Основы земельного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ - УЧЕБНО-НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС»

иНСТИТУТ ОТКРЫТОГО ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Контрольная работа по дисциплине: «Земельное право»

Работу выполнил(а) студент(ка)

Тряпкин Ю.А.

группа 2-4Ю

Работу проверил(а)

Мельников Н. Н.

Орел

План

1. Понятие и виды источников земельного права

2. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Список используемой литературы

1. Понятие и виды источников земельного права

Источники права представляют собой форму закрепления общеобязательных правовых норм. Такими формами могут быть правовой обычай, судебный и административный прецедент, нормативный акт и нормативный договор. В силу различных специфических условий развития в правовых системах государств могут существовать все или лишь некоторые из источников права. В зависимости от этого принято различать англосаксонскую и континентальную системы права. В первой, которая действует в Великобритании, США, Канаде, Индии и некоторых других странах, наряду с нормативным актом и договором обычай и судебный прецедент играют важную роль в системе правового регулирования. В странах с континентальной системой права (Европа) обычай и судебный прецедент присутствуют в незначительной степени или отсутствуют совсем. Однако общей тенденцией развития права является усиление роли закона в правовом регулировании общественных отношений.

В российской системе права источниками права являются писаные законы -- нормативные акты и нормативные договоры. В качестве источников права признаются также решения Конституционного Суда РФ, а также обычай в случаях, установленных законодательством. Можно сказать, что в России господствует континентальная система права, но при условии, что судебные, арбитражные и административные прецеденты, в том числе обобщенные в постановлениях высших судебных органов, не признаваемые источниками права, практически создают обычаи, традиции судебной, арбитражной и административной практики. Благодаря этому они играют большую роль в правовом регулировании отношений внутри государства, придавая законодательству определенную интерпретацию. В качестве источника права обычай признается Гражданским кодексом. На основании обычая также регулируются отношения по использованию природных ресурсов малочисленными народами на территориях традиционного природопользования. право земельный государственный

Тем не менее, законодательство играет основную роль. Говоря о законодательстве, следует определить, что в соответствии с общепринятыми взглядами на понятие законодательства в его содержание включаются практически все действующие правовые принципы и нормы. Это не только содержащиеся в законах, но и те, которые существуют в составе подзаконных нормативных актов -- постановлениях правительства, решениях местных властей, нормативных актах министерств и ведомств. Это так называемое широкое понятие законодательства, практически совпадающее с понятием права.

В цивилизованном юридическом пространстве, где функционируют различные исторически обусловленные правовые системы, могут существовать следующие виды источников права: правовой обычай, нормативный акт, судебный прецедент, договор, общие принципы, идеи и доктрины, религиозные тексты и др.

Не все эти источники права действуют одновременно и с одной силой -- на их действие влияют специфические исторические черты правовых систем той или иной страны, особенности национального права в рамках единой правовой семьи, периоды развития, традиции. Для России характерно главенствование нормативных актов в большинстве отраслей права, но последнее время в земельных отношениях начинают приобретать все большее значение общие принципы, договоры и обычаи, о чем подробнее будет рассказано далее.

В ряде других стран приоритетное значение имеет судебный прецедент, судебный обычай, т. е. предыдущее судебное решение, фактически и часто используемое в качестве образца и эталона при повторных аналогичных обстоятельствах судебного дела (Англия, США, Канада, Австралия).

В этих и некоторых других англоязычных странах публикуются подробные судебные отчеты и судебные решения, они вводятся в компьютерную базу данных, откуда юристы и все желающие могут почерпнуть информацию о предыдущей судебной практике. Исторически это было обусловлено тем, что в борьбе королей с парламентом суды относились к прерогативе королей и получали соответствующую независимость и свободу от парламентских законов.

Распространенным считается мнение о том, что России не известен судебный прецедент ввиду отсутствия обязательности одних судебных решений для остальных судов. Такая точка зрения была оправдана в том смысле, что прецедентного права в общепринятом понимании в России действительно пока нет. Однако практика складывается таким образом, что судебные решения также становятся источником права, в том числе земельного.

