Жилищная сфера города: вызовы и угрозы нового времени

Размещено на http://www.allbest.ru/

Жилищная сфера города: вызовы и угрозы нового времени

Ильмер Е.И.

Получившая распространение и признание концепция долгосрочного устойчивого развития городов предполагает постоянную работу властей всех уровней по выявлению угроз и предотвращению новых складывающихся рисков. В условиях вынужденной конкуренции городов в рыночной экономике, когда муниципалитеты из-за отсутствия централизованного планирования и планового бюджетного финансирования развития городов конкурируют на рынке за привлечение ресурсов, важнейшими из которых являются квалифицированные кадры, их идеи, новые технологии и инвестиции, совершенно новую роль играет уровень и качество жилищно-коммунального хозяйства городов. В рыночных условиях качество ЖКХ городов и территорий становится значимым фактором конкурентных преимуществ в их борьбе за указанные ресурсы.

Города с низким уровнем ЖКХ, с низким качеством жилищно-коммунальных услуг, общественного транспорта, благоустройства, при отсутствии развитого сектора арендного жилья и других повсеместно характерных чертах городского хозяйства не могут полноценно конкурировать за кадры, инвестиции и другие ресурсы на отечественном и мировом рынках.

Жилищно-коммунальное хозяйство российских городов в наибольшей степени пострадало от перестроек и кризисов за последние десятилетия. До настоящего в жилищной сфере не сложилась эффективная модель конкурентной экономики, стимулирующая сокращение общественных издержек. Неразвитая конкуренция, отсутствие у производителей стимулов для снижения себестоимости жилищно-коммунальных услуг и слабая антимонопольная политика государства породили повсеместное повышение стоимости ЖКХ. Полноценное финансирование городского хозяйства стало непосильным для региональных и муниципальных бюджетов, собственников жилья и других потребителей коммунальных услуг в жилищной сфере.

В эпоху перемен и формирования новых угроз и вызовов времени своевременное прогнозирование уровня ЖКХ на обозримый период, связанный с выявленной цикличностью развития жилищной сферы, является сегодня актуальным и необходимым элементом жилищной политики городов [1]. За период в 25-30 лет очередная фаза развития жилищной сферы достигает своего предельного развития, становится тормозом развития, и ей на смену с неизбежностью приходит новый цикл. Характерно, что этот период совпадает с предельной продолжительностью межкапитального ремонта жилого дома, после которого начинается ускоренный износ недвижимости, а также совпадает с плановым периодом действия генеральных планов городов. Указанная цикличность может и должна стимулировать власти и общество на коренное обновление очередного цикла жилищной политики.

В российском ЖКХ положение значительной степени осложнено многолетним недоремонтом жилья и повсеместным отсутствием комплексного капитального ремонта перед приватизацией жилищного фонда. Не следует забывать и то, что являясь существенным составляющим фактором жилищной проблемы, жилищное хозяйство городов определяет стоимость жилья на вторичном рынке, что составляет более 60% жилой недвижимости.

Прогноз уровня ЖКХ на следующий цикл решения жилищных проблем определяется на следующем исходном уровне:

городское коммунальное хозяйство основывается на проедании инфраструктурного задела советского периода, износ которого превышает 60% и более;

более 20% россиян проживают в домах более чем 40-летнего возраста, которые не подвергнулись прежним собственником капитальному ремонту, и лишь 5% живут в многоквартирных домах, построенных за последние 10 лет. Таким образом, износ значительной части жилья стремительно приближается к предельному;

система планово-предупредительного ремонта жилья фактически разрушена, программа проведения капитальных ремонтов с использованием средств из федерального бюджета завершена в текущем году и будет продолжена на иной финансовой основе. Проведённые в 2008-12 годах по этой программе капитальные ремонты не носили комплексного характера и затонули не более 5% жилья, нуждающегося в неотложном капитальном ремонте;

нынешняя организация финансирования и собственников жилья в многоквартирных домов не в состоянии из-за высокого уровня инфляции обеспечить накопление средств для предотвращения износа зданий, проведения капитального ремонта, выполнению требуемых законом мероприятий по энергосбережению и технической модернизации зданий;

