Обязательства из договора коммерческого найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

на тему: Обязательства из договора коммерческого найма

Студентка: Гогова Фатимат Мулидовна

Содержание

Введение

1. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения

1.1 Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

1.2 Стороны в договоре коммерческого найма жилых помещений

2. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения

2.1 Форма, порядок и условия заключения договора коммерческого найма жилых помещений

2.2 Изменение, прекращение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Глоссарий

Введение

Актуальность темы исследования. Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.

В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.

Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам.

Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно- правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности.

Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями.

В настоящий момент в Российской Федерации договор коммерческого найма жилого помещения начинает использоваться в качестве механизма обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» 2011-2015 г.г., Московская программа «Молодой семье - доступное жилье».

В отличие от договора социального найма, научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом аспектах.

В связи с этим существует ряд следующих проблем: отсутствие необходимого федерального законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения, процедуру постановки на учет нуждающихся в жилом помещении граждан по договорам коммерческого найма, полномочия исполнительных органов власти различного уровняв области заключения договоров коммерческого найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования; отсутствует единое понимание жилищно-правовых терминов и категорий применительно к анализируемому кругу жилищных правоотношений; не сложилась должным образом единая практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; не ведется учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Кроме того, отсутствие гражданско-правовых механизмов, позволяющих привлечь коммерческие организации, целями деятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования, также усугубляет сложившуюся ситуацию в рамках исследуемых отношений.

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования.

Степень научной разработанности темы исследования. Отношения коммерческого найма жилого помещения получили свое развитие с принятием II части Гражданского кодекса Российской Федерации в 1996 г. Однако за прошедший период научным проблемам коммерческого найма жилых помещений не было уделено должного внимания.

При написании работы были использованы труды ученых-цивилистов, исследовавших проблемы имущественного и коммерческого найма, в частности, С.В. Вишневской, Б.К. Комарова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.А. Ремидовского, В.Ф. Чигира. В рамках указанных работ были изучены проблемы практического применения договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений.

Анализ литературных источников позволяет говорить о том, что выбранная тема исследования является малоразработанной и требует дополнительного научного анализа и освещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.

Предметом курсовой работы являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договор коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.

Целью курсовой работы является разработка теоретических предложений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.

Поставленная цель определила основные задачи исследования:

-исследовать понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения для выявления особенностей и целевого назначения исследуемой договорной конструкции;

-рассмотреть субъекты договора коммерческого найма;

-определить особенности содержания договора коммерческого найма;

-выявить порядок изменения, прекращения, расторжения договора коммерческого найма;

-разработать предложения по совершенствованию российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.

В процессе написания курсовой работы использовались общенаучные методы - дедукция, индукция, анализ, синтез, абстрагирование, метод комплексного анализа, для исследования юридической сущности договора коммерческого найма жилого помещения, жилищных прав на жилое помещение, разработки классификаций относительно правовой природы обязательств и прав, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения.

Теоретическая основа исследования составили труды ученых-цивилистов, рассматривавших и изучавших особенности юридической природы гражданско-правовых договоров, договоров по передаче имущества во владение и пользование гражданам, обязательственных отношений, имущественного найма: А.Н. Андреева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.Н. Васина, В.В. Витрянского, Б.Д. Завидова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.И. Казанцева, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, М.И. Кулагина, Д.А. Магеровского, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкого, И.Г. Панайотова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, В.И. Синайского, Е.А. Суханова, А.В. Чашникова, Г.Ф. Шершеневича и пр.

договор коммерческий найм помещение

1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения

1.1 Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

Жилищные правоотношения в общественной жизни любого государства являются одними из наиболее актуальных и распространенных в повседневной жизни граждан. Для их правового регулирования наиболее удобным является применение гражданско-правовых договорных конструкций.

Необходимо отметить, что предметом гражданско-правовой науки являются имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности субъектов в них вступающих.

