Права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Негосударственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Открытый юридический институт»

Курсовая работа

по дисциплине: Гражданское право

на тему: «Права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи»

Владивосток 2015

Содержание

собственник помещение безвозмездный злоупотребление

Введение

Глава 1. Права собственника жилого помещения и членов его семьи

1.1 Права собственника жилого помещения

1.2 Права членов семьи собственника жилого помещения

Глава 2. Обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи

2.1 Договор найма жилого помещения

2.2 Договор безвозмездного пользования

2.3 Договор аренды

Глава 3. Основные обязанности собственника жилого помещения

3.1 Злоупотребление правом собственником жилого помещения

3.2 Злоупотребление правом членами семьи собственника жилого помещения

Глава 1. Права собственника жилого помещения и членов его семьи

Термин «собственник жилья» распространяется на все категории лиц, обладающие правом собственности на жилое помещение. К собственникам

жилого помещения относятся:

· гражданин;

· государство;

· юридические лица;

· муниципальные образования;

· иностранные государства;

· иностранные граждане и юридические лица;

· международные организации;

· другие.

Регулирование прав и обязанностей собственника жилого помещения возложено на Гражданский (ст.209,210) и Жилищные Кодексы РФ.

1.1 Права собственника жилого помещения

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст. 30 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса, жилое помещение предназначено для проживания. Но в квартире можно не только жить, можно осуществлять в нем профессиональную деятельность. Собственник (или его присные) может создать в квартире студию, или приспособить комнату под пошив одежды, или просто трудиться дома за компьютером (чч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ). Такое использование осуществляется без перевода жилого помещения в нежилое. При этом как при использовании жилого помещения непосредственно для проживания, так и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности собственник должен осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Хозяин квартиры вправе не только проживать и заниматься профессиональной деятельностью в своей квартире, он также вправе сдать свою собственность в аренду, и не только гражданам, но и юридическому лицу (п.2 ст. 30 ЖК РФ). В этом случае с юридическим лицом должен заключаться договор аренды, а квартира, предоставленная по договору аренды, может использоваться только для проживания граждан, например, сотрудников организации (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Но собственник в единственном числе - это наилучший вариант. А если на квадратных метрах несколько собственников. Тяжела доля долевого собственника.

1.1.1 Права владельцев долей

Согласно статье 247 ГПК РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -- в порядке, устанавливаемом судом.

Если доля не выделена в натуре в виде отдельной комнаты, то, например, сдавать отдельную комнату один из собственников имеет право только с согласия других собственников. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Если остальные собственники не воспользуются своим преимущественным правом приобретения, то долю продадут третьему лицу.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены ст. 155 ЖК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства от 6 мая 2011 года № 354, ТСЖ не вправе отказать собственнику помещения в многоквартирном доме как являющемуся, так и не являющемуся его членом, в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.Каждый владелец доли в праве собственности на квартиру, продавший свою долю по отдельному договору купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Соответствующее разъяснение было согласовано с Минфином России и доведено письмом ФНС России от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@ до налоговых органов и налогоплательщиков Письмо ФНС России от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@ «Об исполнении письма ФНС России от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@».// Ваш информационный партнер, № 08 (310), май 2015..

1.1.2 Права владельцев микродолей в жилых помещениях

Отдельно хочется уделить внимание правам владельцев микродолей в жилых помещениях.

Подобная правоприменительная практика приводит к неразрешимому конфликту между долевыми собственниками на жилое помещение. Большинство судебных актов по аналогичным делам сводятся к формальному применению п. 4 ст. 252 ГК РФ (по совокупности предусмотренных в нем условий), судами делается вывод о невозможности прекращения права собственности владельца микродоли, если у него отсутствует иное жилье. От разрешения вопроса о том, как при этом будут складываться отношения пользования между сособственниками, суды самоустраняются URL://pervomajsky.ros.sudrf.ru . А между тем, как полагае К. Михайлова, специфика микродоли заключается как раз в невозможности для собственника такой незначительной доли использовать часть жилого помещения, соразмерную его доле, поскольку отсутствует жилая комната столь малого размера, а если бы и была, то она была бы непригодна для проживания. То есть использование жилого помещения в соответствии с его назначением собственником микродоли невозможно.

