Особенности составления договоров купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЧАСТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«КОЛЛЕДЖ ПРАВА, ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ»

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ

зам. директора по УР

_________Е.В. Храброва

«29» мая 2015 г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Особенности составления договоров купли-продажи недвижимости»

Работу выполнил (а) __________________ А.А. Остапенко

Студент 3 курса,

Специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения»

Руководитель работы ____________________ В.Г. Мелоян

Нормоконтролер ____________________ С.С. Минеев

Краснодар

2015 г.

Содержание

Введение

1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

1.1 Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

1.2 Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

2. Общие положения договора купли-продажи недвижимости

2.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

2.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

3. Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости в ООО «Каян»

3.1 Организационно-правовая форма ООО «Каян»

3.2 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

3.3 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Земельные отношения рассматриваются как отношения, объектом которых выступает земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Поэтому, при продаже недвижимости необходимо учитывать как земельное, так и гражданское законодательство, особенно если предметом продажи выступает только земельный участок.

Важным источником правового регулирования недвижимости выступает ЖК РФ. Жилищное право это комплексная отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.

Актуальность темы исследования, обусловлена тем, что особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы.

Цель исследования заключается в анализе технологии купли-продажи недвижимости и выявлении проблем правового регулирования.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

- дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости;

- изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

- выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает технология купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются деятельность риэлтерской компании ООО «Каян».

Теоретической основой исследования явились работы российских экономистов в области права собственности на землю.

Выпускная квалификационная работа включает три главы. В первой главе - описываются особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России.

Во второй главе - раскрываются общие положения договора купли-продажи недвижимости.

В третьей главе - выявлены особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости в ООО «Каян».

В заключении указаны выводы, а также представлен список использованных нормативно-правовых актов и литературы.

1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

1.1 Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

договор купля продажа недвижимость

Правовое регулирование продажи недвижимости осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ). Часть первая ГК РФ устанавливает правовой режим недвижимости, а вторая часть ГК РФ посвящена сделкам, в том числе и сделкам с недвижимостью. Продаже недвижимости посвящены параграфы 7 «Продажа недвижимости» и 8 «Продажа предприятия».

Помимо ГК РФ к данным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ), устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации, Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее ЖК РФ), обеспечивающего жилищные права и регулирующего жилищные отношения.

Значительную роль в регулировании отношений в области продажи недвижимости принадлежит федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»), данный закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Значительную роль в регулировании отношений в области продажи недвижимости принадлежит федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»), данный закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Таким образом, правовой основой для определения объектов относящихся к недвижимости, а также для определения необходимости регистрации прав на недвижимость и сделок с ним является, прежде всего, ГК РФ (статьи 130, 131, 132 и 164), а порядок регистрации установлен в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»[1].

Кроме части первой ГК РФ правовую основу для регистрации перехода права собственности составляет статья 551 части второй ГК РФ, которая в качестве императивного требования устанавливает такую необходимость. Необходимость регистрации сделки устанавливается статьей 558 ГК РФ и только в отношении продажи жилой недвижимости.

Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства. Так в силу п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Одновременно в п. 1 ст. 2 ЗК РФ говорится, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Определяя отношения, регулируемые земельным законодательством, ЗК РФ говорит о том, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Что касается имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, то эти отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Из анализа Земельного кодекса и Гражданского кодекса вытекает:

а) к земельным отношениям относятся все без исключения отношения, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, обладающее важнейшими специфическими свойствами природного ресурса и основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

б) регулирование отношений по использованию этого имущества, равно как и отношений, связанных с возникновением, прекращением права собственности и иных вещных прав, а также отношений по распоряжению этим имуществом и положение участников гражданского оборота земельных участков регулируется как земельным, так и гражданским законодательством.

Таким образом, земельные отношения - это единые отношения, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Таким образом, при продаже недвижимости необходимо учитывать как земельное, так и гражданское законодательство, особенно если предметом продажи выступает только земельный участок [2].

