Жилищные отношения как предмет правового регулирования

Исходя из смысла ч. 2 ст. 4 закона о приватизации принятие решения о приватизации служебных жилых помещений прерогатива собственников жилищного фонда и иных его владельцев. Такой вывод обосновывается положением п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. На практике много вопросов вызывала возможность приватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе содержалось прямое указание на то, что комнаты в коммунальных квартирах приватизации не подлежат. 3 ноября 1998 г. Конституционный Суд РФ своим решением признал ст. 4 Закона О приватизации в части, ограничивающей приватизацию комнат в коммунальной квартире, не соответствующей Конституции РФ. Конституционный Суд отметил, что приватизация отдельной квартиры или отдельного жилого помещения в коммунальной квартире по своим сущностным признакам не различаются, поскольку в отношении их действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве и на их приватизацию, в том числе для введения общего правила запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах. Такой запрет означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 Конституции РФ. Таким образом, граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются другие жилые помещения в той же квартире.

Согласно ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Это означает, что, во-первых, такие дома после передачи в ведение органов местного самоуправления утрачивают статус общежитий в силу закона. Во-вторых, такие жилые помещения в домах, использовавшихся под общежития, могут быть приватизированы на общих основаниях.

Вопросы для самоконтроля:

1. Какими правами и особенностями обладает собственник жилого помещения?

2. Какими правами и обязанностями обладают члены семьи собственника жилого помещения?

3. Какие действия вправе совершать собственник в отношении занимаемого им жилого помещения?

4. Сохраняется ли право пользования за бывшим членом семьи собственника жилого помещения?

5. Как осуществляется пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу?

6. Как осуществляется пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением?

7. Назовите основные принципы приватизации?

8. Перечислите объекты не подлежащие приватизации?

9. Что такое деприватизация?

Учебный модуль 4. Многоквартирный дом как особый объект гражданских прав

Комплексная цель модуля - ознакомить студентов с особенностями правового режима общего имущества многоквартирного дома, способами управления им: ЖК и ЖСК, ТСЖ, непосредственным управлением.

Конспект лекции 1. Жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме как объекты права собственности

Одним из приоритетных направлений проводимой жилищной реформы является построение эффективной правовой системы управления многоквартирными домами. Обосновывается это тем, что 73 % всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 5. и для реализации жилищных прав граждан, проживающих в таких домах, необходимо качественное и эффективное законодательство.

Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ содержит несколько групп норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, управления им. Глава 6 ЖК РФ посвящена отношениям, связанным с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Правила об управлении многоквартирными домами посредством создания товарищества собственников жилья, непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией содержаться в разделе шестом и восьмом ЖК РФ.

В настоящее время определение многоквартирного жилого дома дано в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". // СЗ РФ. 2006. № 12. Ст. 3430..

Согласно п. 6 данного Положения, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В научной литературе многоквартирный дом определяется как имущественно-земельный комплекс, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями входят земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также вспомогательные помещения, конструктивные элементы и инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения и составляющие общее имущество. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 197.

Исходя из статьи 16 ЖК РФ, к многоквартирным домам не относятся жилые дома - индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирный дом не является единым объектом права собственности и иных вещных прав. Самостоятельными объектами вещных прав выступают жилые и нежилые помещения в таком доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома не является новеллой законодательства. Впервые понятие права собственности на общее имущество собственников помещений было закреплено в законе РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Согласно ст. 8 указанного Закона при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной (в общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, крыши, лифты, коридоры, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Часть 1 ГК РФ в ст. 289, 290 закрепила, что любому собственнику квартиры в многоквартирном доме, независимо от его членства в каком-либо объединении собственников, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Указанные положения ГК РФ нашли впоследствии свое закрепление в ФЗ от 15.06.1996 г. № 72 ФЗ "О товариществах собственников жилья", СЗ РФ. 1996. №25. Ст. 2963. в котором законодатель также провел различие между кондоминиумом как объектом прав и товариществом собственников жилья как субъектом гражданских правоотношений.