Существует авторитет решений одних судов для других -- решения судов субъектов Российской Федерации по конкретным и кассационным делам нередко публикуются и, как правило, учитываются нижестоящими судами. Кроме того, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, определения их Коллегий могут являться обязательными для остальных судов. Таким образом, и в России судебный прецедент начинает занимать хотя и ограниченное, но определенное место. Являются окончательными и обязательными для исполнения постановления Конституционного Суда РФ.

Идеи и доктрины, т. е. мнения ведущих ученых-юристов, принимают в ряде государств участие в формировании права, становятся обязательными, общими, т. е. неперсонифицированными, рассчитанными на неоднократное исполнение, получая отражение в законодательстве. В рома-но-германской правовой семье основные положения права в свое время были сформулированы в университетских стенах.

Основанное на принципах ислама мусульманское право во многом зависит от заключений древних и современных толкователей религиозных текстов Корана -- священной книги, собравшей поучения, речи и заповеди Аллаха, и Сунны -- сборника жизнеописания пророка Мухаммеда, от мнений и заключений видных и опытных юристов. С учетом распространения мусульманской религии в ряде субъектов Российской Федерации эту сторону не следует игнорировать, тем более в области справедливой организации землепользования.

Что же касается воззрений, идей и доктрин традиционных российских юристов, то последние десятилетия им должного значения не придавалось, их предназначением считалось обслуживание воли высших должностных лиц, в чем отдельные лица достаточно преуспели. Однако аргументированные, научно обоснованные мнения авторитетных ученых принимаются во внимание при рассмотрении дел в Конституционном Суде РФ, в общих и арбитражных судах. Имеются примеры использования в судах и при вынесении решений доводов, изложенных в научно-практических комментариях, учебниках и пособиях.

Первичным элементом законодательства является нормативный правовой акт, который представляет собой документ, объединяющий совокупность предметно связанных между собой норм. К ним относятся Конституция РФ, законы, кодексы, президентские указы, постановления правительства, ведомственные акты, конституции, уставы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные постановления и решения местных органов самоуправления.

Неотъемлемыми атрибутами, признаками каждого нормативного акта являются его наименование и дата, а также указание того, кем он издан. В российской практике за последнее время появилось и такое положение, которое касается обязательного опубликования нормативного акта как условия его юридического признания. Если акт не опубликован, он не должен применяться. Для подзаконных нормативных актов обязательна их регистрация в Министерстве юстиции РФ. Отдельные нормативные правовые акты федеральных органов государственной власти подлежат государственной экологической экспертизе, проводимой на федеральном уровне. В целях обеспечения контроля за соответствием нормативных правовых актов субъектов РФ Конституции РФ и федеральным законам, обеспечения единства правового пространства предусматривается ведение регистра нормативных правовых актов субъектов РФ.

Для характеристики нормативных актов следует воспользоваться распространенным способом их классификации. Существуют различные способы классификации.

Во-первых, для понимания структуры законодательства необходимо учитывать ранжирование нормативных актов по двум пересекающимся линиям. По одной -- законодательство делится на отрасли по критерию предмета правового регулирования: конституционное, гражданское, административное, трудовое, жилищное и т.д. Здесь же выделяется и земельное законодательство. По другой -- законодательство делится на уровни, т.е. имеется законодательство федеральное, субъектов Федерации и нормативные акты местных властей. Состав отраслей законодательства на каждом уровне частично определен Конституцией РФ, которая в ст. 71 и 72 устанавливает соответственно исчерпывающий перечень предметов ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ. Одновременно в соответствии с ч. 4 ст. 76 Конституции РФ вне пределов исключительного ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ субъекты РФ имеют право развивать собственное законодательство, которое может формировать дополнительные отрасли. В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство относится к совместному ведению, что означает право государственных органов Федерации и субъектов Федерации принимать нормативные правовые акты по земельным вопросам. Проекты федеральных законов по предметам совместного ведения также в соответствии с Регламентом Государственной Думы РФ проходят процедуру согласования с субъектами РФ.

Во-вторых, распространена классификация нормативных правовых актов по юридической силе. В этом случае все они делятся на законы и подзаконные нормативные правовые акты. К законам относятся нормативные правовые акты, принимаемые законодательным органом РФ -- Федеральным Собранием и законодательными органами субъектов РФ. При этом Конституция РФ и федеральные законы в соответствии со ст. 4 Конституции РФ «имеют верховенство на всей территории Российской Федерации». Они действуют на территории всей страны и обладают высшей юридической силой по отношению к иным нормативным правовым актам. Подзаконные нормативные правовые акты -- нормативные правовые акты, принимаемые органами исполнительной власти. Подзаконные акты принимаются в соответствии и во исполнение закона и включают постановления и распоряжения Правительства РФ, ведомственные акты, акты, издаваемые исполнительными органами субъектов РФ.