Важным источником правового регулирования недвижимости выступает ЖК РФ. Жилищное право в широком смысле - это комплексная отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и ряд других вопросов, регулируются жилищным законодательством.

В связи с этим необходимо учитывать и нормы жилищного законодательства. Так жилищное законодательство устанавливает некоторые требования, например, при продаже комнаты в коммунальной квартире.

Закон «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения). Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов.

Индивидуализация объекта недвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения ему кадастрового номера. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового учета в соответствии с установленной процедурой. Таким образом, по общему правилу присвоение кадастрового номера предшествует государственной регистрации недвижимости.

Необходимо подробнее рассмотреть источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении ГК РФ с другими актами следует руководствоваться нормами ГК РФ.

Основным нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Среди актов органов исполнительной власти следует отметить Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Постановление Правительства РФ № 219).

В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам осуществления государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России, среди которых необходимо выделить Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» .

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости в жилищной сфере характеризуется многообразием нормативных актов[3].

1.2 Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В первую очередь, обращает внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология:

1) «недвижимые вещи»,

2) «недвижимое имущество»,

3) «недвижимость».

Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. В соответствии с данным перечнем появляется наглядная возможность понимания в разграничении движимого и недвижимого имущества.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских правовых традиций и международных норм.

Далее, выделим правовые проблемы режима недвижимости. Основные начала гражданско-правового регулирования недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданских прав закреплены в части первой ГК РФ. После введения в действие части первой ГК РФ в Российской Федерации было принято много нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, связанных с недвижимостью.

Однако имеется немало пробелов и прямых противоречий этих актов нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Принимая это во внимание, совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми участниками законотворческого процесса и право применения[4].

Используемая терминология:

1) «недвижимые вещи»,

2) «недвижимое имущество»,

3) «недвижимость».

С одной стороны, порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, лишь вещь может быть объектом права собственности. Объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.

Помимо вещей, как предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных вещей.

Поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать «вещью». Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ предприятие обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Употребление в статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Употребление термина «недвижимость» скорее вызвано законодательной техникой для удобства употребления в законодательстве.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Однако государственная регистрация лишь закрепляет право на уже существующий объект, который как до, так и после государственной регистрации не изменил своих признаков недвижимости.

Необходимо выявить проблемы, связанные с определением объектов, относимых к недвижимым вещам.

ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, фактически движимые, однако в силу их значимости для гражданского оборота отнесенные законом к недвижимости, т.е. приравненные к недвижимым вещам с точки зрения правового регулирования.

Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых.

В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории:

а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов.

Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. 130 ГК РФ деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не было проведено законодателем с достаточной последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. 130 ГК РФ, наибольшее сомнение вызывали такие объекты, как леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении.

Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. 130 ГК РФ к недвижимости, неоднократно изменялся. Однако они проводились не комплексно, а от случая к случаю (чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ).

Учитывая, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота в силу особой важности объекта для общества и государства.

Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты:

- земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»);

- участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»);

- здания (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»);

- сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»);

- жилые и нежилые помещения (ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»);

- объекты незавершенного строительства ;

- предприятия как имущественные комплексы .

Учитывая, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота в силу особой важности объекта для общества и государства.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[5].

2. Общие положения договора купли-продажи недвижимости

2.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Как видно из определения договора права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.

Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью - передача имущества в собственность.

Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма .

Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки и о письменной форме договора имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным[6].

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абзаца 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям.

Перед заключением основного договора купли-продажи составляется предварительный договор с покупателем.

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами условий о цене договор, о продаже недвижимости считается незаключенным[7].

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности.

Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки[8].

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам). Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Интересен вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.

Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Так, по договору продажи недвижимости:

Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения;

3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации;

4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;

2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки,

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,

в) недостатки, выявляемые неоднократно,

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения

3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации. Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора[9].

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации [10].

