Арендные отношения в земельном праве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Российская земельная реформа, обусловленная необходимостью отказа от господствующих в советскую эпоху методов голого администрирования в области управления экономикой, в том числе и в области регулирования земельных отношений, преобразила содержание всей системы земельных отношений. С изменением содержания общественных отношений по поводу земли происходят изменения в предмете и задачах земельного права. В условиях земельной реформы и совершенствования управления экономикой гарантируется хозяйственная самостоятельность правообладателей земли, расширяются права собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, становится более эффективной организация использования земли и землеустройства. Земельные участки признаются недвижимым имуществом, а земельные отношения, возникающие в связи с использованием и охраной земель,-- имущественными отношениями, т. е. во многом родственными имущественным гражданским отношениям. Поэтому при регулировании земельных отношений допускается применение норм гражданского права, однако с учетом особенностей земельного и иного природоресурсного законодательства. Административно-правовые нормы если и применяются при регулировании земельных отношений, то ограничиваются сферой государственного управления в этой области, поскольку земельная реформа осуществляется в России по инициативе государства и под его руководством, но на демократической основе, закрепленной в Конституции Российской Федерации

Вопрос № 1

Между ООО и муниципальным образованием заключен на 11 месяцев договор аренды земельного участка. Имеет ли право ООО сдать в субаренду часть этого участка?

Ответ:

Не имеет. Однако встречается судебная практика, допускающая передачу части участка в субаренду при определенных условиях.

Арендатор земельного участка, за исключением арендаторов - резидентов особых экономических зон, имеет право передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Это установлено п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные не указаны, условие об объекте считается несогласованным, а договор незаключенным.

Из существа арендных отношений и положений ст. 607 ГК РФ следует, что объектом договора аренды может выступать только индивидуально-определенная вещь. Земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают его существование, с характеристиками, определяющими его в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), содержатся в государственном кадастре недвижимости (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости)).

Уникальными, согласно ст. 7 Закона о кадастре недвижимости, считаются следующие характеристики:

- кадастровый номер и дата его внесения в кадастр;

- описание местоположения границ объекта недвижимости;

- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре недвижимости требований.

Из приведенных положений можно сделать вывод, что индивидуализация такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок, осуществляется уполномоченным органом посредством государственного кадастрового учета. На данное обстоятельство указывает и судебная практика.

Земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может выступать в качестве объекта договора аренды (субаренды). Соответственно, часть земельного участка не может быть передана в аренду (субаренду), поскольку она не индивидуализирована в установленном действующим законодательством порядке.

Однако в судебной практике встречается и иная позиция. Суд допускает передачу в аренду участка, не прошедшего кадастровый учет, если договор аренды содержит сведения, позволяющие определенно установить этот участок: местоположение, размер, границы, описанные в его плане. Кроме того, при подписании договора и использовании земельного участка у арендатора не должно возникнуть никаких возражений относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9), ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007).

Следует учитывать, что заключение договора субаренды государственного или муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2010 по делу N А45-25941/2009).

Вопрос № 2

Можно ли понудить лицо к отказу от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если данный участок необходим для удовлетворения государственных нужд?

Ответ:

Такое понуждение невозможно. В статье 45 Земельного кодекса РФ установлены основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;

3) в иных предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях.

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 234-ФЗ)

3. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Понуждение землепользователя к отказу от права в связи с государственными нуждами фактически привело бы к нарушению установленных действующим законодательством императивных норм, регулирующих изъятие земельных участков для государственных нужд. Следовательно, такое понуждение не допустимо.

Задача № 1

ОАО, созданное в результате приватизации (в форме преобразования) унитарного предприятия, зарегистрировало право собственности на два здания, после чего обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположены эти здания. В качестве правоустанавливающих документов предоставлены распоряжение Управления Росимущества о преобразовании унитарного предприятия и передаточный акт. В регистрации было отказано на том основании, что отсутствовало заявление второй стороны по сделке приватизации - Российской Федерации в лице Управления Росимущества. Правомерен ли такой отказ?

Ответ:

Данный отказ был правомерен, так как он в регистрации был обоснован тем, что право собственности на земельный участок переходит от Российской Федерации к Обществу по двусторонней сделке приватизации, поэтому применению подлежит абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество), согласно которому госрегистрация права осуществляется на основании заявления обеих сторон договора.

Далее предусматривается, что если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о такой регистрации подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В рассматриваемой ситуации такими актами могут являться акты о приватизации, в которых определяется имущество, подлежащее приватизации.