Как и любая отрасль права, изучающая особенности правового регулирования определенных общественных отношений, гражданское право основывается на ряде отраслевых принципов, к числу которых относятся: равенство участников гражданских правоотношений, неприкосновенность собственности, свобода договора и ряд других.

В настоящее время подавляющее количество субъектов гражданско-правовых отношений распоряжаются принадлежащим им имуществом посредством заключения различных гражданско-правовых договоров. Под договором понимается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 421 ГК РФ гражданские и юридические лица свободны в заключении договора.

Особенностью договоров найма жилых помещений является то, что в некоторых случаях одной из сторон выступают государственные и муниципальные органы власти, обладающие полномочиями в жилищно-правовой сфере. В связи с этим отдельного внимания заслуживает рассмотрение договора коммерческого найма, заключаемого в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Примечательным остается тот факт, что подобные договорные конструкции не упоминаются ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексах Российской Федерации. Несмотря на это, подобные договорные формы широко употребляются на практике, являясь гражданско-правовыми инструментами регулирования, а также основаниями возникновения жилищных правоотношений.

Говоря о правовой сущности договора коммерческого найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, необходимо отметить, что рассматриваемый в диссертации договор является частным видом соглашения о передаче государственного и муниципального имущества во владение и пользование гражданам. Передавая жилые помещения для личного проживания физических лиц, государство тем самым распоряжается им для извлечения прибыли.

Важно заметить, что несмотря на то, что с одной стороны -наймодателем - выступает государственный или муниципальный орган власти, а с другой - наниматели - граждане, вполне уместным является замечание М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, что договор может существовать только между участниками правоотношений, занимающих равное правовое положение относительно друг друга. В качестве примера ученые приводят лесное и водное законодательство, в рамках которых любые имущественные отношения, которые возникают при использовании, охране, защите и воспроизводстве лесных и водных объектов регулируются гражданским законодательством РФ.

Глава 35 Гражданского кодекса РФ регулирует правоотношения, связанные с наймом жилых помещений. Удовлетворение жилищной потребности граждан является одним из важнейших направлений политики правового государства. Нормы указанной главы посвящены пользованию гражданами чужим жилым помещением. Данный путь решения жилищного вопроса весьма развит в европейских странах, а также ряде других государств.

В Российской Федерации развитие института найма жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики. Несмотря на это, механизм реализации данных правоотношений нуждается в тщательном изучении, анализе, а также совершенствовании законодательства для более удобной реализации его в практической деятельности.

Статья 671 ГК РФ содержит законодательное определение договора найма жилого помещения. В соответствии с данным соглашением одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Представляется, что данная правовая дефиниция является родовой и общей по отношению к коммерческому и социальному найму жилых помещений.

Глава 35 ГК РФ содержит раздельное регулирование договорных конструкций коммерческого и социального найма жилых помещений. При этом регулируя договорные отношения по обоим договорам, применяются отсылки к жилищному законодательству. Это также обуславливает тесную взаимосвязь двух указанных правовых институтов.

М.И. Брагинский и В.В Витрянский отмечают, что общее для гл. 35 ГК РФ и жилищного законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся по договору социального найма жилого помещения, то, что большинство норм, входящих в их структуру носят императивный характер. Такой подход законодателя помогает обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для наименее защищенной стороны - нанимателя жилого помещения.

Аналогичную позицию занимает и Д.И. Рыбин. По его мнению, правовой институт найма жилого помещения является основным понятием, а договор коммерческого и социального найма являются его видами.

Как можно увидеть из определения статьи 671 ГК РФ, жилое помещение предоставляется нанимателю за плату, т.е. на возмездной основе. ГК РФ не использует термин «коммерческий наем». Его определение было закреплено в п. 2 ст. 15 Закона г. Москвы от 11 марта 1998г. «Основы жилищной политики в городе Москве». Договор коммерческого найма соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Нормы указанной статьи упоминают, что Правительством Москвы утверждается типовой договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов. Кроме того понятие коммерческий наем жилых помещений используется судами при разрешении споров, вытекающих из гражданских дел.

