Договор социального найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор социального найма

Введение

Отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями, пользованию жилыми помещениями на условиях социального найма занимают особое место в сфере жилищных правоотношений. По своей сути предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма предполагает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством, для их дальнейшего проживания. Многие граждане в современное время приобретают жилые помещения в собственность, но для большой части населения нашей страны из-за материальных трудностей это представляется сложным, если совсем не возможным. Заключение договора социального найма жилого помещения является для таких граждан возможностью улучшить свои жилищные условия. В статье 7 Конституции Российской Федерации провозглашается, что Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря.. Безусловно, достойная жизнь невозможна без наличия у человека надлежащего жилья.

Общие положения о договоре социального найма жилого помещения

Из содержания ч. 1 ст. 60 ЖК РФ следует, что стороны по договору социального найма жилого помещения именуются как наймодатель и наниматель. Наймодателем нанимателю жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Поскольку договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, то в силу положений ч. 2 ст. 19 ЖК РФ на стороне наймодателя выступают соответственно Российская Федерация, субъект РФ либо муниципальное образование, т.е. собственники предоставляемых нанимателю помещений, либо действующие от имени перечисленных собственников уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления.

Нанимателем по указанному виду договора выступает исключительно гражданин, о чем прямо указано в ст. 60 ЖК, а также в ч. 1 ст. 677 ГК РФ.

В силу положений ст. ст. 49, 57, 59 ЖК РФ жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов предоставляются малоимущим и/или нуждающимся в жилом помещении гражданам, уже состоящим на жилищном учете, имеющим право на такую постановку или обладающие правом на внеочередное предоставление жилого помещения. Ст. 60 ЖК РФ закреплено важное правило о том, что наймодателем при заключении договора социального найма выступают, по сути, только государственные и муниципальные структуры в той или иной организационно-правовой форме, наделенные при этом соответствующими полномочиями.

Организации, предприятия и лица, не наделенные собственником государственных или муниципальных помещений соответствующими полномочиями, а, например, лишь осуществляющие техническую эксплуатацию и обслуживание государственного или муниципального жилищных фондов, в силу закона не могут выступать стороной договора социального найма.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма

По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование, но без возможности распоряжения таким помещением. При этом использовать предоставленное помещение наниматель может только для проживания в нем. Следует отметить, однако, что в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ законодателем сделана оговорка: "…для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом". Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима, но только в определенных установленных законом рамках и только для проживающих в таком помещении граждан. Во исполнение ч. 2 ст. 63 Ж КРФ Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" утвержден Типовой договор социального найма, согласно которому наниматель обязан принять жилое помещение от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора. В части 2 ст. 60 ЖК РФ содержится императивная норма, согласно которой договор социального найма является бессрочным, что бесспорно способствует стабильности в социальной и жилищной сферах. Положения ч. 3 ст. 60 ЖК РФ, в силу которых изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения, по нашему мнению, не имеют практического применения и являются излишними. Общим основанием и условием для предоставления жилых помещений государственного и муниципального фонда и в соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, и в настоящее время является нуждаемость гражданина в жилом помещении.

Нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, определяется в зависимости от:

- наличия у самого гражданина жилого помещения в собственности или найме (социальном) либо наличия у такого гражданина жилищных прав члена семьи собственника (нанимателя);

- жилищной обеспеченности гражданина общей площадью жилого помещения на одного человека менее учетной нормы;

- соответствия жилого помещения, в котором проживает гражданин, установленным требованиям;

- факта проживания в одной квартире нескольких семей при условии наличия больных, страдающих тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание нескольких семей в одной квартире невозможно.

В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 49 ЖК РФ нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны:

а) малоимущие граждане;

б) иные категории граждан, определенные федеральными законами, законами субъектов РФ и указами Президента РФ.

Таким образом, регламентированный ст. 51 ЖК РФ перечень лиц, сформулированный как исчерпывающий, не должен применяться обособленно от положений ст. 49 ЖК РФ. Общий порядок, основания и условия признания граждан малоимущими в целях постановки на жилищный учет регламентированы в ст. 49 ЖК РФ.