Особое место в системе законодательства занимают указы Президента РФ, объявленного в соответствии со ст. 80 Конституции РФ главой государства. Указы, изданные Президентом, не должны противоречить Конституции и федеральным законам (ч. 3 ст. 90). В этом смысле указы Президента РФ по юридической силе стоят ниже федеральных законов и носят подзаконный характер. Но в отличие от нормативных актов Правительства они не носят исключительно исполнительный характер. Сложилась практика, когда указами осуществляется правовое регулирование по вопросам, еще не нашедшим отражения в законе, и их действие продолжается до тех пор, пока по данному вопросу не будет издана норма закона. Легитимность этой практики подтверждена решениями Конституционного Суда РФ. В частности, Конституционный Суд РФ определяет место указов Президента РФ как «восполняющих пробелы в правовом регулировании по вопросам, требующим законодательного решения, при условии, что такие указы не противоречат Конституции Российской Федерации и федеральным законам, а их действие во времени ограничивается периодом до принятия соответствующих законодательных актов».

Несмотря на такое ясное предписание Конституционного Суда РФ, принятие закона не означает автоматической отмены либо прекращения действия указов Президента РФ. Известно, что для этого 'Президентом РФ должно быть принято самостоятельное решение в те сроки, которые он сочтет необходимыми, либо вынесено решение Суда, отменяющего соответствующий указ Президента РФ. Пока такие решения не приняты в каждом конкретном случае, сохраняется ситуация юридической неопределенности относительно действия тех или иных положений закона и указов Президента РФ.

Таким образом, основную группу источников земельного права образует законодательство, представленное нормативными правовыми актами, принятыми на всех уровнях государственной власти, а также местными органами самоуправления, регулирующими земельные отношения. Несмотря на такую кажущуюся ясность, выявление источников земельного права остается довольно сложной задачей. Это в первую очередь связано с определением соотношения системы права и системы законодательства.

Если следовать доктрине, в соответствии с которой эти две системы не совпадают и система законодательства шире, чем система права, то по своей предметной характеристике источниками земельного права являются как земельное законодательство, объединяющее нормативные правовые акты, регулирующие отношения по использованию и охране земель (ст. 3 ЗК), так и нормативные правовые акты, образующие другие отрасли законодательства, но регулирующие в отдельных своих положениях земельные отношения наряду с другими общественными отношениями. Соответственно в части положений, регулирующих общественные отношения, объектом которых выступает земля, земельные участки, их части, земельные доли или права на землю, они также являются источниками земельного права, но остаются в системе своих самостоятельных отраслей законодательства. Так, источником земельного права является лесное законодательство, и в частности Лесной кодекс РФ в части его положений, которые определяют правовой режим земель лесного фонда; водное законодательство, включающее Водный кодекс РФ в части его положений, устанавливающих порядок пользования землями водного фонда. Также источниками земельного права может быть признано аграрное законодательство, представленное, к примеру, Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в части его положений, регулирующих земельные отношения; гражданское и уголовное законодательство, представленное частично Гражданским и Уголовным кодексами РФ.

Такой подход позволяет относительно ясно разграничить полномочия РФ и субъектов РФ в области регулирования земельных отношений в соответствии с Конституцией РФ. В частности, субъекты РФ, сохраняя право регулировать отношения по использованию и охране земель совместно с РФ (ст. 72 Конституции РФ), не могут принимать нормативные акты, устанавливающие меры уголовной ответственности за земельные преступления, либо регулировать земельные имущественные отношения, в частности связанные с совершением сделок и распоряжением земельными участками. Эти вопросы соответственно являются предметом уголовного и гражданского законодательства и в соответствии со ст. 71 Конституции РФ относятся к исключительному ведению РФ. При этом земельные нормы, включая те, которые определяют порядок распоряжения землями, государственного земельного контроля, содержащиеся в нормативных правовых актах различных отраслей законодательства, образуют единую систему земельного права.