Вот как определяют договор коммерческого найма Вишневская И.С. и Селиванова Е.С., «соглашение, по которому наймодатель обязуется передать жилое помещение на определенный срок за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности».

Правоотношения, касающиеся коммерческого найма жилого помещения, имеют большое значение для государства и общества, как и отношения, связанные с договором социального найма. Особенностью договора коммерческого найма жилого помещения является то, что он отвечает как коммерческому, так и потребительскому функциональному назначению.

П.И. Седугин отмечает, что договор найма жилого помещения имеет двойственную сущность, которая заключается в том, что он входит в систему гражданско-правовых договоров и одновременно является центральной договорной конструкцией жилищного права.

Фактически договор найма жилого помещения является одним из основных договоров, по которому жилое помещение передается на временной и возмездной основе для проживания граждан.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора коммерческого найма жилого помещения выступает жилое помещение. Жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). В качестве жилого помещения следует рассматривать жилой дом или его часть, квартиру или ее часть, а также комнату.

Жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

В соответствии с п.З ст. 16 ЖК РФ под квартирой следует понимать структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В отношении любого из вышеуказанных объектов гражданских и жилищных прав возможно возникновение правоотношений коммерческого найма жилого помещения.

Примечательно, что ст. 62 ЖК РФ к предмету договора социального найма жилого помещения относит «жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). А п.2 данной статьи содержит запрет на заключение договора социального найма на неизолированные жилые помещения, жилые помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме ⁹.

Однако, как справедливо отмечает Ю.К.Толстой, требование, предъявляемое ст.

Касаемо предмета коммерческого найма, как правоотношений, то под ним подразумевается предоставление вышеуказанного жилого помещения для постоянного проживания граждан, т.е. действия государственных и муниципальных органов власти, а также юридических и физических лиц -наймодателей по передаче жилого помещения гражданам во владение и пользование.

Рассматривая жилое помещение в качестве предмета договора коммерческого найма необходимо отметить требования, предъявляемые не только к благоустроенности помещения, но и к его санитарному и техническому состоянию.

Одним из основных нормативно-правовых источников, регулирующим требования, предъявляемые к строительству и оборудованию жилого помещения, является Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47.

Положение раскрывает терминологическое значение жилого помещения идентично Жилищному кодексу РФ. Однако в разделе II Положения уточняются требования, предъявляемые к таким помещениям. Жилые помещения должны располагаться в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Помещение, предназначенное для проживания граждан, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, жилое помещение предполагает наличие инженерных систем, а именно, вентиляции, отопления, водоснабжения, водоотведения, лифтов и других объектов, необходимых для эксплуатации объекта жилищной недвижимости. Подобные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности.

Статья 16 Положения закрепила норму о том, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Если жилое помещение расположено выше пятого этажа, то доступ к нему должен осуществляться с помощью лифта.

Указанные общие положения конкретизируются и дополняются в региональном жилищном и строительном законодательстве.

Обобщая вышесказанное можно выделить несколько признаков жилого помещения:

пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан, которая определяется в первую очередь соответствием самого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также его благоустроенностью.

изолированность жилого помещения определяется, прежде всего, отсутствием общего входа с другим аналогичным помещением. Так, в частности, две комнаты в коммунальной квартире будут являться изолированными, если имеют два различных входа. Определение изолированности имеет важное значение при решении вопроса о предоставлении жилых помещений.

Жилое помещение для признания его таковым должно относится к недвижимому имуществу. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным. Поэтому передача жилого помещения для проживания граждан может не совпадать по времени с моментом передачи платы за проживание в нем. И заключение договора коммерческого найма жилого помещения уже само по себе порождает обязательства по предоставлению нанимателю жилого помещения. Ввиду подписания договора и передача наймодателю платы за жилое помещение сопровождает наделение нанимателем права в отношении такого помещения. Из этого можно сделать ввод о том, что предметом договора коммерческого найма является не только жилое помещение, но и права владения и пользования им. Соответствующие изменения необходимо внести и в формулировку п. 1 ст. 673 ГК РФ.

