Правовое зонирование территории

земли природоохранного назначения;

земли рекреационного назначения;

земли историко-культурного назначения;

иные особо ценные земли.

Все особо охраняемые территории, в том числе территории государственных природных заповедников, национальных парков и т.д., обладают всеми признаками территориальной зоны.

Понятия "зонирование территорий" и "территориальная зона" пока не принято использовать применительно к землям большинства категорий земель. Однако существо отношений, возникающих при делении земель определенных категорий (выделение конкретных территорий, установление их границ и определение особого правового режима этих территорий) позволяет утверждать, что нормы о видах земель являются, по существу, нормами о зонировании территорий. Так, нормы о делении земель лесного фонда на группы лесов, категориях защитности лесов первой группы и особо защитных участков лесов вполне можно расценить как нормы о зонировании территорий.

ЗК РФ нередко включает в состав земель определенных категорий собственно территориальные зоны. В состав земель промышленности и иного специального назначения включены охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель (п. 2 ст. 83 ЗК РФ). В состав земель особо охраняемых территорий и объектов включены охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности, а также водоохраные зоны и зоны охраны памятников истории и культуры (п. 4 ст. 95, п. 1 ст. 97, п. 4 ст. 99 ЗК РФ). В состав земель водного фонда включены водоохранные зоны водных объектов, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, полосы отвода и зоны охраны водохозяйственных объектов (п. 1 и 3 ст. 102 Водного кодекса РФ).

Таким образом, в ЗК РФ сочетаются два подхода к регулированию вопросов к зонированию территорий. С одной стороны, нормы о зонировании территорий рассматриваются как отдельная группа норм, которая должна применяться параллельно с нормами о делении земель на категории. С другой стороны, нормы о зонировании рассматриваются как часть норм о категориях земель, определяющих их состав.

Подобного рода дуализм заставляет задуматься о соотношении норм о делении земель на категории и норм о зонировании территорий. Целесообразно специально остановиться на этом вопросе.

Ранее уже упоминалось, что в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами одни и те же территориальные зоны могут быть признаны землями разных категорий.

Статьи 97 и 102 ЗК РФ допускают отнесение земель водоохранных зон к землям особо охраняемых территорий и объектов и к землям водного фонда. В соответствии с Лесным кодексом РФ (ст. 124-127) земли государственных природных заповедников, национальных парков и природных парков должны считаться землями лесного фонда. В то же время ЗК РФ (ст. 95) объявляет эти земли землями особо охраняемых территорий и объектов. Перечень подобных примеров может быть продолжен.

Следует учитывать, что к какой бы категории ни относились соответствующие земли, их правовой режим един, поскольку он определяется не столько нормами ЗК РФ о делении земель на категории, сколько нормами о зонировании территорий, содержащимися в Водном кодексе РФ, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и других специальных законодательных актах.

Очень важно помнить, что правовой режим земель нельзя определять, основываясь исключительно на нормах о категориях земель. Ведущая роль норм о зонировании территорий представляется очевидной, поскольку они определяют правовой режим территориальных зон независимо от их принадлежности к той или иной категории земель. Правовой режим земель каждой категории определен в ЗК РФ, а правовой режим территориальных зон - в специальных федеральных законах.

Не имеет принципиального значения вопрос о том, находится ли национальный парк на землях поселений, землях лесного фонда или землях особо охраняемых территорий. Также как не имеет решающего значения вопрос о принадлежности земель водоохранных зон к определенным категориям. Понятно, что ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Водный кодекс РФ устанавливают правовой режим соответствующих территориальных зон, невзирая на то, к какой категории земель отнес их ЗК РФ.

В сложившейся на сегодняшний день системе зонирования территорий бывает сложно разобраться даже специалистам. Представляется, что именно по этой причине Правительство РФ поручило Министерству имущественных отношений РФ совместно с другими федеральными органами исполнительной власти разработать отдельный законодательный акт о зонировании территорий.

В зарубежных странах проводится зонирование территорий муниципальных образований. Если есть необходимость в пределах зоны установить особый правовой режим земель, в их составе могут выделяться подзоны. Зонирование, как правило, отнесено к ведению муниципальных образований. По-видимому, со временем так же будет решаться вопрос с зонированием территорий в РФ.

В ФЗ от 06.10.03 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (ст. 14-16) предусматривается необходимость проведения территориального зонирования:

земель поселений;

земель межселенных территорий;

земель городских округов.

В названном законе подчеркивается, что зонирование земель поселений, межселенных территорий и городских округов относится к вопросам местного значения соответствующих муниципальных образований.

К сожалению, указанные положения законодательства о местном самоуправлении, явно основанные на опыте правового регулирования вопросов зонирования территорий в экономически развитых странах, пока не могут быть реализованы на практике. Земельное, градостроительное и иное специальное законодательство предусматривает возможность зонирования только территорий поселений. Зонирование территории иных муниципальных образований в таком законодательстве не предусматривается.