предлагаемая с 2013 года модернизация системы поддержки капитального ремонта с созданием региональных фондов предполагает сбор средств на ремонт с собственников жилья и лишена ключевого звена - конкретизации и адресности в использовании этих фондов, которые будут направляться на ремонты по территориальным программам без учета мнения вкладчиков в эти фонды, что лишает собственников жилья заинтересованности в управлении собственным имуществом;

Запоздало проведённая приватизация жилья породила новый многомиллионный класс собственников, до настоящего времени не готовых в массе своей, а часто и не желающих управлять полученной собственностью. В свою очередь, муниципальные бюджеты не могут полноценно поддерживать удовлетворительный уровень содержания приватизированного в объёме 80-90% жилищного фонда;

управляющие компании, работающие по срочным договорам с собственниками жилья или на условиях конкурса, не берут на себя обязанности по сохранению функциональных качеств жилых домов на срок их нормативной службы, и тем более, на срок 200-250 лет, вполне достижимым при современном уровне строительной техники. Ни сегодняшние товарищества собственников жилья, ни управляющие компании не могут и не ставят задачей обеспечивать стратегию долгосрочного нормативного содержания, своевременных текущих и капитальных ремонтов МКД. Таким образом, сама система управления многоквартирными домами не соответствует требованиям долгосрочного устойчивого функционирования капитальных жилых зданий, которые должны служить несколько столетий.

техническая эксплуатация жилых зданий с учетом вышеуказанных факторов в подавляющем числе не носит индустриального характера. ТСЖ и управляющие компании с целью экономии средств пытаются обеспечивать эксплуатацию зданий с упором на собственную, как правило, неиндустриальную материальную базу. Разделение труда и специализация в жилищной сфере носит эпизодический характер;

в сфере эксплуатации и управления жилищным фондом отсутствует возможность кредитования капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилья. Энергосервисные договоры также не получили пока что широкой реализации;

отсутствует активная информационно-пропагандистская работа с населением, слабо работают средства массовой информации по распространению лучших примеров управления жилищным фондом и производственного опыта. Велика и пассивность населения и владельцев жилья, не осознающих себя собственниками.

Перечисленные черты жилищно-коммунальной сферы характерны для многих городов РФ и города Твери, в частности. В виду вышеуказанного инвестиционная привлекательность в сфере управления жилищным фондом Твери невелика для крупных компаний, способных к индустриальным методам технической эксплуатации зданий, и ограничена малым бизнесом, не изменяющим качества отрасли.

В целом можно сделать вывод, что, несмотря на определённые достижения в сфере управления жилищным фондом, за последние 10-15 лет цели жилищной реформы: технологические; социальные; финансовые и политические,- пока что не достигнуты. Дееспособность местного самоуправления - муниципалитетов, в исключительной компетенции которых и находится жилищная сфера, недостаточна, что и может создавать новые угрозы и вызовы на следующем этапе развития отрасли.

Старение материальной базы коммунального хозяйства, рост износа недоремонтированных жилых зданий, нерешаемость вопросов бюджетной системы в жилищной сфере, неэффективность собственников жилья дают различные сценарии развития отрасли, среди которых для Твери наибольшее внимание должна представлять пессимистическая оценка событий на ближайшие 15-20 лет, неизбежная без принятия крупной программы возрождения жилищно-коммунального комплекса:

ухудшившийся уровень ЖКХ резко понизит степень конкурентоспособности города как для привлечения и сохранения квалифицированных кадров, так и снизит инвестиционную привлекательность Твери в сфере современных производств с передовыми технологическими укладами с дальнейшей стагнацией города;

стагнация города ускорит потери им активного населения, а современная налоговая система со сбором налогов по месту работы, а не проживания, лишит местный бюджет доходов самой активной части населения;

