Изучение порядка постановки на государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом

Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной или заочной форме требуются следующие документы:

- заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;

- схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;

- письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Положение части 3 статьи 16 Вводного закона к ЖК РФ об обращении с заявлением, о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений нарушает конституционные принципы справедливости и равенства, вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав[4].

Поэтому, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 01.03.2005г., любой собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений вэтомдоме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом[15].

При этом подтверждением права на обращение с заявлением о формировании земельного участка будет являться документ о праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру) заявителя на помещение в многоквартирном доме, расположенном на формируемом земельном участке.

Если помещения в многоквартирном доме не находятся в собственности жильцов дома, то чаще всего решения о формировании земельного участка под многоквартирным домом принимает Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования.

Следующим этапом работы стало обращение с заявлением о формировании участка в органы местного самоуправления, которые после землеустроительных работ должны утвердить схему расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории

В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду.

Согласно действующему законодательству существует общий и специальный порядок предоставления земельных участков, не требующий решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. К специальному относится предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах. Это означает, что для бесплатного перехода земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления формирования данного земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, при том государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

3.3 Формирование границ земельного участка

Составление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории - это один из начальных этапов формирования земельного участка.

На основании проведенных землеустроительных работ (топосъемка, сервитуты в границах предполагаемого земельного участка) администрация района распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Работы по изготовлению Схемы состоят из:

- подготовительных работ;

- изготовления документации в текстовом и графическом видах.

Подготовительные работы включают в себя:

1) получение топографо-геодезического плана территории в М 1:500, являющегося подосновой для графической части Схемы, отображающей границы земельного участка;

2) получение сведений о проектируемом земельном участке и смежных с ним земельных участках из ГКН в виде плана территории и сведений об их границах, правообладателях и их правах;

3) получение сведений из государственного технического учета об объектах капитального строительства, расположенных на проектируемом земельном участке, из государственного кадастра недвижимости или технических паспортов этих объектов, выданных организациями технической инвентаризации;

4) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на проектируемом земельном участке;

5) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на смежных земельных участках, если сведения о границах земельных участков, на которых расположены эти постройки, отсутствуют в данных государственного кадастрового учета;

6) получение сведений о территориальной зоне, зонах с особыми условиями использования и иной необходимой информации из ИСОГД;

7) получение предпроектного обоснования капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов (схема генплана, схема планировки и т.п.). Данный пункт применяется при формировании земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов.)

8) получение иных документов и сведений, необходимых для надлежащего составления Схемы;

9) изучение и анализ полученных документов и материалов[11].

При составлении Схемы должно учитываться следующее:

1) Земельный участок должен формироваться таким образом, чтобы были возможны надлежащая эксплуатация или строительство капитального объекта, при этом сохранив неразрывное единство земельного участка и расположенного (строящегося) на нем капитального объекта.

В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, включается:

- территория, непосредственно занятая этим объектом;

- территория, под вспомогательными постройками и сооружениями;

-территория, которая прилегает к основным и вспомогательным постройкам, необходимая для обеспечения их функционирования (обслуживания, эксплуатации) в соответствии с установленными нормами.

2) В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, не может входить территория, занятая не связанным с ним линейным объектом (инженерные сооружения), без письменного согласия на то собственника данного линейного объекта.

При наличии на то письменного согласия уполномоченного органа администрации города Тулы допускается включение территории муниципального линейного объекта общего пользования (магистральные инженерные сети) в состав проектируемого земельного участка, при этом занятая этим объектом территория определяется в качестве части проектируемого земельного участка, которую предлагается обременить сервитутом. При проектировании земельного участка для строительства отсутствует необходимость в проектировании части земельного участка, занятой муниципальным линейным объектом, но в этом случае нужно указывать на необходимость выноса (переноса) муниципального линейного объекта в иное место, согласно техническим условиям, выданным на то организацией, обеспечивающей его эксплуатацию.