В связи с этим при рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: требуется ли для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости участие публично-правового образования, в собственности которого ранее находилось такое имущество.

Задача № 2

право субаренда земельный участок

Можно ли оформить переход права собственности на объект недвижимости, который расположен на земельном участке, если право собственности на здание зарегистрировано, а на участок - нет?

Ответ:

Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Задача № 3

У предприятия заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Можно ли зарегистрировать права аренды на новые участки, образованные путем разделения, минуя процедуру прекращения прав (собственности и аренды в отношении собственника и арендатора соответственно), если новые участки являются самостоятельными объектами недвижимости и прошли кадастровый учет?

Ответ:

Можно обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Если арендодатель не соглашается, тогда в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) предусмотрена возможность преобразования объектов недвижимого имущества в виде их разделения, слияния или выделения. Право собственности или другие вещные права на объекты недвижимости, образованные в результате преобразования, возникают с момента их государственной регистрации (ст.131 ГК РФ).

Регистрация прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования объекта, права на которые возникли до вступления в силу Закона и признаны юридически действительными, производится без предварительной регистрации прав на ранее существовавший объект.

Преобразование объекта является основанием как прекращения его существования и соответственно прав на него, так и возникновения новых объектов. При разделении (выделении) на основе прекратившегося объекта недвижимости возникают новые.

Задача №4

Имеет ли право лицо, считающее, что его права нарушены самовольной постройкой, заявить в суде требования о сносе этой постройки, не имея при этом прав на земельный участок, на котором она возведена?

Ответ:

Требование о сносе самовольной постройки может быть заявлено в суде любым лицом, считающим, что его права нарушены указанной постройкой, вне зависимости от наличия прав на земельный участок, на котором она возведена.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 4 АПК РФ, в порядке ст. 222 ГК РФ любое лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушаются сохранением самовольной постройки, в соответствии со ст. 11 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Заключение

Существует широко распространенное мнение о том, что жить в крупных городах -- промышленных центрах становится все труднее для здоровья людей из-за неблагоприятной экологической обстановки. Такая ситуация сложилась не сразу. У каждого города своя история, свои перспективы развития. Чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного города, во-первых, необходимо иметь четкое представление о градообразующих факторах этого уникального административно-территориального образования, возможностях влияния средствами права на состояние окружающей природной среды. Во-вторых, надо учитывать исторический аспект: какое законодательство мы получили в наследство от прежнего времени, что в нем плохого и что хорошего, могущего служить решению сегодняшних городских проблем.

Долгое время господствовал остаточный принцип решения социальных, в том числе экологических, проблем градостроительства, т. е. развитие города предопределялось ведомственными интересами тех или иных отраслей промышленности. Государственное планирование капитальных вложений, строительство предприятий, создание инфраструктуры, решение социально-культурных проблем всецело зависели от запросов соответствующих отраслей промышленности, интересы которых признавались приоритетными. Местные органы власти, хотя формально и признавались «хозяевами» своей территории, не имели решающего слова при отраслевом планировании. Они узнавали об утвержденных проектах строительства новых предприятий или расширении, реконструкции действующих постфактум, когда судьба региона была уже решена. Создавались города химиков, нефтяников, металлургов, текстильщиков.

Таким образом, преобладающим градостроительным фактором были объекты промышленности, транспорта, коммуникаций, жилищного и строительно-культурного фонда. На сохранение благоприятного состояния природы или оздоровление экологической обстановки города средств не хватало, а те, которые выделялись, не использовались надлежащим образом. Такой важный градообразующий фактор, как «земельная территория», и ее экологическая составляющая слабо учитывались при градостроительном планировании и проектировании.

Статья 85 Земельного кодекса РФ устанавливает специальное зонирование территории города и других поселений в целях охраны природы. Экологические требования Кодекса с помощью соответствующего зонирования учитываются при планировании и проектировании градостроительной деятельности.

Список используемых источников

1 Конституция Российской Федерации: офиц. текст. СПб.: Издательский дом «Литера»,2001. 48 с.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации [федер. закон: принт Гос. Думой 26 нояб. 2006г.]. Спб.: «Литера»,2006. 351 с.

3 Гражданский процессуальный кодекс РСФСР: офиц. текст по состоянию на 15 нояб. 2001г. / М -во юстиции Рос. Федерации. М.: Приор, 2001. 94 с.

4 Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принт Гос. Думой 28 сен. 2001г.]. М.: «Информэкспо»,2001. 94 с.

5 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 2. Ст. 133.

Размещено на Allbest.ru