Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Данная тема была выбрана мной в связи с ее актуальность и познавательностью. В современном мире каждое государство имеет свое право, а бывает и так, что в одном и том же государстве действуют несколько конкурирующих правовых систем. Свое право имеют и негосударственные общности: каноническое право, мусульманское право, индусское право, иудейское право. Существует также международное право, призванное регулировать во всемирном или региональном масштабе межгосударственные и внешнеторговые отношения. Различие между правом разных стран значительно уменьшается, если исходить не из содержания их конкретных норм, а из более постоянных элементов, используемых для создания, толкования, оценки норм. Сами нормы могут быть бесконечно разнообразными, но способы их выработки, систематизации, толкования показывают наличие некоторых таковых, которых не так уж и много. Поэтому возможно группировка правовых норм в семьи, подобно тому, как это делают и другие науки, оставляя в стороне второстепенные различия и выделяя семьи. Возможна группировка правовых систем современности на несколько видов, но отсутствует единое мнение о том, каким путем должна быть проведена эта группировка и какие «семьи права» мы признаем в итоге. Одни стремятся провести классификацию, исходя из концептуальных структур правовых систем или иерархии различных источников права. Другие считают, что классификация не может основываться на второстепенных технических свойствах, и выдвигают на первый план тип общества, который стремится создать с помощью права. Существенные признаки позволяют выделить в современном мире три главные группы правовых систем: 1) романо-германскую правовую семью; 2) семью общего права; 3) семью социалистического права.

Целью данной работы является рассмотрение романо-германской правовой семьи, исторического формирования данной системы, источников и структуры права.

договор аренда имущество найм

Под договором имущественного найма, в зарубежных странах, понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить^[1] Гражданское и торговое право зарубежных стран / Под ред. М.И. Кулагина. - М.. 1996. - с. 338^[1].

Договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражданском праве России, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь - движимая или недвижимая. Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозки грузов и т.д.

В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от предмета договора различают имущественный наем и его разновидность - аренду. В Российском же праве эти понятия являются синонимами. При этом к договору аренды относят только имущественный наем плодоприносящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма.

В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей - лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Источником регулирования отношений по найму в странах романо-германской системы права являются нормы гражданских кодексов (Франция - ст.1708-1778, 1800-1831 ФГК; ФРГ - 535-597 Германского Гражданского уложения; Швейцария - нормы Обязательственного закона и т.д.). В странах англо-американского права действуют нормы прецендентного права. Вместе с тем, по существу, во всех странах изданы также многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель, промышленно-торговых помещений и т.д. Целью такого законодательства является некоторое смягчение отрицательных социальных и экономических последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи имущества внаем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие правила, регулирующие имущественный найм.

В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества.

Как правило, в зарубежном законодательстве требуется особая форма для оформления сделок аренды с недвижимостью. В законодательстве некоторых стран существуют и требования в отношении формы применяемые к договорам заключаемым на определенную сумму: во Франции - все договоры на сумму свыше 5 тыс. франков должны быть заключены в простой письменной форме; в США - единообразный торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше 500 долларов.

В англо-американском праве сам договор рассматривается как обещание (promise) или гарантия должника исполнить свое обязательство, поэтому если в договоре отсутствуют указания на внешние обстоятельства (на форс-мажор), то есть вина должника абсолютна. Заключая договор, должник принимает на себя это обещание (встречного удовлетворения) и при любых обстоятельствах должен исполнить договор. При этом англо-американское право до сих пор базируется на старом прецеденте 17-го века, под названием “Пэрэдай (парадина) против Джейна”. Этот прецедент 17-го века по своим обстоятельствам довольно любопытный. Был заключен договор аренды, по которому арендатор обязался платить арендодателю рентные платежи от урожая, получаемого на земельный участок. После заключения договора на территорию британских островов вторглось войско немецкого князя, которое согнала арендатора с земли и некоторое время занимало эту землю до тех пор, пока не была изгнана обратно на континент^[2] Договор аренды-продажи в странах общего права // Социальное развитие и право. - М., 1980. - С.149.^[2].

2. Институт зависимого держания движимого имущества в английском праве

Правовая система Англии. Эта система развивалась автономно, и связь с европейским континентом не оказала на нее существенного влияния. Английские юристы любят подчеркивать историческую самобытность и преемственность своего права.