3) Не допускается проектирование земельного участка, на котором расположена часть здания, строения, сооружения, незавершенного объекта капитального строительства.

4) Для эксплуатации или строительства одного капитального объекта должен формироваться один земельный участок.

Допускается формирование одного земельного участка для эксплуатации или строительства нескольких обособленных (основных) капитальных объектов, если данные объекты неразрывно связаны между собой единым технологическим процессом эксплуатации (завод, база, стадион и т.п.), или если эти объекты находятся в собственности у одного лица.

5) Земельный участок формируется по присущим только ему индивидуальным характеристикам: месторасположение, площадь, границы, ограничения и обременения в использовании.

6) Размер земельного участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода, техническими регламентами и проектными обоснованиями.

7) При формировании земельного участка должна предусматриваться возможность доступа к нему от земель общего пользования (резервных земель), в т.ч. через соседние земельные участки, путем ограниченного использования их части на основании сервитута.

8) Раздел земельного участка или перераспределение земельных участков должны осуществляться таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с его разрешенным использованием, а его площадь соответствовала предельным показателям и установленным нормативам.

9) Не допускается изломанность проектируемых границ земельного участка, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

10) Земельный участок должен проектироваться в границах одной территориальной зоны и, как правило, в границах одного кадастрового квартала.

11) Граница проектируемого земельного участка должна совпадать с границей смежного земельного участка, за исключением случаев, когда:

- между проектируемым и ранее сформированным земельными участками необходимо создание территории общего пользования (для прохода, проезда или прокладки инженерных коммуникаций и т.п.);

- возможно формирование земельного участка, достаточного для строительства.

Границы земельного участка проектируются с учетом:

- сведений ГКН о проектируемом земельном участке и границах смежных с ним земельных участков;

- сведений ИСОГД о территории, на которой располагается проектируемый земельный участок, в т.ч. территориальные зоны, зоны с особым режимом использования, проекты планировки, красные линии, виды разрешенного использования и т.п.;

- границ смежных земельных участков, Схема (проект границ) которых была утверждена в установленном порядке;

- границ территорий (земельных участков), в установленном порядке зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

- естественных границ земельного участка, в т.ч. природных и иных объектов, которые визуально определены;

- нормативной территории в соответствии с установленными градостроительными нормами и правилами, техническими регламентами;

- установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков;

- санитарных, санитарно-защитных, охранных и технических зон;

- предпроектной документации на строительство капитального объекта или временного размещения некапитального объекта[11].

Изготовленная Схема проверяется и, при отсутствии замечаний, согласовывается управлением градостроительства и архитектуры администрации города Тулы.

Постановление главы администрации города Тулы об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории является основанием для проведения кадастровых работ, подготовки межевого плана и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

3.4 Подготовка межевого плана

Для того чтобы собственниками помещений многоквартирного дома закрепить свое право на земельный участок под домом необходимо, чтобы земельный участок был сформирован, т.е. провести межевание участка земли под многоквартирным домом.

Межевание - это комплекс работ установление, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка [17].

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксировать свое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Межевание земель включает кадастровые работы по внесению сведений о земельном участке в кадастр недвижимости, включающий в себя определение границ участка в натуре.

Действующим земельным и жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено выполнение работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В настоящее время межевание осуществляется:

- согласно графику работ под муниципальными многоквартирными домами за счет средств городского бюджета;

- в рамках осуществления органами местного самоуправления полномочий в сфере градостроительства при разработке проектов межевания территорий города - также из городского бюджета.

- по инициативе самих собственников многоквартирных домов. Собственники помещений принимают решение на общем собрании о формировании земельного участка, выбирают на собрании уполномоченное лицо, а затем данное лицо обращается в подрядную организацию, имеющую лицензию на право проведения землеустроительных работ.

Результатом проведения работ по межеванию является составление межевого плана и постановка земельного участка на кадастровый учет

В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках [8].

Межевой план состоит из текстовой и графической частей.

В текстовой части межевого плана содержатся следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

4) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

5) заключение кадастрового инженера;

6) акт согласования местоположения границы земельного участка[10].

