Договор купли продажи земельных участков с обременением

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

«Договор купли продажи земельных участков с обременением»



Содержание

собственник земельный участок регистрация

Введение

Глава 1. Понятие и виды обременений (ограничений) прав на земельные участки

1.1 Понятие и сущность обременений (ограничений) прав на земельные участки

1.2 Виды обременений (ограничений) прав на земельные участки

Глава 2. Купля-продажа земельного участка с обременением

2.1 Общий порядок купли-продажи земельного участка

2.2 Переход обременений прав за земельный участок новому собственнику, порядок их регистрации

Заключение

Список литературы



Введение

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц.

Земля является объектом, который не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Таким образом, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер.

Тем не менее Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками.

И все же специфику земельного участка как объекта права собственности и сделок не учитывать невозможно. Поэтому гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того.

Основным же нормативным регулятором купли-продажи земельных участков, устанавливающим особенности совершения этой сделки, является земельное законодательство, и в первую очередь Земельный кодекс РФ.

Зачастую в сделках купли-продажи предметом являются земельные участки, права на которые имеют обременения.

Наша работа посвящена анализу договора купли-продажи земельных участков с обременениями и ограничениями.

Объектом в работе является договор купли-продажи земельного участка с обременением.

Предметом в работе выступает гражданское и земельное законодательство, порядок регистрации сделок с подобными земельными участками.

Целью работы является определение особенностей заключения договоров купли-продажи земельных участков с обременениями и ограничениями.

Задачи работы:

- определить понятие и сущность обременения и ограничения прав на земельные участки;

- изучить виды обременений и ограничений прав на земельные участки;

- проанализировать порядок заключения договора купли-продажи земельного участка;

- определить особенности перехода обременения на земельный участок при его отчуждении.

Структура работы: введение, две главы, четыре параграфа, заключение и список литературы.



Глава 1. Понятие и виды обременений (ограничений) прав на земельные участки

1.1 Понятие и сущность обременений (ограничений) прав на земельные участки

В общей теории права ограничение права - это такое сдерживание деяний лица, которое связано с неблагоприятными условиями (угроза или лишение ценностей) для осуществления собственных интересов, которое сообщает об уменьшении объема возможностей, свободы личности См.: Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права: Курс лекций. М., 2001. С. 739.. В самом широком смысле слова под ограничением права в аспекте правового регулирования поведения субъектов понимается "сдерживающий фактор". Правовые ограничения, по выражению А.В. Малько, - это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать, это исключение определенных возможностей в деятельности лиц Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве // Правоведение. 1998. N 3. С. 141.. Ограничения права собственности соответственно предполагают стеснения собственника, которые, по словам Д.И. Мейера, выражаются в лишении возможности совершить то или иное действие относительно вещи, которое он мог бы совершить по содержанию права собственности, или в наложении обязанности терпеть что-либо со стороны других, т.е. допустить определенные действия других лиц относительно вещи, хотя по содержанию права собственности он мог бы их и не допускать См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997. С. 22..

Статья 4 Федерального закона «"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594. в соответствии со ст. 131 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301. ГК выделяет особо регистрацию наряду с правами и их ограничений (обременений).

В силу ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих право обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Такого рода ограничения (обременения), основанные на договоре либо акте органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации во всех случаях, когда это предусмотрено законом (п. 2 ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Некоторые из ограничений имеют самостоятельное значение, например арест имущества, означающий запрещение заключения сделок отчуждения имущества. Другие ограничения (их большинство) связаны с тем, что наделение одного лица определенным правом влечет за собой ограничение соответствующего права другого лица. Примером может служить право аренды или пожизненного наследуемого владения и пользования земельным участком либо право постоянного (бессрочного) пользования им. Поскольку право собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) при его отчуждении переходит вместе с обременениями, их наличие определяет объем прав, которые приобретает новый обладатель. В интересах этого последнего, а тем самым и оборота в целом, права аренды, сервитута, ипотеки и другие обременения вносятся в реестр применительно к тому праву, которое они ограничивают. С этим, в частности, связано то, что регистрация ограничения (обременения) недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникшего права на соответствующий объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ст. 12 и 13 ФЗ «О государственной регистрации…»).