Система права Англии включается в англо-саксонскую правовую семью, основным источником которой служит норма, сформулированная судьями и выраженная в судебных прецедентах, то есть в судебных решениях по конкретному делу, которым затем придается общеобязательная сила. Кроме того, источником права является и статутное (законодательное) право парламентского происхождения.

В первую группу стран с английским правом входят, наряду с Англией, Северная Ирландия, Канада, Австралия, Новая Зеландия, бывшие колонии Британской империи (в настоящее время тридцать шесть стран являются членами Содружества). Сегодня почти треть населения мира живет в значительной мере по принципам, сформулированным в английском праве.

Ко второй группе относится США. Имея своим источником английское общее право, в настоящее время право в этой стране является практически самостоятельным.

Сегодня английское право традиционно продолжает оставатьсяв основном судебным, разрабатываемым судьями в процессе рассмотрения конкретныхдел. Такой подход делает нормы общего права более гибкими и менее абстрактными,чем нормы права романо-германских систем, но одновременно придает праву большуюказуистичность и меньшую определенность.

В английском праве отсутствует деление на публичное ичастное. В нем значительно в меньшей степени восприняты категории и понятияримского права. Нет в Англии и кодексов европейского типа.

Отрасли английского права выражены не столь четко, как вконтинентальных правовых системах, и проблемам их классификации и на практике,и в научных доктринах уделяется несравненно меньше внимания. Дело в том, чтосуды в Англии имеют общую юрисдикцию и рассматривают разные категории дел: игражданские, и торговые, и уголовные, и др.

Специфика рассматриваемого института английского общего права, сформировавшегося под влиянием римского права и претерпевшего с тех пор определенные изменения, неизученность его в российской правовой науке1 предопределяют теоретический интерес и важность обращения к нему.

Институт зависимого (доверенного, посредственного) держания (bailment) охватывает правоотношения, возникающие из различных видов договоров, а также имеющие иные основания, например, находку утерянного собственником имущества. Все они объединены общим признаком -- передачей индивидуально-определенной движимой вещи ее собственником2 (bailor) во владение другого лица -- зависимого держателя (bailee) с условием возврата той же самой вещи по истечении срока зависимого держания или по достижении его цели. Целью же зависимого держания является либо хранение данной вещи, либо ее использование определенным образом.

Значение зависимого держания состоит в том, что оно опосредует переход права владения движимым имуществом. Поскольку объект правоотношения - индивидуально-определенная вещь и вернуть зависимый держатель должен не вещь такого же качества, а ту же самую, то предполагается особая забота со стороны держателя о сохранности вещи, которую он использует с выгодой для себя (безвозмездное держание). Что касается собственника, решившего передать вещь во владение другого лица для извлечения прибыли только для себя (другой случай безвозмездного держания), то он волен поступать по своему усмотрению и искать на свой риск достойного доверия контрагента. Если собственник недостаточно доверяет потенциальному держателю своего имущества, он (в соответствии с доктриной «свободы договора») или не вступит с ним в отношения зависимого держания, или заключит договор на приемлемых для себя условиях, оговорив в нем повышенную ответственность держателя.

Зависимое держание в интересах обоих участников (возмездное держание) подчиняется общему правилу, сложившемуся в английском договорном праве: стороны вправе сами установить меру своей ответственности в соглашении; при отсутствии соответствующего условия в соглашении предполагается, что стороны должны осуществлять разумную заботу об исполнении взятых на себя обязательств. Что в данном случае считается разумной заботой -- устанавливается с помощью абстрактного критерия «разумного лица» и с учетом всех сопутствующих исполнению договора обстоятельств, иными словами, устанавливается судом.

1 Упоминание и краткие сведения о зависимом держании содержатся в немногочисленных работах отечественных юристов, например: Егоров К. Ф. Договоры фрахтования и перевозки грузов по иностранному морскому праву. Докт. дисс. Л., 1968; Халфина Р. О. Договор в английском гражданском праве. М, 1959.

2 Вещь может быть передана не только собственником, но также самим зависимым держателем иному лицу; последнее представляет собой исключение из правила и носит название «передача зависимого держания». В данной главе этот случай не рассматривается.

На этом основано своеобразие зависимого держания как по содержанию, так и по средствам правовой защиты.