Новый Жилищный кодекс РФ в п. 1 ст. 36 к объектам общей собственности относит не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статья 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определяет, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 2 ст. 23 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривается, что государственная регистрация возникновения, перехода ограничения (обременения) или прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Поскольку закон включает земельный участок в состав общего имущества, следовательно, возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, он не связывает с моментом государственной регистрации.

В соответствии с п. 5 Инструкции "Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утв. приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. №29, государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашение о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса). СИС Гарант.

Специалистами в рассматриваемой области до настоящего времени не решен окончательно вопрос о соответствии общим принципам частного права ситуации, когда собственник в безусловном порядке наделяется собственностью без его на то воли (ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ).

Позиция Европейского суда по правам человека состоит в том, что "в такой сфере, как жилищные отношения, которая играет центральную роль в благополучии и экономических отношениях современного общества", признаются законодательные решения, ограничивающие право собственности общими интересами (постановление Европейского суда по правам человека от 28 июля 1999 г. по делу "Иммобилиаре Саффи" против Италии; от 19 декабря 1989 г. по делу "Меллахер и другие против Австрии; от 29 апреля 1999 г. по делу "Шассану и другие против Франции"). Певницкий С Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 215-216.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Необходимо обратить внимание на некорректность формулировки п. 4 ст. 36 ЖК РФ. Из ее содержания не ясно, могут ли жилые помещения предоставляться в пользование только иным лицам или также и собственникам помещений в многоквартирном доме; какие права и законные интересы граждан и юридических лиц не должны нарушаться?

Очевидно, содержание указанной нормы требует редакции.

Порядок определения доли каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество установлен в ст. 37 ЖК РФ. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Ранее ФЗ "О товариществах собственников жилья" в ст. 9 предусматривал возможность изменения доли в праве общей собственности решением общего собрания. Если принятым до вступления в силу ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме был утвержден иной порядок определения размера долей в праве общей совместной собственности, то такое решение продолжает действовать и после вступления в силу ЖК РФ (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (п. 1, п. 2 ст. 42 ЖК РФ).

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Необходимо отметить, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется, например, нормы ст. 246, ст. 250.

Анализируя нормы ЖК РФ ст. 37, 42, определяющие правовой режим доли на общее имущество в многоквартирном доме, П.В. Крашенинников пришел к выводу, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела доли в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) доля не может существовать самостоятельно, она составная часть квартиры, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2006. С. 258.

В литературе высказывается мнение, что "общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме только формально является долевой, в действительности для нее закреплен неделимый правовой режим", Тарасова А.Е. Сделки с особенностями волеизъявления. Журнал российского права.2008. №4. С. 86. "что общую собственность на общее имущество многоквартирного дома следует отнести к неделимой собственности". Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме. Закон. 2005. №6. С. 16.

Аналогично порядку определения доли в праве общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме в п. 1 ст. 42 ЖК РФ определяется размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, которая пропорциональна размеру общей площади комнаты в коммунальной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (2 ст. 42 ЖК РФ).

В п. 6 ст. 42 ЖК РФ законодатель сформулировал правило, согласно которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ, то есть ст. 250 ГК РФ. Указанное положение, на наш взгляд, некорректно, поскольку правовой режим общей долевой собственности распространяется только на общее имущество в коммунальной квартире, но не на комнаты.

Очевидно, пишет В.Н. Литовкин, что норма ч. 6 будет выполняться безотносительно к дефекту правовой конструкции. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 96.

Бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома несут собственники жилых помещений в таком доме. Участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник нескольких смежных между собой помещений вправе объединить данные помещения в одно, изменить границы данных помещений, разделить данные помещения на большее количество помещений. Для совершения перечисленных действий согласия остальных собственников не требуется.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.

Конспект лекции 2. Управление многоквартирными домами

Выбор способа управления многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В п. 2 ст. 161 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей компанией.