2.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» и «отказ от исполнения договора» или «отказ от договора». В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них. Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора .По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования[11].

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования.

Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд[12].

Договор, может быть, расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций.

Такая сделка может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Она должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор.

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий.

Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ, но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

Договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ, но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно.

Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости[13].

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и будет зарегистрирован переход права собственности на него, договор считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости.

В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы.

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходят одновременно. При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и будет зарегистрирован переход права собственности на него, договор считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости.

В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы.

Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав[14].

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости.

3. Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости

3.1 Организационно-правовая форма ООО «Каян»

Жилищный Центр «КАЯН»- один из лидеров рынка недвижимости Краснодарского края.

Компания была основана в 1995 году и на сегодняшний день является одной из самых крупных, известных и наиболее опытных компаний на рынке недвижимости края. Накопленные опыт и профессионализм позволили организовать и построить работу в компании таким образом , чтобы каждый пришедший в ЖЦ «КАЯН» сотрудник мог стать успешным риэлтором.

«КАЯН»- это не только сильный успешный бренд, но и зарегистрированный товарный знак, охраняемый знаком.

Жилищный Центр «КАЯН» выпускает собственную телевизионную программу «Двигаем недвижимое». Передача является уникальным проектом на региональном телевидении, который посвящен вопросам и проблемам рынка недвижимости .

"КАЯН" входит в число основателей и членов Краснодарской Краевой Ассоциации риэлторов (ККАР) и является действительным членом Российской гильдии риэлторов (РГР).

Программа направлена на создания положительного имиджа компании, повышение узнаваемости, формирование доверительного отношения к Жилищному Центру «КАЯН».

Помимо этого «Двигаем недвижимое» является инструментом продажи объектов недвижимости ЖЦ «КАЯН». Особенно актуальна программа для продажи эксклюзивных дорогостоящих объектов лучшие риэлторы компании регулярно выступают экспертами в различных рубликах программы. Выходит «Двигаем недвижимое» 5 раз в неделю на телеканале «Краснодар плюс».

Компания выпускает собственный корпоративный журнал «КАЯН Недвижимости». Распространяется журнал бесплатно во всех крупных торгово-развлекательных центрах города, в гипермаркетах «Магнит» и «Титан», а также в крупных бизнес-центах Краснодара.

Журнал так же способствует созданию положительного имиджа компании, повышению узнаваемости и формированию доверительного отношения к Жилищному Центру «КАЯН»

С помощью журнала регулярно продаются объекты недвижимости ЖЦ «КАЯН». Риэлторы компании размещают объекты недвижимости в специализированных рубриках журнала. Отдельный раздел «КАЯН НЕДВИЖИМОТЬ» посвящен лучшим риэлторам «КАЯНа», а сами лучшие риэлторы получают в качестве бонуса дополнительное размещение объектов недвижимости в журнале.

Сайт компании www.kayan.ru является одним из самых посещаемых сайтов агентства недвижимости Южного федерального округа .

www.kayan.ru - отличная продающая площадка с самой актуальной информацией: обновление объявлений на сайте происходит в режиме реального времени - т.е. сразу после внесения изменений в базу недвижимости ЖЦ «КАЯН».

Оказание услуг продавцу недвижимости.

Потребности продавца

1. Продать объект по максимальной цене

2. Уложиться в определенный промежуток времени

3. Обеспечить безопасность во время процесса продажи, гарантии своевременных расчетов

4. Конфиденциальность

5. Устранить связанные с процессом продажи следующие факторы: звонки, контакты, осмотры, торги, переговоры, особенно со знакомыми

6. Правильная стартовая оценка объекта

7. Получить качественную услугу

8. Обеспечить эффективную рекламу продвижения объекта

Характеристики объекта недвижимости

Параметры классификации объектов недвижимости:

1. Виды собственности.

2. Тип здания, сооружения.

3. Продолжительность эксплуатации.

4. Жилой фонд.

5. Нежилой фонд.

6. Помещение под аренду.