По договорам социального найма жилье предоставляется также иным определенным законом гражданам, которые могут быть признаны по установленным Жилищным кодексом РФ, федеральным законом или законом субъекта РФ нормам нуждающимися в жилых помещениях. Этими нормами не охватываются случаи предоставления жилья в соответствии со специальными программами, принятыми на соответствующих уровнях.

В соответствии со ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Однако пунктом 6 ст. 50 ЖК РФ предусмотрено положение, в соответствии с которым законами субъектов Российской Федерации для отдельных категорий граждан допускается установление иных учетных норм.

Согласно ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

- гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание в одной квартире.

Жилищный кодекс РФ, закрепив за вышеуказанными гражданами право на получение жилья вне очереди, не указал сроки предоставления такого жилья. Это может говорить только о том, что жилье должно предоставляться им вне очереди после их обращения в орган местного самоуправления с целью реализации принадлежащего им права на получение жилья, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников).

Ст. 57 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. При определении обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи местным органам необходимо учитывать все жилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности или которыми гражданин пользуется на основании договоров найма, вне зависимости от их места нахождения.

Ч. 2 ст. 52 ЖК РФ определено, что состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Органы местного самоуправления и региональные власти не вправе своими нормативными актами вводить дополнительные условия принятия на учет граждан, не предусмотренные ЖК РФ. В соответствии со ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Однако пунктом 6 ст. 50 ЖК РФ предусмотрено положение, в соответствии с которым законами субъектов Российской Федерации для отдельных категорий граждан допускается установление иных учетных норм.

Предмет и стороны договора социального найма

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение. И далее законодатель, конкретизируя предмет договора, указывает, какие именно жилые помещения могут быть предметом рассматриваемого договора: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Предметом договора социального найма является именно жилое помещение, поскольку в силу ст. 15 ЖК РФ закона именно жилые помещения являются объектами жилищных прав. Частью 2 ст. 15 ЖК РФ дано и определение этого понятия: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). найм социальный жилищный

Частью 1 ст. 63 ЖК РФ указывается, что договор социального найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Как видно из содержания ст. 63 ЖК РФ, данная статья не указывает на последствия несоблюдения простой письменной формы заключения рассматриваемого договора. Из изложенного выше можно сделать вывод, что договор социального найма, при заключении которого не была соблюдена простая письменная форма, - действителен.

Первоначально на стороне нанимателя по договору социального найма выступают: гражданин, который состоял на учете нуждающихся в жилом помещении и в отношении которого было принято решение о предоставлении жилого помещения, а также граждане, которые являются членами его семьи и которые указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ, несмотря на то что первого закон прямо называет нанимателем, а последних - членами семьи нанимателя. В действительности и наниматель, и члены его семьи являются сонанимателями, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма, а дееспособные члены его семьи, кроме того, несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. При этом не должны приниматься во внимание положения п. 3 ст. 677 ГК РФ о том, что наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, проживающих с ним, поскольку в силу п. 3 ст. 672 ГК РФ данное положение применяется к договору социального найма лишь в том случае, если иное не установлено жилищным законодательством.

Понятие членов семьи нанимателя раскрывается в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. С точки зрения теории фактических составов в жилищном праве особенно интересными представляются случаи признания членами семьи нанимателя других (помимо супруга, детей и родителей) родственников нанимателя, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. Члены семьи нанимателя должны как минимум проживать с нанимателем и вести с ним общее хозяйство, так же как и другие родственники нанимателя и его нетрудоспособные иждивенцы.

Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения

Статьей 65 ЖК РФ устанавливаются самые общие права и обязанности наймодателя. Самые общие потому, что из содержания ч. 1 ст. 65 ЖК РФ прямо вытекает только одно право наймодателя - требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вопросам оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги посвящены положения главы VII (ст. ст. 153 - 160) ЖК РФ.

Наймодатель, который в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, представляя интересы собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, обладает и иными прямо не перечисленными в ст. 65 ЖК РФ правами.

Часть прав наймодателя корреспондирует с отдельными обязанностями нанимателя, а именно наймодатель имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи соблюдения последними обязанностей, согласно ч. 3 ст. 67 ЖК РФ: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения и др.

Наймодатель при определенных условиях (в силу положений ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) имеет право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя, не дать письменного согласия на обмен нанимателями жилыми помещениями (ст. ст. 72, 74 ЖК РФ), запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным ЖК РФ (ст. 80).