Как уже было отмечено, объекты гражданских прав, в том числе и жилые помещения, могут принадлежать гражданам на праве собственности или на правах владения и пользования. Подобные права возникают путем совершения гражданско-правовых сделок по передаче жилых помещений в собственность или во владение и пользование для проживания граждан. Права которые возникают в связи с заключением подобных гражданско-правовых сделок являются первоначальными и зависят от наличия того или иного основания возникновения, будь то закон, решение суда или договор между субъектами гражданско-правовых отношений.

Передача жилого помещения нанимателю во владение и пользование обусловливает и возможность проживания в нем иных лиц. В отличие от жилищного законодательства Гражданский кодекс РФ не содержит требования о каких-либо родственных отношениях между нанимателем и такими гражданами. Такими гражданами могут вступать лица, совместно проживающие с нанимателем, временные жильцы, и в некоторых случаях поднаниматели. Учитывая данный факт необходимо отметить правовую природу указанной группы лиц на жилое помещение.

Таким образом, договор коммерческого найма является основанием возникновения первоначальных прав по владению и пользованию у нанимателя после его подписания и передачи необходимого встречного предоставления, например в виде финансовых средств.

В ст. 677 ГК РФ отмечается, что лица, проживающие совместно с нанимателем имеют равный с ним объем прав по пользованию жилым помещением. Как наниматель, так и указанные лица, с предварительного уведомления наимодателя, могут разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам. Срок такого проживания не должен превышать шесть месяцев.

Интересным является замечание В.Н. Литовкина по поводу правового статуса лиц,

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, в отличие от граждан, проживающих совместно с нанимателем.

Реализация права пользования происходит гражданами самостоятельно, а именно происходит использование жилого помещения для собственного, личного проживания.

Право проживания в жилом помещении подразумевается в субъективном вещном праве владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением или его частью, принадлежащем на праве собственности другому лицу⁹⁸.

Однако возникает право на временное проживание в жилом помещении по договору коммерческого найма не самостоятельно, оно является производным или второстепенным и зависит напрямую от прав нанимателя на жилое помещение по договору найма.

Права лиц, проживающих совместно с нанимателем, также напрямую зависят от первоначально возникших по договору коммерческого найма прав нанимателя жилого помещения.

Вторым существенным моментом выступает вопрос об ответственности лиц, постоянно проживающих с нанимателем и временных лиц. Исходя из положения гражданского законодательства, за действия и тех и других ответственность несет наниматель жилого помещения. Наниматель, по сути, это лицо, обеспечивающее сохранность передаваемого ему для личного проживания жилого помещения на весь срок договорных отношений. Исключением является ситуация, когда постоянно проживающие лица и наниматель составляют между собой договор о солидарной ответственности.

В литературе предлагается следующая классификация прав на жилое помещение у субъектов правоотношений коммерческого найма, в зависимости от момента и способа возникновения:

Первоначальные, которые возникают непосредственно с заключением договора;

Производные, зависящие от наличия первоначальных и предполагающие их существование.

Вступая в договорные отношения стороны связывают себя определенного вида обязательствами, в отношении имущественных или личных неимущественных прав на определенные в договоре объекты. Заключение договора является основанием для возникновения отношений между двумя или более лицами. Каждая договорная конструкция выполняет функцию формирования правовых связей между субъектами.

Кроме непосредственного взаимодействия сторон, заключивших договор, он определяет требования к порядку и последовательности совершения ими предусмотренных действий. Вторая функция договора - регулирующая, которая заключается в том, что предусматривает правовой режим поведения лиц в рамках договорных отношений.

