Правове регулювання іпотеки в Германії

Размещено на http://www.allbest.ru/

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ

НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ БІОРЕСУРСІВ І ПРИРОДОКОРИТУВАННЯ УКРАЇНИ

Юридичний факультет

Реферат

Правове регулювання іпотеки в Германії

План

Вступ

1. Історія німецької моделі іпотечного кредитування

2. Заставні права на нерухоме майно в Германії

3. Правові основи іпотечного кредитування в Германії

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Іпотечні банки є в Германії одним з наріжних каменів системи фінансування житлового будівництва. Їх комерційна діяльність полягає головним чином у видачі довгострокових кредитів на житлове будівництво, які фінансуються через емісію боргових зобов'язань і забезпечуються заставним правом відданих як запорука земельних ділянок.

У Німеччині, інститут іпотеки регулюється «Німецьким цивільним уложенням», де міститься поняття застави нерухомості, різновиди іпотеки (загальна, солідарна, іпотека з максимальною сумою, іпотека на користь власника, поземельний борг тощо). Іпотечні правовідносини виникають з моменту передачі кредитору іпотечного свідоцтва, що видається дільничими судами, або реєстрації в поземельній книзі. Іпотека виникає на підставі угоди між кредитором і власником земельної ділянки з наступним внесенням усіх важливих умов договору «в поземельну книгу» (аналог реєстру нерухомості). Поземельний борг може створюватися незалежно від конкретної вимоги або зобов'язання.

У Германії земля продається, як правило, вільною від боргів. Згідно із законом покупець не повинен брати на себе іпотечні борги землевласника-продавця. Лише за наявності згоди банку-кредитора про погашення боргу, продавець має право зажадати гроші від покупця. Щоб той мав можливість фінансування вартості даної нерухомості, тобто міг дати в заставу ділянку, не будучи ще його власником, необхідний відповідний дозвіл власника (що, як і все інше, зазвичай вже передбачено в нотаріальному договорі).Треба відзначити, що в Німеччині діють спеціалізовані іпотечні банки на підставі відповідного закону. Наприклад, кредити під іпотеку земельних ділянок надає сільськогосподарський рентний банк; він - не державний банк, а установа публічного права, яка знаходиться під наглядом федерального комісара. В банку немає власників часток, держава також не виступає у такій якості. Банк не видає кредити безпосередньо кінцевим споживачам, а працює лише як інститут рефінансування. Завдяки цьому власні витрати банку на адміністративні цілі та на ризики надзвичайно незначні. Поряд з позиками під нормальні ринкові відсотки банк пропонує спеціальні кредити під нижчі відсотки безпосередньо позичальникам, але це мають бути досить великі (в декілька мільйонів євро) кредити.

1. Історія німецької моделі іпотечного кредитування

Перші іпотечні банки в Германії з'явилися в 1770 році (іпотечний банк в Силезії). У Пруссії перший іпотечний банк з'явився в 1783 році, в Австрії - в 1811, в Саксонії - в 1843. Силезійський банк був державним. Основна функція цього банку - надання фінансової допомоги крупним поміщицьким господарствам і власникам мануфактури. Для залучення грошових коштів банк випускав "заставні листи" (різновид іпотечних облігацій).

Перший приватний іпотечний банк (акціонерний) був створений в 1862 р. у Франкфурті-на-Майне. Остаточно іпотечна інфраструктура банків в Германії сформувалася до 1900 р. Перша світова війна, гіперінфляція 20-х років і світова економічна криза привели до скорочення кількості іпотечних банків з 39 в 1914 роки до 30 в 1930 році. В період Другої світової війни іпотечні банки знаходилися на межі банкрутства, але після грошової реформи 1948 років 20 банків відновили свою діяльність.

Іпотечні банки надають довгострокові позики під заставу нерухомості за рахунок засобів від емісії і реалізації іменних застав (крупні купюри) і застав на пред'явника (дрібні купюри). Німецька іпотека ґрунтується на діяльності кадастрових служб, які займаються описом і реєстрацією всіх земельних ділянок по певних критеріях.

Правовою системою Німеччини передбачено ведення двох документів, що містять інформацію про об'єкти нерухомості: кадастру нерухомості (показує розмір і кордони земельних ділянок) і поземельної книги (інформує про той, хто є власником земельної ділянки і будівлі, що знаходиться на нім, включаючи квартири; які права і забезпечення лежать на цьому майні). Мета поземельної книги - забезпечити інвесторові здобуття ясного уявлення про той, хто є власником нерухомості.