По традиции, берущей начало в римском праве, характер ответственности1, возлагаемой на зависимого держателя в случае нарушения условий держания, находится в прямой связи с видом держания, а точнее, с тем, кто из участников правоотношения извлекает из него выгоду. В английском договорном праве одним из условий возложения на должника ответственности является не вина должника (эта правовая категория характерна для российского права и права стран континентальной Европы и не используется в английском праве), а нарушение подразумеваемой или прямо оговоренной в соглашении сторон обязанности осуществлять должную заботу в отношении предмета соглашения. В зависимости от того, какова должна быть степень этой заботливости, сужается или расширяется перечень оснований для возложения на должника ответственности.

В случае зависимого держания степень должной заботливости держателя в отношении перешедшего в его владение имущества повышается с увеличением выгоды, получаемой держателем. Наименьшая степень свойственна безвозмездному держанию в интересах одного лишь собственника имущества (договор безвозмездного хранения), наибольшая -- безвозмездному держанию в интересах лишь держателя (договор ссуды), а промежуточная между ними степень свойственна возмездному держанию, выгоду из которого извлекают оба участника правоотношения (договор найма имущества или услуг)2.

Такое правовое решение имеет четко прослеживаемую логику, что в целом не характерно для английского права. В силу исторических причин (раннее развитие капиталистических отношений в условиях, когда позиции феодализма были еще сильны) английскому праву свойственны скорее обходные пути, оговорки, исключения из исключений, чем ясные и недвусмысленные правила, не допускающие отклонений. Причина такой «чужеродности» рассматриваемого решения состоит, безусловно, в том, что оно пришло в английское право из римского.

1 Имеется в виду градация ответственности по кругу оснований для ее возложения -- обычному или расширенному; во втором случае говорят о так называемой повышенной (строгой, абсолютной) ответственности.

2 См. Halsbury's Laws of England. 4th ed. Vol. 2. L., 1973. P. 691.

Наконец, своеобразие положения данного института в системе английского права отражает тот факт, что в качестве средства правовой защиты при нарушении условий зависимого держания используются не договорные иски, а иски из гражданских правонарушений (actions founded on torts), которые обычно не подаются в судебные органы при нарушении условий договора, тогда как зависимое держание в большинстве случаев основано именно на договоре. Очевидно, такое положение объясняется особым, фидуциарным (доверительным) характером отношений, возникающих из зависимого держания, что опять-таки связано с индивидуальной определенностью объекта этих отношений. Вероятно, суд в данном случае призван играть роль, в меньшей степени зависимую от намерений сторон при заключении ими договора (если таковой имел место).

Таким образом, зависимое держание характеризуется определенным объемом правомочий на стороне держателя в отношении передаваемой ему вещи, который меньше, чем это свойственно собственнику (исключается наличие у зависимого держателя правомочий по распоряжению и - иногда - пользованию вещью), но больше, чем при обычном владении. Степень же заботливости, высказываемая зависимым держателем по отношению к поступившей в его владение вещи, может превышать степень заботливости со стороны обычного владельца или даже собственника.

1 См. Goodeve's Modern Law on Personal Property. Revised and partly re-written by H. Potter and A. K. Kiralfy. 8th ed. L, 1937. P. 12, 54.

Договор найма имущества. Дает нанимателю право пользования движимым имуществом другого лица (наймодателя) за определенную плату. Статутное право устанавливает ограничения в отношении найма некоторых видов движимого имущества (в том числе холодного и самодельного оружия - по Закону от 1988 г. о внесении изменений в Закон об огнестрельном оружии 1968 г. и Закону о самодельном оружии 1987 г.)1.

Для того чтобы наниматель действительно мог использовать имущество по назначению, на наймодателе лежит предполагаемая общим правом обязанность предоставить именно такое имущество, которое отвечало бы целям найма. От ответственности за неисполнение этой обязанности наймодатель может быть освобожден только при наличии в вещи скрытых дефектов, которые не могли быть обнаружены разумным хозяином. Кроме того, наймодатель обязан обеспечить нанимателю «спокойное пользование» сданной внаем вещью, а во многих случаях также поддерживать эту вещь в должном состоянии (производить ремонт и т. п.).