В силу того, что договор, организуя конкретное отношение, устанавливает права и обязанности, можно сказать, что он выступает в качестве гражданско-правового обязательства.

В силу этого институт коммерческого найма жилого помещения необходимо рассмотреть с точки зрения гражданско-правового обязательства. В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу такого обязательства одно лицо наймодатель обязан передать пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование, а наниматель имеет право требовать от наймодателя исполнения такой передачи. Из приведенного определения можно выделить обязанность наймодателя предоставить жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, если иное не оговорено самим договором коммерческого найма, указанная обязанность наймодателя жилого, соответствует условиям, предусмотренным п. 1 ст. 676 ГК РФ.

С другой стороны из договора коммерческого найма жилого помещения вытекает второе обязательство, в котором наниматель жилого отношения выступает должником, а наймодатель кредитором, в силу того, что наниматель обязан передать наймодателю плату за жилое помещение, а наймодатель имеет право требования своевременного внесения такой платы. Учитывая вышеизложенное необходимо отметить, что договор коммерческого найма жилого помещения является взаимным обязательством, т.е. обе стороны по договору имеют и права и обязанности".

Если по договору коммерческого найма жилого помещения стороны представлены один наймодателем и наниматель, то обязательство, вытекающее из такого договора, будет двухсторонним. В случае заключения между нанимателем и лицами, проживающими постоянно с нанимателем, договора о солидарной ответственности, предусмотренного п. 4 ст. 677 ГК РФ, обязательство трансформируется в многостороннее. Это объясняется тем, что сторона нанимателя представлена несколькими нанимателями, обладающими равными правами между собой в отношении владения и пользования жилым помещением. На данную ситуацию будут распространяться правила о солидарных обязательствах, закрепленные в ст. 322 ГК РФ.

Обязательства, образующиеся из договора коммерческого найма, могут быть как основными - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем, так и дополнительными (акцессорными), которые вытекают из главного и дополняет его.

К акцессорным обязательствам можно отнести две группы обязательств. К первой необходимо отнести действия наймодателя, когда он выступает должником по отношению к нанимателю, по надлежащей эксплуатации жилого дома, предоставление необходимых для проживания коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг. Вторую группу дополнительных обязательств составят действия нанимателя как должника, а именно использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности и поддержание в надлежащем состоянии, внесение коммунальных платежей, если такое условие вытекает из договора.

1.2 Стороны в договоре коммерческого найма жилых помещений

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека.

2. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения

2.1 Форма, порядок и условия заключения договора коммерческого найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сделок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления последствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведенной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на случай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не может понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Первыми существенными условиями выступают предмет и объект договора. Касательно исследуемого договора под предметом целесообразно подразумевать действия лиц по передаче жилого помещения во временное пользование и владение, а также использование его по назначению. В качестве объекта договора ст. 673 ГК РФ называет жилое помещение объектом договора найма. Но при заключении договора найма жилого помещения условия о его предмете и объекте являются определяющими. В договоре должно быть указано, где располагается жилое помещение, а также его адрес и площадь.

Видится, что существует различие к подходу свободы выбора жилого помещения по договору коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищном фонде и договору, регулирующим передачу жилого помещения в жилищном фонде находящимся в частной собственности физических и юридических лиц.

В случае, когда договор найма заключается в государственном и муниципальном жилищном фонде, жилое помещение будет предоставляться из имеющихся свободных помещений в жилищном фонде конкретного населенного пункта. В отличие от указанного, в частном жилищном фонде наниматель выбирает жилье по своему усмотрению, исходя из его местоположения, его комфортабельности, удаленности от мест транспортного сообщения, а также иных инфраструктурных предпочтений, что в первом случае учитывается далеко не всегда.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения является указание в договоре лиц, которые будут проживать в оговариваемом жилом помещении. Такое требование установлено в п.2 ст. 677 ГК РФ. Данное условие корреспондируется с императивной нормой соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 679 ГК РФ). Подобная норма об указании всех лиц, постоянно проживающих с нанимателем, является своего рода правовой гарантией для наймодателя в случае возникновения конфликтных и спорных ситуаций, а также в определении вопросов гражданско-правовой ответственности за действия граждан проживающих в жилом помещении.