Суды, рассматривая дела о прекращении права собственности на малозначительную долю в квартире без согласия собственника этой доли, связывают существенный интерес собственника в пользовании (как необходимое условие для решения вопроса о сохранении права собственности на долю) только с субъективной стороной - отсутствие у лица иного жилого помещения, не принимая во внимание объективную сторону - невозможность пользования частью квартиры, приходящейся на малозначительную долю собственника, а, соответственно, невозможность иметь интерес в пользовании тем, чем пользоваться объективно невозможно. При этом долевые собственники неделимого жилого помещения находятся в положении худшем, чем собственники помещений в коммунальной квартире (делимом жилом помещении). Баланс прав и интересов собственников не обеспечивается должным образом К. Михайлова. Права владельцев микродолей в жилых помещениях. // Жилищное правоN1, 2012..

Как правило, такое условие, как отсутствие существенного интереса в пользовании общей квартирой, разрушается при отсутствии у собственника микродоли иного жилья. И в этой ситуации остальным собственникам (собственнику) приходится поступаться своей долей в квартире в пользу владельца микродоли, не имеющего иного жилого помещения. Это, с одной стороны, обеспечивает соблюдение норм ст. 247, 252 ГК РФ, с другой стороны, приводит к необоснованному, на наш взгляд, ограничению права собственности других сособственников и противоречит понятию и назначению жилого помещения, как объекта жилищных прав. По сути, речь идет о неправомерном ограничении (фактически лишении) конституционного права на жилище (ст. 25, 40 Конституции РФ) одних участников долевой собственности в пользу других. На наш взгляд, положения ст. 247 и п. 4 ст. 252 ГК РФ применительно к жилым помещениям не отвечают Конституции РФ, гарантирующей каждому гражданину неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения.В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации. При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Необходимо последовательно закрепить все особенности оборота долей в праве общей долевой собственности с учетом законодательного ограничения их минимального размера, изменить основания прекращения права собственности на микродоли, привести в соответствие нормы гражданского и жилищного законодательства о правовом режиме жилых помещений.

К сожалению, внесённый на рассмотрение Государственной Думы законопроект П.В. Крашенинникова об ограничении размера доли в праве собственности на жилье не получил положительное заключение Совета при президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека.

1.2 Права членов семьи собственника жилого помещения

Помимо собственника с ним могут проживать и другие граждане, которые хоть и не являются сособственниками жилого помещения, но в соответствии с законом именуются членами семьи собственника и имеют права на жилое помещение. Жилищным законодательством ч.1 ст.31 установлено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Между тем представляется, что именно ведение общего хозяйства должно стать критерием отнесения указанных лиц к членам семьи.

Оценочный характер затрудняет однообразное правоприменение формулировки "могут быть признаны членами семьи". Сложность квалификации факта вселения в качестве члена семьи собственника создает ситуацию правовой незащищенности вселяемых лиц перед собственником. Законодательно следует разъяснить, в каком порядке будет осуществляться подобное признание.

Единственное требование для подтверждения права пользования жилым помещением данных лиц - это совместное проживание вместе с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, которое имеет объективное выражение и легко доказуемо. Поэтому данная группа членов семьи имеет достаточно прочные правовые позиции для защиты своего права пользования жилым помещением, в том числе и от самого собственника, что закрепляется в п. 3 ст. 292 ГК РФ. Но обычно эта категория членов семьи из-за наиболее тесной семейной связи с собственником довольно редко ущемляется в своих правах на пользование жилым помещением А.С. Юмашев. Характеристика изменений правового статуса членов семьи собственника жилого помещения в контексте жилищной реформы. // Юрист, 2010, N 2.

Как закреплено в ч.2 ст.31 Жилищного кодекса РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, то есть помещением в целом, в том числе и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Аналогичные положения закреплены п.1 ст. 292 ГК РФ: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».

П.2 ст. 292 ГК РФ определяет переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Но при этом не учитываются собственники комнат в коммунальных квартирах, что является пробелом в законодательстве. По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением собственника с членом его семьи (бывшим членом), с момента прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника прекращается. Прекращение права пользования (права проживания) является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи по его заявлению на основании решения суда и только на определённый срок. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме "прав и законных интересов других лиц" (п. 3 ст. 1 ЖК РФ). В связи с тем, что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но и также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение своей жизни. Не исключено также и "сохранение" права пользования на один или два месяца Л.Ю. Михеева. Права членов семьи собственника жилого помещения. - [Электронный ресурс] -- Режим доступа: http://www.lawmix.ru/comm/951..

Необходимо отметить, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Причём право пользования жилым помещением за такими лицами сохраняется бессрочно Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 года, № 45. // Бюллетень ВС РФ № 5, 2006..