Указанная статья в числе подлежащих регистрации ограничений выделяет помимо аренды также сервитуты, ипотеку, доверительное управление. Сервитут представляет собой право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего или другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (см. ст. 27 Закона о регистрации), а ипотека - залог недвижимости (см. ст. 29 Закона о регистрации) Андропов В.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Елизарова Г.Ю., Киндеева Е.А., Клейн Н.И., Крашенинников П.В., Лесницкая Л.Ф., Миронов И.Б., Манылов И.Е., Огородников В.В., Ренов Э.Н., Чубаров В.В., Ярошенко К.Б. Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. N 4. С. 19 - 35; N 5. С. 21 - 37; N 6. С. 13 - 27; 2009. N 2. С. 40 - 48; N 3. С. 36 - 48; N 4. С. 44 - 48; N 5. С. 32 - 47..

Государственной регистрации подлежит и решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; при этом обязательным является в таких случаях извещение о произведенной регистрации собственника земельного участка (см. ст. 279 ГК).

Часто ограничениями прав на землю называют различного рода запреты и условия, выполнение которых связано с использованием земель и объектов, расположенных на них, а также с осуществлением строительства и иной деятельности См.: Павлов П.Н., Крамкова Т.В., Мартьянов Г.А. Современное земельное законодательство. Комментарий и сборник законодательных актов Российской Федерации. М.: Издательство "ЭЛИТ", 2005. С. 341.. Следует согласиться с О.И. Крассовым в том, что установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки, соблюдение которых препятствует нанесению ущерба объектам, в том числе природным, и сооружениям, в интересах которых установлены ограничения, но не препятствует пользованию земельным участком в соответствии с его основным целевым назначением См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 267..

Если запреты по своему содержанию указывают на юридическую невозможность определенного поведения, которое фактически возможно, то правовое ограничение представляет собой не только юридически, но и фактически невозможный вариант поведения См.: Братко А.Г. Запреты в советском праве. Саратов, 1979. С. 17.. Ограничение близко к запрету, тем не менее оно рассчитано не на полное вытеснение того или иного общественного отношения, а на удержание его в жестко ограничиваемых рамках См.: Фаткуллин Ф.Н. Проблемы теории государства и права. Казань, 1987. С. 157.. Запретом предлагается считать такой способ правового регулирования, который позволяет вытеснить нежелательные, несправедливые, неразумные общественные отношения за пределы правового поля См.: Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2000. С. 111.. Тем самым запрет полностью исключает возможность совершения определенных действий в отношении земельного участка.

Принципиальным, на наш взгляд, является необходимость различать ограничения и обременения, хотя действующее законодательство позволяет трактовать их как синонимы См., например: ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16..

Ограничение относится к существующему субъективному праву и может устанавливаться как по отношению к основному праву на объект, так и по отношению к дополнительному праву (обременению). В отличие от обременения ограничение не приводит к установлению нового права См.: Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. N 10. С. 70.. Обременение же, по мнению В.П. Камышанского, - это привнесенное извне право третьих лиц, затруднение, препятствующие собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия См.: Камышанский В.П. Указ. соч. С. 138.. Однако вызывает сомнение его мысль о том, что "ограничения есть ответная реакция собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества". Ограничения не могут являться "ответной реакцией собственника", поскольку устанавливаются помимо его воли, сдерживают, затрудняют реализацию предоставленных ему правомочий в полном объеме. Поскольку сервитут сам является ограниченным вещным правом, он не может выступать в качестве ограничения права собственности. В соответствии со ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им.

Различие между ограничением прав на землю и сервитутом О.И. Крассов объясняет тем, что ограничение прав на землю носит административный характер и прямо предусмотрено в законодательных и нормативных актах. Существующие ограничения прав по использованию земельного участка являются неотъемлемыми элементами его правового режима. Сервитут же является ограниченным правом пользования чужим земельным участком, который устанавливается договором или решением суда. За сервитуты может взиматься плата, при установлении ограничений ни о какой плате речь не идет См.: Проблемы экологического, земельного права и законодательства в современных условиях (Материалы научно-практической конференции) // Государство и право. 2001. N 6. С. 118.. Отметим, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления и также имеет административный характер. Установление земельного сервитута не лишает граждан прав владения, пользования, распоряжения земельным участком, в том числе и той частью, на которую установлен сервитут.