Таким образом, управление многоквартирным домом может осуществляться как непосредственно собственниками помещений в таком доме, так и посредством создания или привлечения юридических лиц. В то же время установление обязанности для собственников жилых помещений выбрать, в том числе, и такой способ управления многоквартирным домом как организация жилищного кооператива представляется противоречащим правовой природе и целям создания жилищного кооператива. Во-первых, до полной оплаты пая собственником жилых помещений в многоквартирном доме является непосредственно жилищный кооператив. Во-вторых, основная цель создания кооператива состоит в удовлетворении потребностей граждан в жилье, посредством объединения его членами имущественных паевых взносов. Управление многоквартирным домом - это цель производная от основной.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Решение о выборе способа управления должно приниматься большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принимающих участие в данном общем собрании, при наличии кворума, за исключением выбора управления ТСЖ. За последний способ управления должны проголосовать собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком многоквартирном доме.

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46, п.3 ст.161 ЖК РФ).

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своей обязанности по выбору способа управления таким домом, либо при неисполнении принятого решения о способе управления домом орган местного самоуправления в порядке установленном Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" Российская газета. 2006.№37. на конкурсной основе осуществляет выбор управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом.

Роль общего собрания собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 44 ЖК РФ является органом управления многоквартирным домом.

В.Н. Литовкин полагает, что общее собрание следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности. Шешко Г.Ф., Литовкин В.Н. Качество закона, или работа над ошибками. Закон 2005. №6. С. 8.

В соответствии со ст. 12 ФЗ от 19 мая 1995 г. №382-ФЗ "Об общественных объединениях" органом общественной самодеятельности является не имеющее членства общественное объединение, цель которого - совместное решение различных социальных проблем, возникающих у граждан по месту жительства, работы или учебы, направленное на удовлетворение потребностей неограниченного круга лиц, чьи интересы связаны с достижением уставных целей и реализацией программ органа общественной самодеятельности по месту его создания. Орган общественной самодеятельности формируется по инициативе граждан, заинтересованных в решении указанных проблем, и строит свою работу на основе самоуправления в соответствии с уставом, принятым на собрании учредителей. Исходя из данного определения очевидно, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не является органом общественной самодеятельности. Во-первых, общее собрание формируется не на добровольной основе, а в силу Закона. Факт приобретения имущества в многоквартирном доме на праве собственности влечет возникновение обязанности участвовать в выборе способа управления или в управлении общим имуществом многоквартирного дома посредством участия в общем собрании. В ст. 30 Конституции РФ установлен запрет на принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем. Во- вторых, участвовать в принятии решений на общем собрании может только собственник помещения в многоквартирном доме, т.е. круг лиц, входящих в данный орган управления, ограничен законом. Причем решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений в таком доме, как принявших, так и не принявших участие в голосовании. В-третьих, у общего собрания нет устава.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - это правовой механизм не только реализации ими своих вещных правомочий (владения, пользования и распоряжения имуществом), но и согласования воль сособственников общего имущества в многоквартирном доме с целью самостоятельного и наиболее эффективного решения организационных вопросов управления им.

Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий отмечают, и с ними есть все основания согласиться, что попытки найти для общего собрания готовую форму в отечественном законопорядке вряд ли могут принести теоретический либо практический результат. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 226.

В п. 2 ст. 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принципиально новыми для жилищного законодательства являются его положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45), устанавливающие правила голосования и принятия собранием решений (ст. 46, ст. 48), определяющие особенности общего собрания в форме заочного голосования (ст. 47).

Различаются два вида общих собраний:

- годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, устанавливаемые решением общего собрания;

- внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.

Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. В то же время число лиц, обладающих правом голоса на общем собрании собственников в многоквартирном доме, может превышать число жилых помещений в нем, например, такое увеличение возможно за счет собственников нежилых помещений, а также помещений, находящихся в общей собственности. Поскольку в последнем случае правом голосовать на общем собрании обладают сособственники, так как они также имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, которая пропорциональна размеру доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К ним относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой; о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений; о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

В п. 2 ст. 46 ЖК РФ содержится запрет на принятие на общем собрании решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а также запрет на изменение повестки дня общего собрания.

