Правовые основы установления сервитутов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовые основы установления сервитутов

Понятие сервитута. Особенности отдельных видов сервитутов

По общему правилу сервитут представляет собой вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. В соответствии с действующими правовыми актами могут устанавливаться различные сервитуты. В целях определения видов сервитутов и порядка их установления нами проведен анализ соответствующих правовых норм, а также изучена правоприменительная практика.

Как свидетельствует практика, чаще всего устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком, т. е. земельный сервитут. Так, в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Причем надо отметить, что в отношении земельного участка может устанавливаться публичный либо частный сервитут. Общие положения об установлении сервитута содержатся в ст. 274 ГК РФ. В этой статье определено, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Содержащийся в приведенной статье перечень видов сервитутов не исчерпывающий. Реальная практика установления сервитутов многообразна. Примерный перечень сервитутов и других обременений содержится, в частности, в письме Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 марта 2000 г. № НМ-1082/2 "О наиболее часто встречающихся в градостроительной деятельности видов ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости".

В соответствии с названным письмом земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, здание, сооружение или их комплекс могут обременяться в установленном законодательством порядке:

- запретом на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;

- условиями начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;

- запретом на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;

- ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

- ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

- условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются в законодательном порядке;

- условием выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;

- запретом на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;

условием осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;

- условием использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;

- условием проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке;

- обеспечением временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;

- условием возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;

- созданием защитных насаждений или иных природоохранных объектов;

- обеспечением опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;

- условием сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.

Земельный участок, здание, строение и сооружение могут быть также обременены другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах. Приведенный Перечень нельзя признать исчерпывающим. Как показывает судебная практика, могут устанавливаться и иные виды сервитутов. Например, в соответствии с Постановлением ВАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2009 № Ф08-4063/2009, сервитутом может быть обременен железнодорожный путь необщего пользования, используемый для проезда от путей общего пользования к месту погрузки (выгрузки) груза. Сервитут в данном случае может устанавливаться по иску лица, использующего для проезда соседний и следующие за ним железнодорожные пути необщего пользования, т. е. по требованию железной дороги.

Таким образом, законодательство устанавливает особую форму соглашения о сервитуте в отношении железнодорожных путей необщего пользования - договор на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования.

Поскольку законодательство предусматривает возможность установления в судебном порядке сервитута в форме соответствующего соглашения и определяет форму такого соглашения при обременении сервитутом железнодорожного пути необщего пользования (договор на эксплуатацию пути), заинтересованное лицо вправе требовать заключения указанного договора в судебном порядке.

Такой способ судебной защиты может использоваться при рассмотрении споров о запрещении подачи и уборки вагонов, ответчик (перевозчик) может предъявить встречное исковое требование о заключении договора на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования. В этом случае будет соблюден баланс интересов собственника железнодорожного пути и лица, нуждающегося в проезде по этому пути.

По правилам ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Порядок установления сервитута регламентируется также в ст. 131, 216, 340, 553, 613, 694 ГК РФ. Нормы об установлении различных сервитутов содержатся и в других нормативных правовых актах.

Так в соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. К сожалению, процедуры общественных слушаний пока не определены.

В соответствии с нормами ЗК РФ могут устанавливаться публичные сервитуты для следующих случаев:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе. Сервитут может быть срочным или постоянным.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Согласно ст. 43 ВК РФ может устанавливаться право ограниченного пользования водным объектом (водный сервитут). Право ограниченного пользования водным объектом также может быть частным или публичным. По общему правилу каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ВК.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях: сервитут земельный участок пользование

- забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;

- водопоя и прогона скота;

- использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

Этот перечень видов водного сервитута также не является исчерпывающим.

В соответствии со ст. 21 ЛК РФ могут также устанавливаться лесные сервитуты. В частности, граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный лесной сервитут).

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). При этом положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит нормам ЛК РФ.

Нормы о сервитутах содержатся также в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ст. 3), в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 14, 40, 53, 64), в Градостроительном кодексе РФ (ст. 43, 44, 51), в ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (ст. 11), в ФЗ "О связи" (ст. 10), в ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ст. 28, 31, 32), в НК РФ (ст. 333.33). К сожалению, в Законе РФ "О недрах" нет специальных норм, регламентирующих "горный" сервитут. Хотя на практике могут возникать сложности в отношениях между собственниками земельных участков и владельцами права пользования участками недр. Например, в процессе осуществления хозяйственной деятельности у организаций нефтегазового комплекса возникает необходимость использования смежных земельных участков, горных отводов, например, для проведения дополнительных геологоразведочных работ, транспортировки буровых и иных установок, осуществления природоохранных мероприятий и т. п. В связи с этим необходимы упрощенные процедуры, сокращенные сроки землеотвода или установления сервитута. В законодательстве отдельных государств указанная специфика землепользования учитывается в большей мере.

Например, в Законе "О недрах" Кыргызской Республики содержится специальный раздел, нормы которого регламентируют отношения между недропользователями и владельцами земельных прав, а в Законе "О нефти и газе" имеются специальные статьи, регулирующие отношения, связанные с возникновением сервитута в земельных и горных отводах; отношения между лицензиатом и владельцами земельных прав при осуществлении деятельности в нефтегазовой отрасли, а также регламентирующие порядок разрешения споров между лицензиатом и владельцами земельных прав. В Модельном законе "О трубопроводном транспорте", принятом Межпарламентской Ассамблей государств - участников СНГ 19 апреля 2001 г., в ст. 15-19 регламентируются отношения по предоставлению земельных участков для объектов магистральных трубопроводов, даются определения терминов "земли трубопроводного транспорта", "охранные зоны объектов трубопроводного транспорта", "сервитуты".

Проведенный анализ норм об установлении сервитутов показал, что законодательство, регламентирующее сервитутные отношения, пока не упорядочено, неясным остается соотношение норм ГК и норм специальных законов о публичных сервитутах, а судебная практика свидетельствует о необходимости совершенствования действующих норм и их систематизации. В частности, необходимы нормы, упорядочивающие процедуры установления публичных сервитутов, в законодательство о недрах следовало бы внеси нормы о горном сервитуте, необходимы также систематизация и классификация видов сервитутов, следует урегулировать условия сервитутных соглашений (о предмете, цене и т. д.), определив существенные условия.

Литература

Гатин А.М. Гражданское право/А.М. Гатин. - М.: Дашков и К, 2009. - 384 с.

Гражданское право / Под ред. А И. Калпина, А И. Масляева. - М.: Проспект, 2011. - 618 с.

Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2010. - 845 с.

Гражданское право. Том 1/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: Проспект, 2011. - 780с.

Гражданское право. Том 2/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2011. - 798с.

Гражданское право. Том 3 / Под ред. А.П. Сергеева, Н.Д. Егорова.- М.: Проспект, 2011. - 768с.

Гражданское право: т. 1. / отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2009. -734 с.

Гражданское право: т. 2. / отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2009. -750 с.

Гражданское право: т. 3. / отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2009. - 680 с.

Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. - 2-е изд., пере- раб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009. - 528 с.

Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 450 с.

Грудцын Л.Ю. Гражданское право России: учеб/ Л.Ю. Грудцын, A.A. Спектор. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. - 560 с.

Размещено на Allbest.ru