Раздел "Исходные данные" содержит сведения о документах, на основании которых подготовлен межевой план, а также о документах, использованных при подготовке межевого плана; о государственной геодезической сети или опорной межевой сети, которые применялись при выполнении кадастровых работ.

В разделе «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» межевого плана указывается метод определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей, который применялся при осуществлении кадастровых работ.

Выбор метода определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей зависит от нормативной точности определения таких координат, установленной для земельных участков определенного целевого назначения и разрешенного использования[10].

В реквизите "1" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" заполняется обозначение земельного участка в виде:

двоеточия и сочетания заглавных букв русского алфавита "ЗУ" с числом, записанным арабскими цифрами (: ЗУ1) - так как здесь происходит образование земельного участка путем выделения из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В качестве обозначений характерных точек границ земельныхучастков и их частей используются:

для точек, местоположение которых не изменилось или было уточнено в результате кадастровых работ, -- число, записанное арабскими цифрами;

для новых точек -- сочетание строчной буквы «н» русского алфавита и числа, записанного арабскими цифрами (например, н1)[10].

В реквизит "2" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" вносятся сведения об образуемых частях границы земельного участка, расположенных между двумя последующими характерными точками границы, с указанием горизонтального проложения по каждой части границы, с точностью до 0,01 м.

Сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования в межевой план вносятся на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (В случае если исходный (измененный) земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности или земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям (земельным участкам) общего пользования, находится в государственной или муниципальной собственности)

В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по образованию земельных участков и уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте Чертежа оформляется акт согласования местоположения границы земельного участка.

Раздел "Заключение кадастрового инженера" оформляется кадастровым инженером в случае если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков (ранее допущенные кадастровые ошибки), границ муниципальных образований или населенных пунктов, в разделе приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения земельных участков;

3) чертеж земельных участков и их частей;

Графическая часть межевого плана оформляется на основе сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела "Исходные данные".

Раздел "Схема геодезических построений" оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ.

Раздел "Схема расположения земельных участков" (далее - Схема) оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала.

Схема предназначена для отображения местоположения земельных участков относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления (для земельных участков, занятых протяженными объектами), природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения (если отдельные части границы земельного участка совпадают с местоположением внешних границ таких объектов и сведения о таких объектах содержатся в ГКН), земельных участков или земель общего пользования.

На Схеме отображаются:

границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов (при необходимости);

границы кадастрового деления (если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления).

Чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков.

Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображались все образуемые либо уточняемые земельные участки, а также части земельных участков.

На Чертеже отображаются:

местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек границ, а также частей границ;

обозначения земельных участков, частей земельных участков и характерных точек границ [10].

Межевой план был подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного: г. Тула, Советский район, ул. Л. Толстого, д.128.

Площадь земельного участка должна соответствовать площади, предельные максимальные и минимальные размеры которой установлены для данного вида разрешенного использования и составила 3939 кв.м.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления [2].

Для Тулы предельные размеры установлены решением Тульской городской думы от 27.10.2010 № 8/189. Максимальные и минимальные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства составляют соответственно 1200 кв.м. и 300 кв.м.[16].

Межевой план составляется на основе сведений ГКН об определенном земельном участке (кадастровой выписки) и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории). При необходимости для подготовки межевого плана могут быть использованы картографические материалы и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства[10].

После подготовки межевого плана земельный участок ставится на государственный кадастровый учет.

3.5 Постановка на Государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом

После формирования границ земельного участка необходимо обеспечить постановку земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом на государственный кадастровый учет.

С заявлениями о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости помимо собственников таких объектов недвижимости вправе обратиться любые иные лица [8].

В представленных документах об осуществлении кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна содержаться информация, позволяющая установить, что земельный участок занят многоквартирным домом. В частности, в решении органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка под многоквартирным домом, которое включается в состав приложения к межевому плану, обязательно должен быть указан однозначный в понимании вид разрешенного использования земельного участка (например, «для размещения многоквартирного дома»).

