Правовой режим самовольной постройки: проблемы теории и практики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Столичная финансово-гуманитарная академия

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

Кузнецова Мария Александровна

студент 2 курса, направление юриспруденция

г. Вологда

Одним из наиболее быстро претерпевающим изменения институтом гражданского права, с точки зрения законодательного регулирования, является институт самовольной постройки.

Данный факт связан с тем, что в процессе изменения и трансформации экономической, социальной и политической ситуации в мире, инструменты регулирования самовольного строительства меняются то в сторону либерализации узаконения самовольных построек, то в сторону ее ужесточения.

В вопросе правового порядка самовольной постройки трудно разобраться без определения правовой природы представленного объекта.

Тонкости понятия самовольной постройки и особенности легализации определяются в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. [1] [3]

До 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации включала следующее определение самовольной постройки: "1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки". самовольный постройка недвижимость имущество

На сегодняшний день список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал предельно точным. В данный список с 1 сентября 2015 года могут входить только здания, сооружения или другие строения. Законотворец отменил понятие "иное недвижимое имущество", к коему причисляются объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ дается определение автономного вида недвижимости, каковым является объект, строительство какового не завершено, а также не является ни зданием, ни строением, ни сооружением. Таким образом, можно заметить, что законодатели исключили вероятность легализации объекта незавершенного строительства, на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Но, к сожалению, судебная практика не подтвердила наши ожидания. Опираясь на ту же судебную практику, отметим, что в п. 30 постановления от 29 апреля 2010 года, Пленума Верховного суда РФ № 10, а также Пленума ВАС РФ № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) [6] сказано, что объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество, может быть признано самовольной постройкой. Стоит заметить, что в вопросе распространения ст. 222 Гражданского кодекса РФ на объекты незавершенного строительства, не самой недурственной идеей является ожидание правовой позиции Верховного суда РФ.

Как и многим понятиям, правовому режиму самовольной постройки не чужд дуализм ее натуры:

1. Правонарушение, идущее в разрез с нормами норм земельного и градостроительного законодательства.

2. Возникновение одного из условий, требований или оснований приобретения права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Некоторые, достаточно подкованные в юридическом смысле, люди, осуществившие самовольное строительство, прибегали к судебному признанию права собственности в обход административного порядка, на основании положения ст. 222 ГК РФ в редакции до 1 сентября 2006 г., что шло в разрез исключительному характеру ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка в собственности, а также в наследуемом пожизненном или бессрочном (постоянном) владении признается только за гражданином, в пользовании которого имеется земельный участок, на котором производилась данная постройка. По настоящий момент происходят достаточно быстрые реагирования на изменяющиеся тенденции в области гражданского права и действия по изменению правового регулирования приобретения права собственности на самовольную постройку. В данном конкретном случае можно сказать о попытке законодателя закрепить принцип "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов", указанный в пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.[2][8]

Существует ряд совокупных определенных условий, для легализации права собственности на самовольную постройку (п.3 ст.222 ГК РФ). Если до 1 сентября 2015 года пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал только два обязательных условия по этому вопросу, то на сегодняшний день ряд пополнился до четырех условий.

1. Право на землю (действовало до 1 сентября 2015 года) (абз. 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ, определение Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ 14-165. [4]

2. Право на строительство (начало действовать с 1 сентября 2015 года). (на основании абзаца 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)

3. Соответствие постройки градостроительным нормам (начало действовать с 1 сентября 2015 года). (абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)

4. Соблюдение прав третьих лиц (действовало до 1 сентября 2015 года). (абзац 4 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)

Кроме этого, основываясь на судебную практику, можно обозначить и определить условия признания права собственности на самовольную постройку, которые были сформированы судами еще до 1 сентября 2015 года и являются базисом на сегодняшний день.

1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка (определение Верховного суда РФ от 13 января 2015 г. № 18-КГ 14-168.) [5]

2. Застройщик обращался за разрешением на строительство (пытался легализовать постройку другим способом). (на основании абзаца 2 п. 26 постановления № 10/22).

3. Постройка соответствует нормативам, сохранение ее не создает угрозы для граждан. В части соответствия постройки нормам строительных и градостроительных нормативов можно быть уверенным, что изменения, которые вступили в законную силу с 1 сентября 2015 года (абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ) укрепили эту судебную практику уже на уровне закона.

4. Постройка является независимым объектом.

В статье 222 ГК РФ не рассмотрены должным способом отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом; перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости (абзац 1 п. 29 постановления № 10/22). (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А 63-10861/2012).[7]. Хотя реконструированная недвижимость в некоторых случаях может быть признана самовольной постройкой, если в результате произведенных работ возник новый объект (п. 28 постановления № 10/22.)

В целом, опираясь на определение рассмотренного нами такого института как самовольная постройка и гражданско-правовой режим, для легализации самовольной постройки требуется обратить внимание на целый ряд правовых условий, как уже вступивших в силу с 1 сентября 2015 года в российском законодательстве, так и сложившихся в судебной практике.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - С.3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - С. 4147.

3. Коршунов Е.А. Проблемы легализации и оформления самовольной постройки // "Бюллетень нотариальной практики". - 2008. - № 5. - С. 18.

4. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ 14-165 [Электронный ресурс] // URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/dogovor_prostogo_tovarischestva/ (дата обращения: 02.08.2015 г.)

5. Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 18-КГ 14-168 [Электронный ресурс] // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online .cgi?req=doc;base=ARB;n=416843;dst=0;ts=1A15BCBD75C15F2AF8EB97BF17248CA8; rnd=0.13564670528285205 (дата обращения: 02.08.2015 г.)

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская Газета. - 2010. - № 109.

7. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А 63-10861/2012 [Электронный ресурс] // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=card;page=splus;ts=1A1... (дата обращения: 02.08.2015 г.)

8. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., -2006. - С. 54.

Размещено на Allbest.ru