Общая характеристика договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЁННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕУЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ОРЛОВСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

МИНИСТЕРСТВА ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИМЕНИ В.В. ЛУКЪЯНОВА

Кафедра гражданско-правовых и экономических дисциплин

Курсовая работа

по дисциплине «Гражданское право»

по теме «Договор аренды»

Выполнил:

Минаков А. Н.

Орёл 2014



Содержание

Введение

1. Общая характеристика договора аренды

2. Отдельные виды договора аренды

Заключение

Список используемых нормативных актов и литературы



Введение

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». Гражданский кодекс РСФСР 1922 года в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 года в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года. Действующий ГК РФ полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущество во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Формы арендных отношений весьма многообразны: обычная аренда, прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Договор безвозмездного пользования вещами не относится к числу основных гражданско-правовых договоров, поскольку в обществе, экономика которого основывается на товарно-денежных отношениях, имущественные связи выступают прежде всего как возмездные. Тем не менее он широко применяется и в определенных областях отношений незаменим. Особое значение этот договор приобрел в культурно-просветительской области, прежде всего в библиотечном деле. Устройство разного рода выставок (художественных, сельскохозяйственных, промышленных и проч.) зачастую связано с предоставлением собственниками устроителям выставок экспонатов для временного безвозмездного пользования. Нередко благотворительным, религиозным организациям, творческим союзам предоставляются в безвозмездное пользование объекты культурного наследия. Безвозмездные отношения могут складываться и по поводу пользования природными ресурсами. Данный договор распространен и в быту по поводу безвозмездного пользования самыми различными предметами: от холодильника, телевизора и мебели до квартиры и автомобиля и т.д., получаемых гражданами во временное безвозмездное пользование от друзей и родственников.

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (сервитуты), так и обязательственные (права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему).

В связи с этим необходимо иметь четкое представление об особенностях временного владения и пользования имуществом именно на основании договора аренды. налагаемых на нарушителя.

Целью работы является проведение исследования понятия и видов договора аренды.

Для достижения указанной цели определены следующие задачи:

- рассмотреть понятие, признаки и виды договора аренды.

- раскрыть условия договора аренды;

Объектом исследования явились правовые отношения, возникающие при заключении договора.

Методологическую основу данной работы составили такие методы исследования, как анализ, сравнение, обобщение и т.д.

Нормативной базой работы являются общие положения о договоре аренды, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, и другие законодательные акты Российской Федерации регулирующие данный вопрос.

Работа состоит из введения, содержания, трех рассматриваемых вопросов, заключения и списка используемой литературы и нормативных правовых актов.



1. Общая характеристика договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК) . Слесарёв А.В. Судебно-арбитражное толкование норм гражданского права. - М.: Юридический центр Пресс, 2010.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК). Инновационное законодательство и гражданское право: проблемы соотношения. М.В. Волынкина, ректор НОУ "Институт гуманитарного образования" (Москва), кандидат юридических наук "Журнал российского права", N 1, январь 2012 г.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК). Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2014

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае, ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.гражданское право как элемент правоотношения (Л.А. Чеговадзе, "Законодательство", N 6, июнь 2013 г.)

Таким образом мы рассмотрели первый вопрос в котором дали определение договору аренды определили его юридическую природу. Договор аренды является консенсуальным, возмездным, срочным.

Так же мы рассмотрели существенные условия договора аренды, такие как:

1. условие о предмете договора

2. условия, необходимые для договора данного вида

3. условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

4. существенные условия договора составляющие все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Отдельные виды договора аренды

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М., 2012, С. 542.

Выделение названных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует. Глава 34 ГК, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора аренды квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т.п. Законодатель не заботится о проведении четких граней между отдельными видами договора аренды. С точки зрения эффективности правового регулирования главное - четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. - СПб.: Проспект, 2010.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Договор проката:

· Консенсуальный договор

· Возмездный договор

· Публичный договор

Предмет договора проката: только движимое имущество, используемое для потребительских целей, либо в виде исключения - для предпринимательских целей (если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства).

Форма договора проката: всегда письменная форма договора.

