Жилищное право

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

1. Алексей Онянов проживал в двухкомнатной квартире муниципального фонда совместно со своими родителями и двадцатилетним братом. После окончания школы в 1982 году он уехал в другой город, где поступил в институт. Родители забронировали за ним право на жилое помещение. В 1985 году в автомобильной катастрофе погибают родители Алексея. Брат Алексея- Николай Онянов в 1986 году женился и прописал в квартиру свою жену. После окончания обучения Алексей возвратился в родной город и потребовал размена квартиры, оставшейся после смерти родителей. Жена Николая Онянова отказалась от размена, мотивировав тем, что Алексей не проживал в квартире более 6 месяцев и поэтому утратил право на данное жилое помещение. Кроме того, после смерти родителей Алексею был выдан ордер на данное жилое помещение и перезаключен договор найма, по которому Николай выступает в качестве нанимателя. Алексей обратился за консультацией к юристу.

1. Какое разъяснение должен дать юрист?

2. Сохранилось ли жилое помещение за Оняновым Алексеем?

3. Как трактует ЖК РФ вопрос о сохранности жилья за гражданами России?

Решение.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища.

При рассмотрении данной задачи, подлежат применению как нормы Жилищного кодекса РСФСР (принятого ВС РСФСР 24.06.1983 года), так и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005 года.

Так в ст. 5 ФЗ-129 «О введение в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004г., предусмотрено, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, новый Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением для постоянного проживания.

В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение со дня выезда.

В случаях временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.

Закон предусматривает общие основания сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами. Статья 71 ЖК РФ устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусмотрен механизм бронирования жилой площади. При этом, под бронированием жилого помещения понималась процедура закрепления прав на жилое помещение за временно отсутствующими жильцами.

В соответствии со ст. 62 Жилищного кодекса РСФСР, занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронировались в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР.

В силу ст. 66 Жилищного кодекса РСФСР граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняли свои права и обязанности по договору найма жилого помещения, как временно отсутствующие в месте своего постоянного жительства. В последующем Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. данная процедура была признана не соответствующая Конституции. Положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, допускавшие возможность лишить гражданина права пользоваться жилым помещением в случае его временного отсутствия сроком более 6 месяцев (в частности, по причине осуждения к лишению свободы). С момента принятия данного постановления любые сроки временного отсутствия гражданина не могут быть основанием для лишения его права пользоваться жилым помещением в домах государственного и муниципального жилого фонда.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР, ст. 71 ЖК РФ весьма скупо регулирует вопросы, связанные с развитием жилищных правоотношений при временном отсутствии нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи. В комментируемой статье сформулировано общее правило, согласно которому временное отсутствие нанимателя жилого помещения, равно как и членов его семьи, не влечет изменения их прав и обязанностей, возникших из договора социального найма. Ключевым понятием комментируемой статьи является понятие временного отсутствия.

Ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал, что наниматель и члены его семьи сохраняют право на жилое помещение при временном отсутствии в течение шести месяцев. В то же время законодательство предусматривало, что право на жилую площадь сохраняется за нанимателем и членами его семьи и в течение более длительных сроков отсутствия при наличии к тому специальных оснований, зафиксированных в правовых актах.

Кроме того, ранее действовавшие правила формулировали важную гарантию прав нанимателя и членов его семьи, суть которой заключалась в том, что при наличии уважительных причин отсутствия эти лица сохраняли право на жилую площадь и при отсутствии свыше шести месяцев.

Уважительный характер причин длительного отсутствия признавался наймодателем, а в том случае, если между заинтересованным лицом и наймодателем возникал спор - судом.

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Однако, Алексей отсутствовал в квартире по причине обучения в университете, что носит временный характер, а значить наймодатель, наниматель и члены семьи нанимателя не могут требовать в судебном порядке признания его утратившим право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Таким образом, хотя и действующим ЖК РФ не предусмотрено бронирование помещения, но ст. 71 ЖК РФ, гарантирующая сохранение права на жилое помещение.

Основания, по которым может быть изменен договор социального найма, содержатся в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанной статье Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя.

Статья 82 предусматривает два случая изменения договора социального найма:

- при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке;

- договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, если наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности). Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ. Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.

Так же, в соответствии с Жилищным кодексом РФ договор социального найма может быть изменен при:

- выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69);

- вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70);

- переустройстве или перепланировке (ст. 26);

- получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).

Кроме того, изменение договора социального найма, как и любого гражданско-правового договора возможно в случаях, предусмотренных ст. 450, 451 ГК РФ.

Из вышесказанного вытекает, что договор социального найма может быть теперь изменен лишь в сторону объединения. То есть раздел жилой площади отменен полностью, как по согласию жильцов, так и по решению суда. Следовательно, в случае распада семьи придется решать вопросы по квартире не путем изменения договора найма и заключения отдельных договоров (что вело к росту числа коммунальных квартир), а, скорее всего, путем обмена на меньшие.

2. Предприятие предъявило иск к Толкуновой и ее сестре Ямщиковой о выселении из дома, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, в связи со сносом этого дома в соответствии с решением, принятом компетентными органами. При этом Толкуновой и Ямщиковой предприятие предлагало переселиться в однокомнатную квартиру размером 19 кв. м. Ответчицы иск не признали и предъявили встречный иск, требуя, чтобы каждой из них была предоставлена однокомнатная квартира. В обоснование своего требования они ссылались на то, что дом приобретен ими по наследству после смерти матери и каждая из них имеет право собственности на 1/2 часть дома, соответственно этому они разделили помещение дома для пользования. Отвергая соображение Толкуновой и Ямщиковой, предприятие согласилось на то, что оно не обязано предоставлять две отдельные квартиры взамен одного снесенного дома.

1. Обосновано ли требование сестер о предоставлении каждой из них отдельной квартиры?

2. Какие возможные варианты требования о предоставлении жилья предусмотрены сестрам Толкуновой и Ямщиковой?

3. Изменится ли площадь предоставляемого жилья, если соотношение долей в праве общей собственности Толкуновой и Ямщиковой соответственно 2/3 и 1/3; 4/5 и 1/5?

Решение.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Согласно ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Он может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Аналогично, в силу ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение (обычно - весь дом). Теоретически мыслима ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения (часть жилого дома). Без согласия собственника жилого помещения это недопустимо. Принудить собственника в этом случае невозможно.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

И обратите внимание, нигде в Жилищном кодексе не указано, что предлагаемое собственнику жилье должно быть того же метража или с тем же количеством комнат. Там лишь сказано, что стоимость предлагаемого на замену жилья может быть засчитана в стоимость выкупа.

Таким образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2 способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ) и предоставление собственнику по соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). При этом право на выкуп жилого помещения собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения, взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон.

Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ (изъятие помещений у собственников производится только путем выкупа или предоставления другого жилого помещения по соглашению с собственником или через суд) и на основании того, что сестры Толкунова и Ямщикова разделили помещение дома для использования, то можно сделать вывод о том, что они имеют право требовать предоставлении каждой из них отдельной квартиры.

Соотношение долей в праве собственности на жилое помещение при предоставлении нового жилья сохраняется.

3. Семья Носовых (муж, жена, сын и две дочери) занимала на основе договора найма четырехкомнатную квартиру в доме государственного фонда общей площадью 92 кв. м. После смерти жены и выбытия детей, создавших свои семьи, Носов остался единственным жильцом в этой квартире. В связи с отводом по решению компетентных властей земельного участка, на котором был расположен дом, совместному предприятию «Пульт» все жильцы дома, в том числе и Носов, подлежали выселению. Совместное предприятие «Пульт» предложило Носову переселиться в благоустроенную однокомнатную квартиру размером 23 кв. м. Носов отверг это предложение, считая, что имеет право требовать предоставления ему четырехкомнатной квартиры, поскольку он в настоящее время занимает квартиру из такого числа комнат и ему, как художнику, необходимо иметь помещение для работы и хранения своих коллекций. Предприятие предъявило иск о выселении Носова с предоставлением ему однокомнатной квартиры размером 23 кв. м.

1. На какое жилое помещение вправе претендовать Носов?

2. Как учитываются излишки жилой площади и право на дополнительную жилую площадь при выселении с предоставлением другого жилого помещения?

3. Какие нормы дополнительной площади предусмотрены в ЖК РФ в настоящее время?

гражданин жилье долевой законодательство

Решение.

Носов может претендовать только на однокомнатную квартиру размером 23 кв. м., предоставляемую ему предприятием, т.к. квартиру он занимал на основе договора найма и не имеет права на получение дополнительной жилой площади.

Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется ему в размере не менее установленной нормы на одного человека.

Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты или дополнительной жилой площади в размере 10 кв. м имеют следующие категории граждан:

- в соответствии же с ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

- сотрудники органов внутренних дел в звании полковника милиции, полковника внутренней службы, полковника юстиции и выше, а также уволенные со службы в этом звании;

- заслуженные деятели науки, искусства и техники. Документом, дающим право на льготу, является документ о присвоении звания;

- народные и заслуженные артисты Российской Федерации;

- изобретатели (должны представить специальное удостоверение).

Право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты имеют:

- инвалиды, в соответствии со специальным перечнем. Документ, дающий право на льготу;

- граждане, перенесшие или получившие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы, и инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы;

- семьи граждан, погибших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС, умерших вследствие лучевой болезни и других заболеваний, возникших в связи с чернобыльской катастрофой, и семьи умерших инвалидов, на которые распространялись льготы. Документ, дающий право на льготу, - справка управления социальной защиты населения.

Право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты или дополнительной площади размером не менее 20 кв. м имеют:

- научные работники и аспиранты при высших учебных и научно-исследовательских учреждениях;

- писатели, являющиеся членами Союза писателей;

- композиторы, являющиеся членами Союза композиторов;

- художники и скульпторы, являющиеся членами Союза художников и скульпторов;

- кинодраматурги и кинорежиссеры;

- судьи;

- судьи Конституционного Суда;

- прокуроры и следователи;

- члены Союза театральных деятелей и Союза кинематографистов;

- авторы изобретений и рационализаторских предложений, которым присвоены почетные звания заслуженного изобретателя или заслуженного рационализатора;

- государственные служащие, занимающие высшие, главные и ведущие государственные должности.

Право на дополнительную жилую площадь в виде дополнительной общей площади не менее 15 и не более25 кв. м имеют:

- офицеры в воинском звании полковника, ему равном и выше, проходящие военную службу либо уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями;

- командиры воинских частей;

- военнослужащие, имеющие почетные звания Российской Федерации;

- военнослужащие - преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования;

- военнослужащие - научные работники, имеющие ученые степени или ученые звания.

Право на дополнительную жилую площадь в размере 15 кв. м имеют:

- сотрудники налоговой полиции в звании полковника и выше, а также сотрудники, уволенные со службы в этом звании. Документ, дающий право на льготу, - служебное удостоверение и ежегодно обновляемая справка с места работы, пенсионное удостоверение;

- Герои Социалистического Труда и полные кавалеры ордена Трудовой славы.

Право на дополнительную жилую площадь до 20 кв. м имеют:

- Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы;

- женщины - участницы Великой Отечественной войны. К ним относятся: бывшие военнослужащие, проходившие службу в составе действующей армии, лица из числа вольнонаемного состава, работавшие в военных частях действующей армии, работницы спецформирований в период 1941-45 гг., переведенные в период войны на положение лиц, состоящих в рядах Красной армии.

Размещено на Allbest.ru