Ограничение прав граждан на землю должно сопровождаться определенными требованиями, при условии соблюдения которых вмешательство может быть признано легитимным и отвечать своему назначению. Во-первых, ограничение должно быть предусмотрено законом. Во-вторых, рамки и методы ограничения должны быть пропорциональны преследуемой законом цели См.: Утяшев М.М. К вопросу об ограничении прав человека // Правовая политика и правовая жизнь. 2005. N 1. С. 109 - 110.. Государство должно соизмерять потери от ограничения прав человека и гражданских свобод с доступными целями.

При оценке введения ограничения прав на землю необходимо руководствоваться обязательным критерием, предусмотренным п. 2 ст. 209 ГК РФ, - были ли (могут ли быть) нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц. Следует подтвердить: 1) соблюдение конституционных норм ограничения прав и свобод человека и гражданина; 2) наличие оснований введения ограничений прав лиц на земельные участки, установленных в Земельном кодексе РФ и иных федеральных законах; 3) полномочия органов государственной власти и местного самоуправления, суда на введение соответствующих ограничений; 4) соответствие устанавливаемых ограничений прав граждан на землю преследуемой цели; 5) соразмерность устанавливаемых ограничений ожидаемым результатам.

1.2 Виды ограничений прав на земельные участки

В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: Учебное пособие. М.: Статут, 2006. 432 с.:

1) ипотека земельного участка, возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке) Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.;

Нормативной базой ипотеки является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее - Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. 344 с..

2) доверительное управление земельным участком (ст. 1017 ГК РФ);

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В настоящее время существуют особенности только доверительного управления земельными долями из состава земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018..

Собственник земельной доли вправе передать свою земельную долю в доверительное управление без выделения земельного участка в счет земельной доли.

Передача земельной доли в доверительное управление осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в доверительное управление, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.

В отношении доверительного управления иными земельными участками и земельными долями применяются правила гл. 53 ГК РФ Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. 344 с..

3) рента (ст. 586 ГК РФ);

Действующим земельным законодательством и подзаконными актами не установлены особые требования к договору ренты земельных участков, как не утверждена и рекомендуемая форма такого договора. При заключении договора ренты земельных участков следует руководствоваться действующим законодательством, учитывая специфику земельного участка как объекта гражданского оборота Чаркин С.А. Правовые особенности договора ренты земельного участка // Юридический мир, 2009, N 4..

Следует отметить, что земельная рента - сравнительно распространенный договор, широко практикующийся в зарубежных странах, и сравнительно недавний институт российского права. Отсутствие специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, создает на практике определенные проблемы при заключении договора ренты земельного участка и приводит к масштабному обращению земельных участков, а также объектов недвижимости, расположенных на них, в собственность граждан, юридических лиц посредством данного договора Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10..

4) аресты и запрещения на заключение сделок (ст. 1, 28 Закона о государственной регистрации прав);

5) права требования, предъявленные в судебном порядке (ст. 28 Закона о государственной регистрации прав);

6) решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ);

7) публичные сервитуты (ст. 23 ЗК РФ);

Сервитут - право лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. В нормативных правовых актах, указанных в настоящем пункте Методических рекомендаций, может быть установлена обязанность органа, установившего сервитут, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков, в пределах земель лесного фонда, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ См.: Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.)..

Частный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В зависимости от целей использования и содержания п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ выделяет следующие виды сервитутов: право прохода и проезда через соседний земельный участок; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужой участок; право использования чужого участка для водоснабжения и мелиорации.

8) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК РФ);

9) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК РФ);

10) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности (ст. 56 ЗК РФ);

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами. Перечисленные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / В.В. Алешин, О.В. Есина, Д.Н. Зайцев и др.; под ред. В.В. Алешина. М.: Деловой двор, 2010. 184 с..

Таким образом, говоря об обременениях и ограничениях прав на земельные участки, возможно сделать следующие выводы:

Законодатель признает понятия обременения и ограничения прав на земельные участки тождественными, что нельзя признать правильным. Основания возникновения ограничений и обременений прав на земельные участки различны. Некоторые ограничения влекут за собой невозможность распоряжения земельным участком (например, арест). Среди обременений, с которыми земельный участок может отчуждаться, можно выделить - аренда земельного участка, рента, сервитут, доверительное управление. Среди ограничений, в которыми земельный участок моет отчуждаться можно назвать - особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах, особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.