ускоренный износ жилищного фонда постройки 1957-1965 годов (то есть около 25-30% МКД) повлечёт массовый и одновременный выход из эксплуатации панельных домов первых серий в связи с низкой прочностью и низкой энергоэффективностью. Плановый срок службы этих домов будет превышен почти в два раза, дома уже сегодня морально и физически устарели. Массовый выход из строя жилья создаст напряжённое положение на жилищном рынке, а также и серьёзную социальную напряжённость. Очевидную неизбежность ситуации следует чётко представлять и готовить соответствующие меры по минимизации неизбежного положения;

выход из строя массового жилья, а также рост неуплаты коммунальных платежей неизбежно потребует развития переселенческого и временного жилищного фонда, отвечающего соответствующим гигиеническим и социальным требованиям; продолжающаяся диферентация населения по доходам, неизбежный рост коммунальных сборов и налогов на недвижимость, низкий уровень управления жилищным фондом вызовут, как показывает мировая практика, и размежевание территорий и мест проживания. Появятся богатые районы и кварталы и бедные стагнирующие территории с неизбежным ростом уличного криминалитета. Разрыв единой городской ткани заборами богатых кварталов, неоднородность городского пространства повысят уровень социальной напряженности и разрушат возможности формирования городского сообщества, управляющего развитием города;

при формировании региональных фондов финансирования капитальных ремонтов следует предусмотреть гарантии от муниципальной и региональной власти для всех домовладений по проведению капитального ремонта в плановые сроки с корректировкой объёма ремонта по результатам технического обследования. Предусмотреть в отличие от сегодняшней практики полную прозрачность принятия решений по формирования годовых и перспективных программ капитального ремонта;

удорожание централизованного коммунального теплоснабжения с одновременным снижением его надёжности, требования повышения энергоэффективности ускорят переход значительной части многоквартирных домов на автономные системы отопления газовыми теплоагрегатами, что потребует разработки соответствующей городской программы развития и её реализации;

проведение политики энергосбережения неизбежно заставит ускоренно развивать систему энергосервисных договоров, где повышение энергоэффективности многоквартирных домов финансируется за счет экономии собственников при снижении издержек на потребление энергии. При этом следует развивать кредитные возможности банковской сферы, так как сегодняшние инвесторы ограничены в кредитовании жилищных программ;

для минимизации указанных рисков внести ряд изменений в развитии жилищной сферы: рассматривать её не с точки зрения девелопера и застройщика, претендующих на максимальную прибыль, а с социальной точки зрения, где жильё - необходимый элемент жизнеустройства тверичан. При этом необходимыми изменениями будут:

ускоренное строительство арендного жилья, позволяющего привлекать в город активное население, с доведением объёма съёмного жилья до европейского уровня -20-30%. Арендное жильё по определению имеет эффективного собственника, заинтересованного в поддержании его на должном уровне. Необходимым при этом должно быть и муниципальное законодательство, защищающее права арендатора от произвола собственника жилья.

ускоренный рост социального и недотационного жилья;

поощрения строительных компаний в участии в полном цикле инвестиционных проектов: и строительства, и дальнейшего управления и эксплуатации построенного жилья, что расширит сферу их деятельности и по-другому скажется на качестве строительства;

выделения площадок для строительства эталонных многоквартирных и индивидуальных домов, открытых для изучения опыта эффективного строительства и развития конкуренции строительных компаний, строительных и эксплуатационных технологий;

отказ от многоэтажного строительства с сосредоточением на наименее затратном строительстве 3-4-х этажных энергоэффективных зданий с обязательными условиями для социализации придомовой территории;

активизировать пропаганду достижений в реформировании жилищной сферы, вплоть до создания специализированных телеканалов, специализированных по решению жилищной проблемы.

Известный кризис жилищной сферы следует использовать как возможность революционного изменения всего комплекса жилищной политики. Внутренний спрос на достойное жильё на многие годы может стать локомотивом экономической жизни региона. И не использовать сегодняшний кризис именно так было бы непростительной ошибкой.

жилищный эксплуатация коммунальный хозяйство

Размещено на Allbest.ru