Третьим существенным условием является указание размера платы за жилое помещение. Размер возмездного проживания в занимаемом жилом помещении, а также порядок осуществления платежа устанавливается по соглашению сторон. Как правило, плата вносится ежемесячно, если иной порядок не регламентирован сторонами в договоре.

Указание срока действия договора в данном случае существенным не является. К такому выводу можно прийти анализируя положения п.1 ст.683 ГК РФ. В случае не указания срока договор считается заключенным на пять лет. Там же оговорено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Невзирая на это, видится, что стороны

могут предусмотреть в договоре и более длительный характер отношений оп своему усмотрению. Установлением большего срока не ущемляет права и интересы сторон.

Если договор найма жилого помещения заключается в государственном или муниципальном фонде, то процедура заключения договора имеет более сложный порядок.

2.2 Изменение, прекращение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Основаниями изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения выступают юридические факты, которые могут быть выражены в виде действий или событий.

Под изменением договора Кириченко О.В. предлагает понимать «изменение элементов правоотношения при сохранении самого вида правоотношений». В качестве дополнительного признака в изменении договора можно указать на то, что права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание такого правоотношения до его преобразования, сохраняются у всех или у некоторых участников.

Юридические факты, которые являются основаниями изменения договора, именуются правоизменяющими, те которые обусловливают прекращение договорных отношений - правопрекращающими. Разграничение юридических фактов на указанные группы необходима для более детального изучения процесса изменения и расторжения договора коммерческого найма. Так, Красавчиков отмечал, что исходя из различных юридических фактов, правоотношение может изменяться в двух направлениях, в зависимости от его содержания и субъектов в нем участвующих.

Согласно ст. 450 ГК РФ возможно два способа изменения и расторжения договоров: добровольный, т.е. по соглашению сторон, и принудительный или судебный. Изменение и расторжение договора в судебном порядке возможно, когда одной из сторон допущены какие-либо существенные нарушения условий договора и в случаях, предусмотренных законом. Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, в результате которого она в значительной части лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение или расторжение договора коммерческого найма может быть инициировано как наймодателем, так и нанимателем, путем обращения к контрагенту с соответствующим предложением. В случае отсутствия возражений второй стороны договор считается измененным или прекратившим свое действие с момента подписания соглашения.

Некоторые авторы выделяют лишь три основания изменения или прекращения правоотношений коммерческого найма жилого помещения, а именно соглашение сторон, законы и иные нормативно-правовые акты и решения суда162. Однако на наш взгляд оснований для изменения или прекращения прав и обязанностей согласно указанной статье применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения больше. Проанализируем каждое из них.

Применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения такими основаниями могут служить:

1). Договора и иные сделки;

2).Акты государственных органов и органов местного самоуправления;

3). Судебные решения;

4). В результате приобретения имущества;

5). Вследствие причинения вреда другому лицу;

6). Вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

7). Вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Понятие расторжения договора коммерческого найма жилого помещения неразрывно связано с понятием прекращения правоотношений вытекающих из заключенного договора коммерческого найма жилого помещения. Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствии его принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения, в первую очередь, относится расторжение договора. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения определяется как разрыв отношений коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом по иску одной из сторон.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения по любому основанию является обязанность освобождения жилого помещения. Освобождение жилого помещения, занятого по договору коммерческого найма может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение. Под выселением понимается принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и их имущества.

Выселение применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. По договору коммерческого найма жилого помещения выселение происходит без предоставления жилого помещения.

Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может наступить вследствие наступления события, такого как наводнение или иного стихийного бедствия, приводящего к гибели жилого помещения. Гибель предмета договора найма жилого помещения может наступить и вследствии противоправных действий граждан, приводящих к пожару, а также иных причин вызвавших уничтожение жилого помещения. В данном случае прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит вследствии невозможности исполнения обязательства.

