Однако, по мнению экспертов, реального, деятельного обременения собственностью не произошло, ни в финансово-материальном, ни в моральном отношении. Практически все отношения собственности по квартирным вопросам сконцентрировались на рыночном обмене и передаче прав собственности (купля, продажа, дарение, наследование). (Лексин, Швецов, 2001, стр. 315)

С самого начала предполагалось ограничить срок бесплатной приватизации, чтобы сохранить часть жилищного фонда в муниципальной собственности для предоставления его малоимущим гражданам по социальному найму, однако, несмотря на то, что окончание бесплатной приватизации было намечено на 1 января 2007г., законодатели уже несколько раз продлевали этот срок.

Так, Федеральным Законом от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» сроки приватизации жилых помещений, полученных на условиях социального найма, продлены теперь до 1 марта 2013 года.

Динамика изменений показателей общей площади муниципального, государственного и частного жилищных фондов, расположенных на территории городов РФ, представлена на рис. 2.

Рисунок 2. Общая площадь жилых помещений в городах РФ, млн. кв. м Здесь и далее для анализа и построения графиков используются данные форм «1-жилфонд» и «4-жилфонд» Федеральной службы государственной статистики за 1999-2010 гг.



С 1999 по 2010 год наблюдались стабильные рост абсолютного количества частного жилищного фонда и снижение площади муниципального жилищного фонда.

На данный момент в России сложилась достаточно странная ситуация: на муниципальной земле, в бывших государственных и ведомственных, а, начиная с середины 90-ых годов, муниципальных домах, обеспечиваемых муниципальной инфраструктурой, проживают собственники приватизированных квартир, порой даже не способные качественно содержать свою недвижимость. В то же время, муниципальный жилищный фонд ветшает, а жилищная очередь для очередников и определенных законом категорий граждан (ветераны, инвалиды, сироты и т.д.), сформированная для распределения бесплатного жилья, движется крайне медленно. Динамика роста числа граждан, проживающих в аварийных многоквартирных жилых домах, расположенных на территории городов РФ, представлена на рис. 3.

Рисунок 3. Число проживающих в аварийных многоквартирных жилых домах в городах РФ, тыс. чел.

Для воспроизведения жилищного фонда в необходимом объеме у муниципалитетов не хватает ни возможностей, ни средств. Согласно Федеральному закону РФ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ муниципальные образования вообще не имеют права самостоятельно осуществлять деятельность по строительству ЖФ, поскольку в перечень объектов, находящихся в муниципальной собственности, согласно ст.50 данного закона не включены объекты, предназначенные для строительства жилищного фонда. И средства, выделяемые из муниципального бюджета на жилищное строительство в зависимости от потребностей в обеспечении жильем малоимущих граждан и возможностей бюджетов МО, могут быть освоены только двумя путями. Во-первых, путем софинансирования строительства многоквартирных домов в целях получения в муниципальную собственность жилых помещений в них (в рамках долевого участия в строительстве). И, во-вторых, за счет финансирования строительства многоквартирных домов, общежитий, домов маневренного жилищного фонда и домов, все помещения в которых предназначены для использования в качестве служебных. (Михайлова, 2010)

2.2 Квазирыночные меры обеспечения граждан жильем

Уже в конце 90-ых в некоторых городах начали предприниматься попытки обеспечить нуждающиеся категории населения не только посредством прямой раздачи бесплатного жилья, но и с помощью организации социальной ипотеки. Так, в г. Саратове решением городской Думы в 1997г. был создан Целевой внебюджетный фонд развития жилищного строительства, в задачи которого входило решение неотложных задач по обеспечению населения жильем, привлечение внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу, финансирование социально-экономических программ жилищного строительства. Фондом были разработаны и реализовывались на практике следующие социально-ориентированные программы: «Программа обеспечения жильем граждан города Саратова, проживающих в ветхих, аварийных жилых домах», «Развитие жилищного строительства с использованием механизма ипотечного кредитования «Жилье в кредит». (Агапкин, 2001)

В г. Дубна финансирование строительства жилья для малообеспеченных нуждающихся граждан производилось через облигации муниципального жилищного займа. (Агапкин, 2001)

В г.Уфа было создано Открытое акционерное общество «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», преимущественное право на получение ипотечного кредита в котором имели граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством. (Агапкин, 2001)

В Ростове-на-Дону Администрацией города была принята «Программа развития ипотечного кредитования жилищного строительства в Ростове-на-Дону». Реализация этой Программы предусматривала введение низкопроцентных ипотечных льготных бюджетных возвратных ссуд для приобретения жилья с последующим оформлением его в залог. Преимущественным правом на получение ссуды пользовались жители города, состоящие на квартирном учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также граждане, работающие в бюджетных организациях. (Агапкин, 2001, с. 604 - 624)

В настоящее время в большинстве городских округов и городских поселений, в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» на 2011 - 2015 годы, разработаны муниципальные целевые программы развития жилищного строительства на территории данных муниципальных образований вплоть до 2015года. Программы декларируют своей целью формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания жителей муниципального образования. Для реализации намеченной цели в программах предлагаются следующие действия Курсивом выделены рыночные (квазирыночные) меры, подчеркиванием - плановые (административные), не выделены - проведение возможно обоими способами (по мнению автора выпускной квалификационной работы).:

· «увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

· повышение доступности жилья;

· стимулирование строительства доступного индивидуального жилья;

· увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

· выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

· снижение уровня ветхого и аварийного жилищного фонда». (Постановление Администрации Южно-Сахалинска № 2077, Постановление Администрации Йошкар-Олы № 367)