Обязанности, лежащие на нанимателе, характеризуются в первую очередь тем, что он должен при их исполнении проявлять обычную («разумную») степень заботливости, т. е. такую, какую проявил бы по отношению к собственному имуществу некий среднестатистический добросовестный хозяин. Таким образом, наниматель будет отвечать за обычную небрежность - как свою, так и привлеченных к исполнению этих обязанностей его служащих и агентов (при условии, что они действовали в рамках своих обязанностей). Наниматель имеет следующие обязанности:

во-первых, он должен уплатить обусловленную в договоре сумму в качестве вознаграждения за наем имущества. От уплаты этой суммы его не может освободить передача имущества собственнику до окончания срока найма (дело Нэшнл Кеш Реджистер Компани против Стэнли, 1921 г.), если только сам собственник не

1 Public General Acts. L. 1988. № 45; 1987. № 32.

выразит согласия на прекращение договора путем принятия имущества (дело Райт против Мелвилл, 1828 г.);

во-вторых, наниматель должен заботиться о переданной ему вещи. При отсутствии специального условия в договоре он не отвечает лишь за нормальный ее износ и за такую утрату или такое повреждение, которые не были вызваны небрежностью обычной степени. При этом риск утраты или повреждения вещи в то время, когда она находилась во владении нанимателя, презюмируется лежащим именно на нем (дело Фосетт против Смелтхёрст, 1914 г.). Наниматель имеот право пользоваться вещью лишь оговоренным (или подразумеваемым) способом;

в-третьих, на наймодателя может быть возложена обязанность поддержания вещи в должном состоянии. Эта обязанность является самостоятельной и не вытекает из предыдущей. Однако из этого правила возможны исключения. Обычно считается, что отнесение указанной обязанности на ту или иную сторону в договоре должно происходить с учетом природы вещи, сдаваемой внаем. Поэтому, если речь идет о передаче диких животных, то естественно было бы ожидать от зависимого держателя кормления этих животных. Это как раз тот случай, когда поддержание вещи (т. е. живого существа) в должном состоянии отождествляется с разумным пользованием ею. Иначе обстоит дело с ремонтом механизма (например, автомобиля), что относится на счет собственника. Тем не менее расходы на приобретение бензина, потребляемого автомобилем, ложатся на нанимателя потому, вероятно, что это обычные расходы, связанные с пользованием вещью, а не чрезвычайные. При заключении договора наниматель знал об этом и, не оговорив иное в договоре, принял тем самым эти расходы на себя;

в-четвертых, по истечении срока найма наниматель должен вернуть собственнику сданное внаем имущество в прежнем состоянии.

Таким образом, в отличие от отношений сторон по безвозмездным договорам зависимого держания, отношения сторон по договорам возмездного держания имеют более четкую сбалансированность (это будет прослеживаться и далее, при рассмотрении остальных видов возмездных договоров). Нельзя сказать, чтобы она вовсе отсутствовала в первой из названных групп договоров. Однако попытки английского общего права достичь этой сбалансированности осуществлялись обходными путями, а результатом становится все то же повышение ответственности того участника правоотношений, который извлекает из них большую выгоду.

3. Договор найма в гражданском кодексе Германии

Законодательство и теория германского права в отношении найма выделяют две формы: собственно имущественный наем и аренду, отличие между которыми проводится по объекту и совокупности передаваемых прав. Большая часть норм гражданского законодательства относится и к найму, и к аренде, за исключением специально оговоренных случаев.

Договор найма является взаимным, в котором наймодатель обязуется предоставить в пользование нанимателя некую вещь, а наниматель уплачивать за пользование оговоренную плату.

Предметом договора найма могут быть земельные участки и их части, например, жилые помещения, движимые предметы. При найме движимого имущества обычно говорят о прокате. Отношения найма по поводу жилых помещений обычно строятся на основании общего или типового договора найма. Его условия действуют только в том случае, когда стороны их принимают.

Заключение договора найма не связано с какой-либо определенной формой. Письменная форма требуется только в отношении земельных участков или жилых помещений, если срок договора превышает один год.

Нарушение этого условия не делает договор недействительным, а приводит к тому, что он действует как заключенный на неопределенное время и не может быть прекращен до истечения года (§ 580).

