Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Залог как способ обеспечения обязательств

Содержание

• Введение
• 1. Реформа залогового права
• 2. Предмет залога и его оценка
• 3. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
• 4. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
• Заключение
• Список литературы
• Введение
• Обеспечить исполнение обязательства - означает принять на себя обязанность безвозмездно предоставить кредитору имущественное благо в счет удовлетворения его требований, связанных с нарушением другого (обеспеченного) обязательства и существующих в форме регулятивных или же охранительных правовых отношений наряду с самой этой обязанностью.
• Способ обеспечения исполнения обязательств - это обязательственное отношение, направленное на безвозмездное присвоение имущественного блага должника в счет удовлетворения таких требований его кредитора, которые связаны с нарушением другого (обеспеченного) обязательства и существуют в форме регулятивных или охранительных правовых отношений наряду с самим обеспечивающим обязательством.
• Залог является одним из наиболее распространённых способов обеспечения обязательств. Применительно к определениям современного российского права утверждается, что право залога представляет собой относительное правоотношение, нацеленное на то, чтобы стоимость заранее обозначенного и остающегося в собственности залогодателя имущества могла бы быть гарантированно направлена на удовлетворение тех требований залогодержателя, которые связываются им с нарушением основного обязательства.
• Главная идея залога заключается в том, чтобы, указав кредитору на особый источник стоимости (имущество), из которого могли бы быть удовлетворены его требования к должнику, предоставить ему также и особые гарантии того, что к необходимому моменту он будет располагать и фактической и юридической возможностью осуществить свое право на удовлетворение.
• Традиционные качества залога: его преимущественный (первоочередной) характер, присущие ему свойства следования и старшинства.
• Российское право не устанавливает каких-либо ограничений в отношении залога движимого имущества, за исключением залога денежных средств, залог которых сложившейся судебной практикой признан невозможным.
• Принимая во внимание всю важность и актуальность исследования института залога, нельзя не отметить, что законодателем постоянно предпринимаются попытки актуализации правового регулирования института залога и приведения его в соответствие с практическими потребностями.
• Работа имеет целью представить юридическую характеристику права залога как способа обеспечения обязательств.
• В соответствии с поставленной целью в работе следует решить следующие задачи:

- дать характеристику реформе залогового права;

- определить предмет залога и методы его оценки;

- рассмотреть порядок обращения взыскания на заложенное имущество;

- привести пример судебного решения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке.

1. Реформа залогового права

Институт залога менялся уже три раза за последние семь лет. В 2009 году в связи с пиком финансового кризиса резко выросло количество должников по кредитам, и банки еще более активно начали обращаться в суды за взысканием заложенного имущества. Эксперты отмечают, что именно в этот период институт залога показал себя не с лучшей стороны: договоры оспаривались, признавались недействительными, а процедуры обращения взыскания на заложенное имущество затягивались. Законодатель был вынужден отреагировать на сложившуюся ситуацию, и вскоре был принят закон, который внес изменения в ГК РФ и другие нормативные акты в части залога (Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ). Поправки начали действовать с 11 января 2009 года.

Одним из самых заметных изменений было введение института внесудебного обращения взыскания на предмет залога. Этот институт позволяет кредитору обращать взыскание на заложенное имущество без участия суда посредством направления должнику уведомления о намерении обратить взыскание. Однако практика, которая сложилась после внесения поправок, показала, что эта модель работает только при желании должника сотрудничать с кредитором либо при нахождении заложенного имущества у кредитора. Кроме того, в целях обеспечения передачи должником заложенного имущества во внесудебном порядке была введена исполнительная надпись нотариуса. Такая надпись подтверждает факт неисполнения должником обязательства и является основанием для обращения к судебному приставу-исполнителю. Процедура нотариальной исполнительной надписи тоже себя проявила не с лучшей стороны: кредиторы практически не обращались за ее получением. Вероятно, это связано со стоимостью услуги совершения исполнительной надписи, которая составляет 0,5% от взыскиваемой суммы, но не более 20 тыс. руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

С целью повысить популярность применения нотариусами исполнительной надписи был принят Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (в редакции от 29 декабря 2015 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 12 декабря 2011 г. N 50 ст. 7347.. Этот документ ввел процедуру, которую можно условно назвать "нотариальное внесудебное обращение взыскания": при совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной нотариус должен предложить залогодателю исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив ему уведомление. Однако существенных изменений это не повлекло, поскольку процедура нотариального удостоверения договора залога остается достаточно дорогой.