Также в ряде городов реализуются долгосрочные городские целевые программы, призванные решать вопросы обеспечения жильем молодых семей. Основной целью данных программ является создание системы муниципальной поддержки решения жилищной проблемы молодых семей, признанных нуждающимися в жилых помещениях. Как правило, определяются следующие задачи:

· «разработка и внедрение на уровне муниципального образования механизмов оказания помощи в обеспечении жильем молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях;

· создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

· предоставление молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья». (Постановление Администрации Зеленогорска № 32-п)

Таким образом, в программах предлагается комплексный подход к решению жилищных проблем муниципальных образований и задействование рыночных механизмов. Например, строительство жилья за счет средств не только государственного и муниципального бюджетов, но и внебюджетных источников, среди которых основной объем инвестиций должен приходиться на собственные и привлеченные средства граждан. Как следует из анализа программ, из общего объема финансирования на долю муниципального бюджета должно приходиться приблизительно от 3 до 10%, а на внебюджетные источники - от 30 до 70 %.

По мнению некоторых экспертов, реализация данных программ должна способствовать формированию новой жилищной модели, при которой кардинально меняется роль государства. Переносится центр государственного вмешательства: вместо регулятора рыночных отношений оно становится заказчиком (покупателем) значительной доли жилья для обеспечения населения со средними и низкими доходами. (Бессонова, 2011, с. 124 - 128)

Возможно, в современных условиях, подобный подход объективно необходим, поскольку прежняя жилищная модель не смогла обеспечить население качественным доступным жильем в необходимом объеме. Однако для становления института местного самоуправления он скорее приносит вред, чем пользу, поскольку снижает самостоятельность муниципальных образований, стимулируя иждивенческие настроения в среде муниципальных администраций и ставя их в еще большую зависимость от центральной власти.

Важно заметить, что непосредственно на уровне муниципальной жилищной политики городских округов с течением времени транзитного периода всё больше значение приобретали рыночные (квазирыночные) методы обеспечения населения жильем - в виде создания благоприятных условий для ипотечного кредитования (погашения части ставки), стимулирования частного строительства, в то время как доля муниципального фонда и, соответственно, прямого административного регулирования со стороны органов местного самоуправления снижается.



ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ СОВРЕМЕННОЙ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ (НА ПРИМЕРЕ РЯДА ГОРОДСКИХ ОКРУГОВ)

В данной главе представляется обоснованным рассмотрение двух крайних способов обеспечения населения жильем - выделения муниципального жилищного фонда (как формы плановых, административных мер) и ипотечное кредитование (с оказанием помощи семьям со стороны муниципалитета) - как рыночного (квазирыночного) способа удовлетворения потребности.

3.1 Муниципальный жилищный фонд

Для анализа современных практик муниципальных образований в сфере формирования и управления муниципальным жилищным фондом, был изучен опыт семи городов, имеющих статус городского округа: Ярославль (592 тыс.чел.Здесь и далее по данным «Российского статистического ежегодника» -- выпуск 2011.), Хабаровск (578 тыс.чел.), Кемерово (533 тыс.чел.), Рязань (525 тыс.чел.), Чебоксары (454 тыс.чел.), Владимир (346 тыс.чел.) и Петрозаводск (264 тыс.чел.). Практика данных муниципальных образований интересна по следующим причинам:

1. Города Рязань, Петрозаводск, Владимир были участниками Проекта передачи ведомственного жилищного фонда, стартовавшего в 1996 г. (заем на финансирование Проекта предоставлялся МБРР).

2. Города Ярославль, Чебоксары, Хабаровск, по мнению экспертов, в начале 2000-ых годов занимали лидирующие позиции в вопросах управления МЖФ. (Сиваев, 2001)

3. Город Кемерово в конце 90-ых годов, в период реструктуризации угольной отрасли был включен в Программу государственной поддержки шахтерских городов (угольные займы предоставлялись МБРР). (Лексин, Швецов, 2001, стр. 508-520)

Динамика изменений объемов жилищного фонда, находящегося в государственной, частной и муниципальной формах собственности по рассматриваемым городам за период с 1999 по 2010 гг. представлена на рис. 4, 5, 6.

Рисунок 4. Жилищный фонд в государственной собственности по городам, тыс.кв. м.

Как видно из рис. 4 самым большим объемом жилищного фонда, находящегося в государственной собственности, обладает г. Хабаровск.

Причем, при незначительных спадах с 1999 по 2002 гг. и после 2008г., всё остальное время объем государственных жилых площадей стабильно возрастал. Г. Кемерово также имеет достаточно высокий показатель объема жилищного фонда, находящегося в государственной собственности. Здесь рост данного показателя начался с 1999г. и продолжался до 2005 г., последующий спад носит незначительный характер.

Третьим городом, имеющим внушительные размеры государственного жилищного фонда является г. Владимир. Но здесь с 1999г. идет стабильный процесс снижения данного показателя. Государственный жилищный фонд г. Петрозаводска с 2002 по 2005 гг. увеличивался, а в дальнейшем - стабилизировался и держится примерно на одном уровне.

Абсолютные показатели по жилищному фонду г. Петрозаводска, находящемуся в государственной собственности, равно как в частной и муниципальной, объективно ниже, поскольку город имеет меньшую по сравнению с другими городами численность населения. Самые низкие и стабильные показатели государственного жилищного фонда демонстрируют города Ярославль и Чебоксары.

Рисунок 5. Жилищный фонд в частной собственности по городам, тыс.кв.м.

По всем рассматриваемым городам наблюдается стабильный рост объемов жилых площадей, находящихся в частной собственности (см. рис.5) Однако в ряде городов динамика роста в определенный момент несколько замедляется.

Так, в г. Владимир данная тенденция наблюдается с 2005 г., а в г. Петрозаводск с 2008г.