Мета поземельної книги - забезпечити інвесторові здобуття ясного уявлення про той, хто є власником нерухомості. Ці два документи доповнюють один одного, хоча і ведуться різними установами. З кінця XVII століття в Германії діє «класична форма контрактних заощаджень». Поштовхом до появи даної форми з'явився той факт, що у людей не вистачало грошей на житлі, і вони об'єднували свої заощадження, кожному з членів об'єднання по черзі будуючи житло.

2. Заставні права на нерухоме майно в Німеччині

Законодавство Німеччини відносить заставу, зокрема, іпотеку до речевих прав на чужу річ. Це обгрунтовується наступним:

1) при встановленні застави тільки індивідуально-визначене майно боржника або іншої особи розглядається як гарантія здійснення вимоги кредитора;

2) заставне право на майно стає його обтяженням і слідує разом з ним, переходячи до будь-якого нового набувача даного майна. Заставотримач може витребувати заставлену річ у третьої особи, до якої вона потрапила хоча б і за розпорядженням власника;

3) заставотримач користується абсолютним захистом щодо заставленої речі;

4) застава обмежує правоможності власника заставленого майна та надає певні правоможності щодо нього заставотримачу (перевіряти стан майна, вимагати продажу).

Предметом іпотеки є нерухомість, яка залишається у володінні заставодавця, але таким предметом можуть бути також права на нерухомість - суперфіцій і емфітевзис.

Для встановлення іпотеки застосовується нотаріальна форма і занесення до Поземельного реєстру, який забезпечує публічність іпотеки в умовах залишення нерухомості в володінні заставодавця, завдяки чому забезпечується вірогідність правочинів з нерухомістю. Хоча іпотека, за загальним правилом, виникає з договору заставодавця з заставодержателем, допускаються також іпотека законна, встановлювана в забезпечення деяких вимог, і судова іпотека.

За Німеччиною визнається першість в цивілістичній літературі серед зарубіжних країн по кількості і унікальності заставних форм.

В чинному німецькому законодавстві існують три види заставних прав на нерухоме майно: іпотека, земельний борг і рентний борг.

В §1113 НЦУ іпотека визначається як обтяження земельної ділянки, у відповідності з яким особі, на користь якої встановлена іпотека (іпотечному кредитору), з земельної ділянки (від суми її реалізації) повинна бути сплачена конкретна грошова сума для задоволення його певної вимоги.

НЦУ виділяє іпотеку серед інших заставних прав на нерухоме майно за її акцесорним характером, тобто в основі кожної іпотеки повинна лежати конкретна основна вимога, яка може бути також майбутньою або умовною.

Своєрідність земельного боргу згідно з §1191 НЦУ полягає у виключенні прив'язки обтяження земельної ділянки до конкретної вимоги. В іншому до земельного боргу застосовуються норми, які регулюють іпотеку. Земельний борг може виникнути і на пред'явника, тобто він є обіговою іпотекою, цінним папером

Рентний борг являє собою таке обтяження земельної ділянки, при якому з земельної ділянки підлягає сплаті певна грошова сума в періодичні терміни, які повторюються.

Застава нерухомості підлягає занесенню до Поземельної книги, з моменту реєстрації в якій і вважається укладеною.

3. Правові основи іпотечного кредитування в Германії

Правове регулювання іпотеки закріплене в розділі 8 томів 3 Німецькі цивільні укладення, а питання реєстрації і оформлення іпотечних свідоцтв - в Положенні про поземельну книгу. Крім того, питання іпотеки регулюються Законом про споживчі кредити, законом про іпотечні банки і ін. нормативними правовими актами.

Параграф 609 НЦУ гарантує право позичальника на розірвання договору у випадку, якщо однією з умов кредиту була тверда процентна ставка на певний термін, наприклад, 6% річних впродовж 5 років, і термін цієї домовленості витікає до моменту погашення кредиту. Це надає позичальникові право розірвати кредит з терміном в один місяць до виділення дня, коли витікає термін дії з відсотків.

І це вигідно позичальникові, оскільки він може повернути банку кредит зі своїх засобів або скористатися кредитом іншого банку, що запропонував йому вигідніші умови. Якщо позичальник і кредитодавець погоджували тверду процентну ставку на період більше 10 років, скажімо, наприклад, на 15 років, то позичальник, згідно цього розпорядження, може у будь-якому випадку по виділення 10 років розірвати договір кредитування із запобіганням за 6 місяців до закінчення терміну.