Из указанной статьи следует, что право пользования сохраняется у бывших членов семьи собственника жилого помещения, имевших равное право пользования этим помещением, независимо от того, использовал он ранее свое право на приватизацию или нет.

Данная формулировка приводит к тому, что бывший член семьи собственника жилого помещения не может быть лишен права пользования жилым помещением, даже если он имеет (имел) иное жилое помещение, ранее полученное в собственность в порядке приватизации.

В 2011 году в Государственную Думу был внесён законопроект об изменениях в статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» которые направлены на защиту собственника от злоупотреблений правом со стороны бывших членов его семьи, имеющих (имевших) в собственности иное помещение. Изменения направлены на защиту собственника от злоупотребления правом со стороны бывших членов его семьи, имеющих (имевших) в собственности иное жилое помещение. Но Комитет Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству не поддержал проект федерального закона № 511995-5 «О внесении изменений в статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» asozd2.duma.gov.ru/.../ЗАКЛЮЧЕНИЕ_КОМИТЕТА_511995-5.RTF.

Постановлением от 24 марта 2015 года N 5-П Конституционный Суд дал оценку конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Оспариваемая норма являлась предметом рассмотрения в той мере, в какой она служит основанием для решения вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива в случае обращения взыскания на него как на заложенное имущество и его реализации путем продажи с публичных торгов за лицами, которым это право было предоставлено на основании ордера.

Конституционный Суд признал оспоренное нормативное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой решение на его основании указанного вопроса препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.

Впредь до внесения надлежащих законодательных изменений судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. N 5-П г. Санкт-Петербург "по делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" // Российская газета, апрель 2015. - [Электронный ресурс]: http://www.rg.ru/2015/04/06/ks-dok.html..

Свою позицию о применении нормы п. 3 ст. 292 ГК РФ в своём определении указал Конституционный суд: если между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи, при приватизации отказавшимся от права собственности на долю в помещении и сохранившим право постоянного (бессрочного) пользования данным помещением, возникли разногласия о порядке пользования помещением, где они оба проживают, в результате чего бывший член семьи ограничен в праве пользования помещением, то данное право подлежит защите в судебном порядке.

В конце 2014 года наконец изменилась судебная практика по делам о прекращении права пользования жилыми помещениями в отношении лиц, отказавшихся от приватизации в пользу других членов семьи/других зарегистрированных в квартире лиц на момент ее приватизации.

01.09.2014 г. вышел Обзор судебной практики Верховного суда РФ за январь-июль 2014 г., в котором Верховным судом РФ была разобрана ситуация, при которой сын отказался от приватизации в пользу отца в 2005 г., при этом, как было установлено нижестоящими судами, сын фактически не проживал в квартире более 10 лет и коммунальные платежи не платил. Отец обратился в суд о принудительной выписке из квартиры сына, отец мотивировал свои требования тем, что он несет повышенные расходы на оплату коммунальных услуг, возникают сложности с продажей квартиры из-за обременения ее сыном и т.д. Все нижестоящие суды отцу в выписке сына отказали, и дело дошло до Верховного суда, который решение всех нижестоящих судов отменил и направил дело на новое рассмотрение.

В случае если в результате отчуждения жилого помещения собственник приобретет себе новую жилую недвижимость (например, по договору мены), возникновение права пользования новым жилым помещением у членов его семьи будет зависеть опять-таки от воли собственника. Если он вселит в новый дом или квартиру своих супруга, детей и родителей, то право пользования у них возникнет.

В то же время ни жилищное, ни семейное законодательство, строго говоря, не обязывают собственника предоставлять свое жилище членам своей семьи. Доктринальное понятие обязанности по содержанию членов семьи сводится к выплате в предусмотренных законом случаях денежных средств (алиментов), но не включает в себя обеспечение детей, родителей или супруга жилищем.

Следует также иметь в виду, что права членов семьи собственника жилого помещения прекращаются и в других случаях перехода права собственности на жилое помещение, в частности:

- при обращении взыскания на жилище в предусмотренном законом порядке (см. ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ);

- при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования Л.Ю. Михеева. Права членов семьи собственника жилого помещения. - [Электронный ресурс] -- Режим доступа: http://www.lawmix.ru/comm/951. .

Законодатель путём ограничения свободы собственника распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением сохранил дополнительную гарантию прав на жилище находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника и оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), в силу своего наиболее уязвимого социального положения. Если затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, то такой гарантией выступает обязательное согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают вышеназванные категории лиц, если они не будут переселены в другое жилое помещение, принадлежащее собственнику, в качестве членов его семьи.

При прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, интересы второго супруга после расторжения брака разрешаются в суде по правилам ГПК РФ с определением долей и признанием права на долю в общей собственности.

Традиционными ограничениями права пользования жилым помещением являются права и законные интересы других лиц, обязанность использования жилого помещения по целевому назначению и обеспечение его сохранности (п. 2 ст. 31 ЖК РФ). Если член семьи использует жилое помещение, в котором он проживает, не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, и продолжает нарушать правила пользования жилым помещением после предупреждения собственника, его право пользования может быть прекращено, а сам он может быть выселен по решению суда (п. 2 ст. 35 ЖК РФ) А.С. Юмашев. Характеристика изменений правового статуса членов семьи собственника жилого помещения в контексте жилищной реформы. // Юрист, 2010, N 2..

Положение бывших членов семьи стало абсолютно незащищенным. Налицо резкая смена ориентиров жилищной политики, следствием которой стало фактическое лишение значительной группы граждан гарантий их прав на жилье. Такое законодательное решение в перспективе может создать огромные трудности по обеспечению жильем бывших членов семей собственников, которые при существующих социально-экономических условиях современной России могут никогда не получить или не приобрести жилье.

Глава 2. Обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи

2.1 Обязанности собственника жилого помещения

Помимо прав у собственника есть и обязанности, которые определены не только Жилищным кодексом, но и Гражданским, а также Налоговым и другими федеральными законами. Он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ), а также бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ), а собственник комнаты в коммунальной квартире несёт бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (п.3 ст.30 ЖК РФ).

В обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит также соблюдение технических, противопожарных, санитарно-гигиенических правил, правил содержания жилых домов. Они обязаны содержать помещения, находящиеся в их собственности, в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.4 ст.30 ЖК РФ) и осуществлять их ремонт за свой счет, оплачивать коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ) и капитальный ремонт дома (ст. 158 ЖК РФ). Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции РФ). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, также должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица - собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий.

Собственник жилого помещения не должен допускать бесхозяйственного содержания жилого помещения, принадлежащего ему. Бесхозяйственное содержание жилого помещения может послужить основанием для прекращения права собственности.

Административным правонарушением будет являться бесхозяйственное обращение с жилым помещением, нарушающее соответствующие конкретные требования правил противопожарной безопасности или санитарно-эпидемиологических норм. Причинение вреда бесхозяйственным обращением с жилым помещением, предусматривает гражданско-правовую ответственность собственника.

Бремя содержания помещения может быть возложено на других лиц, организаций или государство в соответствии с существующими федеральными законами или в соответствии с договором.

Так, например, в порядке оказания помощи отдельным категориям граждан, имеющих в собственности жилое помещение, в силу их материального положения, физического состояния, заслуг перед государством - обязанности по содержанию жилых помещений, принадлежащих таким гражданам, берет на себя государство. Так же собственник жилого помещения может возложить обязанности по его содержанию на других лиц, при условии передачи им помещения во временное пользование или владение. Договор аренды нередко предусматривает передачу обязанностей собственника по содержанию жилого помещения арендаторам, но не исключает ответственности собственника за такое содержание.

Статьями 41, 43 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, которые несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не только имеют права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений в этом доме на праве долевой собственности, то есть каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом величина доли каждого собственника пропорциональна размеру общей площади помещения, которым он владеет на правах собственности. Доля в праве на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на помещение, поэтому собственник помещения не может ни отчуждать ее, ни совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Он не вправе также осуществлять выдел своей доли в натуре (ст. 37 ЖК РФ). Обязанности собственника нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома регламентируются ст. 39 ЖК РФ. Законодатель квалифицировал эти расходы как обязательные и в императивном порядке установил, что доля участия в них собственника помещения определяется его долей в праве на общее имущество.

Таким образом, собственник квартиры, расположенной на первом этаже, все равно должен нести необходимые расходы по ремонту и техническому обслуживанию лифта, на котором он, скорее всего, не ездит, а собственник квартиры на последнем этаже все равно обременен расходами по устранению затопления водой подвала дома, хотя лично его это и не беспокоит.

Управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляется в соответствии cо ст. 161 ЖК РФ. Жилищный кодекс обязывает собственников помещения выбрать способ управления многоквартирным домом. Решение о способе управления домом должно приниматься организованно общим собранием собственников помещений, которое в законе именуется «органом управления многоквартирным домом». Компетенция общего собрания определяется ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Управление многоквартирным домом могут взять на себя непосредственно собственники помещений этого дома (ст. 164 ЖК РФ); оно также может быть передано товариществу собственников жилья, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу (разделы V, VI ЖК РФ) и, наконец, управляющей организации (ст. 162 ЖК РФ). Решение о способе управления домом не является окончательным. Общее собрание собственников помещений вправе изменить его в любое время.

Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества (ст.169 ЖК РФ). Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме изменить способ формирования фонда капитального ремонта в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме. В 2014 году в Российской Федерации введен новый порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов на основании региональной программы капитального ремонта каждого субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются:

- собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу;

- в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ).

В целях защиты жилищных прав граждан ст. 188 ЖК РФ предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с собственниками многоквартирного дома.Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить оплату содержания, технического обслуживания, ремонта общего имущества и коммунальных услуг. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

Размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливаются дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг. Порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 собственники помещений в многоквартирных домах на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома в порядке, определяемой главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязаны определить место первичного сбора и размещения отработанных ртутьсодержащих ламп для передачи их в специализированные организации.

Если собственник жилого помещения решил расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений, остеклить и увеличить лоджию, то на такие виды работ (перепланировка и переустройство) он должен получить согласование местной администрации. В большинстве случаев граждане о необходимости получения разрешения на перепланировку (переустройство) и о внесении изменений в технический паспорт жилого помещения узнают либо в случае подачи иска соседями либо при продаже жилого помещения. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. При этом собственник должен доказать, что произведённые изменения соответствуют требования к объектам капитального строительства не только по нормам СНиП 31-01-2003, но и другим техническим правилам и нормам. Важно предоставить заключение экспертизы, иначе в иске об узаконивании перепланировки (переустройстве) может быть отказано (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 19.01.2012 по делу № 33 - 230/2012, Кассационное определение Волгоградского областного суда от 25.11.2010 по делу № 33-12773/10, Апелляционное определение Курского областного суда от 17.04.2013 по делу N 33-911/2013).

По вопросу когда собственник собирается объединить смежные квартиры, то есть провести перепланировку, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что "часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающая необходимость получения согласия на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, направлена на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме посредством недопущения произвольного уменьшения размера их общего имущества, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2011 N 602-О-О..

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии принимает решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи денежных средств, с возложением на новых собственников обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

На сегодняшний день собственник, приобретая квартиру с целью использования её не для проживания и перевода в нежилое помещение рискует потерять крупную сумму денег, потраченную на данную процедуру, так как практика районных судов, подкрепленная Верховным судом РФ, сводится к необходимости получения 100% согласия всех собственников помещений жилого многоквартирного дома (что по понятным причинам невозможно).

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции РФ). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, также должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица - собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

В соответствии со ст. 5 ФЗ № 261 от 23.11.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» до 1 июля 2012 г. собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечить оснащение домов приборами учета воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию.

Надо отметить, что сегодня обратить взыскание на квартиру, находящуюся в собственности и являющуюся единственным пригодным для проживания помещением, сегодня практически невозможно - это не позволяет сделать процессуальное законодательство (ст. 446 ГПК РФ). Единственным исключением, появившемся в конце декабря 2004 года, является случай, когда жилое помещение является предметом ипотеки (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации").

Таким образом, право собственности предполагает не только наличие прав, но и наличие обязанностей у собственника жилого помещения. Нарушение собственником своих обязанностей может привести к плачевным последствиям таким, как продажа его собственности с торгов или административное наказание в виде штрафа.

2.2 Обязанности членов семьи собственника жилого помещения

По сути закона дееспособные члены семьи собственника несут вместе с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абзац второй пункта 1 статьи 292 ГК РФ). К таким обязанностям относятся: поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, использование жилого помещения строго по его целевому назначению - постоянному проживанию. Кроме того, они обязаны не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Осуществление своих прав на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц. Члены семьи собственника жилого помещения должны оплачивать коммунальные платежи в равных долях с собственником, если иное не предусмотрено соглашением.