Обязательства наймодателя состоят в передаче нанимаемой вещи в пользование нанимателю и в поддержании ее в состоянии, обеспечивающем ее использование (§ 536). Текущие расходы по поддержанию жилого помещения в нормальном состоянии (например, косметический ремонт) в большинстве договоров найма возлагаются на нанимателя. Наймодатель несет ответственность за все, в том числе за незначительные или появившиеся после начала срока найма недостатки, которые ухудшают качества вещи или делают невозможным использование сданной в наем вещи (§ 537). Это распространяется и на сдачу в аренду имущественных прав. Если при обнаружении недостатков наймодатель не предпринял мер к их устранению, наниматель может сам сделать это, взыскав с наймодателя понесенные расходы (§538--II). За период, в течение которого пользование нанятым объектом было невозможно или ограничено, наниматель может без предварительного уведомления не платить или снизить арендную плату.

Наниматель имеет право уведомить о расторжении договора, если наймодатель не устранит обнаруженных нанимателем недостатков.

Нанимателя нельзя лишить этого права в договоре. Вместе с тем наниматель может потребовать возмещения ущерба при наличии недостатков, существовавших в момент заключения договора найма или возникших впоследствии по вине наймодателя (§ 538--I). При помощи иска о возмещении ущерба наниматель может произвести зачет в счет арендной платы или получить назад часть уже произведенной платы, если при заключении договора было достигнуто соответствующее двустороннее соглашение. В любом случае наниматель должен сообщить о своем намерении в письменной форме не менее, чем за месяц до наступления срока платежа (§ 552 а). Обычно устранение недостатков достигается путем соглашения между наймодателем и нанимателем, если первый не уклоняется умышленно от исполнения своих обязательств (§ 540).

Наймодатель не несет ответственности за недостатки, возникающие по вине нанимателя (§ 548); в то же время он отвечает за те их них, которые возникают в результате соответствующего договору использования арендованного объекта.

Наниматель в первую очередь обязан вносит арендную плату, даже если он по каким-либо причинам не пользуется сданным в наем объектом (§ 552). Кроме того, наниматель должен поддерживать этот объект в нормальном состоянии и незамедлительно сообщать наймодателю о возможных потенциальных ухудшениях этого состояния. Особо выделяются случаи, когда третье лицо может обратить свои долговые претензии к нанимателю на арендованный объект. Если наниматель пренебрежет своим обязательством и не сообщит об опасностях или недостатках наймодателю, то, с одной стороны, он теряет право на предъявление к последнему претензий, а с другой -- может сам быть ответчиком по претензии наймодателя (§ 545).

Право нанимателя на субаренду (то есть передачу права пользования арендованным объектом третьему лицу) может возникнуть только с согласия наймодателя. При противоречащем договору использовании арендованного объекта наймодатель имеет право потребовать его прекращения (§ 550), а в случае нанесения ущерба - предъявить иск о его возмещении. Кроме того, наймодатель имеет право незамедлительно расторгнуть договор, если наниматель, несмотря на предъявленное требование, продолжает использование нанимаемого объекта, которое противоречит закону или договору (§ 553), например, без разрешения содержит домашних животных. Риск порчи или ухудшения сданного в наем объекта лежит в течение договорного срока на наймодателе. Он должен также возместить нанимателю расходы, которые были произведены для поддержания объекта в надлежащем состоянии; но он не должен, например, возмещать нанимателю расходы на прокорм арендованного животного (§ 547). Требовать возмещения расходов, которые не были необходимы, но служили улучшению нанятого объекта, наниматель может только тогда, когда они соответствовали действительному или предполагаемому желанию наймодателя (§§ 547, 683). В любом случае наниматель может изъять сделанные им отделимые от нанятого объекта улучшения (§ 547а), приведя за собственный счет объект в первоначальное состояние.

Арендные отношения возникают на основе взаимного договора, согласно которому арендодатель обязуется передать в пользование арендатору определенный объект (вещь или имущественное право), а арендатор наряду с этим получает право на доходы от его соответствующего правилам использования (например, на урожай с арендованного земельного участка). Арендатор обязан уплачивать согласованную арендную плату (§ 581--I).

Отличие аренды от найма, при том что, как правило, к обоим договорам применяются одни и те же нормы (§ 581--II), состоит в том, что наем действует по отношению к вещам и не распространяется на имущественные права, и при найме разрешается только пользование вещью, но не получение с ее помощью доходов. Пограничным случаем является передача помещения для использования в предпринимательских целях. Арендные отношения возникают здесь тогда, когда помещение передается в таком состоянии, которое может сразу после заключения договора служить целям извлечения дохода, например, оборудованное помещение под кафе или ресторан.