При постановке на кадастровый учет земельного участка орган кадастрового учета выдает заявителю кадастровый паспорт земельного участка.

Кадастровый паспорт является одним из видов предоставления общедоступных сведений, внесенных в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, которая содержит необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости[8].

Государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. Сведениям о таких участках временный характер не присваивается. При этом в строке 15 «Сведения о правах» кадастрового паспорта указывается:

вид права - «общая долевая собственность»;

сведения о правообладателе - «собственники помещений многоквартирного дома»;

особые отметки - «доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения»

Следует обратить внимание, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) возникает в силу закона, независимо от момента государственной регистрации такого права и носит право подтверждающий характер. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно. Свидетельства о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не выдаются.

По желанию собственника помещения право общей долевой собственности может быть зарегистрировано.

Во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома необходимы следующие документы:

заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников лицом или представителем ТСЖ);

документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;

документ об оплате государственной пошлины;

сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;

право устанавливающие документы на общее недвижимое имущество;

технический паспорт дома.

Итак, формирование земельного участка, как и проведение его государственного учета, закончено. Участок земли, на котором расположен не только многоквартирный дом, теперь общая долевая собственность тех собственников помещений, которые живут в этом многоквартирном доме. Он переходит к ним бесплатно.

С момента постановки земельного участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога. Размер налога зависит от величины доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от местоположения участка и кадастровой стоимости земли

3.6 Проблемы формирования земельных участков под многоквартирными домами

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами является одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин. В связи с этим решение вопроса формирования земельных участков под многоквартирными домами либо откладывается на неопределенный срок, либо решается способами, которые противоречат действующему законодательству.

Одним из типичных примером нарушения норм действующего земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности является вариант, когда сформированные и предоставленные в собственность земельные участки под многоквартирными домами не только выходят за границы красных линий, но также захватывают часть существующей проезжей части вместе с тротуарами. Данная ситуация влечет за собой ряд проблем правового, имущественного и иного характера. Имущественные проблемы при таком подходе к формированию земельных участков возникнут у собственников помещений в многоквартирном доме, т. к. после кадастрового учета земельного участка они автоматически становятся плательщиками земельного налога. Платить налог они будут за землю, которая является территорией общего пользования, находящейся за пределами красных линий, и которая не используется и не будет использоваться в дальнейшем для обслуживания жилого дома. Наряду с имущественными проблемами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме у органов местного самоуправления возникнет ряд других проблем в случае намерения использовать этот земельный участок в интересах муниципалитета.

Другим вариантом формирования земельных участков под многоквартирными домами, противоречащим действующему законодательству, является вариант формирования земельных участков по контуру объекта капитального строительства, так называемое межевание под «отмостку»- полутораметровому отступу от стенок дома. При таком раскладе вся остальная территория дворов - лестницы, межквартальные проезды, детская площадка, парковочные места - передаётся на баланс муниципалитета.

Указанный вариант противоречит ч. 4 ст. 43 ГрК РФ, в которой установлено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если обратиться к Жилищному кодексу, в состав общедомового имущества входит земельный участок с элементами озеленения, благоустройства. В данном случае также нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений на благоприятные условия проживания (отсутствие игровых площадок для детей, элементов благоустройства, загрузочных площадок, подъездов, возможности обслуживать инженерно-технические сети, используемые для нормального функционирования жилого дома и многие другие негативные факторы)[5].

При формировании земельного участка под «отмостку» встречаются уникальные случаи, когда сформированный и предоставленный в собственность земельный участок под многоквартирным домом, территориально расположен внутри другого земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, не имеющего никакого отношения к собственникам помещений многоквартирного дома. Можно только предположить какие проблемы возникнут у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также у собственника земельного участка, прилегающего к дому при эксплуатации и обслуживании находящихся в их собственности земельных участков.

Изучая законодательную базу по вопросу ГКУ земельных участков под МКД, сталкиваешься с множеством вопросов и противоречиями.