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель в жилом помещении проживал один, так как исполнение предназначено лично для кредитора. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство коммерческого найма не прекращается: с согласия наймодателя один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию становится новым нанимателем.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнуть по взаимному согласию сторон, предупредив сторону договора в установленный законом срок. В исключение из правил о недопустимости одностороннего расторжения гражданско- правового договора нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения предоставлено право с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор коммерческого найма. В соответствии со ст. 687ГК РФ наниматель, решив расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца. Для коммерческих целей данный срок имеет существенное значение, в связи с тем, что наймодатель в течении указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.

К основаниям расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе нанимателя также следует отнести следующие случаи: если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора; в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору; если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту, а также возмещение убытков, связанных с расторжением договора, выполнения других обязанностей сторонами, вытекающих из существа обязательств.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, ЖК РФ, соглашения сторон. В соответствии с вышеуказанными нормами наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в следующих случаях:

не внесения нанимателем платы за жилое помещение за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей;

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; иные основания, предусмотренные соглашением сторон.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, то есть без применения принудительных мер выселения.

Основным принципов, имеющим основополагающее значение в регулировании договорных отношений коммерческого найма является принцип расторжения договора в судебном порядке в случае отсутствия согласия нанимателя. В соответствии с вышеуказанным принципом, наймодатель путем односторонних действий не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с проживающими с ним лицами. В случае если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, наймодатель имеет право обратиться к судебному порядку разрешения спора. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течении определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В случаях если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения наниматель или другие граждане продолжают использовать жилое помещение не по назначению или продолжают нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Кроме этого ГК РФ, предусматривают основания расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон договора: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет освобождение жилого помещения или выселение из жилого помещения нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении без предоставления жилого помещения с возмещением убытков, причиненных в случае нарушения условий договора.

Заключение

Договор найма жилого помещения традиционно является гражданско-правовым договором. В российском гражданском законодательстве, а также большинства зарубежных государств, договорная форма жилищного найма занимает важнейшее место в цивилистической науке.

Особенность исследуемой договорной конструкции коммерческого найма жилого помещения может заключаться в том, что на стороне наймодателя может выступать публично-правовой субъект, а именно уполномоченный орган власти в сфере проведения жилищной политики. Кроме сказанного, в данной ситуации особый правовой режим будет иметь жилое недвижимое имущество, находящееся в собственности государства или муниципального образования. Оборот жилых помещений, находящихся в указанных жилищных фондах имеют особый порядок и процедуру.

С принятием Жилищного кодекса РФ, произошедшие изменения в гражданском и жилищном законодательстве позволили осуществить поворот к рыночным механизмам в жилищной сфере. Указанный процесс реализуется на практике с соблюдением принципов обеспечения социальных гарантий жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации.

Сущность и значение коммерческого найма жилых помещений рассматривается в современном законодательстве в контексте обязательств найма в целом. Несмотря на это обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, имеют свою специфику и отличны от обязательств социального найма.

Важно отметить, что коммерческий наем является комплексным понятием, который включает в себя несколько гражданско-правовых категорий. Предмет правоотношений отражает специфику исследуемого договора, которая сказывается в юридическом составе соглашения, в обязательствах, вытекающих из него, а также методах правового регулирования, которые применяются при регулировании рассматриваемых отношений.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. // СЗ РФ. -1994.-№31.-Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. // СЗ РФ. -1996. -№ 5. -Ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.

5. Трудовой кодекс Российской Федерации // Российская газета. -2001. - 31 декабря.

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» // Российская газета. - 2004. - 31 декабря.

7. Астапова Т.Ю., Бараков В.А., Гущин В.В. Жилищное право: Учебник для вузов. Изд 2-е, перераб. - М.: Норма, 2009.