Глава 2. Купля-продажа земельного участка с обременением

2.1 Общий порядок купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 450 - 490 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

2.2 Переход обременений прав за земельный участок новому собственнику, порядок их регистрации

Современный сервитут - ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, - господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК РФ). Право следования - неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК РФ) Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, Д.В. Жернаков и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 160 с..

Переход права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, не влечет прекращения или изменения сервитута. Он сохраняется в неизменном виде, обременяя тот же участок, чей собственник поменялся. Поэтому приобретение земельного участка возможно только вместе с его обременением. Так, согласно п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации права может быть отказано, если в правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи) не включены сведения об ограничении права.

В соответствии со ст. 37 ЗК лицо, отчуждающее земельный участок, обремененный сервитутом по договору купли-продажи, мены или аренды, обязано предоставить информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Приобретатель участка в случае предоставления ему отчуждателем заведомо ложной информации об обременениях участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Сервитут обременяет не лицо, а имущество, поэтому зависит не от собственника, а от земельного участка и от целей, для которых он установлен.

Сервитут, являясь правом, тем не менее не может отчуждаться его обладателем по своему усмотрению. Сервитут настолько тесно связан с обремененным земельным участком, что передаваться может только вместе с ним. Лицо, не являющееся собственником участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен, не может быть обладателем сервитута.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделки. Правообладатель сервитута может измениться только при изменении собственника земельного участка, для использования которого он установлен.

Таким образом, хотя прямо статья 275 ГК РФ об этом не говорит, переход права собственности на земельный участок, для использования которого установлен сервитут, не влечет прекращения или изменения сервитута. Он переходит к новому собственнику участка вместе с ним в том же объеме и на тех же условиях.

Статья 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.

Необходимо отметить, что право аренды, возникающее у арендатора земельного участка, является его обременением и следует судьбе участка, например при его отчуждении собственником. Анализ договоров аренды земельных участков в различных регионах показал, что арендодатели, как правило, включают в договоры аренды положения, ограничивающие права арендатора относительно распоряжения арендными правами без предварительного согласия арендодателя Дихтяр А.И. Основания недействительности сделок, связанных с ограничением прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юрист. 2010. N 12. С. 26 - 31.. Судебная практика такие условия договоров аренды признает ничтожными Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2009 N Ф09-1267/09-С6. При этом арендодатели, устанавливая в договоре ограничения на распоряжение арендными правами, ориентируются только на положения п. 2 ст. 615 ГК РФ и не учитывают положения ст. 22 ЗК РФ, которая определяет иной подход относительно совершения сделок по распоряжению правом аренды. По мнению автора, в данном случае не возникает коллизия между нормами Гражданского и Земельного кодексов, поскольку п. 2 ст. 615 ГК предусматривает применение во взаимосвязи иного положения другого федерального закона, в качестве которого в данном случае выступает ст. 22 ЗК РФ. Имеется многочисленная судебная практика, когда суды обоснованно отказывают признать договоры по распоряжению арендными правами недействительными, поскольку арендатор не получил предварительного согласия на совершение сделки, ограничившись только уведомлением арендодателя о совершенной сделке (например, Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2005 N КГ-А41/193-05-п; пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства "Вестник ВАС РФ", N 5, 2005.). При этом судебная практика исходит из того, что п. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает исчерпывающий перечень сделок по распоряжению правом аренды, который допускает передачу в залог и права аренды. Следовательно, передачу в залог права аренды земельного участка можно рассматривать в качестве "поименованного" способа распоряжения арендными правами.

Судебная практика идет по пути признания недействительными договоров купли-продажи земельных участков в случае невключения в них условий о наличии обременений. Сложной ситуация становится при покупке земельных участков у государства или муниципалитета, поскольку в их полномочиях находится и установление сервитута.

Рассмотрим пример.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными постановления главы администрации о предоставлении обществу земельного участка площадью 10 019,10 кв. м в собственность для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, и договора купли-продажи названного земельного участка в части обременения земельного участка площадью 623 кв. м правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности.

Решением суда первой инстанции оспариваемое постановление признано не соответствующим статье 23 ЗК РФ и не действующим в части обременения земельного участка правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков и третьих лиц.

Постановлением суда кассационной инстанции названное решение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении решением суда первой инстанции постановление главы администрации и договор купли-продажи признаны в оспариваемой части недействительными.