Согласно ст.36 ЗК РФ земельный участок, на котором находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцам.

Обращаясь к ст. 36 ЖК РФ видим, что не просто земельный участок принадлежит на праве обще-долевой собственности собственникам помещений МКД, а земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Это означает, что теперь собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, являются владельцы приватизированных квартир. Если в доме все квартиры приватизированы, то вся земля является коллективной частной собственностью её жильцов. При этом каждый житель владеет долей, определяемой 37-й ст. ЖК РФ. Если в доме есть неприватизированные квартиры, то муниципалитет, т.е. орган местного самоуправления (далее - ОМС), также является одним из собственников ЗУ МКД. Но он является собственником наравне со всеми остальными. А значит, не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2- «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности».

Перейдем теперь к вопросу о том, кто может обратиться с заявлением о проведении ГКУ. Согласно ст. 16 Вводного закона любое уполномоченное лицо на основании решения общего собрания может обратиться с заявлением о постановке на ГКУ. Но данная статья нарушает конституционные принципы справедливости и равенства, вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав. Поэтому, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П любой собственник помещений в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами, выше изложены безоговорочные права собственников жилых и нежилых помещений в МКД о праве постановки на учет.

Но основываясь на все те же законы органы местного самоуправления также вправе подать документы на кадастровый учет без каких-либо согласований с собственниками МКД.

Во-первых, ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ указывает, что земельный участок под МКД в отношении, которого проведен учет, переходит в общую долевую собственность. Т.е. только после проведения ГКУ земельного участка он принадлежит собственникам помещений, а до момента разграничения собственности на землю, она относится к федеральной или муниципальной собственности. При этом органом, уполномоченным на распоряжение такими землями, является ОМС. Т.е. до постановки на учет, включая момент подачи заявления, физические лица не являются собственниками участка.

Во-вторых, обратимся к п.4 ст.16 Вводного закона к ФК РФ, в котором говорится что, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина "формирование земельного участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями ГрК и ЗК РФ формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Получается формирование земельного участка это и есть осуществление ГКУ.

Если собственники помещений в доме желают оформить себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного лица, подают заявление, и участок переходит в обще-долевую собственность. А, что если жильцы не хотят оформлять землю в собственность (чтобы не платить земельный налог), т. е ничего не буду предпринимать. И земля останется у города.

Но, согласно Вводному закону к ЖК РФ - С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Нигде не прописано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению самих собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиться -- то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им. И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника. В ст.20 Федерального закона № 221 - ФЗ установлены заявители, но там не исключены и любые иные лица.

Т.е. на практике получается, что город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5 Вводного закона к ЖК РФ, изложенному выше, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо. Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут ? такого механизма законом не предусмотрено.

По вопросу формирования земельных участков под многоквартирными домами издано огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативно-правовых актов. Однако, в действующем законодательстве есть пробелы и недосказанности, что рождает многочисленные споры.

Как видно из всего вышеизложенного процесс оформления земельных участков в обще-долевую собственность собственников в многоквартирном доме представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, финансовые затраты и необходимость овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний.

Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ему все, прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков. Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом, следует судьбе права собственности на квартиру в данном доме и момент незаконной его передачи третьим лицам фактически лишает права собственности граждан на их жилье.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством [3].

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

1) размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;

2) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;

Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.

Согласно п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок [2].

Одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства является процесс формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин.

Земельный участок под многоквартирным домом в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). После такого оформления большая часть как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.