Как уже упоминалось, земельное законодательство входит в соответствии с Конституцией РФ в совместное ведение РФ и субъектов РФ. Порядок принятия федеральных законов и законов субъектов РФ определен в Федеральном законе от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации». В нем, в частности, определено, что до принятия федеральных законов по предметам совместного ведения субъекты РФ вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовое регулирование. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ приводятся в соответствие с принятым федеральным законом. Кроме того, действует особая процедура принятия федеральных законов, проекты которых должны быть согласованы с органом государственной власти субъектов РФ.

Дальнейшее позитивное развитие земельного законодательства субъектов РФ можно ожидать с учетом полномочий по правовому регулированию земельных отношений, которыми они наделены ЗК, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Изменение земельного строя России провозглашено одной из главных целей, осуществляемых в последние годы социально-экономических преобразований. Использование земель стало платным, появилась частная и муниципальная земельная собственность, принимаются меры к включению земельных участков в гражданский оборот и так далее. Однако, если мы обратимся к содержанию федеральных законов и указов Президента Российской Федерации, на основе которых осуществляется земельная реформа и которыми закрепляются ее результаты, то увидим непоследовательность и явное юридическое несовершенство этих актов. Гражданский кодекс Российской Федерации (один из лучших законодательных актов в России) признает земельный участок недвижимым имуществом, но право собственности и иные вещные права на землю определяются в отдельной главе, вступление в силу которой связывается с принятием Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, с одной стороны, земельный участок выводится из-под действия общих положений гражданского законодательства о собственности, а с другой - не допускается применение специальных гражданско-правовых норм о земле, если это не соответствует земельному законодательству. С учетом того, что федеральные законы о земле претендуют на установление иного, чем в гражданском законодательстве, порядка решения земельно-имущественных вопросов, применение Гражданского кодекса Российской Федерации в этой части весьма проблематично. Отказ признать землю недвижимостью не формально, а по существу влечет за собой установление вместо налога на недвижимость земельного налога и применение многих других не очень удачных юридических конструкций. Что касается указов Президента Российской Федерации, то они носят не столько регулирующий, сколько программный характер и, естественно, не могут заменить собой законы, хотя, спору нет, значение их для становления рыночной экономики трудно переоценить. По крайней мере можно смело утверждать, что для поддержания нормального правопорядка в земельной сфере их явно недостаточно. Кроме того, в них тоже имеются серьезные юридические изъяны. Такое развитие законодательства о земле вызывает недоумение, поскольку создана конституционная основа для нормального правового регулирования земельных вопросов. Конституция Российской Федерации, с одной стороны, выделяет в российской правовой системе земельное законодательство в качестве самостоятельной отрасли, а с другой-подчеркивает необходимость определения порядка и условий пользования землей в федеральных законах (пункт "к" части 1 статьи 72 и пункт 3 статьи 36). Неслучайно законодательство о земле предусмотрено в общеправовом классификаторе отраслей российского законодательства, подготовленном Главным государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993 г. № 2171. Конституционные нормы касающиеся значения земли, самостоятельности земельного законодательства и основополагающей роли федеральных законов в регулировании земельных вопросов, закрепляются наряду с положениями Конституции Российской Федерации, определяющими основы рыночного оборота земель. Так, установлено многообразие форм земельной собственности, признана частная собственность на землю, определены гарантии реализации прав собственника земельного участка (статьи 9 и 36). Для выполнения указанных положений Конституции Российской Федерации требуется лишь изменить сложившуюся систему правового регулирования земельных вопросов. Тем не менее пока этого не происходит. Действующее федеральное земельное законодательство до сих пор не приведено в соответствие с Конституцией Российской Федерации и продолжает регулировать земельные вопросы на основе положений советского земельного права и его теоретической базы. Тем временем сложившаяся обстановка настоятельно требует выработки новых подходов к регулированию земельных вопросов. Земельное законодательство должно гармонизировать свободную экономическую деятельность и государственное управление, которые в настоящее время во многом несовместимы друг с другом. Без кардинального изменения взглядов на пути разрешения земельно-правовой проблемы окажется невозможным сформировать взаимосвязанную систему земельного законодательства. Федеральное земельное законодательство чрезвычайно усложнено и запутано. Имеется множество федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, так или иначе затрагивающих земельные вопросы, но они бессистемны. Многие положения не только земельного законодательства СССР и РСФСР, но и новейшего земельного законодательства Российской Федерации либо фактически утратили силу, либо остро стоит вопрос об их правомерности. По причинам политического или иного характера в ряде случаев вступают в силу федеральные законы, конституционность которых весьма спорна. Совершенно очевидны пробелы в федеральном земельном законодательстве. Указанные недостатки федерального земельного законодательства свидетельствуют о том, что оно не может сейчас выступать полноценным регулятором соответствующих отношений. В последнее время разрешение земельных вопросов напрямую связывается с проблемой принятия Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Порядок оформления прав на земельный участок в первую очередь зависит от того, в чьей собственности он находится. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ, земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, предоставляются либо на основании решения компетентного органа управления (обладающего правом распоряжаться государственным или муниципальным имуществом), либо с торгов.