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Из материалов дела видно, что общество, являющееся арендатором земельного участка площадью 10 019,1 кв. м, из которого земельный участок площадью 623 кв. м обременен правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности в соответствии с разрешенным использованием соседних земельных участков, обратилось к главе муниципального образования с заявлением о предоставлении данного участка в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Постановлением главы администрации обществу в собственность для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, предоставлен земельный участок. В постановлении указано, что часть земельного участка площадью 623 кв. м обременена правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних участков и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности в соответствии с разрешенным использованием соседних земельных участков.

На основании данного постановления муниципальное образование и общество заключили договор купли-продажи названного земельного участка, в котором указано на наличие обременения земельного участка правом прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обременение спорного земельного участка обладает признаками публичного сервитута, который установлен с нарушением ЗК РФ и нарушает права истца; поскольку публичный сервитут в надлежащем порядке не установлен и оспариваемое обременение не может быть признано частным сервитутом, оспариваемый абзац договора купли-продажи является недействительным.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, указал на несоответствие его выводов статье 217 ГК РФ и статье 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Суд кассационной инстанции, оставляя Постановление апелляционного суда без изменения, основывал свое решение на том, что обременение спорного земельного участка правом прохода-проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков было установлено в 2004 г., когда данный участок находился еще в государственной собственности. При совершении сделки по приватизации данного участка общество согласилось с этим обременением и подписало договор купли-продажи, содержащий условие об обременении, без возражений, то есть приняло на себя обязательство допускать ограниченное использование приватизированного земельного участка. Поэтому апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии нарушений прав общества оспариваемым постановлением.

Согласно статье 31 Закона о приватизации при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными названным Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации.

Постановлением главы администрации принято решение в соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ о приватизации спорного земельного участка и установлены существенные условия приватизации, обязательные для исполнения продавцом и покупателем, в том числе названный сервитут. Договор выкупа сторонами исполнен.

В том случае, если покупатель государственного или муниципального имущества считает, что существенные условия выкупа не соответствуют закону и нарушают его права, он вправе оспорить сделку по приватизации. Поскольку условие об обременении названного участка правом прохода-проезда к соседним участкам является существенным условием сделки по приватизации и без такого существенного условия в силу статьи 432 ГК РФ и пункта 4 статьи 31 Закона о приватизации сделка по приватизации не могла бы быть заключена, то сделка может быть оспорена целиком, а не только ее часть, содержащая существенное условие. Поэтому положения статьи 180 ГК РФ, на которые сослался суд первой инстанции, в данном случае неприменимы Постановление ФАС СЗО от 16.01.2009 по делу N А21-3746/2007.

Таким образом, из анализа действующего законодательства и судебной практики следует, что при купле-продаже земельных участков с обременением или ограничением, последние передаются вместе с земельным участков последующим собственникам. Невключение в договор купли-продажи указание на наличие обременений или ограничений влечет за собой отказ в регистрации данного договора либо признание его в последующем недействительным. Обременения и ограничения подлежат государственной регистрации.



Заключение

Таким образом, говоря об обременениях и ограничениях прав на земельные участки, возможно сделать следующие выводы:

Ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих право обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Такого рода ограничения (обременения), основанные на договоре либо акте органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации во всех случаях, когда это предусмотрено законом.

Законодатель признает понятия обременения и ограничения прав на земельные участки тождественными, что нельзя признать правильным. Основания возникновения ограничений и обременений прав на земельные участки различны. Ограничение относится к существующему субъективному праву и может устанавливаться как по отношению к основному праву на объект, так и по отношению к дополнительному праву (обременению). В отличие от обременения ограничение не приводит к установлению нового права. Некоторые ограничения влекут за собой невозможность распоряжения земельным участком (например, арест). Среди обременений, с которыми земельный участок может отчуждаться, можно выделить - аренда земельного участка, рента, сервитут, доверительное управление. Среди ограничений, в которыми земельный участок моет отчуждаться можно назвать - особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах, особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

Из анализа действующего законодательства и судебной практики следует, что при купле-продаже земельных участков с обременением или ограничением, последние передаются вместе с земельным участков последующим собственникам. Невключение в договор купли-продажи указание на наличие обременений или ограничений влечет за собой отказ в регистрации данного договора либо признание его в последующем недействительным. Обременения и ограничения подлежат государственной регистрации.