Правовые основы риэлторской деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОТЧЕТ

ПО ПРАКТИКЕ

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ



Содержание

Введение

1. Административно-организационная структура ЮФ ООО «ЛЕВ»

2. Кадры. Права обязанности и ответственность руководителя и работников

3. Информационное обеспечение риэлторской деятельности

4. Практическая работа. Анализ договора купли-продажи недвижимости

Заключение

Список литературы



Введение

В соответствии с учебным планом я, Андреева Елена Витальевна проходила производственную практику в юридической фирме общество с ограниченной ответственностью «ЛЕВ» с 01 декабря 2015 года по 14 декабря 2015 года. Я была принята для прохождения производственной практики на должность риэлтора. Руководителем практики от организации выступил директор Тимофеев Борис Николаевич. Целью данной практики является приобретение практических умений и профессиональных навыков, закрепление и углубление знаний, полученных мною в процессе теоретического обучения, а также получение практического юридического опыта работы в коллективе. Частная юридическая фирма ООО «ЛЕВ» оказывает правовые услуги. Юридическая фирма может заключать договора об оказании правовой помощи как с физическими, так и с юридическими лицами. Правовые услуги оказываются опытными сотрудниками, квалифицированными юристами, работающими в частной юридической фирме ООО «ЛЕВ» на постоянной основе по трудовым договорам.

Для достижения поставленной цели при прохождения производственной практики определены следующие задачи:

- изучение административно-организационной структуры ЮФ ООО «ЛЕВ»;

- ознакомление с кадрами, правами, обязанностями и ответственностью руководителя и работников ЮФ ООО «ЛЕВ»;

- ознакомление с информационным обеспечением риэлторской деятельности;

- выполнение практической работы составление анализа договора купли-продажи.



1. Административно-организационная структура ЮФ ООО «ЛЕВ»

Юридическая фирма общество с ограниченной ответственностью «ЛЕВ» расположено по адресу: Чувашская Республика г. Канаш, ул. Кооперативная, д. 6 пом. 4. Основными источниками правового регулирования деятельности юридической фирмы общества с ограниченной ответственностью «ЛЕВ» являются: Конституция РФ, гражданский кодекс РФ и федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью». Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕВ» является коммерческой организацией осуществляет свою деятельность на основании устава, утвержденного учредителем в лице директора, являющегося высшим единоличным органом общества. Ключевой сферой деятельности общества является оказание правовых услуг.

Общество является коммерческой организацией, преследующей в качестве основной цели своей предпринимательской деятельности извлечение прибыли. Общество обладает общей гражданской правоспособностью. Оно вправе иметь гражданские права и нести гражданские обязанности для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Общество соблюдает применимое законодательство, правильно и своевременно производит обязательные платежи в бюджет и внебюджетные фонды, соблюдает правила ведения бухгалтерского учета, порядок и сроки представления государственной статистической отчетности. Общество самостоятельно отвечает по своим обязательствам. Общество несет ответственность по своим обязательствам в пределах своего имущества, которое находится в его собственности, стоимость которого отражена в бухгалтерском балансе Общества. Имущество учредителя Общества обособлено от имущества Общества. Общество не отвечает по обязательствам своего учредителя. Учредитель Общества не отвечают по его обязательствам и несет риск убытков, связанных с деятельностью Общества, только в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале Общества. Общество не отвечает по обязательствам Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, равно как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не отвечают по обязательствам Общества.

Предметом деятельности риэлторского отдела является:

- Помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости для последующей ее покупки;

- Маркетинговое исследования рынка реализации недвижимости по городу Канаш и Канашскому району;

- Помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для продажи жилой и нежилой недвижимости;

- Содействие гражданам и организациям в оформлении договоров купли-продажи недвижимости;

- Помощь гражданам и организациям в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;

- Консультационные услуги по вопросам связанным с гражданским оборотом жилой и нежилой недвижимости, конъюнктурой рынка недвижимости в городе Канаш и Канашском районе;

- Представление интересов граждан и организаций в судах всех инстанций по спорам, связанным с жилой и нежилой недвижимостью;

Целью деятельности организации является получение прибыли.

Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе или в ином документе Общества. На праве собственности Обществу принадлежит имущество, внесенное в уставный капитал, а также имущество, приобретенное им по другим основаниям.

Общество, осуществляя правомочия собственника своего имущества, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т. ч., отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения и пользования имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Общество вправе также передавать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).

Источниками формирования имущества «Общества» являются:

- финансовые и материальные вложения Участника;

- доходы от всех видов деятельности «Общества»;

- банковские и иные виды кредита;

- нематериальные активы;

- паевые финансовые и материальные взносы членов трудового коллектива «Общества», если таковые предусматриваются трудовым соглашением;

- добровольные взносы и целевые перечисления юридических лиц и граждан.

Уставный капитал Общества является частью имущества Общества, используемого для предпринимательской деятельности, и определяет минимальный размер его имущества, гарантирующего интересы кредиторов Общества. Уставный капитал Общества составляется из номинальной стоимости долей его учредителя.

Размер уставного капитала Общества и номинальная стоимость долей его учредителей определяются в рублях.

Уставный капитал Общества составляет 10000,00 (Десять тысяч) рублей. Общество осуществляет учет результатов своей деятельности. Бухгалтерский, оперативный и статистический учет и отчетность ведутся в порядке, установленном действующим законодательством.

Ответственность за состояние учета, своевременное представление бухгалтерской и иной отчетности возлагается на директора и главного бухгалтера.

Финансовый год устанавливается с 1 января по 31 декабря включительно текущего года.

С момента государственной регистрации Общество ведет список учредителей с указанием сведений о каждом учредителе, размере его доли в уставном капитале и ее оплате, а также о размере долей, принадлежащих Обществу, датах их перехода к Обществу или приобретения Обществом.

Директор Общества обеспечивает соответствие сведений об учредителях Общества и о принадлежащих им долях или частях долей в уставном капитале, о долях или частях долей, принадлежащих Обществу, сведениям, содержащимся в едином государственном реестре юридических лиц, и нотариально удостоверенным сделкам по переходу долей в уставном капитале Общества, о которых стало известно Обществу.

Иные обязанности Общества по ведению учета и отчетности, не предусмотренные настоящим Уставом, определяются Обществом в соответствии с законодательством.

Общество не обязано публиковать отчетность о своей деятельности, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью" и иными федеральными законами. В случае публичного размещения облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг Общество обязано ежегодно публиковать годовые отчеты и бухгалтерские балансы, а также раскрывать иную информацию о своей деятельности, предусмотренную федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными актами.

По требованию учредителя Общества, аудитора, иных заинтересованных лиц Общество обязано в десятидневный срок предоставить им возможность ознакомиться с Уставом Общества.

Копии Устава может быть предоставлена заинтересованным лицам за плату, не превышающую расходов на ее изготовление.

Имеющаяся информация о деятельности Общества, его бухгалтерские книги и иная документация предоставляются учредителю Общества по первому требованию в рабочее время по месту фактического нахождения головного офиса Общества.

Общество имеет Архив и хранит следующие документы:

- Устав Общества, а также внесенные в Устав и зарегистрированные в установленном порядке изменения и дополнения;

- решение о создании Общества;

- документ, подтверждающий государственную регистрацию Общества;

- документы, подтверждающие права Общества на имущество, находящееся на его балансе;

- внутренние документы Общества;

- положения о филиалах и представительствах Общества;

- список учредителей Общества;

- документы, связанные с эмиссией облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг Общества;

- протоколы Общих собраний участников Общества;

- списки аффилированных лиц Общества;

- заключения аудитора, государственных и муниципальных органов финансового контроля;

- приказы (распоряжения) директора Общества;

- документацию по личному составу и трудовым отношениям;

- первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета, бухгалтерскую отчетность, рабочий план счетов бухгалтерского учета, другие документы учетной политики, процедуры кодирования, программы машинной обработки данных и другие бухгалтерские документы;

- иные документы, предусмотренные федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, внутренними документами Общества, решениями Общего собрания участников Общества и директора Общества.



2. Кадры. Права обязанности и ответственность руководителя и работников

Штат фирмы состоит из 4 человек, основную долю среди которых занимают узко-профильные специалисты.

Директор фирмы согласно трудового законодательства РФ обладает следующими правами: заключать, изменять и расторгать трудовые договоры с работниками в порядке и на условиях, которые установлены:

- настоящим Кодексом, иными федеральными законами;

- вести коллективные переговоры и заключать коллективные договоры;

- поощрять работников за добросовестный эффективный труд;

- требовать от работников исполнения ими трудовых обязанностей и бережного отношения к имуществу работодателя (в том числе к имуществу третьих лиц, находящемуся у работодателя, если работодатель несет ответственность за сохранность этого имущества) и других работников, соблюдения правил внутреннего трудового распорядка;

- привлекать работников к дисциплинарной и материальной ответственности в порядке, установленном настоящим Кодексом, иными федеральными законами;

- принимать локальные нормативные акты (за исключением работодателей - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями);

- создавать объединения работодателей в целях представительства и защиты своих интересов и вступать в них;

- создавать производственный совет (за исключением работодателей - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями) - совещательный орган, образуемый на добровольной основе из числа работников данного работодателя, имеющих, как правило, достижения в труде, для подготовки предложений по совершенствованию производственной деятельности, отдельных производственных процессов, внедрению новой техники и новых технологий, повышению производительности труда и квалификации работников.

Полномочия, состав, порядок деятельности производственного совета и его взаимодействия с работодателем устанавливаются локальным нормативным актом.

К полномочиям производственного совета не могут относиться вопросы, решение которых в соответствии с федеральными законами отнесено к исключительной компетенции органов управления организации, а также вопросы представительства и защиты социально-трудовых прав и интересов работников, решение которых в соответствии с настоящим Кодексом и иными федеральными законами отнесено к компетенции профессиональных союзов, соответствующих первичных профсоюзных организаций, иных представителей работников.

Работодатель обязан:

- информировать производственный совет о результатах рассмотрения предложений, поступивших от производственного совета, и об их реализации;

- реализовывать права, предоставленные ему законодательством о специальной оценке условий труда.

Работодатель обязан:

- соблюдать трудовое законодательство и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы трудового права, локальные нормативные акты, условия коллективного договора, соглашений и трудовых договоров;

- предоставлять работникам работу, обусловленную трудовым договором;

- обеспечивать безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда;

- обеспечивать работников оборудованием, инструментами, технической документацией и иными средствами, необходимыми для исполнения ими трудовых обязанностей;

- выплачивать в полном размере причитающуюся работникам заработную плату в сроки, установленные в соответствии с настоящим Кодексом, коллективным договором, правилами внутреннего трудового распорядка, трудовыми договорами;

- вести коллективные переговоры, а также заключать коллективный договор в порядке, установленном настоящим Кодексом;

- предоставлять представителям работников полную и достоверную информацию, необходимую для заключения коллективного договора, соглашения и контроля за их выполнением;

- знакомить работников под роспись с принимаемыми локальными нормативными актами, непосредственно связанными с их трудовой деятельностью;

- своевременно выполнять предписания федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление федерального государственного надзора за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права, других федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих государственный контроль (надзор) в установленной сфере деятельности, уплачивать штрафы, наложенные за нарушения трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права;

- рассматривать представления соответствующих профсоюзных органов, иных избранных работниками представителей о выявленных нарушениях трудового законодательства и иных актов, содержащих нормы трудового права, принимать меры по устранению выявленных нарушений и сообщать о принятых мерах указанным органам и представителям;

- создавать условия, обеспечивающие участие работников в управлении организацией в предусмотренных настоящим Кодексом, иными федеральными законами и коллективным договором формах;

- обеспечивать бытовые нужды работников, связанные с исполнением ими трудовых обязанностей;

- обеспечивать работникам равную оплату за труд равной ценности;

- осуществлять обязательное социальное страхование работников в порядке, установленном федеральными законами;

- возмещать вред, причиненный работникам в связи с исполнением ими трудовых обязанностей, а также компенсировать моральный вред в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;

- исполнять иные обязанности, предусмотренные трудовым законодательством, в том числе законодательством о специальной оценке условий труда, и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и трудовыми договорами.

В свою очередь Работник имеет право на:

- заключение, изменение и расторжение трудового договора в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, иными федеральными законами;

- предоставление ему работы, обусловленной трудовым договором;

- рабочее место, соответствующее государственным нормативным требованиям охраны труда и условиям, предусмотренным коллективным договором;

- своевременную и в полном объеме выплату заработной платы в соответствии со своей квалификацией, сложностью труда, количеством и качеством выполненной работы;

- полную достоверную информацию об условиях труда и требованиях охраны труда на рабочем месте, включая реализацию прав, предоставленных законодательством о специальной оценке условий труда;

- подготовку и дополнительное профессиональное образование в порядке, установленном настоящим Кодексом, иными федеральными законами;

- отдых, обеспечиваемый установлением нормальной продолжительности рабочего времени, сокращенного рабочего времени для отдельных профессий и категорий работников, предоставлением еженедельных выходных дней, нерабочих праздничных дней, оплачиваемых ежегодных отпусков;

- объединение, включая право на создание профессиональных союзов и вступление в них для защиты своих трудовых прав, свобод и законных интересов;

- участие в управлении организацией в предусмотренных настоящим Кодексом, иными федеральными законами и коллективным договором формах;

- ведение коллективных переговоров и заключение коллективных договоров и соглашений через своих представителей, а также на информацию о выполнении коллективного договора, соглашений;

- защиту своих трудовых прав, свобод и законных интересов всеми не запрещенными законом способами;

- разрешение индивидуальных и коллективных трудовых споров, включая право на забастовку, в порядке, установленном настоящим Кодексом, иными федеральными законами;

- возмещение вреда, причиненного ему в связи с исполнением трудовых обязанностей, и компенсацию морального вреда в порядке, установленном настоящим Кодексом, иными федеральными законами;

- обязательное социальное страхование в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Работник обязан:

- добросовестно исполнять свои трудовые обязанности, возложенные на него трудовым договором;

- соблюдать правила внутреннего трудового распорядка;

- соблюдать трудовую дисциплину;

- выполнять установленные нормы труда;

- соблюдать требования по охране труда и обеспечению безопасности труда;

- бережно относиться к имуществу работодателя (в том числе к имуществу третьих лиц, находящемуся у работодателя, если работодатель несет ответственность за сохранность этого имущества) и других работников;

- незамедлительно сообщить работодателю либо непосредственному руководителю о возникновении ситуации, представляющей угрозу жизни и здоровью людей, сохранности имущества работодателя (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если работодатель несет ответственность за сохранность этого имущества).

При работе в юридическом отделе я опиралась на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть суть работы в коммерческой организации в должности риэлтора.

Юридический отдел общества с ограниченной ответственностью «ЛЕВ» имеет хорошую нормативно-правовую базу, представленную как в электронном виде, так и в печатном виде.

3. Информационное обеспечение риэлторской деятельности

Риэлторские деятельность осуществляется в условиях недостаточного правового регулирования данной деятельности. Риэлторы используют в своей работе всевозможные справочные материалы, гражданское законодательство РФ.

Но современных условиях необходимо создание единого информационного пространства.

Единое информационное пространство предполагает единую систему справочников, классификаторов, кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных.

Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.

Одним из важнейших законодательных актов в системе федерального информационного права России является Федеральный закон от 20 февраля 1995 г., №24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации". В Законе даны основные понятия, которыми оперируют в данной сфере.

Владелец информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения - субъект, осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий полномочия распоряжения в пределах, установленных Законом.

Информатизация - организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов.

Информационная система - организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы.

Информационные процессы - процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации.

Информационные ресурсы - отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).

Государственные информационные ресурсы в зависимости от сфер ведения подразделяются на три группы:

1) федеральные информационные ресурсы;

2) информационные ресурсы совместного ведения;

3) информационные ресурсы субъектов РФ.

Сферы ведения РФ, субъектов РФ и совместного ведения определены в ст. 71-73 Конституции РФ.

Формирование государственных информационных ресурсов осуществляется благодаря предоставлению документальной информации гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями. Перечни предоставляемой в обязательном порядке документальной информации определяются Правительством РФ. Непосредственно формирование государственных информационных ресурсов осуществляют:

1) федеральные государственные органы;

2) органы государственной власти субъектов РФ.

Перечень федеральных государственных органов, ответственных за формирование и порядок их использования, определяется Правительством РФ. Перечень органов государственной власти субъектов РФ, порядок государственного учета и их использования определяются главой администрации субъекта РФ.

Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.

Конфиденциальная информация - документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ.

Пользователь (потребитель) информации - субъект, обращающийся к информационной системе или посреднику за получением необходимой ему информации и пользующийся ею.

Средства обеспечения автоматизированных информационных систем и их технологий:

- программные, технические, лингвистические, правовые, организационные средства (программы для электронных вычислительных машин;

- средства вычислительной техники и связи;

- словари, тезаурусы и классификаторы;

- инструкции и методики;

- положения, уставы, должностные инструкции;

- схемы и их описания, другая эксплуатационная и сопроводительная документация), используемые или создаваемые при проектировании информационных систем и обеспечивающие их эксплуатацию.

Государственные информационные ресурсы открыты для любого пользователя, каждый из пользователей: физическое лицо, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации - имеет равное право доступа к ним.

Доступ к государственным информационным ресурсам обеспечивают федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с их компетенцией. Необходимо отметить, пользователям предоставлено право доступа, следовательно, на государственные органы возложена обязанность обеспечения доступа к информации. Как правило, заинтересованные лица делают запросы в государственные учреждения, которые владеют информационными ресурсами. При этом в запросах они не должны указывать, для чего им нужна запрашиваемая информация. Однако следует иметь в виду, что некоторая информация, находящаяся в государственных информационных ресурсах, может быть информацией с ограниченным доступом, т. е., либо являться конфиденциальной информацией, либо относиться к государственной тайне. Доступ к этим сведениям ограничен.

4. Практическая работа. Анализ договора купли-продажи недвижимости

Во время прохождения производственной практики руководитель практики предложил мне провести анализ договора купли-продажи недвижимости. Мне этот договор показался интересен тем, что в настоящее время купля-продажа недвижимости является важным элементом гражданских правоотношений, и каждый юрист-практик должен уметь грамотно составить, проанализировать форму и содержание такого типа договоров. Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Общие положения о продаже недвижимости содержатся в §7 гл. 30 ГК РФ. Особенности продажи земельных участков предусмотрены ЗК РФ, морских судов - КТМ РФ.

Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п.

В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления - государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами. Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Содержание договора купли-продажи недвижимости.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555).

При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).

Поскольку недвижимость в большинстве случаев имеет неразрывную связь с земельным участком, при переходе права собственности на объект недвижимости необходимо разрешение вопроса о правах на земельный участок, соответственно при смене собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания. По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает права на недвижимость при продаже земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Определенными особенностями обладает передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем (ст. 556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требования к форме договора продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотарильного удостоверения договора продажи недвижимости (стороны могут сделать по своему усмотрению). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ).

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует обратить внимание на то, что регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

Особенности продажи жилых помещений.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.



Заключение

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в области юриспруденции.

Во время её прохождения будущий юрист применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

Основными задачами производственной практики являются:

- получение практического опыта работы в качестве юрисконсульта;

- улучшение качества профессиональной подготовки;

- воспитания специалиста в духе уважения к закону;

- закрепление полученных знаний по общим и специальным правовым дисциплинам; юридический законодательство недвижимость

- проверка умения студентов пользоваться законодательством.

Широкий охват отраслей Российского права, с которыми мне пришлось сталкиваться на практике, позволил мне лучше усвоить изученный теоретический материал, полученный на занятиях в институте.

Я освоила некоторые тонкости применения норм Российского права на практике, поняла, как работают некоторые законы, подзаконные акты, которые мне были непонятны, осознал их значимость в практической деятельности. К сожалению, я могу отметить, что особенностью российской правовой системы является несовершенство нормативно-правовой базы, и, как следствие, нарушения закона, умышленно или по незнанию, некоторыми гражданами и юридическими лицами.

Практическая деятельность мне помогла научиться самостоятельно решать определенный круг задач, возникающих в ходе работы юриста. В частности, я научилась составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму.

В процессе прохождения практики мне пришлось плотно столкнуться с вопросами перерегистрации прав на ведение строительства, права аренды и собственности на объект незавершенного строительства.

В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться с представителями компетентных структур, глубоко изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и правоприменительную практику. Я еще раз убедилась, что на практике будет востребована основная часть знаний, полученных мной на лекциях. Стало понятно, что в настоящий момент, время быстрого обновления законодательной базы, нельзя недооценивать значения электронных информационных систем, таких как, например, правовая система «Гарант».

Также большую помощь в решении поставленных задач оказала мировая сеть Интернет, в которой можно в настоящее время найти множество полезной информации в области права, а также, которая является неотъемлемым средством деловой электронной переписки.



Список литературы

1. Барщевский, М.Ю. Наследственное право: Учебное пособие для студентов ВУЗов. - М.: Омега, 2008. - 236 с.

2. Борисов, А.Б. Наследственное право: Учебник. - М.: П-А, 2008. - 187 с.

3. Будицкий, А.С. Гражданское право: Учебник. - М.: Олимп, 2009. - 218 с.

4. Васюнин, Е.Ю. Наследственное право: Учебное пособие - М: Высшее образование, 2008. - 198 с.

5. Власов, Ю.Н. Наследственное право в РФ. Общие положения, правовые основы: Учебно-методическое пособие. - М.: Заря, 2009. - 217 с.

6. Гридчин, М.С. Нотариат: Учебное пособие - М: Высшее образование, 2008. - 275 с.

7. Горбачева, Л.Н. Гражданское право: Учебное пособие для ВУЗов. - М.: Акад. Проект, 2009. - 498 с.

8. Данилов, Е.П. Наследование по закону и по завещанию.: Учебное пособие. - М.: ЮрПраво, - 2009. - 276 с.

9. Ерохин Ю. Спорное завещание // Ваш адвокат. - 2009. - №19. - С. 4-5.

10. Зайцева, Т.И. Наследственное право. Комментарий законодательства и практика его применения // Страна закон и я. - 2011. - №7. - С. 6.

11. Никифоров, А.В. Как оформить наследство // Нотариат. - М.: Форум: ИНФРА-М, 2010. - 178 с.

12. Пиляева, В.В. Гражданское право в вопросах и ответах: Учебное пособие. - М.: КноРус, 2010. - 191 с.

13. Ростовцева, Н.В. О некоторых новеллах наследственного права // Журнал российского права. - 2010. - №3. - С. 23-25.

14. Устав ЮФ ООО «ЛЕВ».

15. Положение об охране труда ЮФ ООО «ЛЕВ».

16. Должностные инструкция юриста ЮФ ООО «ЛЕВ».

Размещено на Allbest.ru