Форма договора аренды является произвольной. При аренде земельных участков на срок более одного года требуется письменный договор (§ 566), это действительно и для аренды охотничьих угодий (§ 11--III Закона об охоте). На время действия арендных отношений, согласно параграфу 546, арендодатель продолжает нести обязательства как собственник арендованного объекта (например, уплачивает налог на земельный участок, хотя стороны могут заключить и иное соглашение). При аренде вещей для обеих сторон договора существует обязательство поддерживать вещь в нормальном состоянии. Если в аренду сдан земельный участок вместе с инвентарем, то арендатор должен обеспечивать сохранность последнего. В свою очередь арендодатель обязан восполнить ту часть инвентаря, которая вышла из строя не по вине арендатора (§ 582); обычные потери (например, при аренде животных) восполняются арендатором.

Но при наличии оценочной стоимости земельного участка и инвентаря обязанность восполнения имущества ложится на арендатора. Объем возмещения определяется потребностями нормального ведения хозяйства. В этом случае произведенные улучшения являются собственностью арендодателя.

Арендная плата обычно подлежит уплате в конце срока аренды или в конце соответствующей его части (§ 551- I). При аренде земельного участка обычный срок платежа -- по истечении квартала (§ 551-II). Если при аренде сельскохозяйственного участка предусмотрено ежегодное внесение арендной платы, то этот срок наступает в конце каждого года аренды. Сроки внесения платежей могут также быть определены соглашением сторон, и очень часто имеет место предварительное внесение арендной платы.

В случае, если арендатор земельного участка не выполняет своих договорных обязательств, прежде всего не платит оговоренную арендную плату, то, согласно параграфу 559, арендодатель получает законное залоговое право в отношении имущества арендатора, находящегося на участке, которое действительно для текущего и следующего года аренды. Оно не распространяется на вещи, необходимые для повседневной жизни, например, кровать, стол, стулья, одежду (§ 811 ГПК).

Прекращение договора найма происходит по истечении срока договора, если таковой был определен. Если договор найма заключен на неопределенное время, то он может быть прекращен любой стороной посредством уведомления. Но такое уведомление запрещено использовать в целях повышения платы за наем.

Уведомление о прекращении договора в отношении помещения должно быть сделано в письменной форме (§ 564а). Это правило не применяется в отношении краткосрочных нанимателей.

Право уведомления о досрочном расторжении договора имеет наймодатель при нарушении условий договора нанимателем, в частности при просрочке платежей за пользование имуществом (§ 554), при этом право требовать освобождения помещения не зависит от состоявшегося судебного решения о взыскании недополученной платы за наем. Уведомление может быть также направлено при наличии иных уважительных причин, например если отношения по найму не являются приемлемыми для наймодателя, в силу долговременного нарушения принципов общежития. В § 554Ь сформулированы и другие основания для расторжения договора, поэтому нет необходимости предусматривать их в договоре.

Для нормального прекращения бессрочного договора установлены определенные законом сроки для уведомления о расторжении. Они составляют при аренде движимого имущества 1--3 дня в зависимости от размера уплаченной платы за наем. В случае найма земельных участков и жилых помещений, при ежемесячной оплате, уведомление о расторжении договора должно быть направлено не позже третьего числа текущего месяца с определением срока прекращения договора к концу второго месяца после текущего.

В случае найма в целях предпринимательской деятельности помещений и незастроенных участков действует аналогичное правило, но со сроком прекращения на конец календарного квартала.

Определенными особенностями обладает досрочное расторжение договора в отношении служебных помещений, то есть тех, которые предоставляются в пользование в связи с трудовым договором. Здесь уведомление должно быть направлено до третьего числа текущего месяца с освобождением помещения к его концу.

Если срок найма более длительный, через 5, 8 и 10 лет каждый раз на три месяца удлиняется срок между уведомлением и прекращением договора. Любое соглашение в договоре, ведущее к уменьшению этих сроков, считается недействительным (§ 565).