Отметим прежде те плюсы, которые сулит оформление земельного участка в обще долевую собственность. Это:

- гарантия защиты интересов жителей МКД в случае строительства какого-либо нового объекта на оформленной придомовой территории, а также право на собственную застройку в установленном порядке.
Без согласия собственника не смогут произвести каких-то обременительных действий, например, не проложат дорогу вдоль дома к новому месту строительства (например, при уплотнительной застройке), не устроят автостоянку, мойку и пр.;

- распоряжение земельным участком в пользу большинства собственников помещений МКД (организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.) в установленном порядке;

- часть земельного участка можно сдать в аренду, а полученные деньги использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели;

- собственник получит дополнительные гарантии того, что никто без его согласия не отберет бесплатно собственность, не снесет здания и строения, расположенные на участке;

- собственник в большей степени защищен от произвола властей: дом не может быть снесен в одночасье, и все сособственники имеют право на защиту собственности, а при сносе - на существенные компенсации;

- собственники могут разместить сооружения, которые будут приносить какую-то прибыль и т.д.

Также у собственников жилья возникает ряд обязанностей:

С момента постановки участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).

После приватизации придомового участка собственники помещений МКД также несут расходы по его содержанию и уборке.

Возникают сложности при оформлении, а именно должны быть поданы заявления, проведены определенные законом процедуры, оформлены необходимые документы.

По итогам работы можно дать следующие рекомендации:

Устранение противоречий в законодательной базе

Вовлечение собственников в процесс оформления земельного участка в собственность

В целом, оформление земли в собственность всегда целесообразно и важно. Оформлять земельный участок под многоквартирным домом следует в соответствии законодательства РФ, чтобы защитить придомовую территорию от точечной застройки, при этом будет учтен интерес города - за пользование землей будет взиматься плата.



4. Эффективность государственного кадастрового учета

4.1 Виды эффективности

Под эффектом системы государственного кадастрового учета необходимо понимать результат земельно-кадастровых действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях.

Под эффективностью системы государственного кадастрового учета - проведение определенного объема и вида земельно-кадастровых действий для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов [25].

Эффективность системы государственного кадастрового учета бывает:

- экономическая, в которую входит результативность государственной и муниципальной деятельности по созданию и ведению систем земельного кадастра и управлению земельными ресурсами, характеризуемая отношением полученного эффекта (результата) к затратам ресурсов;

- информационно-социальная - это формирование земельных отношений, создание многообразных субъектов земельных отношений и охрана их прав, которые обеспечивают высокий уровень удовлетворения потребностей в земельно-кадастровой информации и услуг на потребительском рынке; минимизацию времени, затрачиваемого на получение информации и услуг и т.д.;

- организационно-техническая - эффективность процесса планирования, организации, управления и технико-технологического обеспечения процесса кадастрового учета. Критерием является степень освоения системы ГКУ.

Экономическая эффективность деятельности земельных палат определяется отношением полученных результатов к производственным затратам.

Критерием экономической эффективности системы ГКН может быть создание самодостаточной, самофинансируемой системы для обеспечения нормального ее функционирования.

Различают абсолютную и прямую, фактическую и расчетную экономическую эффективность системы земельного кадастра.

Прямая эффективность получается за счет реальной экономической отдачи от земельно-кадастровых действий (увеличение сбора земельного налога, плата за информацию и оказание услуг).

Абсолютная эффективность системы ГКН складывается за счет прямого эффекта и части косвенного, опосредованного эффекта, получаемого вследствие принятия экономически эффективного управленческого решения по развитию территории на основе земельно-кадастровой информации. При этом могут быть различные варианты использования информации и, соответственно, различная абсолютная эффективность.

Фактическая эффективность системы определяется на основе осуществленных единовременных затрат и ежегодных издержек для освоения и ведения системы ГКН, корректировкой ее в случае необходимости. Это обеспечивает необходимый авторский контроль и реальную степень полезности для всех заинтересованных организаций и ведомств в вопросах развития региона.

Расчетная эффективность определяет величину и состав расходов, их отдачу на перспективу с учетом нормативных показателей.

Фактическая и расчетная эффективность могут не совпадать вследствие экономических, организационных, административных, правовых и других причин.

Система показателей эффекта с выделением доходной и расходной (затратной) частей представлена в таблице 2 [25].

Под эффектом совершенствования системы государственного кадастрового учета необходимо понимать результат действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях, а под эффективностью определенного объема и вида земельно-кадастровых работ для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов.