Перечень обязанностей наймодателя, регламентированных ст. 65 ЖК РФ, значительно более обширен. В частности, в силу норм ЖК РФ наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

В данном случае представляется, что речь идет о помещении не только без юридических обременений, но и свободном фактически. В противном случае фактическое же вселение нанимателя будет невозможно;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель кроме указанных в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ обязанностей несет и иные предусмотренные как жилищным законодательством, так и условиями заключенного договора социального найма обязанности (ч. 3 ст. 65 ЖК РФ).

Так, например, ЖК РФ законом наймодателю предписана обязанность предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратится к нему с такой просьбой (ст. 81 ЖК РФ).

Согласно ст. 87 ЖК РФ, на наймодателе лежит обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма нанимателю, если ранее им занимаемое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания. Зачастую юристы отождествляют их, указывая, что "ветхим и аварийным жилое помещение становится, когда дом подлежит сносу в случае признания его непригодным для проживания", другие же юристы, напротив, считают необходимым различать данные понятия, мотивируя подобную позицию принципиально разной правовой природой понятий аварийного жилья и ветхого жилья

В настоящее время ни с юридических, ни с социально-экономических позиций невозможно заявить, что наниматель жилого помещения по договору социального найма или собственник жилья находятся по отношению друг к другу в более выгодном правовом положении. Юридический статус каждого из них включает как позитивные, так и негативные черты.

Говоря об ответственности сторон договора жилищного найма, следует указать, что ответственность в равной степени могут нести как наймодатель, так и наниматель. В качестве подтверждения данного тезиса сошлемся на нормы ГК РФ и ЖК РФ, предусматривающие основания для ответственности перечисленных сторон в рамках соответствующих договоров. Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (п. 1 ст. 66 ЖК РФ). Аналогично наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

В качестве специального требования к жилому помещению законодатель определяет, что оно должно быть пригодно для постоянного проживания. В свою очередь, пригодность жилого помещения для проживания должна определяться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Также передача помещения в состоянии, пригодном для проживания, является основной обязанностью наймодателя.

В качестве определенного принудительного воздействия со стороны нанимателя на наймодателя жилого помещения по договору социального найма закон устанавливает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).

Следующим основанием для возникновения гражданско-правовой ответственности в рамках договора найма жилого помещения следует признать просрочку уплаты денежных средств (платы за жилое помещение и коммунальные услуги), что является, в соответствии с положением нормы ст. 405 ГК РФ, нарушением срока исполнения гражданско-правовой обязанности.

Исследование ответственности сторон основного договора найма жилого помещения позволяет прийти к выводу, что в случае нарушения условий договора одной из сторон могут применяться различные меры ответственности в целях восстановления нарушенных прав или компенсации причиненного ущерба. В свою очередь, наряду с общими условиями наступления договорной ответственности в главах ГК РФ и ЖК РФ, посвященных правовому регулированию рассматриваемых договоров социального и коммерческого найма жилых помещений, предусмотрены и специальные условия, которым в целом присущи одинаковые основания. Следует отметить, что основания и условия ответственности сторон договоров поднайма жилого помещения будут идентичны основаниям и условиям ответственности сторон договора, на основе которого они заключены.

Заключение

Договор социального найма имеет ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:

1) предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования;

2) в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;

3) основанием для заключения данного договора является административный акт - ордер на жилое помещение;

4) договор социального найма регулируется в основном императивными нормами жилищного законодательства.

Сторонами договора являются: государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов и гражданин, имеющий для заключения договора предусмотренные законодательством основания.

Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК, ч. 1 ст. 51 ЖК).

Заключению договора социального найма предшествует принятие уполномоченным государственным или муниципальным органом решения о предоставлении жилого помещения. Для принятия такого решения необходимо, чтобы гражданин относился к той категории граждан, которая имеет право на получение жилья по договору социального найма, и совершил определенные действия.

Предмет договора социального найма и иных договоров найма - жилое помещение. При этом жилое помещение должно быть не только пригодным для проживания, но и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта.

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК). Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, если договор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения (ст. 84 ЖК).

Размещено на Allbest.ru