В рамках реформы ГК РФ законодатель вернулся к совершенствованию института залога и принял закон, о практике применения которого и пойдет речь в данной работе (Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"; далее - Закон № 367-ФЗ)Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации // Российская газета - Федеральный выпуск №6267 (291).. Новые правила вступили в силу с 1 июля 2014 года.

Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ (далее - Закон № 367-ФЗ) изложил весь параграф 3 главы 23 ГК РФ о залоге в новой редакции.

Новая редакция ст. 339 ГК РФ выделяет следующие существенные условия договора залога:

- предмет залога;

- существо, размер и срок исполнения, обеспеченного залогом обязательства.

Следует обратить внимание, что оценка предмета залога, как обязательное условие договора, из этой нормы исключена.

При этом условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Природа залога

Вопрос о природе залога, а именно о том, является ли залог вещным правом или обеспечительным договором, имеет важное практическое значение. Например, лицо зарегистрировало ипотеку на объект незавершенного строительства. Когда долг был просрочен и кредитор приступил к обращению взыскания, выяснилось, что объект незавершенного строительства уже сдан и представляет из себя многоэтажный жилой дом. Если залог - это договор, то предметом договора был объект незавершенного строительства, которого больше нет. Значит, договор уже не действует, а с ним прекратился и залог.

Именно такой точки зрения придерживались суды до того момента, пока в конце января 2005 года ВАС РФ не издал Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Электронный ресурс] . Согласно п. 1 этого документа, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Таким образом, ВАС РФ подтвердил, что залог - это вещное право или право на ценность вещи, а значит, он следует за вещью.

Разработчики Закона № 367-ФЗ очевидно считали, что залог - это вещное право, потому что решения, которые реализованы в ГК РФ, основаны на этом факте. Действительно, данный принцип нашел отражение в новой редакции ГК РФ, например, в ст. 334-345 ГК РФГражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ (в редакции от 30 марта 2016 г. ) / Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301..

Залог, будучи правом на ценность вещи, следует за ней (ст. 334-345 ГК РФ). Все объекты, которые могут возникнуть в результате изменений этой вещи или после ее утраты, будут считаться находящимся в залоге. Этот принцип можно вывести из правил п. 2 ст. 334 ГК РФ, согласно которым залогодержатель имеет преимущественное право удовлетворения обеспеченного залогом требования не только за счет самого предмета залога, но также за счет:

- страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества;

- причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества;

- причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

- имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

На практике это можно проиллюстрировать самыми разнообразными ситуациями. Например, при утрате застрахованного автомобиля, находящегося в залоге, залоговое право переходит на деньги, которые залогодатель получит от страховщика в качестве страхового возмещения. Если выплата еще не была произведена, залогодержатель, по логике внесенных поправок, имеет право обратиться в страховую компанию и получить страховую сумму на свое имя - при этом залогодатель (страхователь, бывший собственник автомобиля) страховую сумму не получает.

Аналогично, если муниципалитет изымает для муниципальных нужд участок, находящийся в залоге: право на компенсацию в этом случае возникает не только у залогодателя, но и у залогодержателя. Можно, таким образом, сделать вывод, что залог, в отличие от права собственности, продолжает существовать и после гибели вещи, которая являлась его предметом.

2. Предмет залога и его оценка

Понятие «предмет залога» закреплено в статье 336 ГК РФ в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ, согласно пункту 1 которой «предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания»Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ (в редакции от 30 марта 2016 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301..

В новой редакции статьи 339 ГК РФ введены нормы, регламентирующие описание предмета залога. Изменения в данной сфере коснулись ситуаций, когда залогодателем выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

В частности, устанавливается, что в данном случае предмет залога можно будет описывать в договоре любым способом, позволяющим его идентифицировать в качестве предмета залога на момент обращения взыскания. Описание может быть осуществлено, в том числе, путём:

- указания на залог всего имущества залогодателя или определённой части;

- указания на залог имущества определённого рода или вида. Например, стороны смогут установить, что в залоге находится всё движимое (или, наоборот, недвижимое) имущество, основные средства, нематериальные активы, которые будут принадлежать залогодателю на определённую дату.