Наймодатель помещения, за исключением краткосрочного найма и найма меблированных комнат в доме наймодателя, имеет право досрочного расторжения договора по уважительным основаниям при наличии правомерного интереса (§ 564 Ъ). К таким причинам относятся, например, грубое нарушение арендатором своих договорных обязанностей, доказанность наличия собственной потребности наймодателя или его семьи в нанимаемом жилом помещении со сроком прекращения договора в 5 лет.

Это правило распространяется и на нового собственника, с известным ограничением по сроку расторжения договора, который не может быть меньше 3 лет. Причиной для расторжения договора может также послужить то, что указанное помещение мешает необходимому ремонту и улучшению дома.

В связи с многочисленными спорными случаями, решаемыми в судебном порядке, Конституционный суд Германии дал разъяснения, что собственная потребность наймодателя возникает в тех случаях, когда он привел разумные и обоснованные основания того, что реально нуждается в данном помещении. При этом не имеет значения, создана ли такая потребность специально наймодателем или возникла объективно.

Но даже в том случае, если наймодатель привел в уведомлении о расторжении договора найма жилого помещения обоснованные причины, за нанимателем остается право оспорить это, разумеется, если только он сам не дал повода к расторжению договора. Наниматель может потребовать продолжения отношений найма в том случае, если договорное их окончание явилось бы для него или его семьи слишком тяжелым или повлекло бы осложнения, которые не были бы оправданы с учетом обоснованных интересов наймодателя. О подобных осложнениях можно говорить, например, если не существует возможности получить на приемлемых условиях соразмерное жилое помещение (§ 556 а).

После смерти нанимателя его правопреемниками могут стать как наследники, так и проживавшие с ним члены семьи, не являющиеся наследниками. Они могут также прекратить договорные отношения, подав за месяц до этого соответствующее заявление наймодателю (§ 569 а).

Закон предусматривает возможность продления срочных договоров. Наиболее универсальным и простым способом является умолчание сторон и дальнейшее пользование вещью (§ 568). Но договор может быть продлен в интересах нанимателя и по мотивам его тяжелого положения или иных серьезных причин.

Претензионные и исковые сроки. Все споры, возникающие при досрочном расторжении договора и в иных случаях, разрешаются специализированными судами по найму, действующими на районном (участковом) уровне.

Срок давности для претензий о возмещении ущерба наймодателю в случае изменения или ухудшения сданной в наем вещи установлен ГК в 6 месяцев! (§ 558). Этот же срок действителен для претензий со стороны нанимателя о возмещении понесенных им расходов или о компенсации сделанных им неотделимых улучшений сданной в наем вещи. Исчисление срока давности начинается для наймодателя с момента получения назад сданной в наем вещи, а для нанимателя -- с момента прекращения договора.

Иные сроки давности предусмотрены для претензий в случае невыплаты полностью платы в соответствии с договором найма: два года в случае сдачи в наем движимого имущества, имеющего предпринимательский характер (§ 196--I), четыре года -- в остальных (§ 197). При этом исчисление срока давности начинается с конца года, в котором была выставлена претензия.

И наконец, самый большой срок давности -- 30 лет -- установлен ГК для претензий о возвращении сданной в наем вещи.

Залог и отчуждение имущества. Наймодатель земельного участка или жилого помещения имеет предоставленное законом залоговое право в отношении вещей, переданных нанимателю, для обеспечения своих претензий, вытекающих или могущих появиться в будущем из договорных отношений (§ 559). Это залоговое право наймодателя распространяется только на вещи, могущие быть объектом взыскания. Залоговое право возникает по отношению к вещам, длительное время находящимся в нанимаемом жилом помещении, и в принципе прекращается в тот момент, когда эти вещи изымаются из жилого помещения, если это происходит не в тайне от наймодателя и не против его воли. В соответствии с законом, наймодатель вправе осуществить в случае необходимости свое залоговое право самостоятельно. Так, он может воспрепятствовать вывозу вещей из нанимаемого помещения или в течение одного месяца потребовать их возвращения. С истечением одного месяца после того, как наймодатель узнал, что данные вещи изъяты из нанимаемого помещения, прекращается его залоговое право на них. Интересно отметить, что согласно параграфу 805 ГПК, наймодатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами нанимателя на удовлетворение своих претензий при обращении взысканий на имущество последнего.