На основании решения компетентного органа управления земельные участки предоставляются в следующих случаях:

-проведения предварительного согласования места размещения объекта;

-переоформления прав на земельные участки, используемые на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования;

-предоставление земельных участков на правах, не являющихся собственностью (см. гл. 2.1);

-предоставления земельных участков владельцам зданий, строений, сооружений, расположенных на них.

Решение о предоставлении земельных участков либо выставлении их на торги принимают компетентные органы управления в соответствии со ст. ст. 29, 9, 10, 11 ЗК РФ. Решение о предоставлении земельных участков принимается их собственником.

Если земельный участок является федеральной собственностью, то решение о предоставлении земельного участка принимает Правительство Российской Федерации, а точнее специально уполномоченный орган - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные управления.

Если земельный участок является собственностью субъекта Российской Федерации, решение принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего региона Российской Федерации).

Если земельный участок является муниципальной собственностью, то решение принимает орган местного самоуправления или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего муниципального образования).

В зависимости от цели использования земельных участков действующее законодательство выделяет три способа их приобретения:

Порядок оформления прав на земельный участок в первую очередь зависит от того, в чьей собственности он находится. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ, земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, предоставляются либо на основании решения компетентного органа управления (обладающего правом распоряжаться государственным или муниципальным имуществом), либо с торгов.

На основании решения компетентного органа управления земельные участки предоставляются в следующих случаях:- проведения предварительного согласования места размещения объекта;- переоформления прав на земельные участки, используемые на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования;- предоставление земельных участков на правах, не являющихся собственностью (см. гл. 2.1);- предоставления земельных участков владельцам зданий, строений, сооружений, расположенных на них. Решение о предоставлении земельных участков либо выставлении их на торги принимают компетентные органы управления в соответствии со ст. ст. 29, 9, 10, 11 ЗК РФ. Решение о предоставлении земельных участков принимается их собственником.

Если земельный участок является федеральной собственностью, то решение о предоставлении земельного участка принимает Правительство Российской Федерации, а точнее специально уполномоченный орган - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные управления.

Если земельный участок является собственностью субъекта Российской Федерации, решение принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего региона Российской Федерации).Если земельный участок является муниципальной собственностью, то решение принимает орган местного самоуправления или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего муниципального образования).В зависимости от цели использования земельных участков действующее законодательство выделяет три способа их приобретения:

-предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения;

-предоставление земельных участков для строительства;

-предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством;

-предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.

Для приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями, необходимо наличие нескольких условий.

Необходимый земельный участок должен быть занят зданием, строением или сооружением. Данное здание (строение, сооружение) обязательно должно относиться к недвижимому имуществу. Недвижимым имуществом считаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Это означает, что здания, строения, сооружения являются капитальными. Их не следует путать с временными объектами, к которым относятся летние кафе, ларьки, тенты, рекламные щиты и другие объекты, не имеющие фундамента.

Определить точно, является тот или иной объект движимым или недвижимым имуществом, поможет организация (орган), осуществляющая государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости - БТИ. Если в справке или выписке БТИ будет написано, что на земельном участке строений нет, то объекты являются временными. Земельные участки, находящиеся под такими объектами, предоставляются для целей, не связанных со строительством.