Його права на розірвання договору жодним чином не можуть бути ущемлені або виключені в договорі кредитування. Ці правові розпорядження були спеціально видані в інтересах і для захисту кретидозаймальника, щоб захистити його від довгострокових зобов'язань за договором кредитування.

Кредитор наділений правом відгуку своєї кредитної обіцянки, якщо сталося погіршення фінансових можливостей позичальника, що ставить під загрозу погашення кредиту. Різновиди іпотечних кредитів в Германії

Під іпотекою розуміється право застави, відповідно до якої іпотечному кредиторові надається право використання обтяженої земельної ділянки в цілях задоволення своєї вимоги. Слід зазначити, що іпотека поширюється не лише на земельну ділянку, але і на окремі від нього плоди і інші складові частини. При цьому вони вважаються окремими на користь іпотечного кредитора. Іпотека поширюється також на вимоги, витікаючі з найму і оренди земельної ділянки.

НЦУ розрізняє два види іпотеки: оборотну (основний вигляд) і забезпечувальну, або книжну.

Оборотна іпотека встановлюється шляхом фактичної передачі кредиторові іпотечного свідоцтва. Замість такої передачі сторони можуть прийти до угоди про те, що кредитор набуває права отримати таке свідоцтво від органу, що здійснює ведення поземельних книг. Якщо кредитор володіє, іпотечним свідоцтвом, то його передача передбачається такою, що відбулася.

Передача забезпечувальної іпотеки, на відміну від оборотної, вимагає відповідної реєстрації в поземельній книзі. Забезпечувальна іпотека може бути встановлена так, щоб право кредитора, витікаюче з іпотеки, визначалося лише вмістом забезпечуваної вимоги, і щоб кредитор не міг на підтвердження своєї вимоги посилатися на запис, внесений до поземельної книги. Відносно забезпечувальної іпотеки виключена видача іпотечного свідоцтва.

Забезпечувальна іпотека може бути перетворена в оборотну, а оборотна -- в забезпечувальну. Особливості німецького договору іпотеки Виділимо особливості надання іпотечного кредиту в Германії. Іпотечний банк надає іпотечні кредити у вигляді грошей. Банк визначає основні принципи умов для такого роду кредитів у письмовій формі і передає їх на узгодження своєму органу банківського нагляду і Федеральному відомству по нагляду за діяльністю кредитних інститутів.

В умовах договору повинно бути особливо визначено, які наслідки для позичальника спричинять невчасні платежі, а також за наявності яких передумов банк має право зажадати дострокового погашення іпотеки, як забезпечення кредиту. Іпотечний банк зобов'язаний включити в договір кредитування всі розпорядження відносно способу виплати кредиту, відрахуваннях на користь банку, банківських зборах, розмірі і часі сплати відсотків і останніх обов'язкових платежах позичальника, початку амортизації , розірвання договору і поверненні кредиту. Нарешті, при кредитах, термін яких розрахований на поточне погашення - а це звичайний вигляд кредиту - банк може розірвати договір тільки по причинах, пов'язаних з поведінкою позичальника. По інших причинах банк не має права, на відміну від позичальника, розірвати договір. Кредитний договір має бути поміщений письмово з фізичними особами (позичальник/споживач), якщо кредит не призначений для їх комерційної або професійної діяльності.

На початку договору сторонами встановлюється сума кредиту. Потім встановлюються умови надання кредиту і пов'язані з цим витрати. Сюди відносяться: - процентна ставка, наприклад 6% річних; - час початку виплати відсотків, тобто, з якого часу повинні виплачуватися відсотки по кредиту, в більшості випадків це збігається з днем виплати кредитної суми банком; - норма погашення кредиту.

Звичайною є домовленість, згідно якої позичальник виплачує кредит, - відсотки і платежі в погашення - в останній день кожного місяця рівними частинами; - розмір внеску. Він вказується в договорі, щоб позичальник знав, яку суму він зобов'язаний виплатити в кінці кожного місяця; - відсотки за готовність надання кредиту. Іпотечний банк обумовлює зі своїми клієнтами нарахування з певного дня відсотків за надання кредиту.