В настоящее время исполнения обязательств по договору в виде залога денежных средств напрямую законодательно не предусмотрено, и по своей правовой природе противоречит гражданскому законодательству Российской Федерации и сложившейся судебной практике.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числеФедеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (в редакции от 5 октября 2015 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400:

1) земельные участки, за исключением земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Пока остается неясным, можно ли, например, в договоре об ипотеке не указывать предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а лишь сослаться на кредитный договор, из которого можно узнать все эти данные? С одной стороны, в самом ГК РФ прописано, что к залогу недвижимого имущества должны применяться нормы закона об ипотеке. Исходя из буквального толкования, а также правил о соотношении норм общих и специальных законов, следует, что применению подлежит норма специального закона, то есть закона об ипотеке. С другой стороны, данное правило противоречит замыслу поправок, центральными идеями которых были либерализация залоговых сделок, требований к содержанию договоров залога, режима последующего залога.

Оценка заложенного имущества

Одно из главных изменений правого регулирования вопросов стоимости заложенного имущества состоит в том, что ГК РФ в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ не относит к числу существенных условий договора о залоге оценку предмета залога Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (в редакции от 29 декабря 2015 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 12 декабря 2011 г. N 50 ст. 7347. (согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ редакции, действующей до 01.07.2014 года, такое условие является существенным).

Анализ изменений ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что для этого имеется ряд объективных причин, вызванных изменением §3 главы 23 ГК РФ в целом. Дело в том, что с 01 июля 2014 года допускается залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (пункт 1 статьи 336 ГК РФ), а с 01 января 2015 года в сфере предпринимательской деятельности допускается описание предмета залога указанием на залог всего имущества залогодателя или его части, а также на указание имущества определенного рода или вида (абзац 2 пункта 2 статьи 339 ГК РФ). В связи с этим, на наш взгляд, указать стоимость предмета залога в договоре не всегда представляется возможным.

Новеллой ГК РФ является статья, посвященная стоимости предмета залога, с одноименным названием. Новая статья 340 ГК РФ называется «Стоимость предмета залога» и регулирует частные вопросы, связанные со стоимостью заложенного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 340 ГК РФ (в ред. ФЗ от 21.12.2013 г. №367-ФЗ), «стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом». Из указанной нормы не следует, что в случае если стороны не согласуют такую стоимость, то договор будет считаться незаключенным. Соответственно, договор залога должен считаться заключенным, даже если стороны не определили стоимость предмета залога (за исключением случаев, когда это необходимо согласно закону).

3. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ (в редакции от 30 марта 2016 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301..

В соответствии с п.1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п.3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Закон устанавливает требования к содержанию соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Такие соглашения должны содержать следующие существенные условия: указание на один или несколько способов реализации заложенного имущества; стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В ФЗ № 405-ФЗ от 06.12.2011г. даны следующие комментарии к внесудебной процедуре реализации залога Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (в редакции от 29 декабря 2015 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 12 декабря 2011 г. N 50 ст. 7347.:

Если более длительный срок не установлен договором о залоге между залогодержателем и залогодателем, реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения десяти дней со дня, когда залогодатель в соответствии с настоящим Законом считается получившим соответствующее уведомление. Реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения этого срока при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также при существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Залогодержатель вправе реализовать предмет залога в соответствии с условиями договора о залоге, если залогодатель в течение двадцати дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес уведомление, не представил документы, подтверждающие факт исполнения обеспеченного залогом обязательства."

При обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, реализация предмета залога осуществляется путем продажи на торгах, проводимых в соответствии с правилами, установленными статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и соглашением сторон.

Исключение из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей физического лица, заключившего договор о залоге, содержащий предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 3 настоящей статьи положения, не влечет за собой прекращение договора о залоге в соответствующей части.

При обращении взыскания на заложенное движимое имущество, залогодержатель оставляет за собой заложенное движимое имущество или продает третьему лицу (в том числе путем привлечения комиссионера) по цене, равной его рыночной стоимости или превышающей ее.

Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из указанной суммы.

При реализации заложенного движимого имущества на торгах организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случае, если: в торгах приняли участие менее чем два участника; на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества; лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Если стороны в договоре предусмотрели внесудебный порядок, залогодержатель все равно вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество В этом случае залогодержатель будет нести все дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Избежать этих расходов удастся, только если залогодержатель докажет, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке не состоялось в связи с действиями залогодателя или третьих лиц (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

При обращения взыскания на жилые помещения в последней редакции ГК РФ изменен перечень случаев, когда взыскание может быть обращено на жилые помещения по судебному решению. В настоящее время судебный порядок обращения взыскания применяется к любым жилым помещениям, которые принадлежат на праве собственности гражданам. То есть обратить взыскание на жилое помещение физического лица можно только через суд. Однако в силу новых правил судебный порядок обязателен только при обращении взыскания на единственное жилое помещение гражданина, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Таким образом, остальные жилые помещения залогодателя-гражданина могут быть реализованы как в судебном, так и во внесудебном порядке. Внесудебный порядок возможен только при наличии соответствующего соглашения между залогодателем и залогодержателем. Заключить такое соглашение нужно после возникновения основания для обращения взыскания на жилое помещение гражданина - залогодателя.

Таким образом, закон четко закрепляет перечень способов реализации заложенного имущества.

Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество следующими способами (ст. 350 и 350.1 ГК РФ): продать заложенное имущество с публичных торгов; оставить предмет залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости; продать предмет залога другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.

При этом оставить предмет залога за собой или продать его другому лицу можно при реализации заложенного имущества: в судебном порядке только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество; во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и эти способы реализации стороны предусмотрели в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.

При реализации предмета залога залогодержатель и иные лица должны принимать меры, которые необходимы для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Кроме того, на эти лица возложена обязанность возместить убытки, которые они причинили в результате неисполнения такой обязанности.

4. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

По договору об ипотеке взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ);

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ);

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке (ст. 350 ГК РФ);

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора -- самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 Закона об ипотеке) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (в редакции от 5 октября 2015 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400;

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ст. 11 Закона об ипотеке).

Приведем пример.

Павловским городским судом Нижегородской области 05 марта 2015 года было рассмотрено гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по нему и обращении взыскание на предмет залога. Ответчиками выступали физические лица - должники по кредитному договору солидарно Решение № 2-3799/2014 2-441/2015 2-441/2015(2-3799/2014;)~М-3565/2014 М-3565/2014 от 5 марта 2015 г. по делу № 2-3799/2014 / Судебные и нормативные акты РФ URS .

В суде было установлено, что 24.07.2013 между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, в рамках которого им был выдан целевой ипотечный кредит на приобретение квартиры сроком на 240 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75 % годовых. Квартира была приобретена по договору купли-продажи от 18.07.2013, и в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на квартиру наложено обременение в виде залога (ипотеки). Денежные средства, следуемые должникам по кредитному договору, истец перечислил полностью, однако ответчики систематически не исполняли свои обязательства по договору, нарушая сроки платежей.

В порядке, предусмотренном п. 4.2.3. кредитного договора, ответчикам было направлено требование о досрочном погашении задолженности перед истцом и расторжении кредитного договора. Однако ответчики не выполнили требования кредитора, что и послужило причиной для обращения истца в суд.

В суд был предоставлен расчет задолженности ответчиков по кредитному договору, состоящий из сумм просроченного основного долга, неустойки и просроченных процентов. Ответчики в судебном заседании иск признали в полном объеме и пояснили, что они действительно брали данный кредит под залог приобретенной квартиры и являются созаемщиками. Допускали неоднократное нарушение условий кредитного договора, не погашают кредит своевременно и в полном объеме. Сумму долга не оспаривают и признают в полном объеме. В настоящее время они продают дом в Починках и намерены полностью погасить кредит в ближайшее время.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование истца о расторжении кредитного договора основано на законе и подлежит удовлетворению, так как ответчики допустили существенное нарушение условий кредитного договора со своей стороны, не погашая своевременно кредит. Также суд счел обоснованным применение истцом положений кредитного договора, согласно п. 5.3.4 которого кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, установленную кредитным договором.