Все решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, оформляются протоколами, которые хранятся в месте, также определенном общим собранием.

Протокол общего собрания должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем данного общего собрания, секретарем. В протоколе должны быть указаны: дата и время проведения общего собрания, место проведения общего собрания, повестка дня общего собрания, а также установление наличия кворума.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании, кто не участвовал в общем собрании собственников помещений, кто голосовал против данного решения.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Принуждение меньшинства к выполнению воли большинства возможно лишь в корпоративном объединении, где все его участники добровольно изъявили волю на это. Соответственно решение общего собрания, принятое требуемым большинством голосов, собравшихся или в порядке заочного голосования, отражает лишь мнение большинства. Поэтому не может служить основанием к отказу суда в удовлетворении жалобы на решение собрания потому, что голосование истца не могло повлиять на его результаты и принятое решение общего собрания не повлекло убытков указанному собственнику. Шешко Г.Ф., Литовкин В.Н. Качество закона, или работа над ошибками. Закон. №6. 2005. С. 9.

В случае выбора в качестве способа управления - непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, собственники, осуществляющие такое управление, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Решение общего собрания о заключении соответствующих видов договоров имеет обязательную юридическую силу для всех собственников, в том числе и не принимавших участие в голосовании.

В отличие от договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Осуществление управления многоквартирным домом управляющей организацией. Собственники помещений могут выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом передачу управления предпринимателю или юридическому лицу независимо от его организационно-правовой формы - управляющей организации на основании решения собственников помещений, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

В случае если в многоквартирном доме не выбран способ управления или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ должен провести до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.

В.Н. Литовкин Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 264. обращает внимание на то, что по правилам проведения открытого конкурса его организатором может выступать только собственник вещи и обладатель имущественных прав либо по договору с собственником вещи или обладателем имущественных прав - специализированная организация (ст. 447 ГК РФ). В то же время орган местного самоуправления, который выступает заказчиком конкурса, не является собственником помещений в многоквартирном доме или обладателем иных имущественных прав.

Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 СЗ РФ. 2006. №3 // Российская газета. 2006. 22 февраля. № 37. утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

Все организации, изъявившие желание участвовать в конкурсе, должны соответствовать следующим требованиям:

- установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

- в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации;

- деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

- отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере 25 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств, в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.

С победившей по результатам проведенного открытого конкурса управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме должны заключить договор на срок от одного года до трех лет. В течение первого года действия договора собственникам помещений в многоквартирном доме предоставляется возможность повторного выбора способа управления многоквартирным домом.

В случае уклонения собственников помещений от заключения договора управления домом победитель конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Необоснованно уклоняющиеся от заключения договора возмещают победителю конкурса причиненные этим убытки (ст. 449 ГК РФ).

Орган местного самоуправления после завершения конкурса в течение 10 дней обязан проинформировать каждого собственника помещения о результатах конкурса и направить каждому условия управления домом. Каждый собственник помещения согласно ст. 445 ГК РФ направляет победителю конкурса либо подписанный договор или отказ от предложенного проекта договора или возвращает проект договора с протоколом разногласий. На принятие любого решения собственнику отводится законом 30 дней со дня получения проекта договора.

В соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому изменения договора управления многоквартирным домом, которые согласованы собственником и управляющей организацией, должны быть отражены в договорах, заключенных ранее этой управляющей организацией с другими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Легальное определение договора управления многоквартирным домом закреплено в п. 2 ст. 162 ЖК РФ.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товариществом собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

К существенным условиям договора управления многоквартирным домом относятся:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

В научной литературе высказано мнение, что для устранения неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ст. 162 ЖК РФ предусмотреть возможность субсидиарного применения к отношениям по договору управления многоквартирным домом правил, предусмотренных гл. 53 ГК РФ "Доверительное управление имуществом". Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме. Авт. На соискание ученой степени к.ю.н. Волгоград. 2006. С. 22.