Таблица 2- Эффективность ГКУ

Вид эффекта	Доходная часть	Затратная часть
Экономический	Плата за предоставление информации ГКУ Плата за копирование информации Плата за документирование информации Страховые взносы Увеличение сбора земельных налогов	Затраты на подготовительные работы (инвентаризация ранее учтенных земельных участков, кадастровое деление территории, межевание земель) Затраты на предоставление и копирование информации Затраты на аналитическую обработку информации Затраты на хранение и страхование информации Затраты на документирование информации
Правовой	Закрепление статуса собственника з.у. Снижения числа земельных споров	Затраты на оплату труда работников, на уплату налогов Затраты на услуги связи
Социальный	Уверенность участников земельного рынка в стабильности Равноправие получение земельно-кадастровой информации	Затраты на обучение новой технологии ведения ГКН Затраты на амортизацию основных средств

На эффективность государственного кадастрового учета оказывают влияния факторы внешней среды и организационно-технологические факторы.

К внешним факторам относятся: состояние нормативно-правовой базы объекта анализ и ее соответствие федеральному законодательству; структура земельного фонда; региональные условия государственного кадастрового учета; потребности в земельно-кадастровой информации; условия финансирования государственного кадастрового учета земельных участков.

К основным организационно-технологическим факторам, которые могут оказывать влияние на эффективность государственного кадастрового учета земельных участков, относятся: применяемые технологии; затраты на производство; кадровое обеспечение; риски земельно-кадастрового производства.

Критерий эффективности государственного кадастрового учета земельных участков - это получение максимальных поступлений в бюджеты всех уровней от применения сведений о земельных участках, территориальных зонах и объектах недвижимости, содержащихся в государственном земельном кадастре при разумной экономия бюджетных и иных средств, направляемых на государственный кадастровый учет земельных участках.

Техническое и технологическое обеспечение кадастрового учета земельных участков на территории Тульской области осуществляет филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области.

Согласно отчетным данным, количество земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет (включая ранее учтенные земельные участки) в Тульской области в 2013 оду составляет 112700. Количество поданных заявлений о государственном кадастровом учете земельных участков 45148, объектов капитального строительства -34269 [16].

Одна из основных функций филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области - предоставление заинтересованным лицам сведений государственного кадастра недвижимости.

Предоставление сведений государственного кадастра недвижимости носит заявительный характер и напрямую зависит от количества совершаемых на определенной территории сделок с земельными участками. Иными словами - количество подготовленных органами кадастрового учета кадастровых паспортов (выписок) из государственного кадастра недвижимости характеризует активность участников земельного рынка.

Следует отметить, что на территории всех муниципальных образований функционирует автоматизированная система ведения государственного кадастра недвижимости, содержащая в своих автоматизированных базах данных сведения о земельных участках и их правовом положении. Это позволяет гражданам и юридическим лицам реализовать свое конституционное право иметь в собственности земельные участки, совершать сделки гражданско-правового характера, содействуя тем самым созданию в области цивилизованного рынка земли и недвижимости. При этом с момента ввода в эксплуатацию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра возрастающими темпами идет рост запросов на получение сведений из государственного кадастра недвижимости от граждан и юридических лиц.

В 2013 году количество выписок из государственного кадастра недвижимости, выданных по заявлениям о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, по заявлениям о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости - 68492. Количество выписок из государственного кадастра недвижимости, выданных по запросам о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости - 203156.[31].

Экономическую эффективность Государственного кадастрового учета за 1 календарный год можно определить по формуле (4.1):

, (4.1)

Д - доход органа кадастрового учета от предоставления сведений ГКН, руб.;

З - производственные затраты органов кадастрового учета,

Взаимодействие с Федеральной налоговой службой РФ органа кадастрового учета позволяет своевременно актуализировать базу данных об объектах налогообложения, в состав которых входят земельные участки. Чем эффективнее и слаженнее будет такое сотрудничество, а так же работа в самих структурах, тем большее число имущества будет охвачено в разрезе налогообложения.