В разі неодноразового порушення позичальником умов договору іпотечного кредиту, кредитор має право накласти стягнення на закладене майно. Це може відбуватися в двох формах: у судовій і не судовій. Судова форма накладення стягнення на майно боржника детально розроблена законодавством європейських країн, і передбачає три способи примусової реалізації заставних прав: - примусову іпотеку; - примусовий тендер; - примусове управління. Примусова іпотека служить виключно для того, щоб зберегти за кредитором певне рангове місце і підтвердити його права на майно. Тому в реальній практиці заставні права на нерухомість реалізуються на основі двох інших варіантів, а сама процедура реалізації заставного права багато в чому нагадує механізм банкротства.

Так, примусовий конкурс є судовою процедурою, мета якої - передача прав власності на нерухоме майно покупцеві шляхом продажу майна боржника з конкурсу, і задоволенням за рахунок вирученої суми вимог кредитора. Примусове управління передбачає надання можливості кредиторам задовольняти свої вимоги постійно, шляхом експлуатації нерухомості. Зазвичай це відбувається у формі продовження нормальної експлуатації нерухомого майна. германія кредитування іпотечний право

Зазвичай це відбувається у формі продовження нормальної експлуатації нерухомого майна. Примусове управління використовується і як основний спосіб реалізації заставних прав, і як проміжний, передуючий примусовому продажу з молотка. Не судова форма накладення стягнення на майно боржника використовується у разі, коли в договорі про іпотечний кредит є пункт про надання кредиторові права продажу майна.

Для визнання даного акту законним, необхідна наявність нотаріально засвідченої угоди про продаж, поміщена між заставником і заставодержателем. Так само, як і при судовій формі, дається оголошення про проведення продажів з молотка і умови продажу. Після продажу майна, кредитор надає копії сповіщення про торги або письмове свідоцтво про продаж зацікавленим органам.

Висновок

Отже, іпотека в Німеччині це - право застави, відповідно до якого кредитору надається право використання обтяженої земельної ділянки з метою задоволення своєї вимоги. Це досягається шляхом примусового продажу землі з торгів або шляхом встановлення примусового управління.

Правовідносини з іпотеки виникають з моменту передачі кредитору іпотечного свідоцтва або реєстрації в поземельній книзі. Іпотечні свідоцтва видаються дільничними судами.

Реєстрація здійснюється дільничним суддею, в окрузі якого знаходиться обтяжена іпотекою земельна ділянка, за клопотанням зацікавленої особи. При реєстрації вказуються такі відомості: кредитор, грошова сума вимоги та відсоткова ставка (якщо за вимогою нараховуються відсотки), а також наявність інших додаткових зобов'язань та їхня вартість у грошовому виразі. Якщо право власності після внесення запису до поземельної книги перейшло в порядку правонаступництва до іншої особи, то кожен власник, який поєднав у своїй особі право власності на іпотеку, повинен припинити іпотеку.

Перехід права власності на предмет іпотеки до третьої особи не припиняє право іпотечного кредитора.

Розрізняють два види іпотеки: оборотну та забезпечувальну (книжну). Перша встановлюється шляхом фактичної передачі кредитору іпотечного свідоцтва. Передача забезпечувальної іпотеки потребує відповідної реєстрації в поземельній книзі. Іпотека поширюється не лише на земельну ділянку, але й на відділені від неї плоди та інші складові. При цьому вони вважаються відділеними на користь іпотечного кредитора. Іпотека поширюється також на вимоги, що випливають з найму та оренди ділянки. З метою забезпечення вимог іпотека може бути встановлена по відношенню до кількох земельних ділянок (спільна іпотека). Якщо кредитор отримує задоволення за рахунок вартості однієї із земельних ділянок, обтяжених спільною іпотекою, то інші ділянки звільняються від іпотеки. До задоволення за рахунок вартості земельної ділянки прирівнюється задоволення за рахунок вартості предметів, на які поширюється іпотека.

Список використаної літератури

1. Ковган Ж. И. Ипотека: история и современность /Ж. И. Ковган// Государство и право: теория и практика: материалы междунар. заоч. науч. конф. (г. Челябинск, апрель 2011 г.)./ Под общ.ред. Г. Д. Ахметовой. -- Челябинск: Два комсомольца, 2011. -- С. 46-53.

2. Кручок С.І. Іпотечне кредитування. - Київ: Мета, 2006. - 171с.

3. Лютий І.О. Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку : монографія / І. О. Лютий, В. І. Савич, О. М. Калівошко. -К.: Центр учбової літератури, 2009. - 548 c.

4. Шимон С. І. Навч. посіб. (Курс лекцій). -- К.: КНЕУ, 2004. -- 220 с.

Размещено на Allbest.ru