Порядок приобретения земельных участков, занимаемых зданиями, строениями, сооружениями, регламентирован ст. 36 ЗК РФ. На практике встречаются такие ситуации, когда неопределенность в статусе объекта, занимающего земельный участок, может привести к ошибкам в оформлении документов. Например, орган, наделенный правом распоряжаться земельными участками (Комитет по управлению имуществом (государственным или муниципальным)), может предоставить земельный участок под фактически занимаемую постройку по вышеуказанной статье, то есть под объект недвижимости.

После получения документов на земельный участок в Комитете по управлению имуществом и Комитете по земельным ресурсам необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию по месту нахождения объекта недвижимости в пределах регистрационного округа.

На регистрацию необходимо представить документ, подтверждающий право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления заявителя на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке.

Если право на здание, строение, сооружение возникло у заявителя после 18 февраля 1998 г. и было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, который ведет регистрирующий орган (Росрегистрация), то предоставление правоустанавливающего документа на такое здание, строение, сооружение не требуется.

Если объект, находящийся на земельном участке, не является объектом недвижимости, то он не подлежит государственной регистрации. У заявителя нет и не может быть на него документов как на объект недвижимости. Получается противоречие между решением компетентного органа о предоставлении земельного участка, где указано, что последний занят объектом недвижимости, и реальным положением вещей.

В регистрации будет отказано, поскольку заявитель не сможет представить документ, подтверждающий его право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. В этом случае все придется начинать сначала и оформлять земельный участок в Комитете по управлению имуществом для целей, не связанных со строительством.

Рассмотрим еще одну проблему, возникающую при оформлении земельных участков, занимаемых зданием, строением, сооружением. Объекты могут быть самовольно построенными. Это означает, что жилой дом, другое строение, сооружение создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами (ст. 222 ГК РФ). Самовольными также признаются объекты недвижимости, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Оформление земельного участка, на котором возведено самовольное строение, может проходить несколькими путями. Первый - сначала узаконить самовольное строение. Но и здесь есть свои нюансы. До вступления в силу ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" ГК РФ разрешал судам признавать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке. Данный участок должен быть в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Закон признал это положение утратившим силу. Таким образом, право собственности на самовольную постройку теперь может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку ни при каких обстоятельствах не может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке. В результате получается замкнутый круг. Земельный участок не может быть оформлен, поскольку нет документов на строение; строение не может быть узаконено, потому что нет документов на землю.

Из сложившейся ситуации можно выйти, поступив следующим образом. Необходимо заключить с Комитетом по земельным ресурсам или иным уполномоченным на то органом государственной власти или местного самоуправления договор аренды земельного участка на срок менее одного года. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации. На основании этого договора и иных необходимых документов уже можно признавать право собственности на самовольную постройку.

Второй путь оформления земельного участка, на котором расположено самовольное строение, - это его оформление для строительства, а не под фактически занимаемую постройку (см. гл. 3.2). Кроме того что здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, должны быть надлежащим образом оформлены, для приобретения земельного участка нужно соблюсти еще одно условие.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В том случае, если на одном земельном участке находится несколько зданий, строений, сооружений, принадлежащих на праве собственности разным лицам (равно как одно здание, строение, сооружение, принадлежащее разным лицам), эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В том случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Земельный участок при этом считается делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Решение о признании земельного участка делимым или неделимым должен принимать специализированный орган межевания из системы земельных органов, имеющий официальную лицензию на проведение межевых работ.

Поскольку федеральным казенным предприятиям, государственным, муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования, то для них установлен особый порядок.

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из них на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование. Другие владельцы помещений обладают правом ограниченного пользования земельным участком.

Когда же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В этом случае договор аренды земельного участка заключается с условием вступления в этот договор иных правообладателей в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок в перечисленных случаях граждане и юридические лица, обладающие правом собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка либо в собственность бесплатно, на праве постоянного (бессрочного) пользования (см. гл. 2.1), либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением заключить соответствующий договор.

Если изначально кадастровый план земельного участка отсутствовал, то после обращения о предоставлении земельного участка изготавливается кадастровый план, утверждается проект его границ. После чего исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение о предоставлении данного земельного участка и направляет заявителям копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

К сожалению, нередко органы государственной власти или местного самоуправления заключают договор аренды земельного участка с одним лицом, тем, которое первым обратилось с заявлением, несмотря на то что арендуемый земельный участок занят зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам. В регистрации такого договора органы Росрегистрации отказывают в случае обнаружения в выписке БТИ, техническом паспорте либо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о том, что здание находится в собственности не только у арендатора.