Особенности договора проката:

1. Арендодатель - всегда лицо, которое занимается профессиональной сдачей имущества.

2. Заключается на срок не более одного года.

3. Имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из существа обязательства.

4. У арендатора нет преимущественного права на возобновление договора проката по истечении ранее заключенного договора.

5. Арендатор вправе расторгнуть договор проката в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней.

6. Арендная плата по договору проката выплачивается только в виде денежных платежей в твердой сумме.

7. Арендодатель обязан производить как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в прокат. Слесарёв А.В. Толкование норм гражданского права. - М.: Юридический центр Пресс, 2010.

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК РФ). Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2011.

Обязанности арендодателя:

1. проверить исправность имущества и предоставить правила эксплуатации.

2. осуществлять капитальный и текущий ремонт

Обязанности арендатора:

1. не вправе сдавать имущество, полученное по договору проката, в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката третьим лицам.

2. своевременно перечислять арендную плату.

3. соблюдать правила пользования арендованным имуществом.

Договор аренды транспортных средств является разновидностью договора аренды. Договор аренды транспортных средств представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование ( ст. 632 ГК РФ). Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2012

Договор является возмездным и консенсуальным.

Виды аренды транспортных средств по договору аренды транспортных средств:

· С экипажем (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации) (фрахтование).

· Без экипажа (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации).

Предмет договора аренды транспортных средств:

· Транспортное средство с экипажем.

· Транспортное средство без экипажа.

Форма договора аренды транспортных средств:

· Письменная форма договора аренды транспортных средств без регистрации, по общему правилу.

· Форма договора аренды транспортных средств может требовать и государственной регистрации. Так как некоторые виды транспортных средств относятся к недвижимому имуществу, например воздушные или морские суда.

Арендодатель по договору аренды транспортных средств с экипажем:

1. Поддерживает надлежащее состояние транспортного средства (капитальный и текущий ремонт).

2. Предоставляет услуги по управлению и технической эксплуатации.

3. Несет расходы по оплате услуг экипажа, если иное не установлено законом (может включить в арендную плату).

Техническая эксплуатация заключается в проведении работ по контролю над техническими процессами, над температурным режимом и т.п. входе непосредственного использования транспортного средства. Шухман Ю.И. Легковой автомобиль: эксплуатация, ремонт, покраска, гараж - (Библиотека автомобилиста). Издательство: Феникс, 2007. - 318 с.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора аренды транспортного средства с экипажем.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ)

Арендатор по договору аренды транспортных средств с экипажем:

1. Несет расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства (топливо, сборы, другие материалы).

2. Вправе без согласия арендодателя сдавать в субаренду, если иное не предусмотрено законом.

3. Несет ответственность за вред, причиненный транспортному средству.

4. в рамках осуществления своей коммерческой деятельности вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить регрессное требование к арендатору о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Арендодатель по договору аренды транспортных средств с экипажем представляет по договору арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Арендатор по договору аренды транспортных средств без экипажа:

1. Поддерживает транспортное средство в надлежащем состоянии (капитальный и текущий ремонт).

2. Своими силами осуществляет управление и техническую эксплуатацию (может с привлечением третьих лиц).

3. Несет расходы на содержание транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа.

4. вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

5. вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

6. несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора является здание или сооружение.

Здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое -- нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей. договор аренда правовой обязательство

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты пристани, линии электропередачи трубопроводы и др. Бабенко Л.Н. Земельные правоотношения // Арбитражный и гражданский процесс.-2010.- №2.- С.12

Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть именуемая помещением.

В то же время не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента, как крыша для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей.

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пиляева В.В.обязательные виды страхования и регистрации . - М.: ТК Велби, 2009.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом -- землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема на котором находится гидротехническое сооружение.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения -- квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади объема и т.д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание или сооружение определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Отличительные черты договора аренды предприятия:

1. предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды, оборотные средства, исключительные права, права требования и долговые обязательства;

2. не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии);

3. обязательно уведомление кредиторов предприятия.

4. договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами;

5. передача предприятия осуществляется по акту;

6. обязательная государственная регистрация договора;

7. арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т. п., но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;

8. арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;

9. арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам рациональности и экономичности.

Во втором вопросе мы рассмотрели отдельные виды договора аренды а именно:

· Договор проката. Его юридическую характеристику и существенные условия, предмет и форму, а так же обязанности арендодателя и арендатора.

· Договор аренды транспортных средств Договор является возмездным и консенсуальным. Рассмотрели виды аренды транспортных средств по договору аренды транспортных средств (с экипажем, без экипажа.) Предмет договора аренды и его форму. Права и обязанности сторон по этому договору.

· Отличительные черты договора аренды предприятия.

Данный вид договора является актуальным в повседневной жизни и очень востребованным потому что имеет простую юридическую характеристику и служит для удовлетворения материальных благ используется во всех сферах жизни и возможен для всех слоев населения.

Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты11 Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика. Государство и право. - 2007. - №2. - С. 43-46..

Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в ГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования11 Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. - С. 141-145..

Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК РФ и иными нормами ГК РФ об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными.

Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок. (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66) Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Следует, однако, заметить, что подобный взгляд разделяется не всеми. Проблема соотношения общих положений ГК РФ о праве сторон гражданско-правового договора изменить порядок расторжения с судебного на внесудебный и специальных положений ст. 619, 620 ГК РФ о порядке досрочного расторжения договора аренды, учитывая ее практическую значимость, приобрела в настоящее время актуальность. Вопрос же о допустимости установления в договоре аренды внесудебного порядка его досрочного расторжения не получил в литературе и судебной практике единообразного решения. Согласно одной из высказанных в последнее время точек зрения ни при каких условиях стороны договора аренды не могут установить вместо судебного внесудебный порядок расторжения договора. Сторонники подобного взгляда в подтверждение его справедливости ссылаются на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в его Постановлении N 4180/9711 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5. С. 28... Согласно материалам дела договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае передачи арендуемого помещения под реконструкцию. В установленном порядке помещение было включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения. В обоснование требования он сослался на то, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции. В названном Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но не потому, что в нем была предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа арендодателя от исполнения договора.



Заключение

Договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.

Стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

Порядок заключения договора аренды, прежде всего, регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Договору аренды свойственны все существенные признаки обязательного права кроме того, он имеет свои специфические черты позволяющие отграничить ег от других договоров. Например, арендодателю передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Как известно, урегулированные гражданским правом товарно-денежные отношения носят эквивалентно-возмездный характер. А отсюда следует, что договор аренды также должен носить характер эквивалентного получения прибыли арендодателю. Поэтому признаком такого договора является его возмездный характер, который состоит в том, что за пользование имуществом арендодатель должен получить вознаграждение от арендатора.

Так же особенность данного договора заключается в равенстве участников гражданского оборота. Каждая сторона договора имеет свои права и обязанности.

Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".



Список используемых нормативных актов и литературы

1. Конституция Российской Федерации, принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г. //Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237

2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30 сентября 2013 г. № 260-ФЗ) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. № 32.

3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5.

4. Информационное письмо от 11 января 2012 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».

5. Слесарёв А.В. Судебно-арбитражное толкование норм гражданского права. - М.: Юридический центр Пресс, 2010.

6. Инновационное законодательство и гражданское право: проблемы соотношения. М.В. Волынкина, ректор НОУ "Институт гуманитарного образования" (Москва), кандидат юридических наук "Журнал российского права", N 1, январь 2012 г.

7. Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2014

8. Гражданское право как элемент правоотношения (Л.А. Чеговадзе, "Законодательство", N 6, июнь 2013 г.)

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М., 2012, С. 542.

10. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. - СПб.: Проспект, 2010.

11. Слесарёв А.В. Толкование норм гражданского права. - М.: Юридический центр Пресс, 2010.

12. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2011.

13. Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2012

14. Шухман Ю.И. Легковой автомобиль: эксплуатация, ремонт, покраска, гараж - (Библиотека автомобилиста). Издательство: Феникс, 2007. - 318 с.