Также судом был принят во внимание факт, что истец выполнил требование закона о досудебном урегулировании спора и направил в адрес ответчиков требования о досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора.

На основании указанных выше норм и положений кредитного договора, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. При вынесении этого решения судом были применены положения ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -- Закон об ипотеке), согласно которым:

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ);

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ);

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке (ст. 350 ГК РФ);

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора -- самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 Закона об ипотеке);

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ст. 11 Закона об ипотеке).

Таким образом, суд установил, что квартира, приобретенная ответчиками на заемные средства, находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности от продавца к ответчикам до полного погашения предоставленного кредита в соответствии с договором. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество -- квартиру, основано на законе и подлежит удовлетворению.

Суд постановил расторгнуть кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиками; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору по состоянию на 03.12.2014 и обратить взыскание на заложенное имущество -- квартиру, установив начальную продажную цену квартиры в сумме, указанной в договоре купли-продажи, поскольку стороны согласились с данной начальной ценой.

То обстоятельство, что квартира является единственным местом жительства заемщика, не является препятствием для обращения взыскания, т.к. квартира является предметом ипотеки, на нее, в силу положений ст. 446 ГПК РФ, а также положений Закона об ипотеке, может быть обращено взыскание вне зависимости от того, что она является единственным пригодным для проживания помещением, поскольку, в силу положений Закона об ипотеке, регулирующих основания и порядок обращения взыскания (глава IX Закона), наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде ипотеки (залога), предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество.

Безусловным основанием для вынесения судом положительного решения об удовлетворении требований кредитора о досрочном прекращении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество являются соблюдение указанных в ст.ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке условий, а именно:

- сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца.

- в случае если обязательства, обеспеченные залогом, должны погашаться периодическими платежами, нарушение сроков платежей должно иметь место более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если такая просрочка незначительна.

имущество залог ипотека

Заключение

Таким образом суть залога заключается в передаче в обеспечение выполнения обязательств по договору имущества, из стоимости которого кредитор может получить удовлетворение, если обязательство будет не исполнено должником или исполнено ненадлежащим образом. Такой кредитор имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому это имущество принадлежит.

Залог может возникнуть как на основании договора, так и в случаях, установленных законом (залог на основании закона).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

С 1 июля 2014 года в связи с внесением изменений в законодательство о залоге введены новые правила обращения взыскания на заложенное имущество. Эти изменения направлены на оптимизацию процедуры обращения взыскания на предмет залога как в интересах залогодателя, так и в пользу залогодержателя.

Так же как и раньше, обратить взыскание на предмет залога можно будет двумя способами:

в судебном порядке;

во внесудебном порядке.

Однако теперь по требованию залогодателя суд может прекратить обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение о продаже заложенного имущества с публичных торгов, если при обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ): будут нарушены права залогодателя; будет иметь место существенный риск такого нарушения.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ (в редакции от 30 марта 2016 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (в редакции от 5 октября 2015 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400

3. Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (в редакции от 29 декабря 2015 г.) / Собрании законодательства Российской Федерации от 12 декабря 2011 г. N 50 ст. 7347.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации // Российская газета - Федеральный выпуск №6267 (291).

5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". / Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2011 г., N 4.

6. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств" (утв Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013)[Электронный ресурс ] / СПС Гарант.

7. Витрянский В.В. Новое в правовом регулировании залога // Хозяйство и право. 2014. № 9. С. 28.

8. Дождев Д.В., Вещный момент в залоговом праве: отечественная доктрина и исторические уроки // Гражданское право №2 - 2015 С. 6-11.

9. Илюшина М.Н. Залог прав участников юридических лиц: системные изменения законодательства и перспективы правового регулирования // Нотариальный вестникъ. 2015. № 12. С. 15-23.

10. Касаткин С.Н. Об абсолютной юридической силе обязательства // Журнал российского права №4 2016. С. 37.

11. Тазихина Т.В., Надеждина Я.В. Рыночная стоимость и цена реализации предметов залога // "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 6, июнь 2015 г. С.37.

Размещено на Allbest.ru