История изменений в земельном праве Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

С 1990 года прошло уже ни много ни мало 24 года. За это время страна пережила много потрясений и законодательство в России также почувствовало на себе множество перемен. Но стоит на нашем семинаре затронуть именно изменения в земельном праве.

Началось все с Закона 1990 года о Земельной реформе. При ее прочтении навевается ощущение грядущего коммунизма, ибо со второй статьи речь уже идет о том, что все недра, воды, животный и растительный мир является достояние народов, проживающих на этой земле, и управление ресурсами регулируется не только федеральными актами, но и нормами муниципальных образований и местных советов депутатов. Частная собственность на землю, в том числе для сельского хозяйства не может быть за редким исключением изъята у владельца. Также упоминается о том, что различные дачные участки, гаражи - принадлежат гражданам на праве бессрочного наследуемого владения, колхозам принадлежит земля на основе долевой собственности, а государству и муниципалитету - принадлежит земля под объектами, принадлежащими непосредственно государству. В законе речь идет только об ограниченном праве собственности, поскольку земля была исключена из гражданского оборота и был введен мораторий на куплю-продажу, дарение и иные сделки с земельными участками (за исключением садовых, дачных и приусадебных) сроком на 10 лет. Земля также может выдаваться вышеупомянутым советом народных депутатов как за деньги, так и бесплатно, а различные финансовые, оценочные операции проводятся при помощи Российского земельного банка. К неприятному моменту относится 11 статья, исключенная в 1993 году, о том, что пользование землей в РСФСР является платным, а значит земельные участки облагаются налогом или арендной платой. Но старт был уже дан, основной целью как этого, так и других законов было перераспределение государственных земель и их переход в частную собственность.

Далее шел закон 1990 о Крестьянско-фермерском хозяйстве, действовавший с рядом изменений аж до 2002 года. В нем, помимо того, что раскрывается понятие КФХ еще и поясняется в статье 5 каким образом Советы народных депутатов (или иные местные/районные советы) собираются предоставлять земельный участок для создания КФХ. А конкретно - по заявлению гражданина. При чем бесплатно (если только не выше установленных норм). Передается участок в частную собственность или в аренду, а также при необходимости, такой как производственная необходимость, можно размер этого участка увеличить. Все это совершенно не значит, что простые граждане - собственники земли, не могут сдавать свои участки в аренду или продавать, просто пределы этих гражданских полномочий крайне ограничены. Так, например, во всех случаях жизни, купля-продажа осуществляется под надзором земельных комиссий, которые принимают решение о возможности сделки с учетом установленных нормативами пределов размера КФХ, а также - внимание - профессиональной подготовки покупателя для использования земли. В случае же аренды земли у граждан-собственников договор, во-первых, регистрируется в исполнительном комитете СНД, но если, это аренда не целостного участка, а уже аренда земли для увеличения производства, то условия, при которых подобное возможно, повергают читателя в либеральный шок. Ибо собственник может сдавать свой участок только в трех случаях - временная нетрудоспособность, призыв на воинскую службу или поступления на учебу. При всем при этом, не имеет значение арендатор в сроках аренды, ибо они не могут превышать 5 лет. Что качается колхозов и совхозов, то их имущество разделяется в доли в денежной или натуральной доле. Каждый участник при этом получает акции своего колхоза/совхоза, с которых он может получать дивиденды и передавать сию акцию по наследству. И это не считая того, что каждый участник, проработавший в колхозе/совхозе не менее 20 лет, имеет право на долю стоимости производственных фондов. Выход же из к/с абсолютно свободный, то есть нет необходимости запрашивать право на увольнение у местной администрации. Кстати, именно бывшие колхозники обладали привилегией в праве создания в дальнейшем КФХ. На практике же ситуация была весьма плачевной. Вопреки ожиданиям, массового исхода людей из коллективных хозяйств не произошло. Те, кто решился вести индивидуальное хозяйство, столкнулись с немалыми трудностями: часто им выделялись не самые качественные или неудобно расположенные земельные участки, не было кредитов, не хватало техники. Начинающие фермеры испытывали противодействие и негативное отношение не только со стороны колхозных и местных властей, но и самих колхозников. Со временем государственная поддержка фермеров практически сошла на нет, многие из вновь созданных индивидуальных хозяйств разорялись и банкротились. С целью ускорения аграрных преобразований в 1991 году был конечно издан указ президента "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и ряд постановлений правительства по реорганизации колхозов и совхозов, обязывавших последние в установленные сроки принять решение о преобразовании в новые формы хозяйствования (АО, товарищества на вере, кооперативы и т. д.) либо о сохранении прежней. За 1992-1994 годы большинство предприятий аграрного сектора прошли перерегистрацию с изменением организационно-правового статуса, однако во многих случаях происходила лишь формальная "смена вывески", не затрагивающая основ внутриколхозных отношений. Взять то же Постановление Правительства о реорганизации к/с - громкие слова о количестве расформировавшихся колхозов, людей, получивших землю, обещания о пае. Так в нем говорилось, чтоб к 1993 году ничего подобного не осталось. В итоге вышеупомянутые паи стали в делении земли основной валютой, ибо участник могу помимо того, что просто забрать деньги, получить на аукционе земельный участок из своего бывшего хозяйства, а в дальнейшем должен был или организовать на нем КФХ или создать иное предприятие (так как в самой первой статье правительство постановило "Провести реорганизацию и привести свой статус согласно закону о предприятии и предпринимательской деятельности". Жители населенных пунктов также могли получить кусок земли на аукционе, но только из того, что останется после продажи земли бывшим работникам. А по истечению трех месяцев - любым иным покупателем. В результате этих уравнительных преобразований собственниками земельных долей стали около 12 миллионов бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным - в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться. Приватизация вообще регулировалась исключительно указами президента и постановлениями правительства. Так в 1993 году вышел Указ Президента "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" владельцы долей должны были получить документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. Они получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах президента и постановлениях правительства подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. К середине 1995 года многие субъекты РФ из политических или иных соображений задерживали (а некоторые и вовсе не начинали) выдачу свидетельств на земельные доли. При этом местными законодателями нередко вводились дополнительные ограничения на сделки с землей. К 1995 году свидетельства на земельные доли получили около 70 процентов собственников; к 2000 году, по данным Госкомзема России, - 91,2 процента, из которых около 2/3 распорядились правами на свои земельные доли Основной массив норм, регулирующих земельные отношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства 1992-1993 годов, изданных в условиях противоборства между исполнительной и законодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие большую часть статей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей, содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никаких операций с землей. Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статье нового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многих законодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросу о гражданском обороте земель; 17-я глава Гражданского Кодекса была заморожена и должна была вступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса.