Границы муниципальных образований и придание им статуса городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района предполагается осуществить до 01.01.05 (ст. 85 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). При таких обстоятельствах проведения зонирования земель в пределах границ муниципальных образований, за исключением земель поселений, не следует ожидать в ближайшей перспективе.

Тем не менее признание необходимости проведения зонирования территорий муниципальных образований, а также отнесение этого вопроса к ведению местного самоуправления, позволяет судить об общем векторе развития правового регулирования соответствующих отношений в РФ.

Относительно норм Градостроительного кодекса РФ о правах на землю, их возникновении и прекращении можно однозначно утверждать, что они фактически утратили силу. Что касается норм Градостроительного кодекса РФ о зонировании территорий поселений, то вопрос об их применимости проблематичен [2].

2.3 Последствия новелл градостроительного и земельного кодексов, связанные с введением института правового зонирования

Новелла ФЗ-73 о выделении среди различных видов зонирования особого, ранее не практиковавшегося в отечественной практике социалистического градостроительства вида зонирования - «правового зонирования».

В прежнем Градостроительном кодексе РФ содержались два определения применительно к двум различным понятиям - «зонированию» и «правовому зонированию». Давалось четкое разграничение между этими двумя понятиями. Это различие не чисто формальное, но глубоко содержательное. Его надо ясно понимать.

Согласно статье 1 ФЗ-73:

-- “зонирование -- деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование”;

-- “правовое зонирование -- деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований”;

-- “правила землепользования и застройки ... -- нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов”.

Следует обратить внимание на одно обстоятельство принципиальной важности. В законе говорилось: “зонирование -- деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений”. Из этого следует:

-- “зонирование” осуществляется при разработке генерального плана города (поскольку на местном уровне есть только один документ градостроительного планирования -- генеральный план);

-- посредством “зонирования” (т.е. посредством работ по градостроительному планированию) еще не устанавливаются градостроительные регламенты;

-- градостроительные регламенты устанавливаются не “зонированием”, а “правовым зонированием”, т.е. не посредством градостроительной документации, а посредством местных нормативных правовых актов -- правил землепользования и застройки.

Игнорирование этого четкого разграничения, ранее установленного ФЗ-73 и преемственно закрепленного ФЗ-190 приводило и приводит к неадекватным толкованиям и позициям по отношению к градостроительному зонированию, которые более детально будут рассмотрены ниже.

Новелла ФЗ-73 об утверждении «правового равенства» всех объектов недвижимости в пределах одной территориальной зоны.

Частью 4 статьи 39 прежде действовавшего Градостроительного кодекса РФ был закреплен базовый принцип правового зонального регулирования землепользования и застройки: “Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости”.

Эта норма прежде действовавшего Градостроительного кодекса РФ, преемственно воспроизведенная Земельным кодексом РФ в 2001 году и новым Градостроительным кодексом РФ 2004 года, уже с 1998 года является своего рода «лакмусовой бумажкой» для определения факта наличия или отсутствия правового зонирования. Дело в том, что до сих пор иногда необоснованно говорится о факте наличия правового зонирования там, где его нет, например, в Москве. Происходит подмена понятий и смыслов и, таким образом, автоматически, неправомерно и неоправданно снимается вопрос о необходимости проведения специальных работ по введению отсутствующего правового зонирования.

Вопрос о том, что нового в развитие института правового зонирования ввел Земельный кодекс РФ 2001 года (под термином «зонирование территорий»)

Дальнейшее развитие введенного Градостроительным кодексом РФ 1998 года института правового зонирования было обеспечено принятием в конце 2001 года нового Земельного кодекса Российской Федерации. Применительно к рассматриваемому вопросу это событие было примечательно в следующих отношениях.

Во-первых, новый Земельный кодекс РФ фактически воспроизвел и закрепил нормы правового зонирования, которые четыре года ранее появились в Градостроительном кодексе РФ. Тем самым была поднята юридическая значимость именно этого компонента регулирования землепользования и застройки. К числу таких норм относятся нормы статьи 83:

- «для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент». Этой нормой был подтвержден базовый принцип правового зонального регулирования землепользования и застройки, ранее установленный частью 4 статьи 39 прежде действовавшего Градостроительного кодекса РФ;

- «правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны». Этой нормой было преемственно закреплено положение ФЗ-73, согласно которому градостроительные регламенты содержатся в одном нормативном правовом акте, а не во многих документах - различных видах многоуровневой градостроительной документации.

Во-вторых, в новом Земельном кодексе РФ появились некоторые новые нормы, относящиеся к зонированию территорий (правовому зонированию). Это также относится, преимущественно к нормам статьи 83:

- «границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне»;

- «правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков)»;

- «градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений»;

- «градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования»;

- «земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления. Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами».