Представляется, что договор управления многоквартирным домом не может быть квалифицирован как договор доверительного управления. Во-первых, цель указанного договора - управление многоквартирным домом. Задания заказчика связаны с ограниченным кругом выполняемых работ определенной направленности, заключением договоров энергоснабжения и подрядных работ по капитальному ремонту жилых домов. Во-вторых, он не содержит права управляющей организации совершать в отношении общего имущества собственников помещений, а в отношении кооперативного дома в целом "любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя" (ст. 1012 ГК РФ). В-третьих, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данный договор, на наш взгляд, является смешанным договором. Ему присуще черты как договора подряда (глава 37 ГК РФ), так и договора возмездного оказания услуг.

В случаях выбора управляющей организации непосредственно общим собранием собственников многоквартирного дома или при ее определении на основании открытого конкурса договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещений в таком доме.

У собственников помещений в многоквартирном доме обязанность заключить договор управления может возникнуть из решения общего собрания или на основании закона (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

При заключении договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо согласование воль двух сторон - общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и управляющей организации. Все собственники помещений обязаны заключить договор на основании решения общего собрания собственников в силу ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Следовательно, отмечает А.Б. Рыжов, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме. Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации. Жилищное право. 2007. №1. С. 43.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Управляющая организация обязана в течение определенного в договоре срока возмездно оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и эксплуатации общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в таком доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Однако это не означает, что управляющей организации передаются полномочия, отнесенные законом к компетенции общего собрания собственников помещений, ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п.8 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Конспект лекции 3. Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие "товарищество" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Необходимость создания правовой конструкции ТСЖ возникла в связи с приватизацией жилых помещений, возможностью их свободного оборота, что повлекло появление многочисленного числа собственников жилых помещений, в частности, в многоквартирных домах. В ст. 290 ГК РФ устанавливается, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. В связи с этим появилась проблема организации должного управления комплексами недвижимости в жилищной сфере, которую в какой-то степени призваны решить товарищества собственников жилья.

В литературе высказывается мнение о том, что необходимо выделить нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ в отдельный нормативный акт и при данном способе управления следует говорить о товариществе собственников помещений. Михайлов В. Возможная модель правового режима // ЭЖ-Юрист. 2006. №18. С. 4.

Действительно помимо жилых помещений в многоквартирных домах имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Видимо поэтому в п. 1 ст. 135 ЖК РФ речь идет об объединении собственников помещений (жилых и нежилых), а не только жилых помещений.

Объединения собственников жилья появились в законодательстве не впервые. Они имеют определенную историю становления, как в мировой практике, так и российской.

Первые объединения собственников жилья появились в 19 веке в Англии. Принятый в 1836 г. закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье.

Французский закон от 10 июля 1965 г. о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях устанавливает правовой статус находящихся в собственности многих лиц зданий или групп зданий, в которые помимо средств благоустройства и коммунальных служб входят также части, построенные или начатые строительством, являющиеся объектом отдельных прав собственности.

В США получили широкое распространение кондоминиумы - ассоциации собственников квартир. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., 2006. С. 292-299.

В дореволюционной России формы объединения собственников жилья были разнообразны. Это товарищества и артели, домостроительные общества акционерного типа. Некоторые их Уставы приведены в книге известного российского ученого В.В. Святловского "Жилищный вопрос с экономической точки зрения. Выпуск пятый. Жилищный вопрос в России. (Приложения: уставы, доклады, программы, библиографический указатель и пр.)" переизданной в Краснодаре в 2000 году.

Впервые в Советской России объединения домовладельцев появились в 20-х годах ХХ века в период НЭПа. Государственное централизованное управление жилищным фондом в период военного коммунизма показало свою неэффективность.

В 1921-1922 годах издается ряд Декретов Совнаркома РСФСР (например, "О демуниципализации (приватизации) жилых зданий", "О жилтовариществах"), что позволило решить сразу три основные задачи:

1. Ограничивалось вмешательство советских органов власти в деятельность, связанную с эксплуатацией жилых зданий.

2. Поощрялась инициатива населения в вопросе самостоятельного управления жилым зданием.