Здесь есть два выхода: заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (тогда придется заключать совершенно новый договор) либо заключить дополнительное соглашение об изменении договора, включив в него пункт о возможности вступления новых арендаторов (владельцев остальных помещений здания).

Встречается и обратная ситуация. Орган государственной власти или местного самоуправления предоставляет земельный участок для строительства либо для целей, не связанных со строительством.

Но на земельном участке по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним расположены здания строения, сооружения, принадлежащие не гражданину или организации, претендующим на земельный участок, а другим лицам.

Как правило, для разрешения этой проблемы отправляется запрос в орган (организацию), осуществляющий государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (БТИ), органы, ведущие кадастровый учет земельных участков, органы, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами (Комитет по земельным ресурсам,

Комитет по управлению имуществом. В запросе должен стоять вопрос, на самом ли деле здание, принадлежащее третьим лицам, расположено на земельном участке, предоставленном заявителю. Здание и земельный участок могут иметь одинаковый адрес, что и наводит на мысль о том, что здание стоит именно на этом земельном участке. Ответ на запрос вышеупомянутых органов разрешает проблему.

При положительном ответе (здание принадлежит одному лицу, а земельный участок предоставляется другому) однозначно будет отказано в регистрации права на землю. Если у лица, заинтересованного в получении земельного участка, есть документы на объекты недвижимости, также находящиеся на этом же земельном участке, то этот гражданин или юридическое лицо может оформить земельный участок по ст. 36 ЗК РФ. В этом случае ему и владельцам других зданий, расположенных на этом же земельном участке, следует приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Отдельно следует обратить внимание на вопрос оформления земельных участков, на которых расположены жилые многоквартирные дома. Такие земельные участки предоставляются исключительно в общую долевую собственность владельцев (собственников) жилых и нежилых помещений, находящихся в таком доме.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.

3. Федеральный закон от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве"

4. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

5. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

6. Положение о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденное постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514.

7. Анисимов А.П., Матохина А.Е. Савенко О.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Система ГАРАНТ, 2009 г.

8. Балтанова Е.С. Способы установления правового режима земель, земельных участков // Аграрное и земельное право. - М.: Право и государство, 2012, № 5 (89). - С. 73-79

9. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В. Все о земельных отношениях: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2010.

10. Боголюбов С.А. [и др.] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (отв. ред. Боголюбов С.А.). - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: "Проспект", 2011.

11. Варламов А.А. , Герасимов А.А. Концептуальные подходы к повышению эффективности государственного земельного контроля (на примере Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. N 9.

12. Волков С.Н. Основные положения концепции современного землеустройства // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. N 12.

13. Волкова Т.В., Гребенников А.И. Правовой порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством: теоретические и практические аспекты // Экологическое право. - М.: Юрист, 2010, № 4. - С. 27-31

14. Галиновская Е.А. К вопросу о вещных правах на землю // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 3

15. Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности. - Система ГАРАНТ, 2011 г.

16. Гряда Э.А. К вопросу о гражданско-правовом значении государственного кадастрового учета земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2

17. Гряда Э.А. К вопросу о содержании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком // Актуальные проблемы частноправового регулирования: материалы Всероссийского IX научного форума (г. Самара, 27-28 мая 2011 г.). - Самара, 2011. - С. 269-271

18. Дзьионик В.Р. Закон как источник права в сфере земельных отношений // Правовое государство. Правовая политика. Правовая жизнь. - С.-Пб.: ООО "МНИОЦ", Изд-во Лема, 2012. - С. 154-156

19. Дихтяр А.И. Ограничения и прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения: основные направления совершенствования законодательства (сравнительный аспект) // Аграрное и земельное право. - М.: Право и государство, 2011, № 12 (84). - С. 69-73

20. Егоров В.Ю., Шишелова С.А. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (под ред. А.В. Филатовой). - Система ГАРАНТ, 2011.

21. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: монография. М.: "Волтерс Клувер", 2011.

Размещено на Allbest.ru