Размещено на http://www.allbest.ru/

[Введите текст]

Оглавление

Введение

1. Маркетинговые исследования

1.1 Факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости

1.2 Классификация объектов недвижимости по различным основаниям

1.3 Тенденции в развитии рынка недвижимости (на основании статистических данных за 2014-2015годы)

2. Правовое регулирование оценочной деятельности и изменения в Федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

3. Подходы к оценке

4. Задачи

Заключение

Список используемых источников

Введение

В современной экономической теории появились такие рыночные понятия и научные направления, как, например, маркетинговая деятельность. Основными функциями этой сферы деятельности стали учет потребностей в товарах, состояние и динамика спроса, изучение возможностей приспособления производства к требованиям рынка, активное воздействие на формирование потребностей, контроль условий реализации товаров.

Проведение маркетинговых исследований - важнейшая составляющая аналитической функции маркетинга. Отсутствие подобных исследований чревато самыми неблагоприятными последствиями для фирмы-товаропроизводителя. недвижимость рынок закон оценочный

Маркетинговые исследования рынка недвижимости подразумевают систематический сбор, обработку и анализ данных по тем аспектам маркетинговой деятельности, в рамках которых следует принять те или иные решения, а также анализ компонентов внешней среды, которые оказывают воздействие на маркетинговую деятельность фирмы.

Актуальность данной темы заключается в том, что главное внимание в маркетинговых исследованиях надо уделить рыночным аспектам: оценке состояния и тенденций (конъюнктуры) развития рынка недвижимости, рассмотреть конъюнктура рынка; характеристике емкости рынка; сегментации рынка; состоянию конкуренции и барьерам рынка; рыночным возможностям и рискам.

1. Маркетинговые исследования

1.1 Факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости

Строящееся жилье привлекает более низкими, чем на вторичном, ценами, хорошим качеством, удобными планировками.

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

1.Платежеспособность населения.

2.Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;

3.Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков.

4.Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей - сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов - процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.

5.Доступность и условия финансирования.

К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:

1.Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;

2.Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.

1.2 Классификация объектов недвижимости по различным основаниям

Таблица №1

1.3 Тенденции в развитии рынка недвижимости (на основании статистических данных за 2014-2015годы)

Можно выделить следующие тенденции на рынке недвижимости:

1. Посещаемость торговых центров будет сокращаться. По данным Росстата, индекс потребительской уверенности россиян находится в отрицательной зоне, а посещаемость московских ТЦ, по данным компании Watcom, в 2014 году снизилась на 7-10% по сравнению с 2013-м.

2. Из-за санкций операторы пересматривают свои планы по развитию, снижают активность. Это может замедлить наполняемость вводимых в эксплуатацию площадей. Конечно, полки вряд ли останутся пустыми, но стоимость логистических процессов и перевозок, скорее всего, возрастет. А это скажется на ценах для всех категорий потребителей.

3. Торговые операторы все чаще заключают договоры с комбинированной арендной ставкой.

В 2014-2015 году недвижимость стала одним из наиболее надежных способов сбережения накоплений граждан. Развитие новых форматов. Выход на рынок бюджетных проектов доходных домов - пример поиска новой ниши в сегменте жилой недвижимости. В условиях практически полного отсутствия ипотечного кредитования, рассрочка от застройщика стала ключевым инструментом продаж.

Остановка финансирования государственных программ жилищного строительства. Изменение концепции маркетинговой стратегии продвижения жилых комплексов. В борьбе за покупателя застройщики отошли от эмоционального посыла (стиль жизни, ключевые преимущества проекта) и сконцентрировались на рекламе лучших условий покупки (рассрочка, скидка и проч.)

Рисунок №1. Структура предложения

2. Правовое регулирование оценочной деятельности и изменения в Федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

(часть третья введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

3. Подходы к оценке

Выделяют три основных подхода к оценке недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. Необходимо учитывать, что именно разница между затратами на создание товара и его стоимостью содержит наиболее важную информацию, необходимую для принятия решения. В случае если эта разность отрицательная, участник рыночных отношений разоряется. В данном случае следует выяснить причины и принять соответствующее решение (снизить издержки или повысить рыночную привлекательность своего товара и его цены).

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

4. Задачи

Задача№1

Дом кирпичный, 14 этажный. Квартира находится на 17 этаже, общая площадь-45 кв. м., кухня-6 кв. м., имеется балкон. Квартира требует косметического ремонта. Все окна выходят во двор, во дворе есть детская площадка и стоянка для автомобилей. Ближайший магазин находится в 2 остановках, до ближайшей станции метро “Пр. Просвещения”-5 остановок транспорта. Дом оборудован домофоном, есть лифт.

Информация об объектах аналогах представлена в таблице 2

Таблица 2 Сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Далее производим внесение корректировок, для расчета стоимости оцениваемого объекта. (Таблица 3)

Таблица 3 Расчет стоимости объекта оценки

Таким образом, получаем стоимость объекта оценки, равную 1168*45(площадь объекта)=52560руб.

Задача№2

Рассчитайте по методике компании D&Т удельные веса для взвешивания результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным подходами на основе ниже приведенной информации. Итоговая сумма и число факторов составляют соответственно в доходном подходе и - 2 и 5,затратном +4 и9, сравнительном - 1 и 7.

Задача №3

Рассчитайте итоговую величину стоимости недвижимости по методу Наегли. Стоимость полученная доходным подходом - 25000тыс.руб., затратным-40000тыс.руб.,сравнительным-60000тыс.руб..По мнению оценщика, наиболее объективным на первом этапе следует признать результат доходного подхода, на втором этапе - результат сведения доходного и затратного подходов.

Заключение

Таким образом, проведение маркетинговых исследований на рынке недвижимости - это сложный многоступенчатый процесс, требующий глубокого знания объекта изучения, от точности и своевременности результатов которого во многом зависит успешное функционирование всего предприятия.

Опыт современный предприятий однозначно свидетельствует о необходимости такого рода затрат, которые при успешном выполнении всегда окупаются увеличением прибыли юридического лица ввиду лучшей организации его производственной и сбытовой деятельности, созданной на комплексном анализе рынка и нацеленной на решение задач по успешной реализации продукции.

Рецепт для хорошего решения: 90% информации и 10% вдохновения. Особенно это к управлению маркетингом. Ведь маркетинг - это основная точка соприкосновения фирмы с ее окружением.

Посредством маркетинговых решений фирма приспосабливает свою продукцию и услуги к нуждам и желаниям общества. Эффективность этого процесса зависит в большей части от доступности и задействованности постоянной информационной обратной связи от рынка к фирме, что позволяет последней судить о существующем положении и оценить возможности новых (модифицированных) действий.

Список используемых источников

1. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России.» Москва - 2000 г.

2. Асаул А.Н. Маркетинг-Менеджмент в строительстве. - СПб.: Гуманистика, 2007.

3.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.

4. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Интернет-сайты

5. http://www.consultant.ru/

Размещено на Allbest.ru