Журнал Отечественные записки называет историю принятия этого правового акта, возможно, наиболее драматичной законодательной коллизией за всю работу Государственной думы. Начавшись уже в 1993 году, работа над новым Земельным кодексом продолжалась в течение восьми лет. Летом 1994 года в нижнюю палату парламента Правительством РФ и фракцией "Выбор России" были внесены два законопроекта, но ни один из них не набрал необходимого числа голосов. В 1995 году состоялось новое голосование по правительственному варианту проекта, доработанному в Комитете ГД по аграрным вопросам с учетом многочисленных замечаний, высказанных субъектами Федерации, различными министерствами, депутатскими объединениями. Этот компромиссный вариант имел хорошие шансы на принятие, однако был вновь отклонен депутатами: голосовали "против" фракция КПРФ, отвергавшая частную собственность на землю, в том числе на садовые и приусадебные участки, а также "Выбор России" и "Яблоко", считавшие его недостаточно либеральным, ограничивающим конституционные права граждан. Принять Земельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной думе второго созыва, однако его концепция, не предусматривавшая куплю-продажу и залог земель, не устроила Совет Федерации, предложивший создать согласительную комиссию для преодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенных споров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой, одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, не позволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос о вовлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против которого выступало думское большинство и на котором настаивал президент. В этой ситуации, когда ни одна из конфликтующих сторон не могла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативу стали активно проявлять регионы. Одними из первых легализовали сделки с землей, в том числе ее свободную куплю-продажу, законодатели Саратовской области. На федеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируется в 2001 году. В январе, с четвертой попытки, Думе удается разблокировать 17-ю главу Гражданского кодекса, регулирующую порядок осуществления сделок с землей, - правда, в компромиссном варианте, исключающем из сферы ее действия сельскохозяйственные земли. Президиум Госсовета обсуждает вопросы земельной реформы и поручает министерству Грефа подготовить новый проект Земельного кодекса. При отчаянном сопротивлении фракции КПРФ и левого крыла аграриев этот правительственный законопроект летом - осенью 2001 года был принят Государственной думой в трех чтениях и подписан Президентом РФ Принятый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений - иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми. Кроме того, Кодекс содержит несколько важных нововведений. Прежде всего он объявляет принцип единства объекта недвижимого имущества, т. е. строения и земельного участка, на котором оно стоит. В соответствии с этим принципом промышленные предприятия получили возможность выкупать занимаемые ими земельные участки (порядок осуществления этих операций и стоимость участков также определены в Кодексе).

Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).

Не запрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельный кодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федерального закона. Работа над ним началась сразу после принятия Кодекса. Ей предшествовало необычайное обострение политических противоречий - как между различными фракциями, так и между центром и периферией. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который носил "рамочный" характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономических особенностей. Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления. Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства. Наряду с законами "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении государственной собственности на землю" Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", по замыслу его разработчиков, должен составить основу формирования экономической и правовой системы гражданского оборота земельных участков. Он знаменует новый этап земельной реформы, главной целью которой становится концентрация земель в руках эффективных собственников. земельная реформа правовой преобразование

Размещено на Allbest.ru