Последняя норма о «несоответствующем использовании», содержащаяся в части 4 статьи 83 Земельного кодекса, существенно усиливает и развивает нормы прежнего Градостроительного кодекса РФ в части утверждения юридических предпосылок и механизмов воздействия правового зонирования на преобразования, которые предстоит последовательно и целенаправленно осуществлять в городах России.

Вопрос о том, в чем заключаются новеллы Градостроительного кодекса РФ 2004 года в отношении развития института градостроительного зонирования (правового зонирования - в терминологии ФЗ-73, зонирования территорий - в терминологии Земельного кодекса РФ)

Прежде всего, следует сказать, что новый Градостроительный кодекс РФ (ФЗ-190) воспроизвел указанные выше принципы и нормы ранее действовавшего Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-73), а также принципы и нормы Земельного кодекса РФ применительно к правовому зонированию. Однако, ФЗ-190 оперирует новым определением («градостроительное зонирование») прежнего понятия.

Помимо закрепления ранее введенных указанными федеральными законами норм, привнес ли ФЗ-190 что-либо нового в отношении градостроительного зонирования (правового зонирования, зонирования территорий)? Да, ФЗ-190 делает следующий существенный шаг вперед по отношению к ранее установленным федеральными законами нормам. В частности ФЗ-190:

1) уточняет и детализирует:

- состав правил землепользования и застройки (части 2 и 3 статьи 30);

- состав градостроительных регламентов (часть 6 статьи 30, статьи 36-38);

2) вводит ранее не установленные процедуры применительно к:

- подготовке проекта правил землепользования и застройки (статья 31);

- утверждению правил землепользования и застройки (статья 32);

- внесению изменений в правила землепользования и застройки (статья 33);

- предоставлению разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков (статья 39);

- предоставлению разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (статья 40) [4].

3. Задача

С.Г., А.С., А.В. и Р.Л. обратились в суд с иском, указав, что 3 июля 2013 г. комитет архитектуры и строительства администрации ГО "Город Калининград" выдал ООО "Бизнес-Проект" разрешение на строительство <данные изъяты> многоквартирного дома по <адрес>. Однако согласно Генеральному плану г. К. участок под строительство данного дома находится в границах функциональной зоны малоэтажного жилищного строительства, что не предполагает строительства на этом участке многоэтажного дома. Согласно проекту планировки квартала на указанном участке планировалась постройка <данные изъяты> комплекса. Строительство многоэтажного дома приведет к снижению стоимости принадлежащих истцам и находящихся рядом домов и к нарушению других прав истцов, условия проживания которых ухудшатся, в частности, к нарушению требований к плотности населения, норм обеспеченности машиноместами, расстояний от границ принадлежащих им участков до мусорных контейнеров.Ссылаясь на данные обстоятельства, истцы просили суд отменить выданное комитетом архитектуры и строительства администрации ГО "Город Калининград" ООО "Бизнес-Проект" разрешение на строительство <данные изъяты> многоквартирного дома по <адрес>. Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение. В апелляционной жалобе С.Г., А.С., А.В. и Р.Л. просят отменить данное решение, ссылаясь на те же обстоятельства, которые были изложены в исковом заявлении. Кроме того, указывают, что в данном случае при строительстве многоэтажного дома в квартале индивидуальных жилых домов необходимо было проведение общественных слушаний. Считают, что суд не дал оценки всем представленным доказательствам, не запросил карту границ квартала ИЖД. Кроме того, в жалобе указано, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения ответчиком проверки представленных для получения разрешения на строительство документов. Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения. Из материалов дела следует, что 25 июня 2008 г. администрацией ГО "Город Калининград" и ООО "Бизнес-Проект" был заключен договор о передаче в аренду городских земель, согласно которому земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> га, находящийся по адресу: <адрес>, предоставлялся ООО "Бизнес-Проект" под строительство <данные изъяты> комплекса. Соглашением сторон от 6 декабря 2010 г. Были изменены сроки предоставления земельного участка.

Заключение

В данной курсовой работе был проведен полный анализ по теме «Правовое зонирование территории»: дана теретическая база, выявлены проблемы.

В заключение необходимо сказать о том, что острота, сложность и комплексность вопросов зонирования территорий требуют осторожно подходить к правовой регламентации соответствующих отношений.

Однако это обстоятельство не должно расцениваться как оправдание "законодательного долгостроя". От того, насколько оперативно и грамотно в РФ будут внедрены современные подходы к определению правового режима земель, прямо зависит проблема формирования цивилизованных механизмов управления земельными ресурсами. Мировая практика показывает, что на современном этапе лучше зонирования территорий нет способа обеспечить рациональное использование и охрану земель.

Библиографический список

1. http://www.laws-portal.ru/lib/legal-zoning-city.htm

2. http://dpr.ru/journal/journal_13_8.htm

3. http://www.masters.donntu.edu.ua/2009/ggeo/soloviova/library/article2.htm

4. http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=35&mat_id=434&page_id=+5982

5. Гарант

6. Консультант

Размещено на Allbest.ru