Глава 3. Злоупотребление правом собственником жилого помещения и членами семьи собственника

Злоупотребление правами в жилищной сфере на сегодняшний день исследовалось не только юристами, но и рассматривалось судами, хотя до 2014 года свою позицию Верховный суд не сформулировал. Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2014 по делу N 309-ЭС14-923, А07-12937/2012 гласит: «Сохранение гражданином, расторгшим договор социального найма, регистрации в квартире является злоупотреблением правом, если он длительное время не проживает в ней, выехал добровольно, прекратил выполнять обязательства по договору». Аналогичная позиция намечается и в судебной практике, когда суды признают лиц утратившими права пользования жилыми помещениями, отмечая, что "граждане, не проживая в жилом помещении на протяжении длительного срока, сохраняют в нем регистрацию, то есть злоупотребляют своим правом, что недопустимо в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ" О. А. Астафьева. Злоупотребление жилищными правами / Солнечный районный суд Хабаровского края // URL://solnechniy. hbr. sudrf. ru..

3.1 Злоупотребление правом собственником жилого помещения

Если не платит за ком. услуги, то квартиру всё равно не отберут и услуги не отключат.

3.2 Злоупотребление правом членами семьи собственника жилого помещения

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, в связи с чем вправе предоставить его во владение или пользование гражданину на основании договоров найма, безвозмездного пользования или ином законном основании с учетом требований, установленных законодательством. Очень часто в целях уменьшения платы за жилищно-коммунальные услуги собственники жилых помещений, которые фактически проживают в них, обращаются в суды с исками о признании утратившими право пользования не проживающими в нем лицами, которые зарегистрированы там по месту жительства и на которых также производится начисление на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Как показывает судебная практика, в случае длительного отсутствия бывших членов семьи собственника суды, удовлетворяя такие требования, ссылаются не на длительное отсутствие и переезд в другое место жительства как на основание для удовлетворения иска, а на прекращение семейных отношений с собственником, предусмотренное ст. 31 ЖК РФ (решение Первореченского районного суда г. Владивостока Приморского края от 20.10.2011 г. по делу № 2-4193/11, решение Ленинского районного суда Тульской области от 15.02.2011 г., решение Становлянского районного суда Липецкой области от 27.12.2010 г. по делу № 2-961/10, решение Прохладненского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.07.2010 г.) А. Лейба. Вопросы длительного отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов семьи собственника. // Жилищное право, № 11, 2013.. Также следует учитывать, что член семьи, не проживающий совместно с собственником, сохраняет право пользования жилым помещением пока не будет доказано обратное, в любой момент данный гражданин в суде может заявить, что он не проживает в квартире исключительно потому, что ему чинятся препятствия в проживании. Именно по этим причинам всегда необходимо ставить вопрос о выселении из квартиры, а не просто о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учета.

Недобросовестные родственники и знакомые, оказавшиеся в момент приватизации прописанными в квартире и отказавшиеся от приватизации в пользу других, со временем понимая свое исключительное положение “вечных жильцов”, ни под каким предлогом не желали и не желают выписываться из квартиры добровольно, такие горе родственники еще грозят заехать в квартиру и устроить собственникам квартиры настоящий ад… Причём иногда у таких членов семьи есть и где жить, и главное они там и живут, но квартиру собственника держат как бы про запас. И до конца 2014 года суды просто штамповали отказы в удовлетворении исков о выписке из квартиры отказавшегося от приватизации. Но жизнь не стоит на месте, и Верховный суд указал, что поверхностное рассмотрение таких дел нижестоящими судами было неверно, установленный запрет выписки отказавшихся от приватизации и сохранение за ними права пользования квартирой (фактически вечного) - противоречит духу закона и не может быть абсолютным, что полностью противоречит ранее существовавшей практике и дает возможность биться за свои права и выписать недобросовестного жильца.

Нормы гражданского законодательства об общей долевой собственности на жилое помещение не адаптированы к требованиям жилищного законодательства, предъявляемым к жилым помещениям, что позволяет владельцам микродолей (незначительных долей) злоупотреблять своими правами и ставить в зависимость от себя других сособственников без возможности прекратить право собственности на микродолю (ст. 252 ГК РФ в судебной практике не рассматривается в системе с нормами ЖК РФ о требовании к площади жилого помещения, позволяющей обеспечивать объективную возможность пользования жилым помещениям, и как следствие удовлетворять субъективный интерес собственника в таком использовании объекта). Рассмотренное в главе 1 право собственника микродоли позволяет сделать вывод, что у участников общей долевой собственности на жилое помещение даже отсутствует законный способ защиты против владельцев микродолей, чье право собственности не может быть прекращено по инициативе иных участников общей собственности. Маловероятно, что владелец микродоли будет заинтересован требовать выдела своей доли согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, так как более интересным для него, и это доказывает практика, оказывается использование площади жилого помещения, существенно превышающей его идеальную долю, что происходит за счет долей иных участников общей собственности.

Размещено на Allbest.ru