7. Помещения представляющее историческую, культурную или научную ценность.

8. Месторасположение объекта недвижимости.

9. Инвестиционная привлекательность.

Услуги агентства недвижимости Краснодара

Агентство недвижимости Краснодара "КАЯН" предоставляет своим клиентам комплекс услуг:

* недвижимость: земельные участки, квартиры в Краснодаре, дома, коммерческая недвижимость;

* индивидуальный подход к каждому клиенту: выбор оптимального варианта обслуживания;

* риэлтерские услуги в Краснодаре: купля, продажа, обмен, аренда жилья;

* приватизация квартир с помощью специалистов сайта агентства недвижимости Краснодара;

* юридические услуги в Краснодаре по сопровождению сделок;

* услуги в сфере земельных отношений;

* оценка недвижимости в Краснодаре;

* бесплатные юридические консультации;

* услуги по ипотеке в Краснодаре;

* обслуживание по эксклюзивному договору с агентством недвижимости Краснодара.

В ООО «Каян» существуют стандарта работы с клиентами. В таблице 1 показан стандарт телефонного разговора с продавцом недвижимости.

Таблица 1 - стандарт телефонного разговора с продавцом недвижимости

Последовательность	Варианты взаимодействия
1.Приветствие + фраза готовности	-ЖЦ«Каян»,добрый день(утро,вечер)!Слушаю Вас…
2.Выразить заинтересованность в сотрудничестве+продвижение услуги	- С удовольствием Вам поможем… или -Хорошо, что Вы к нам обратились…
3.Усиление контакта	-Давайте познакомимся. Меня зовут ____, я специалист по недвижимости. Как мне к Вам обращаться?
4.Прояснение потребностей в услуги	-Расскажите, пожалуйста, подробно про вашу квартиру… -Опишите, пожалуйста, вашу квартиру… -Скажите ,пожалуйста, как быстро вы хотите ее продать? -Если я правильно понял(а), Вы хотите (ищете)…
5.Предложение услуги	-Мы с удовольствием поможем Вам продать (…). · Я предлагаю встретиться , чтобы мы могли обсудить детали вашего дальнейшего сотрудничества. Вам удобно ….( время и место). · Когда я могу подъехать к Вам , чтобы осмотреть квартиру и обсудить с Вами наше дальнейшее сотрудничество?
6.Взять контактный номер телефона	По какому номеру я могу с вами оперативно связаться?
7.Итог разговора	-Итак, мы с Вами встретимся… -Я к вам подъеду…
8.Прощение	До свидания (до встречи)! Спасибо , имя , за звонок!

Взяв за основу высокий уровень обслуживания, работая исключительно в соответствии с законодательством Российской Федерации и строгими стандартами РГР, мы обеспечиваем гарантированное и успешное решение всех возможных жилищных вопросов наших клиентов.

Деятельность риэлтерского агентства Краснодара "КАЯН" при совершении сделок по купле, продаже, обмене, аренде недвижимого имущества сертифицирована и застрахована.

Качество предоставляемого клиентам комплекса услуг, многолетняя успешная работа и безукоризненная репутация позволили добиться компании лидирующих позиций на рынке краснодарской недвижимости.

Фирма стала одной из крупнейших риэлтерских компаний в Краснодаре и оказывает положительное влияние на дальнейшее развитие рынка недвижимости, делая его более цивилизованным и доступным.

В числе корпоративных клиентов агентства недвижимости Краснодара ЖЦ "КАЯН" Администрация г. Краснодар, Администрация Краснодарского края и другие крупные городские и краевые учреждения.

Нас рекомендует Департамент имущественных отношений Краснодарского края. ЖЦ "КАЯН" успешно сотрудничает с большинством крупных и надежных строительных организаций Краснодара.

Жилищный Центр "КАЯН" - самая титулованная риэлтерская фирма Краснодара и края. Удостоены наибольшего количества престижных дипломов и наград агентства недвижимости Краснодара от авторитетных независимых экспертов.