При отчуждении сданного в наем земельного участка (жилого помещения) покупатель становится стороной договора вместо прежнего наймодателя со всеми правами и обязанностями последнего (покупка-продажа, не нарушающие условий найма -- § 571 и след.). Прежний наймодатель освобождается от обязательств по договору после сообщения нанимателю о совершенной сделке купли-продажи и если наниматель не расторгнет договор в допустимые сроки. До такого сообщения прежний наймодатель отвечает по обязательствам нового владельца как экспромиссор-ный поручитель.

Регулирование арендной платы. Законодательство Германии предусматривает серьезные ограничения для произвольного повышения цены сданной в наем вещи и тем самым служит защите интересов нанимателя. Так, закон признает право договаривающихся сторон прийти к свободному соглашению относительно величины арендной платы, однако он запрещает вносить в договор пункт, предусматривающий использование скользящей цены. Как уже отмечалось, запрещено использовать угрозу расторжения договора в целях повышения платы за наем. Вообще, для того, чтобы потребовать от нанимателя согласия на повышение цены, наймодатель должен соблюсти ряд условий:

-- не менять ее в течение последнего года;

-- не повышать ее в течение последних трех лет больше, чем на 30 процентов;

--не устанавливать новую плату выше уровня, обычного для данной местности;

-- письменно уведомить нанимателя о предстоящем повышении.

В случае несогласия нанимателя на повышение цены наймодатель спустя два месяца после уведомления может предъявить иск. Одностороннее повышение цены наймода-телем разрешено только в случае произведенных им строительных улучшений сданных помещений или земельного участка (из расчета 11% от затрат), либо вследствие удорожания их содержания. В случае несогласия с повышением цены наниматель может расторгнуть договор (§ 9 Закона о регулировании величины арендной платы) за исключением тех случаев, когда повышение вызвано увеличением расходов на содержание нанимаемого объекта. Обходящие закон договоренности, направленные на ухудшение положения нанимателя даже в случае согласия последнего, являются недействительными. Прогрессивная арендная цена допускается при найме на срок до 10 лет при условии ее неизменности в течение первого года.

Список литературы

Договор аренды-продажи в странах общего права // Социальное развитие и право. - М., 1980. - С.149.

Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива - доктор юридических наук В. В. Залесский. - М.: Издательство НОРМА, 2000. - 648 с.

Кузнецов В. Наем и аренда в гражданском кодексе германии // Закон, 1994, №10. - С.95-98.

1. Апарова Т.В. Прецедент в современном английском праве и судебное правотворчество // Труды ВНИИСЗ. 1976. №6. С. 174.

2. Дженкс Э. Английское право. М.: ИЛ, 1947.стр.25-28.

3. Кросс Руперт. Прецедент в английском праве. М.: Юрид.лит., 1985.стр.134-137.

4. Пяткина С.В. О теории источников права в английской юриспруденции // Ученые записки ВНИИСЗ, вып. 18. М.. 1969.

5. Маркс К.. Энгельс Ф. Соч.. т. 1, с. 639.

6. Пульянов В.З. О реформе права в Англии // Ученые записки ВНИИСЗ, вып. 7. М., 1969,с. 137.

7. Виноградов П.Г. Очерки по теории права. Петроград, 1915,с. III.

8. Еременко В.И. Антимонопольное законодательство зарубежных стран // Государство и право. - 1995. -М 9.-С. 100-115.

9. Жидков О.А. История буржуазного права. - М., 1971.-157с.

10. Козочкин И.Д. Реформа американского права //Государство и право.-1993.-№ 9.-С. 142-152.

11. Ливанцев К.Е. История буржуазного государства и права. - М., 1986.- 286 с.

12. Максимов А.А. Прецедент как один из источников английского права // Государство и право. - 1995. - № 2. - 97-104.

13. Марченко М.Н. Правовые средства осуществления власти в современном капиталистическом государстве // Сов. государство и право. - 1990.-№ б.-С. 109-115.

14. Нарышкина Р.Л. Источники гражданского и торгового права буржуазных государств. - М., 1965. - 156 с.

15. Очерки кодификации и новеллизации буржуазного гражданского права: Сб. науч. тр. - М., 1983. - 135 с.

16. Страхов Н.Н. Основные закономерности становления буржуазного государства и права в Англии, Франции, Германии, Северной Америке.-Харьков, 1978. - 97 с.

17. Утевский Б.С. История уголовного права буржуазных государств. - М., 1950. - 423 с.

Размещено на Allbest.ru