В то же время во всех городах наблюдается не менее стабильная динамика падения объемов муниципального жилищного фонда (см. рис. 6).

Рисунок 6. Жилищный фонд в муниципальной собственности по городам, тыс.кв. м.

Для сравнения тенденций, складывающихся в сфере муниципального жилищного фонда, представляло интерес рассмотрение не абсолютных, а относительных показателей объемов МФЖ, в расчете на 10 тыс. чел. населения (см. рис. 7).

Как видно из рисунка, наибольшим объемом муниципального жилищного фонда обладает г. Петрозаводск, причем показатели остальных городов, имеющих большую численность населения, значительно ниже.



Рисунок 7. Жилищный фонд в муниципальной собственности по городам в расчете на 10 тыс. чел. населения, тыс.кв. м.

Объемы МЖФ в г. Петрозаводске и сокращаются медленнее, чем в других рассматриваемых городах. Так, за период с 2002 по 2010 гг. объем муниципального жилищного фонда Петрозаводска уменьшился в 2.2 раза, Кемерово в 3 раза, а Рязани - в 3,4 раза.

Детально проследить динамику снижения объемов площадей муниципального жилищного фонда можно на рис. 8.

На этом же рисунке видно, что в ряде городов после 2006 г. несколько замедляются темпы сокращения МЖФ (Рязань, Кемерово, Владимир, Хабаровск), а после 2008 г. они опять ускоряются (Петрозаводск, Чебоксары, Ярославль, Владимир).

Возможно, данная тенденция объясняется решениями законодателей о переносах сроков приватизации.

Так, после вступления в 2005 г. в силу ЖК, ограничившего сроки приватизации 1 января 2007 г., резко возрос поток желающих приватизировать муниципальную собственность, а после решения законодателей, принятого в начале 2006 г. о продлении сроков приватизации до 2010 г., процесс передачи муниципального жилья в собственность граждан замедлился.

Рисунок 8. Удельный вес общей площади муниципального жилищного фонда во всем жилфонде по городам РФ, %

Аналогичная ситуация начала складываться и после 2008 г., правда на нее ещё могли повлиять страхи граждан, вызванные кризисными явлениями в стране.

Тенденции, наблюдаемые в динамике жилищного фонда социального использования, закрепляемого за малоимущими гражданами и предоставляемого им по договорам социального найма,в городах Ярославль и Хабаровск отражены на рис. 9.

Как было продемонстрировано выше, на протяжении всего рассматриваемого периода муниципальный жилищный фонд г. Ярославля имел значительно большие объемы, чем г. Хабаровска. На 2010 г. эти показатели составляли 1,9 млн. кв. м для г. Ярославль и 1,1 млн.кв. м для г. Хабаровск.



Рисунок 9. Жилищный фонд социального использования по городам, млн. кв. м.

В то же время, как видно из рисунка, во-первых, после 2009 г. общий объем жилых помещений социального использования Хабаровска стал больше, чем в Ярославле.

Кроме того, поскольку в 2010 г. объемы социального жилья Хабаровска составляли 2,09 млн. кв. м, что значимо больше имеющихся объемов муниципального жилищного фонда, можно предположить, что около половины площадей социального жилья в городе относится к государственному жилищному фонду.

Поскольку, как правило, наибольший объем площадей изношенного и аварийного жилищного фонда, требующего капитального ремонта, сноса и нового строительства, находится в муниципальной собственности, представляло интерес рассмотреть тенденции, сложившиеся в данной области.



Рисунок 10. Распределение жилищного фонда по проценту износа в городах РФ. Общая площадь жилых помещений, износ которых превышает 70%, тыс.кв. м.

Как видно из рисунка 10, наиболее изношенный жилищный фонд, требующий сноса, находится в городах Ярославль и Хабаровск.

Причем количество жилых помещений в г. Хабаровске, износ которых превысил 70%, резко возросло после 2007 г., что может говорить, во-первых, о том, что большинство зданий города старой постройки, причем приблизительно одного года начала строительства, во-вторых, что в городе на протяжении длительного промежутка времени не велось жилищное строительство вообще, в-третьих (наиболее вероятный вариант), что ветхое и аварийное жилье в городе долгое время не ставилось на учет в связи с отсутствием средств на переселение населения из него, в начале 2007 же года появилась перспектива получения средств под эти цели.



Рисунок 11. Общая площадь ветхих и аварийных жилых помещений по городам РФ, тыс.кв. м.

Если же рассматривать данные, демонстрирующие общий объем ветхого и аварийного жилья в анализируемых городах (см. рис. 11), то здесь первое место стабильно занимает г. Ярославль.

Причем в нем достаточно длительный период сокращения площадей ветхого и аварийного жилья (с 2004 по 2009 гг.) закончился в последующем их ростом.

Второе и третье место делят между собой г. Кемерово, где с 2002 г. объем площадей данной категории, хоть и очень высокий, стабильно сокращается, и г. Хабаровск, в котором после резкого скачка в 2007 г. процесс сокращения только начал набирать силу.

Наиболее стабильная и позитивная ситуация в области ветхого и аварийного жилищного фонда наблюдается в городах Владимир и Рязань.



Рисунок 12. Движение жилищного фонда в городах. Прибыло площади за счет нового строительства, тыс. кв. м.

Рисунок 13. Движение жилищного фонда в городах. Выбыло площади за счет сноса по ветхости и аварийности, тыс. кв. м.

Как видно из рис. 12, активнее всего жилищное строительство на протяжении исследуемого периода велось в г. Рязань, что объясняет достаточно низкий уровень в городе ветхого и аварийного жилья. Так же в Рязани достаточно планомерно идет процесс сноса аварийного и ветхого жилья (см. рис. 13) Следующим после Рязани городом, в котором интенсивно ведется жилищное строительство, являются Чебоксары.

Темпы роста жилья здесь фактически не снижались с 1999 г. При этом снос ветхих и аварийных площадей в Чебоксарах начал активизироваться только в 2010 г., даже, несмотря на то, что, как было показано ранее, в городе достаточное количество ветхого и аварийного жилья.

С 2004 г. в Ярославле стали интенсивно вводиться новые жилые площади, правда, как видно из рисунка 13, с 2007 г. произошел спад с последующей стагнацией. Ярославль является лидером по сносу ветхого и аварийного жилья, в 2008 году в городе было ликвидировано рекордное количество подобных площадей - 26,2 тыс. кв. м.

Нельзя забывать, что Ярославль обладает одним из самых старых жилищных фондов среди рассматриваемых городов. В г. Хабаровске, как ранее и предполагалось, жилищное строительство до 2007 г. велось очень слабо. Между 2007 и 2008 гг. произошел всплеск, к сожалению, к 2010 г. темпы ввода новых жилых площадей замедлились.

Также в 2007 г. в городе было снесено больше всего ветхого и аварийного жилья - 11,7 тыс. кв. м. Кривая показателей роста жилищного строительства в г. Кемерово за счет нового строительства имеет зигзагообразный характер, при этом демонстрирует постепенное повышение. До 2007 г. в городе стабильно увеличивались и объемы снесенного аварийного и ветхого жилищного фонда (в 2007г. - 12,8 тыс. кв. м.), однако в дальнейшем количество сносимого жилья резко сократилось.

Очень невысокие темпы строительства нового жилья демонстрирует г. Владимир, так же как и темпы сноса ветхих и аварийных площадей. Обращает на себя внимание тот факт, что все города, за исключением Рязани, начинали процесс воспроизведения новых жилых площадей (1999 г.) практически с одинаковых показателей.

Анализ тенденций, сложившихся в сфере жилищного фонда рассматриваемых городов был бы не полным вне связи их с показателями, характеризующими положение населения. На рис. 14 изображены кривые, отражающие изменения показателей числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях за период с 2002 по 2010 гг.

Рисунок 14. Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в городах РФ, ед.

Данные показатели являются самыми высокими в Чебоксарах, причем они еще и растут на протяжении всего исследуемого периода. И это при том, что в городе, как было продемонстрировано выше, ведется интенсивное жилищное строительство, и показатели числа семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия (см. рис. 15), стабильно высокие (только в 2009 г. они составили 582 ед., а в остальные года колебались от 1100 до 800).



Рисунок 15. Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в городах РФ, ед.

В Хабаровске наблюдается несколько иная ситуация. Здесь между 2004 и 2005 гг. количество семей, стоящих на учете резко сократилось с 31455 ед. до 7065 ед. и в дальнейшем продолжило уменьшаться, хотя и незначительно. При этом число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия составило в 2003 г. - 883 ед., в 2004 г. - 923 ед. и в 2005 г. - 528 ед. (рис. 15).

Поэтому не совсем ясны причины уменьшения числа стоящих на учете семей. В Кемерово также сократилось число стоящих на учете семей с 2004 по 2005 гг. практически в 2 раза. Правда, показатели численности семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в Кемерово значительно выше, чем в Хабаровске (2232 ед. в 2003 г., 2257 ед. в 2004 г. и 613ед. в 2005 г.).

После 2007 г. города Петрозаводск, Ярославль и Рязань демонстрируют плавное снижение показателя численности стоящих на учете семей. Во Владимире кривая данного показателя хотя и менее плавна, но имеет тенденцию к снижению.

В Ярославле после роста показателя числа семей, улучшивших жилищные условия в 2003 г. (718 ед.) наступил спад, который после 2005 г. (114 ед.) перешел в незначительный подъем, который к 2010 г. (667 ед.) увеличился. В Рязани, Владимире и Петрозаводске количество семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия относительно стабильно.

Во всех городах, кроме Рязани, показатели числа семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия к 2010 г., значимо возросли.

Однако больший интерес для анализа представляют показатели, отраженные на рис. 16, 17.

Рисунок 16. Структура семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в городах РФ в 2010 году



Рисунок 17. Структура семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в городах РФ в 2010 году

На данных рисунках продемонстрированы категории малообеспеченных семей, нуждающихся в жилье, и те же категории семей, получивших жилые помещения, по городам за 2010 г. Причем взяты не все категории, а только самые обширные.

Как видно из рис. 16, во Владимире больше всего нуждающихся в жилье среди молодых семей, в Ярославле - среди молодых и проживающих в ветхом и аварийном ЖФ. В Чебоксарах, где самая высокая потребность в социальном жилье, в числе нуждающихся категорий значительны доли инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, многодетных семей и молодых семей.

В Кемерово большинство нуждающихся проживает в ветхом и аварийном жилищном фонде, кроме того, испытывают потребность в жилье молодые семьи, многодетные семьи, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов.

В Хабаровске все ранее перечисленные категории распределены равномерно. Больше всего нуждающихся по рассматриваемым категориям семей проживает в г. Чебоксары, далее идет г. Кемерово, затем города Ярославль, Хабаровск, Петрозаводск, Владимир и Рязань.

Как показано на рис. 17 в наибольших объемах были обеспечены жильем в 2010 г. нуждающиеся категории семей в городах Ярославль, Кемерово и Владимир.

Практически все города принимали участие в государственныхпрограммах улучшения жилищных условий молодых семей, выделения жилья ветеранам боевых действий, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов.

В Ярославле и Чебоксарах существенны значения показателей по категории многодетные семьи. Пожалуй, в Чебоксарах они слишком малы по сравнению с потребностями. В четырех городах имеются результаты по обеспечению жильем семей, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде. Необходимо только отметить, что число семей, стоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, измеряется в десятках тысяч единиц, а число тех семей, которые получают жилье или улучшают свои жилищные условия - не всегда даже в сотнях единиц.

Изменения показателей численности членов семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в жилищном фонде, находящимся в муниципальной собственности, представлены на рис. 18.

Из всех рассматриваемых городов в Ярославле больше всего граждан на протяжении всего анализируемого периода улучшало свои жилищные условия за счет МЖФ. В то же время в Рязани число членов семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия за счет муниципального жилищного фонда относительно мало.



Рисунок 18. Число членов семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в жилищном фонде, находящемся в муниципальной собственности по городам РФ

Подобная тенденция наблюдается после 2008 г. и в Хабаровске. Понять, в каких жилищных фондах население этих городов получает и покупает жилье можно, рассмотрев рис. 19 С должной поправкой на то, что в рамках государственных программ по улучшению жилищных условий отдельных категорий населения происходит выделение жилищных сертификатов, используя которые семьи приобретают жилье в частном фонде..

Из него видно, что в Рязани улучшение жилищных условий происходит в основном за счет частного жилищного фонда, в Хабаровске за счет частного и государственного жилищных фондов. Во Владимире и Чебоксарах, как и в Рязани, частный фонд преобладает над муниципальным, а в Кемерово население получает и приобретает жилые помещения в фондах, находящихся во всех трех формах собственности.



Рисунок 19. Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия по городам РФ в 2010 году, ед.

Анализ динамики муниципального жилищного фонда в рассматриваемых городах, показал следующее:

1. За период с 2002 по 2010 года произошло снижение муниципального жилищного фонда более чем в два раза, а в г. Рязани более чем в три раза.

2. Наибольшими площадями муниципального жилищного фонда обладают города Петрозаводск, Ярославль и Чебоксары. В г. Хабаровск небольшие объемы площадей МФЖ связаны с достаточно высокими показателями государственного жилищного фонда, а в г. Рязани - частного жилищного фонда. Этим объясняется тот факт, что в Ярославле жилищный фонд социального использования, в основном, находится в муниципальной собственности, а в Хабаровске - в государственной собственности.

3. Наибольший процент изношенного жилищного фонда, не пригодного для проживания, находится в городах Ярославль и Хабаровск, а аварийного и ветхого жилищного фонда - в Ярославле, Хабаровске и Кемерово.

4. Г. Ярославль является лидером по сносу аварийного и ветхого жилья.

5. Несмотря на то, что в городах Петрозаводск и Чебоксары, обладающих большими площадями муниципального жилищного фонда, общее число ветхих и аварийных площадей существенно меньше, чем в Ярославле и Хабаровске, доля ветхого и аварийного жилья в многоквартирных домах данных городов достаточно велика и уступает только вышеназванным городам.

6. Интенсивнее всего ведется жилищное строительство в г. Рязани, а среди городов, обладающих большим объемом площадей МЖФ, - в г. Чебоксары. Последние годы активизировалось жилищное строительство в Хабаровске.

7. Самое большое количество семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, проживает в Чебоксарах. Причем наибольший процент из них в 2010 г. составляли молодые семьи, многодетные семьи, инвалиды и семьи, имеющие детей инвалидов. В Кемерово, которое, начиная с 2006 г., находится на втором месте по числу семей, стоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, самый высокий процент нуждающихся проживает в ветхом и аварийном жилищном фонде.

8. Получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия семей, стоящих на учете в качестве нуждающихся, было больше всего в 2010 году в г. Кемерово. Здесь, в основном, обеспечивались жильем молодые семьи и семьи, проживающие в ветхом и аварийном ЖФ. В 2010 г. тенденция обеспечения жильем данные категории семей наблюдалась по всем рассматриваемым городам.

9. В 2010 г. нуждающиеся семьи получали жилые помещения и улучшали жилищные условия в жилищных фондах различных форм собственности. В городах Ярославль и Петрозаводск - в муниципальном и частном жилищном фонде, в Чебоксарах, Владимире и Рязани, в основном, в частном жилфонде, в Хабаровске - в частном и государственном ЖФ, а в Кемерово в жилищном фонде, находящимся во всех трех формах собственности.

При этом необходимо заметить, что механизмы обеспечения населения жильём не всегда работают взаимозамещающе и прозрачно. Так, в Ярославле и Кемерово существенны объемы предоставления жилых помещений и из государственных, и из муниципальных фондов. При этом и законодательно очевидно, что данные формы не могут заменять друг друга, так как нацелены на разные категории населения.

На основе анализа логичным кажется вывод, что роль муниципалитетов в непосредственном обеспечении населения жильем не возрастает, а носит скорее замещающую функцию (переселение населения из ветхого и аварийного жилья), чем существенно обеспечивающую жильем новые домохозяйства.

При этом, в силу естественных условий (приватизация преимущественно «хороших» помещений) ветхий и аварийный фонд преобладает как раз в муниципальном фонде, при его замещении и выдачи новых помещений происходит их приватизация (у муниципалитетов перманентно остаются «худшие» помещения).

3.2 Ипотечное жилищное кредитование

С целью сравнения двух указанных способов обеспечения населения жильем представляется обоснованным рассмотреть феномен ипотечного жилищного кредитования - в целом по стране и на территориях указанных городских округов.

Безусловно, основным субъектом, оказывающим помощь населению в данном виде деятельности, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное, как уже упоминалось, в 1997 году.

На сегодняшний день Агентство предлагает 9 ипотечных программ, наиболее выгодные условия представляются, соответственно, специальным категориям населения (молодым ученым, учителям), при этом при расчете кредитной ставки учитывается наличие несовершеннолетних детей и участие в подпрограммах ФЦП «Жилище» и наличие других государственных жилищных сертификатов (во всех перечисленных случаях ставка снижается). По сути, АИЖК способствует расширению практики ипотечного жилищного кредитования через 2 основных канала -

1) для потребителей - задавая выгодные условия получения и возвращения кредитов

(а) субсидирование процентной ставки,

б) предоставление субсидии на оплату части первоначального взноса, в) предоставление кредитов за счет бюджета) ,

2) для банков-партнеров - перекупая обязательства кредиторов и тем самым увеличивая количество ликвидных средств в обращении.

Как выглядит практическая сторона проводимых мероприятийРегиональная программа «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011-2015 годы:

· субъект федерации заключает соглашение с ОАО «АИЖК», на его территории создается региональное отделение Агентства (ОАО «РО ИЖК») - через этот источник привлекаются федеральные средства;

· субъект федерации принимает целевую программу (либо отдельную - по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования, либо комплексную - одной из подпрограмм которой будет данная мера) (региональные средства);

· муниципальные образования региона принимают свои целевые программы в соответствии с программой субъекта федерации, обеспечивая софинансирование ипотечного жилищного кредитования (муниципальные средства).

При этом, безусловно, значителен объем собственных средств граждан, улучшающих свои жилищные условия (первоначальные взносы и проч.).

Рисунок 20. Количество выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, шт.

Как видно из рис. 20, рынок ипотечного жилищного кредитования в России последние 4 года устойчиво и быстро растет.

Рисунок 21. Отдельные характеристики жилищного рынка РФ



При этом, согласно рис. 21, средний размер кредита за это время увеличился относительно незначительно (с 1,2 до 1,5 млн. руб.), общий объем жилищного фонда вырос на 111 млн. кв. м (с 3 177 до 3 288 млн.), количество рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов в 2010 - 2012 составляло приблизительно 45 тыс. шт. в год, а номинальный среднедушевой доход населения вырос незначительно относительно темпов инфляции (с 20 до 24 тыс. руб.)

Рисунок 22. Доли сделок с ипотекой на рынке жилья и сделок с участием АИЖК во всех сделках, %

При этом доля сделок с ипотекой на всем рынке жилья стабильно растет (см. рис. 22), в связи с чем доля кредитов, выданных АИЖК постоянно уменьшается (хотя в абсолютном выражении этот показатель относительно стабилен).

Для сравнения аспектов муниципальной жилищной политики логично рассмотреть программы развития ипотечного жилищного кредитования населения в рамках анализированных в предыдущей главе городских округов К сожалению, Росстат не предоставляет данных по каким-либо характеристикам ипотечного жилищного кредитования в разрезе муниципальных образований. На сайте ОАО «АИЖК» самый мелкий территориальный уровень представления информации представлен субъектами. В республике Чувашия (г.о. Чебоксары) нет регионального оператора ОАО «АИЖК». На сайтах многих муниципальных образований не представлены муниципальные целевые программы, если они и наличествуют - не представлена отчетность по ним. В связи со всеми перечисленными факторами выборка в данном анализе будет ограничена городскими округами, по которым удалось найти информацию..

Ярославль. В данном городском округе в 2011 году была утверждена долгосрочная целевая программа «Социальная поддержка жителей города Ярославля в сфере ипотечного жилищного кредитования» на 2012-2015 годы.

Механизмом реализации программы было выбрано предоставление жилищных субсидий (на оплату первоначального взноса по ипотеке) 90 семьям. Объем и источники финансирования мероприятий программы указаны на рис. 23.

Рисунок 23. Объем и источники финансирования мероприятий ДЦП г. Ярославля, тыс. руб.

Как видно из рис. 23, средства области и муниципалитета стабильно покрывают приблизительно 30% всех финансовых средств, при этом к концу программы предполагается небольшое сокращение объемов всех средств, кроме региональных. Средняя планируемая величина средств домохозяйства на приобретение жилья (все финансовые средства программы / количество субсидий) составит 3,36 млн. руб.

Владимир. В городском округе действует долгосрочная целевая программа Ипотечного жилищного кредитования населения г. Владимира на 2010 - 2015 годы.

В рамках данной программы основным механизмом деятельности муниципалитета является не представление субсидий, а вливание в систему ипотечного кредитования средств бюджета города Владимира (а операторы рынка ипотечных кредитов уже будут предоставлять средства для покупки недвижимости). Источники финансирования программы показаны на рис. 24.

Рисунок 24. Объем и источники финансирования мероприятий ДЦП г. Владимира, тыс. руб.

Примечательно, что суммарная доля областного и муниципального бюджета, согласно данной программе, резко снижается с 23% в 2010 году до3% в 2015, доля собственных средств населения увеличивается с 22% до 24, а доля средств кредиторов взлетает с 55 до 72%.

Всего за время программы предполагается выдать 717 кредитов. Средняя планируемая величина средств домохозяйства на приобретение жилья составит 1,7 млн. руб.

Рязань. Данный городской округ резко выделяется из общей практики, поскольку Администрацией муниципального образования в 2010 году были приняты 2 муниципальные программы развития ипотечного жилищного кредитования, не связанные с деятельностью региона или АИЖК.

Долгосрочная целевая программа «Муниципальная ипотека на 2011 - 2020 годы» предполагает субсидирование части затрат на оплату ставки процента по привлеченному домохозяйством кредиту.

Количество планируемых кредитов, по которым будут погашаться проценты - 800. Объем и источники средства указаны на рис. 25 (в обоих случаях внебюджетные источники представляют собой собственные средства граждан и привлеченные ими средства кредитных организаций).

Рисунок 25. Объем и источники финансирования мероприятий ДЦП г. Рязани, тыс. руб.



Относительная доля средств бюджета города в данном случае будет планируемо сокращаться с 19 до 0,06% в общем объеме. Средняя планируемая величина средств домохозяйства на приобретение жилья составит 1,7 млн. руб.

Долгосрочная целевая программа «Социальная ипотека на 2011 - 2020 годы» предполагает предоставление займа для строительства жилья. Количество планируемых кредитов - 400 шт.

Рисунок 26. Объем и источники финансирования мероприятий ДЦП г. Рязани, тыс. руб.

Как видно из рис. 26, доля средств города в данном случае более постоянна и незначительно сокращается с 16 до 12%. Средняя планируемая величина средств домохозяйства на строительство жилья составит 1,9 млн. руб.

Как видно из главы, и в практической деятельности существует несколько способов развития системы ипотечного жилищного кредитования муниципалитетами на своей территории.

Они могут быть как обращены непосредственно на потребителей (субсидия на первоначальный взнос или субсидирование ставки процента, предоставление займов непосредственно из бюджета муниципального образования), так и на кредитные организации (вливание бюджетных средств в систему).

При этом чаще городские округа выстраивают свои программы в соответствии с решениями региональных властей, чем действуют самостоятельно. Средства бюджетов городских округов нигде не превышают 30% суммарных финансов программы в год, а за весь период реализации программы - не превышают 20%.



ВЫВОДЫ

Процесс муниципализации жилья в России проходил очень непросто. Так же непросто происходит формирование механизмов обеспечения жилыми помещениями малоимущих и других категорий граждан. Возможно, причину этому следует искать в том, что данные процессы идут параллельно с становлением института местного самоуправления.

Кажется, что государство стремится не найти и аннулировать причину недостаточно эффективной работы муниципалитетов, а привести их политику в полное соответствие со своей.

Передавая в свое время громадные площади жилищного фонда на баланс муниципальных образований, оно [государство] не ставило задачу по использованию данного ресурса в качестве средства для улучшения жизни населения на территории МО (какую роль в действительности должен играть МЖФ).

Истинная цель заключалась в том, чтобы заставить население платить за жилье в полном объеме посредством дальнейшей приватизации и скинуть обязательства с себя.

Поэтому и сейчас, видя промахи и ошибки муниципалитетов, государство не хочет тратить силы и средства, чтобы помочь отстающим, а предпочитает отобрать часть функций у всех муниципальных образований. Безусловно, в краткосрочной перспективе подобные меры способны улучшить ситуацию, но в дальнейшем они могут уничтожить институт местного самоуправления в корне.

Данная точка зрения подтверждается и результатами анализа динамики муниципального жилищного фонда ряда городов, расположенных в следующих федеральных округах: Центральном (Владимир, Рязань, Ярославль); Северо-Западном (Петрозаводск); Дальневосточном (Хабаровск); Сибирском федеральном округе (Кемерово); Приволжском (Чебоксары). Анализ показал, что муниципальный жилищный фонд не играет ключевую роль в развитии данных муниципальных образований, в создании в них комфортных условий для проживания людей, в вопросах обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения.

Доказательством этого утверждения является резкое сокращение площадей МЖФ и целый ряд других фактов.

Во-первых, остающийся в ведении муниципальных образований жилищный фонд является самым ветхим и аварийным (г. Ярославль).

Во-вторых, социальное жилье, нуждающееся в нем население, получает в государственном жилищном фонде (ФЦП «Жилище») (г. Хабаровск). И, в-третьих, наилучшие жилищные условия, и высокие темпы строительства имеют место в городе, где размеры муниципального жилищного фонда минимальны (г. Рязань).

Кроме того, муниципалитеты не самостоятельны даже в выборе приоритетов при обеспечении жильем тех категорий граждан, которые на данной территории в нем более всего нуждаются, а вынуждены ориентироваться на политику, которую проводит в этой области государство.

При этом в сфере развития ипотечного жилищного кредитования складывается, в целом, похожая ситуация, когда существенная часть специфики проводимой политики зависит от государственного, а не от муниципального уровня.

В этом плане очень позитивным оказался пример Рязани, Администрация которой принимает собственные муниципальные программы улучшения жилищных условий населения, не связанные с региональным или федеральным уровнями финансово.

В принципе, нарастающие быстрыми темпами квазирыночные механизмы стимулирования населения к самостоятельному приобретению или строительству жилья положительны - финансовое бремя муниципальных образований в сфере ЖКХ, несмотря на несколько очевидных негативных последствий характера самой политики государства, должно постепенно сокращаться.

Но не стоит забывать, что при этом у муниципальных образований остается жилищный фонд наихудшего качества, предназначенный для проживания самых уязвимых групп населения, а качественных инструментов формирования нового муниципального жилищного фонда государством на уровень местного самоуправления передано не было.



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Конституция Российской Федерации. Официальное издание (с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ).- М.: ГУ издательство "Юридическая литература" Администрации Президента Российской Федерации, 2009 г.- 64 с.

2. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2008 N 188 - ФЗ

3. Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»

4. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

5. Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

6. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 N 4218-1 (утратил силу)

7. Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-I

8. Постановление Верховного Совета РСФСР «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27 декабря 1991 года №3020-1

9. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы»

10. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы»

11. Региональная программа «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011-2015 годы

12. Постановление Администрации города Южно-Сахалинска от 9 ноября 2010 г. №2077 «Об утверждении муниципальной целевой программы «Строительство жилья в городском округе «город Южно-Сахалинск» на 2010 - 2015 годы»

13. Постановление Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от 25.01.2012г. №32-п «Об утверждении долгосрочной городской целевой Программы «Обеспечение жильем молодых семей в г.Зеленогорске на 2012-2015 годы»

14. Постановление администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 22.02.2012 № 367 «Об утверждении муниципальной целевой долгосрочной программы «Развитее жилищного строительства на территории муниципального образования «Город Йошкар-Ола» на 2012-2015 годы»

15. Долгосрочная целевая программа «Социальная поддержка жителей города Ярославля в сфере ипотечного жилищного кредитования» на 2012-2015 годы

16. Долгосрочная целевая программа Ипотечного жилищного кредитования населения г. Владимира на 2010 - 2015 годы

17. Долгосрочная целевая программа г. Рязани «Муниципальная ипотека на 2011 - 2020 годы»

18. Долгосрочная целевая программа г. Рязани «Социальная ипотека на 2011 - 2020 годы»

19. Агапкин В.М. Жилье: комплексный взгляд.- М.:А.В.Ч., 2001.

20. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Аналитика и статистика. http://ahml.ru/ru/agency/analytics/

21. Бабичев К.Н. Автореферат диссертации по теме «Городская жилищная политика: механизмы и инструменты реализации». - Краснодар, 2008.

22. Бессонова О.Э. Жилищный раздаток и модернизация России. - М.: Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2011. - 142с.

23. Бессонова О.Э. Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион: экономика и социаология, 2010, № 2, с. 203 - 222.

24. Гордеев Д. Кто «собственник» жилищного фонда. //Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 19.08.2004 http://www.urbaneconomics.ru/publications/?mat_id=207

25. Жилищная политика в России. Жилищная энциклопедия. http://help-realty.ru/zhilischnaya_entsiklopediya/page97.html

26. Коновалова С., Мамонов С. В Самаре продолжается приемка ведомственного жилого фонда. 09.10.2008 http://www.city.samara.ru/node/4963

27. Косарева Н.Б. Государственная жилищная политика в России в 1991-2008 годах. // История новой России. Очерки, интервью: в 3 т. / под общ. ред. П.С. Филиппова. Т. 2 - СПб.: Норма, 2011. - с. 184 - 232

28. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Муниципальная Россия: Социально-экономическая ситуация, право, статистика (энциклопедический справочник). Том 1.- М.: Эдиториал УРСС, 2001.- 992 с.

29. Лексин В.Н, Швецов А. Н. Муниципализация социальных объектов: Ведомственная социальная инфраструктура. Цели и последствия ее передачи в муниципальную собственность http://emsu.ru/um/default.asp?c=400&p=1 // Городское управление, 1999.- № 2.- С.61-73.

30. Михайлова Е.Д. Правовое регулирование полномочий органов МСУ в жилищной и жилищно-коммунальной сфере // Ассоциация «Совет муниципальных образований Хабаровского края» 28.08.2010. http://cmo.khabkrai.ru/15-pravovoe-regulirovanie-polnomochij-organov-msu-/

31. Опыт реализации Проекта МБРР «Передача ведомственного жилищного фонда» http://www.up.mos.ru/tsg/15/15_6_3_1.htm

32. Официальный сайт - Администрация города Рязани. http://admrzn.ru/

33. Официальный сайт города Ярославля. http://www.city-yar.ru/

34. Официальный сайт органов местного самоуправления города Владимира. http://www.vladimir-city.ru/

35. Сиваев С.Б. Реформа жилищного сектора: основные направления реформ и политические условия // Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 годах / под ред. Косаревой Н.Б. и Страйка Р. Дж. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001. - 202 с.

36. Система муниципального управления: учебник дл ВУЗов. 4-е изд. / под. ред. В.Б. Зотова. - СПб.: Питер, 2008. - 512 с.

37. Смирнов Л. Законодатели повернули ТСЖ лицом к жильцам. 01.06.2011. // Росбалт. Москва http://www.rosbalt.ru/moscow/2011/06/01/854709.html

38. Статистический сборник «Российский статистический ежегодник - 2011» // Федеральная служба государственной статистики.: М., 2011. - 795 с.

39. Федеральная служба государственной статистики. http://gks.ru

40. Чубарова Т.В. Социальные аспекты жилищной политики // Жилищный вопрос как проблема социальной политики.- М.: 2004.

41. Шишкин С.В. Экономика социальной сферы: Учебное пособие. - М: ГУ-ВШЭ, 2003. - 367 с.

42. Шомина Е.С. «Муниципальное жилье в России». // Муниципальная Росиия, 2012. № 1 (27). с. 67 - 89

43. Якобсон Л.И. Государственный сектор экономики. Экономическая теория и политика. Изд-во ГУ-ВШЭ, Москва, 2000.

44. The hidden history of tenants. // Leeds Tenants Federation. 2006. http://tenantshistory.org.uk

45. N.Kosareva and R. Struyk “Housing Privatization in the Russian Federation” // Housing Policy Debate. Vol. 4, Issue 1. 1993

46. Robert Dalziel. Tenants and residents associations and council collaboration: rhetoric and reality. PhD thesis, The Open University, 2009.

47. Vihavainen R. “Housing in Russia - Policies and Practices” // University of Helsinki. Department of Sociology. Workshop in Saint-Petersburg. April, 24 - 26, 2005



ПРИЛОЖЕНИЕ

«Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании» - гл. 2 ст. 16 ч. 2 ЖК РФ

«Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении» - гл. 2 ст. 16 ч. 3 ЖК РФ

«Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» - гл. 2 ст. 16 ч. 4 ЖК РФ