Главное достояние - сплоченный профессиональный коллектив, составляющий основу компании: риэлторы, ипотечные брокеры, оценщики, юристы, - высококлассные специалисты в своей сфере.

В таблице 2 Стандарт телефонного разговора с покупателем недвижимости.

Сотрудники Жилищного Центра "КАЯН" непрерывно повышают свою квалификацию, проходят переподготовку.

Таблица 2 - Стандарт телефонного разговора с покупателем недвижимости

1.Приветствие + фраза готовности	-ЖЦ «Каян», добрый день (утро, вечер)! Слушаю Вас…
2.Выразить заинтересованность в сотрудничестве + продвижение услуги (продажа поисковой технологии)	-У нас большое количество предложений… Или -Очень хорошо, что Вы к нас обратились… -Да , мы можем предложить Вам варианты… Или -С удовольствием поможем Вам подобрать подходящий объект… Наша база обновляется ежедневно…
3. Усиление контакта	-Давайте познакомимся. Меня зовут _____, я специалист по недвижимости. Как мне к Вам обращаться?
4.Прояснение потребностей	-Расскажите, пожалуйста, какая квартира Вас интересует? -Что бы Вы хотели приобрести и в каком ценовом диапазоне ?
5.Предложение услуги	-Мы с удовольствием поможем Вам приобрести… или -Мы поможем Вам стать владельцем **-й квартиры. или -У нас есть много интересный предложений по вашему запросу…
6.Предложение встретиться в офисе или организовать оперативный показ	· Я предлагаю подъехать к нам в офис, чтобы мы могли подробно обсудить важные детали и наметили бы план нашего дальнейшего сотрудничества. · Вам удобно будет встретиться…(время и место).
7.Взять контактный номер телефона	-По какому номеру я могу с вами оперативно связаться? -Я могу с Вами связаться по номеру, который сейчас высветился?
8.Итог разговора	-Итак, мы с Вами встретимся… или -Итак, Вы хотите купить **-уюквартиру, в таком-то районе, такой-то площади, за такие-то деньги… Обязательно : -имя ,Вам и всем тем, кто придет вместе с Вами на просмотр объекта, необходимо взять с собой паспорт. Перед осмотром я заполню договор на оказание риэлтерской услуги.
9.Выяснить источник информации, благодаря которому к нам обратился клиент	- имя , подскажите, пожалуйста, к каком источнике информации вы увидели данное объявление/ номер телефона?
10.Прощение	До свидания (до встречи)! Спасибо, имя , за звонок!

Повышение квалификации предполагает посещение профессиональных семинаров, конгрессов и форумов, посвященные вопросам рынка недвижимости, его развитию и перспективам.

Остановите свой выбор на профессиональных услугах, которые оказывают специалисты риэлтерского агентства Краснодара "КАЯН"!

Основываясь на многолетнем успешном опыте, профессионализме, знаниях и новейших технологиях, сотрудники нашей компании всегда успешно решат весь комплекс ваших жилищных вопросов на самом высоком уровне.

3.2 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

При построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый самостоятельный объект, включенный в эту систему, обладал общими, сущностными признаками.

Именно поэтому признаки жилого помещения, которые выделены им, базируются не только на положениях ст. 15 ЖК РФ.

Всего признаков жилого помещения семь:

- это объект жилищных прав;

- изолированное помещение, которое признается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;

- к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната;

-жилые помещения предназначены для проживания граждан;

- право собственности и иные вещные права подлежат государственной регистрации;

- осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

-может осуществляться страхование жилых помещений.

ЖК РФ выделяет трех признаков жилого помещения, а именно:

1) его недвижимый характер,

2) изолированность,

3) пригодность для постоянного проживания граждан;

Одним из необходимых признаков, характеризующим жилое помещение, является наличие входа.

К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания.

Представляется, что важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого слова правовой режим представляет собой многоэлементную систему, рассмотрение правового режима жилых помещений в целом не является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав.