Жилищные отношения как предмет правового регулирования
Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального и коммерческого найма. Право собственности и другие вещные права на недвижимость. Многоквартирный дом как особый объект гражданских прав.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курс лекций |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 06.08.2015 |
| Размер файла | 175,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Другое жилое помещение должно быть предоставлено до начала капитального ремонта.
Кроме требования о благоустроенности предоставляемого выселяемым жилого помещения законом предусмотрено, что предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст. 89 ЖК РФ).
По требованию наймодателя расторжение договора социального найма и выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено статьей 83 часть 4, пункт 1 и статьей 90 ЖК РФ.
Согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Разрушение и повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использование его не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей являются традиционными основаниями выселения из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Наймодатель в перечисленных случаях должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а также предоставить разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель и члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Конспект лекции 2. Понятие и содержание договора коммерческого найма жилого помещения
Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения осуществлено в главе 35 ГК РФ - "Наем жилого помещения".
В литературе высказано мнение, с которым есть все основания не согласиться, что аренда жилья "есть синоним коммерческого найма". Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права: сборник статей - М.: Городец, 2000. - С. 275.
Представляется, что, поместив нормы о коммерческом найме жилого помещения в главу 35 ГК РФ "Наем жилого помещения", законодатель признал данный договор отличным от договора аренды. Поскольку, если бы он был признан в качестве такового, то он был бы помещен в гл. 34 ГК РФ, как это сделано, например, с арендой предприятий, зданий и сооружений и др. Нельзя не учесть также, что в ст. 673, 682, 687 ГК РФ гл. 35 предусматриваются в качестве субсидиарных норм нормы жилищного законодательства. В то же время в гл. 35 ГК РФ нет ни одной отсылки к нормам гл. 34 ГК РФ, что свидетельствует о самостоятельности и независимости договора коммерческого найма от договора аренды и правовой близости с договором социального найма.
Причину разграничения институтов найма и аренды, когда их предметом выступает жилое помещение, следует искать в особенностях отношений, ими регулируемых.
Отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями гражданами, прошли длительную эволюцию в законодательстве СССР, РСФСР, РФ. Ее двигателем в советском государстве являлось его негативное отношение к частной собственности, различным формам предпринимательства, в том числе, в жилищной сфере. Принцип потребительского использования жилья стал основой регулирования наемных отношений Литовкин В.Н. Там же-С. 242., что нашло закрепление и в статье 671 ГК РФ. Согласно данной статье, основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, то есть проживание в жилом помещении. Договор же аренды предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе и пользоваться всеми "производительными качествами" нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов, но и получать имущество во временное владение (ст. 606 ГК РФ).
Аренда теперь заменила имущественный наем, тогда как ранее этот термин применялся для обозначения лишь части отношений, возникающих на основании имущественного найма. Это дает основания полагать, что поэтому законодатель отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями юридическими лицами, урегулировал посредством договора аренды, а отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жильем гражданами, - договором найма. Каждая из разновидностей найма жилого помещения является, прежде всего, носителем его потребительской природы. Литовкин В.Н. Там же - С. 271. Это связано, на наш взгляд, также с природой предмета правоотношения по пользованию чужим жилым помещением. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан - это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности, связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения, государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений собственника и наймодателя жилья, что находит закрепление в главах 18 и 35 ГК РФ.
Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть определен как соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение на определенный срок, без ограничения размеров за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности.
Договор коммерческого найма - это консенсуальный договор, он является синаллагматическим, т.е. таким, где стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента, - срочным, возмездным (п.1 ст. 671 ГК РФ, ст. 683 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения является договором потребительского типа, так как основной его целью является удовлетворение жилищной потребности граждан, выступающих на стороне нанимателя.
Анализ п.1 ст. 671 ГК РФ позволяет сделать вывод, что наймодателем жилого помещения может выступать его собственник или управомоченное им лицо, нанимателем - только лицо физическое - гражданин.
С принятием части второй ГК РФ решение вопроса о фигуре нанимателя усложнилось тем, что законодатель по-разному подходит к определению стороны, противостоящей наймодателю.
Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, законодатель отказался от понятия "член семьи нанимателя" и ввел новое понятие "граждане, постоянно проживающие с нанимателем" (ст. 677 ГК РФ).
Постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре найма (п.2 ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, с наймодателем в правоотношения не вступают, поскольку не участвуют в выработке условий и заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом.
Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 679 ГК РФ не требуется при вселении данной категории граждан и соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, в отличие от вселения остальных граждан (ст. 679 ГК РФ).
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, вместе с ним проживающих. Однако их правовой статус может измениться, если данные лица заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с пунктом 4 статьи 677 ГК РФ они становятся сонанимателями.
Трансформация граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в сонанимателей представляет собой один из видов замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Как общее правило в ст. 450 ГК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения договора является соглашение сторон. В случае, когда наймодатель лишь уведомляется об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, он не вступает в правоотношение с гражданами, проживающими совместно с нанимателем. Поэтому, на наш взгляд, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с нанимателем договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные права и обязанности с нанимателем, вытекающие из договора найма жилого помещения. Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п.4 ст.677 ГК РФ солидарной ответственностью. Для возникновения равенства в правах и обязанностях граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и нанимателя п.4 ст. 677 ГК РФ следует дополнить требованием о получении согласия наймодателя на изменение условия договора о стороне, ему противостоящей, то есть на трансформацию "граждан, постоянно проживающих с нанимателем", в "сонанимателей".
Граждане, совместно проживающие с нанимателем, в отличие от сонанимателей, имеют равные с ним права только по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ).
Применительно к жилому помещению право пользования может быть определено как право проживать в нем.
Основанием возникновения права пользования жилым помещением нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, является договор найма. Право проживать в жилом помещении, принадлежащее гражданам, совместно проживающим с нанимателем, представляет собой самостоятельное, а не производное от прав нанимателя право. Свидетельством этому является то, что, в случае смерти нанимателя или его выбытия, с одним из граждан, совместно проживавших с нанимателем, должен быть заключен договор найма по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п.2 ст. 686 ГК РФ). В этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.
Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны только в пользовании жилым помещением. Если данные лица и наниматель на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме.
В ряде других статей главы 35 ГК РФ законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, только по пользованию жилым помещением. В соответствии со ст. ст. 679, 680 ГК РФ для вселения других граждан для постоянного проживания с нанимателем и временных жильцов требуется согласие лиц, совместно с нанимателем проживающих. В то же время обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 685 ГК РФ на вселение поднанимателей согласия граждан, совместно с нанимателем проживающих, законодатель не требует. Не требуется согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем, и на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ). Оно не допускается без согласия нанимателя.
Одним из существенных условий всякого договора, в том числе и договора коммерческого найма жилого помещения, является условие о его предмете.
Согласно ст. 673 ГК РФ, которая названа "Объект договора найма жилого помещения", объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Редакция ст. 673 ГК РФ позволяет сделать вывод, что жилое помещение по договору коммерческого найма должно отвечать такому обязательному качеству, как изолированность. Данный критерий определяет жилое помещение именно как предмет договора найма жилого помещения. Не оспаривая обязательность этого требования при заключении договора социального найма жилого помещения, Ю.К. Толстой полагает, что требование ст. 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма. Следует сделать исключение для тех договоров, в которых в качестве наймодателя выступает гражданин. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или часть комнаты).11 Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Пост-Фактум, 1996. - С. 71. Позиция Ю.К. Толстого в основе своей имеет реальную жизнь. Думается, договор коммерческого найма, в котором в качестве наймодателя выступает гражданин, может иметь свои особенности, так же как и договор, заключаемый в государственном и муниципальном фонде22 Вишневская И.С., Парада Е.С. Новое в регулировании договорных отношений по найму жилых помещений в свете части второй ГК Российской Федерации// Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. 1998. №4. - С. 77..
При определении помещения в качестве предмета договора найма закон предусматривает, что оно должно отвечать таким требованиям, как пригодность для постоянного проживания (ч. 2 п.1 ст. 673 ГК РФ). Вопросы пригодности жилого помещения для постоянного проживания, как сказано в ст. 673 ГК РФ, определяются в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Представляется, что жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, должно быть пригодным к постоянному проживанию (п.1 ст. 673 ГК РФ), то есть отвечать санитарным и техническим требованиям.
Проблема последствий предоставления жилого помещения с нарушением требований закона о его качестве может быть решена на основе общих норм ГК РФ об ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора.
Последствия эти могут быть следующими: если в переданном нанимателю жилом помещении обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель вправе потребовать от наймодателя возмещения убытков, понесенные им в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своего обязательства (п.1 ст. 393 ГК РФ), устранить недостатки либо заменить некачественное жилое помещение на помещение надлежащего качества (п.1 ст. 396 ГК РФ).
Согласно ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Требование одновременной юридической и фактической свободы жилого помещения к моменту его передачи нанимателю следует отнести к жилью, предоставляемому по договору социального найма жилого помещения, а также, возможно, и к договору коммерческого найма, заключаемому в государственном или муниципальном жилищном фонде.
В ряде случаев, жилое помещение может быть предметом договора коммерческого найма, несмотря на то, что юридически свободным не является, например, в случае, когда оно является предметом залога.
Одним из существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения является условие о его цене. Это вытекает из дефиниции договора, содержащейся в ст. 671 ГК РФ, где договор коммерческого найма характеризуется как договор, по которому жилое помещение предоставляется "за плату", определяемую в отличие от найма социального соглашением сторон. Поскольку предмет договора найма всегда индивидуален, определять его цену по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги, вряд ли возможно.
Усмотрение сторон при определении размера платы за жилое помещение может быть ограничено путем установления максимального размера платы за жилое помещение. Плата, установленная в договоре, не должна превышать этого предела (п.1 ст. 682 ГК РФ).
Размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК РФ).
Размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда устанавливаются органом местного самоуправления, в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (п. 3, п. 4 ст. 156 ЖК РФ).
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Сроки внесения платы за жилое помещение определяются договором. Если они договором не предусмотрены, то плата должна вноситься в порядке, установленном ЖК РФ (п.3 ст. 682 ГК РФ), то есть ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым (п. 1 ст. 155 ЖК РФ).
Порядок внесения платы за жилое помещение, находящееся в государственном и муниципальном фонде, и коммунальные услуги определен п. 2-4 ст. 155 ЖК РФ.
Помимо условий о предмете договора коммерческого найма жилого помещения и его цене, существенными могут быть признаны и иные условия, если относительно них по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, таковыми могут выступать условия, выдвигаемые наймодателем, о количестве граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем, о возможности обмена и т.п.
К иным условиям можно отнести условие о сроке договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения - это срочный договор. Его максимальный срок ГК РФ установлен в 5 лет. Если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на 5 лет. На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на срок, определенный событием (ст. 190 ГК РФ), но не более чем на 5 лет.
Законодатель особо выделяет краткосрочный договор, заключаемый на срок до одного года, оговаривая, что, если иное не предусмотрено договором, правовые возможности нанимателя уменьшаются по сравнению с договором коммерческого найма жилого помещения, заключенным на более продолжительный срок. При заключении таких договоров, согласно ст. 683 ГК РФ, не применяются правила, предусмотренные ст. 677 п. 2, 680, 684-686, 687 п. 2.
Права и обязанности сторон договора коммерческого найма жилого помещения. В числе иных условий договора коммерческого найма жилого помещения, помимо срока, следует назвать условия, определяющие права и обязанности его сторон.
Права и обязанности сторон наемного жилищного правоотношения являются взаимными: праву одного участника правоотношения корреспондирует обязанность другого. Это означает, что между ними возникает относительная правовая связь. Ее основные элементы закреплены в главе 35 ГК РФ.
На наймодателе, кроме обязанности передать жилое помещение нанимателю, лежат обязанности: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст. 676 ГК РФ). Согласно ст. 681 ГК РФ он обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма.
Договором коммерческого найма жилого помещения на наймодателя могут быть возложены и другие обязанности.
В главе 35 ГК РФ нет отдельной статьи, посвященной правам наймодателя жилого помещения. Анализ норм данной главы позволяет говорить о том, что наймодатель имеет право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии; требовать своевременного внесения платы за жилое помещение, а также самостоятельного внесения коммунальных платежей, если иное не установлено договором найма; не давать либо давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения.
Наймодателю договором найма могут быть предоставлены и иные права. жилищное собственность наем многоквартирный
Правам, предоставленным наймодателю, корреспондируют обязанности нанимателя.
Наниматель, получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, обязан его использовать только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, производить переустройство и реконструкцию жилого помещения с согласия наймодателя (ч.2 ст. 678 ГК РФ), производить своевременно текущий ремонт, если иное не установлено договором (ч.1 ст. 681 ГК РФ), своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч.3 ст. 678 ГК РФ).
На нанимателя договором могут быть возложены и иные обязанности.
Помимо обязанностей, закон предоставляет нанимателю жилого помещения комплекс прав, обеспечивающих ему нормальное проживание в занимаемом жилом помещении.
Право пользования жилым помещением должно осуществляться в соответствии с его назначением. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, сформулированы в ст. 678 ГК РФ.
Традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя, закреплено в ст. 675 ГК РФ.
Несмотря на то, что договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором, ст. 684 ГК РФ предусмотрен механизм, обеспечивающий стабильность пользования жилым помещением нанимателем. Согласно ч. 1 ст. 684 ГК РФ наниматель по истечении срока договора найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Единственным основанием отказа от продления договора является "решение наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем". Если же он, отказавшись от заключения договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключит новый договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч.4 ст. 684 ГК РФ).
Согласно п.2 ст. 683 ГК РФ правила ст.684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок не применяются к краткосрочному договору.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (ст. 680 ГК РФ), а также передать на срок часть или все нанятое помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма (ст. 685 ГК РФ).
Правовое положение поднанимателей и временных жильцов определяется ст. 680 ГК РФ и ст. 685 ГК РФ.
Права поднанимателей и временных жильцов зависимы и производны от прав нанимателя.
На основании вышеизложенного можно утверждать, что наниматель жилого помещения ГК РФ и жилищным законодательством наделяется комплексом прав, которые позволяют ему в полной мере реализовать правомочия владения, пользования жилым помещением и в определенных границах, установленных законодательством, распоряжения занимаемым помещением. В то же время их перечень не является исчерпывающим. Договором нанимателю жилого помещения могут быть предоставлены и иные права и возложены обязанности.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения. ГК РФ предусматривает в качестве основания изменения договора коммерческого найма жилого помещения - замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ). В соответствии с нормами данной статьи, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Замена нанимателя в договоре коммерческого найма влечет изменение субъектного состава в договоре. В то же время такая замена, как правило, не оказывает влияния на содержание правоотношения, так как в законе прямо указано, что, несмотря на замену нанимателя, договор действует на прежних условиях.
Замена нанимателя по его требованию и требованию других граждан, постоянно с ним проживающих, при отсутствии согласия наймодателя не допускается. В ст. 686 ГК РФ не предусмотрено, что отказ наймодателя дать согласие на изменение договора найма может быть обжалован в судебном порядке.
В.Н. Литовкин полагает, что хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с нанимателем граждан, разрешаются в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя11 Комментарий части второй ГК РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА М-НОРМА, 1996. - С. 687..
Это можно объяснить тем, что собственник самостоятельно и свободно осуществляет право распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Принуждение к заключению договора, согласно ст. 421 ГК РФ, не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Следовательно, если собственник не желает заключить договор найма жилого помещения с каким-либо из лиц, совместно с нанимателем проживающих, обязать его сделать это нельзя.
Второе основание замены нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения предусмотрено п.2 ст. 686 ГК РФ. В соответствии с данным пунктом замена нанимателя может быть произведена и без его участия. Основаниями этого являются смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения. Изменение договора в данном случае осуществляется независимо от возражений наймодателя, поскольку субъектный состав договора не измениться не может.
В законодательстве термин выбытие не определен. Представляется, что понятие "выбытие" тождественно понятию "выезд на постоянное жительство в другое место". Глагол выбыть в русском языке означает выехать, уехать, отбыть.22 Толковый словарь русского языка / Под ред. Д.Н. Ушакова. Том 1. - М.: ОГИЗ, 1935. - С. 433. Для того, чтобы выбытие явилось основанием изменения договора найма жилого помещения, не имеет значения его цель. Главное, чтобы первоначальный наниматель выехал из жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 686 ГК РФ нанимателю достаточно выбыть, то есть совершить волеизъявление в форме конклюдентного действия, чтобы возникло основание для его замены.
В правоотношении, возникающем на основании договора коммерческого найма, стороной его выступает только наниматель. Лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, стороной правоотношения не являются, в правовой связи с наймодателем не состоят. Поэтому выбытие или смерть нанимателя прекращают правовую связь нанимателя с наймодателем, что позволяет прийти к заключению, что прекращается и правоотношение. Однако это не так. В этом случае правоотношение не прекращает свое существование в неизменном виде. Объясняется это тем, что лица, совместно проживающие с нанимателем, обладают самостоятельным и равным правом с нанимателем проживать в жилом помещении, поэтому, несмотря на то, что они не состоят в правовой связи с наймодателем, данная категория граждан не утрачивает права пользования жилым помещением. Вследствие этого один из граждан, постоянно проживавших с нанимателем, по общему согласию между ними после выбытия или смерти нанимателя, может стать нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ).
Представляется необходимым осуществить анализ ситуации, когда наниматель в установленном законом порядке признается недееспособным. В этом случае над ним устанавливается опека и назначается опекун (ст. 29 ГК РФ). Опекун, согласно нормам ст. 36 ГК РФ, может проживать как совместно, так и раздельно с подопечным. Он совершает сделки от имени гражданина, признанного недееспособным. Значит, может защищать его права и интересы в качестве нанимателя. В то же время необходимо обратить внимание на то, что основной целью договора найма жилого помещения является удовлетворение потребности в жилье граждан. В случае, если опекун будет проживать совместно с подопечным, основной целью его проживания в жилом помещении будет не удовлетворение потребности в жилье, а исполнение своих обязанностей. Думается, что признание гражданина недееспособным будет являться основанием для его замены одним из граждан, постоянно с ним проживающих, или всеми гражданами, постоянно с ним проживающими в качестве сонанимателей, то есть по аналогии с п.2 ст. 686 ГК РФ. В то же время признание гражданина недееспособным не может явиться основанием для выселения его из жилого помещения наймодателем. Право такого гражданина на удовлетворение своей потребности в жилье должно быть реализовано посредством признания его в качестве одного из лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения. Статья 687 ГК РФ, регулирующая расторжение договора коммерческого найма жилого помещения, не содержит нормы, предусматривающей возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон. В то же время это не означает, что стороны договора коммерческого найма лишены такого права, поскольку в главе 35 ГК РФ не содержится нормы, запрещающей расторжение договора по соглашению сторон.
Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе как нанимателя, так и наймодателя.
Право нанимателя на досрочное расторжение договора в любое время является традиционным для российского гражданского права. Однако законодатель по-новому подошел к порядку его реализации в отношении договора коммерческого найма. В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ решение о расторжении договора найма жилого помещения должно быть принято нанимателем и другими гражданами, совместно с ним проживающими. Наниматель обязан предупредить наймодателя в письменной форме о своем намерении расторгнуть договор за три месяца до фактического прекращения договора. В случае невыполнения нанимателем требований ГК РФ о письменной форме и сроке предупреждения о прекращении договора договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями, а именно: сохранением обязанностей по оплате жилого помещения, содержания его в надлежащем состоянии и др.
Особенность одностороннего отказа нанимателя от пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, в отличие от коммерческого, состоит в том, что отказ не ставится в зависимость от каких-либо условий, не требует предварительного предупреждения наймодателя, не влечет за собой возмещение наймодателю убытков, вызванных односторонним прекращением договорных правоотношений. Такая позиция законодателя может быть объяснена тем, что договор социального найма - это бессрочный договор. Основной целью наймодателя жилого помещения является не извлечение прибыли от сдачи помещения внаем, а реализация социальной функции государства - удовлетворение жилищной потребности малоимущих и иных указанных в законе граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, бесплатно или за доступную плату. В связи с этим расторжение договора найма по инициативе нанимателя не препятствует реализации имущественного интереса наймодателя от сдачи жилого помещения внаем.
Основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе любой из сторон договора в судебном порядке перечислены в п. 3 ст. 687 ГК РФ: 1) если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния; 2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Перечень оснований, по которым требовать расторжения договора может наймодатель, является исчерпывающим и содержится в статье 687 ГК РФ. Анализ этих оснований позволяет сделать вывод, что все они связаны с правонарушением нанимателя или граждан, совместно с ним проживающих.
В качестве основания расторжения договора коммерческого найма первым в статье 687 ГК РФ названо невнесение нанимателем платы за жилое помещение.
Согласно п.2 статьи 687 ГК РФ невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, является основанием досрочного расторжения договора.
Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, из жилого помещения без предоставления другого жилья. В связи с этим законодатель закрепил право за нанимателем требовать предоставления ему судом срока не более одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Одним из оснований расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя в статье 687 ГК РФ названо разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, совместно с ним проживающими. Необходимо обратить внимание на то, что в ЖК РФ в качестве основания расторжения договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя названы разрушение (ст. 91 ЖК РФ) и (или) повреждение (п. 2 ст. 83 ЖК РФ) жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Таким образом, в законодательстве используется три термина, для обозначения явлений, влекущих одинаковые правовые последствия - выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В словаре Д.Н. Ушакова слово разрушение толкуется так: "Результатом такого действия как разрушение является повреждение, причиненное этим действием". Разрушить - развалить, уничтожить. Толковый словарь русского языка. Под ред. Д.Н. Ушакова. Том 3. С. 1198-1199.
Глагол портить означает приводить в негодность, делать неисправным, причинять повреждения чему-нибудь. Там же. С. 616.
Слово повредить означает принести вред, испортить. Там же. С. 339.
Таким образом, порча и повреждение являются близкими по смыслу словами и характеризуют по сути одно то же поведение лица, приводящее к одинаковым последствиям.
Различия между категориями разрушение и порча, повреждение, на наш взгляд, состоят в характере причиненного вреда. Вред может быть существенным, а может таковым и не являться.
Под разрушением или порчей жилого помещения следует понимать действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение. Вследствие разрушения жилого помещения причиняется вред в значительных размерах, а вследствие порчи - вред может быть незначительным.
Разрушение или порча должны привести к ухудшению качества жилого помещения, то есть к уменьшению его потребительной стоимости, чтобы стать основанием расторжения договора найма. Ухудшение качества жилого помещения, влияющее на его потребительную стоимость, может выражаться в разных формах: разрушении санитарно-технического оборудования, порче стен, дверей и т.п. Достаточно единичного факта разрушения или порчи жилого помещения, чтобы наймодатель приобрел право в судебном порядке требовать расторжения договора коммерческого найма.
В качестве оснований расторжения договора как социального, так и коммерческого найма, на наш взгляд, должны выступать не только разрушение или порча жилого помещения, но и подсобных помещений. Что касается мест общего пользования: лестниц, лестничных площадок и т.п., то их разрушение или порча не могут привести к расторжению договора коммерческого найма, поскольку они не являются предметом договора. В то же время лица, совершившие разрушение или порчу мест общего пользования, могут понести наказание, но не в форме расторжения договора и выселения из жилого помещения, а привлечения к административной или уголовной ответственности, возмещения вреда.
Представляется, что разрушение или порча жилого помещения могут быть вызваны как активными действиями, так и воздержанием от исполнения обязанностей, возложенных на нанимателя. Это в полной мере может быть распространено и на договор коммерческого найма. Главное, чтобы было наличие причинной связи между действиями (бездействием) нарушителя и возникшим вредом. В то же время, если порча или разрушение явились результатом правомерных действий, ответственность наступить не может. Например, переустройство и реконструкция, которую произвел наниматель с разрешения наймодателя (ст. 678 ГК РФ), привели к разрушению потолочного перекрытия.
Вина лица, совершившего неправомерные действия, как известно, может проявляться в двух формах: в форме умысла и неосторожности. Думается, что если действия нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, привели к разрушению или порче, то, независимо от формы вины, договор найма может быть расторгнут, поскольку ухудшение качества жилого помещения приведет к уменьшению его потребительной стоимости, что для наймодателя имеет существенное значение, так как для него жилое помещение представляет коммерческий интерес. В то же время данная позиция не ущемляет интересы нанимателя. Расторжение договора найма и выселение нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, может последовать только по повторному обращению наймодателя в суд и принятия судом решения о расторжении договора найма, если в установленный судом срок наниматель не устранит или не предпримет всех необходимых мер для устранения допущенных нарушений.
Что следует понимать под словами "всех необходимых мер"? Должно ли осуществление "всех необходимых мер" устранить последствия нарушения или сам факт их принятия является основанием для отказа в требовании расторгнуть договор найма?
Поскольку законодатель в статье расположил требования устранить допущенные нарушения и принять все необходимые меры для их устранения через союз "или", то устранение допущенных нарушений и принятие всех необходимых мер для их устранения - это юридические факты, влекущие одинаковые юридические последствия. Следовательно, принятие всех необходимых мер не всегда приводит к устранению нарушения. Главное, чтобы наниматель доказал, что он принял все необходимые меры для их устранения. Под принятием таких мер следует понимать совершение нанимателем действий в пределах его возможностей, направленных на устранение нарушения, например, заключение договора подряда на ремонт жилого помещения, приобретение необходимых материалов.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. По просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Наряду с порчей и разрушением, основанием расторжения договора коммерческого найма законодатель называет использование жилого помещения не по назначению (п.4 ст. 687 ГК РФ).
ГК РФ закрепил принцип строгого целевого использования жилых помещений, то есть только для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя (п.4 ст. 687 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель по договору коммерческого найма использует жилое помещение не по назначению, наймодатель может предупредить нанимателя об устранении нарушения.
Хотя в п.4 статьи 687 ГК РФ записано о возможности, а не обязанности предупреждения, в последнем абзаце п.4 ст. 687 ГК РФ закреплено, что наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор, если нарушения продолжаются после предупреждения.
Это позволяет сделать вывод, что для удовлетворения требований наймодателя о расторжении договора предупреждение является обязательной стадией. В то же время в законе не урегулированы вопросы, касающиеся формы предупреждения, определения срока, в течение которого наймодатель после предупреждения имеет право на обращение в суд. Представляется, что данные вопросы могут найти свое закрепление путем внесения дополнения в п. 4 ст. 687 ГК РФ, которое может быть сформулировано следующим образом: "Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после предупреждения в письменной форме нанимателя о необходимости устранения нарушений в течение месяца".
В качестве одного из оснований расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя законодатель в п. 4 ст. 687 ГК РФ закрепил систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или гражданами, совместно с ним проживающими.
На наш взгляд, "права и интересы соседей" продиктованы требованиями совместного проживания. Например, к действиям, существенно нарушающим права и интересы соседей, можно отнести хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, взрывоопасных веществ; загромождение лестничных клеток, запасных выходов и других мест общего пользования; создание повышенного шума, особенно в ночное время; содержание животных, птиц с нарушением санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и др.
Поведение, являющееся противоправным, но не могущее быть признанным умышленным, исключает возможность выселения по данному основанию.
Согласно п.4 ст. 687 ГК РФ нарушение прав и интересов соседей должно иметь место не менее двух раз, то есть носить систематический характер.
Помимо оснований расторжения договора коммерческого найма, перечисленных в статье 687 ГК РФ, расторжение этого вида договора возможно в силу обстоятельств, предусмотренных общими нормами ГК РФ.
Согласно ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Выселение нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, без предоставления другого жилого помещения, является общим последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).
Из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, выселяются все граждане, независимо от степени вины, поскольку стороной договора найма лица, совместно проживающие с нанимателем, не являются. За их действия перед наймодателем ответственность несет наниматель.
Конспект лекции 3. Договор найма специализированного жилого помещения
В Жилищном кодексе Российской Федерации 2004 года впервые выделен договор найма специализированного жилого помещения, что вызывает необходимость определения его правой природы, места в системе договоров найма жилого помещения.
К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК РФ).
Специализированные жилые помещения объединены законодателем в специализированный жилищный фонд, который впервые обрел свою самостоятельность с принятием ЖК РФ.
В ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года в ст. 1 упоминаются некоторые жилые помещения, вошедшие ныне в специализированный жилищный фонд. В ней закреплялось, что в жилищный фонд входят пригодные для проживания специализированные дома - общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие. Жилищное законодательство. Сборник региональных нормативных правовых актов. Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова. М., 1998.
В ЖК РСФСР 1983 г. единое правовое регулирование режима специализированных жилых помещений отсутствовало. Понятие "специализированное жилое помещение" появилось в ЖК РСФСР 1983 года в 2002 г. после внесения изменений в ст. 7 ЖК РСФСР, направленных на развитие ипотечного кредитования. ФЗ от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)". В указанной статье закреплялось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.
В соответствии с п/п 2 п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IY ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Хотя, как отмечает Ю.К. Толстой, такие помещения (например, служебные жилые помещения и общежития) могут находиться и в других жилищных фондах, в том числе в частном жилищном фонде юридических лиц. Такой статус им может быть придан с согласия собственника специализированных жилых помещений. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. М., 2008. С. 49.
В толковом словаре русского языка слово специализировать объясняется так - предназначить для специального использования. Толковый словарь русского языка. Под ред. С.И. Ожегова, Н.Ю. Шведова М., 2003. С. 754.
Следовательно, специальное использование - это то общее, что объединяет жилые помещения в одну группу.
Однако в ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 17 ЖК РФ закреплено строго целевое использование жилого помещения - оно должно использоваться только для проживания граждан.
Ю.П. Свит отмечает, что статус специализированных жилых помещений не означал и не означает, что эти помещения предоставляются в каких-либо иных целях, кроме проживания граждан. Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения. Жилищное право. 2005. №3. С. 3.
Очевидно, что в Законе речь идет не о специальном использовании жилого помещения, а о его специальном правовом режиме, который определяют основания и условия, дающие право на получение жилого помещения отдельным категориям граждан, порядок его предоставления, содержание права пользования жилым помещением, основания прекращения пользования специализированным жилым помещением.
Представляется, что и жилищный фонд целесообразно дифференцировать не по цели использования, а в зависимости от особенностей правового режима жилых помещений его составляющих.
Использование жилого помещения в качестве специализированного возможно только после отнесения такого помещения к специализированному фонду. Правила отнесения жилого помещения к специализированному фонду утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. СЗ РФ. 2006 г. №6. Ст. 697.
В них определено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если они заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения или находятся в государственной или муниципальной собственности коммерческого использования, аренды, а также имеются обременения прав на это имущество.
Правила определяют, что жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 4).
Порядок предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими определяется помимо ЖК РФ, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. СЗ РФ. 35, 2006. Ст. 5., Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду от 26.01.2006 г., Типовыми договорами найма отдельных видов специализированных жилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 г СЗ РФ. №6, 2006. Ст. 697..
Подобные документы
Договор социального найма жилого помещения: объект, основания заключения, нормативно-правовое регулирование. Защита прав владельца, не являющегося собственником. Расторжение и прекращение социального найма жилого помещения; гарантии жилищных прав граждан.
курсовая работа [31,0 K], добавлен 19.11.2012Право собственности на жилой дом. Основания возникновения и нормативно-законодательное регулирование жилищных прав. Содержание договора найма жилого помещения. Нарушение жилищных прав нанимателя: неосновательное выселение, отсутствие ремонта в помещениях.
дипломная работа [87,8 K], добавлен 13.07.2015Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями. Особенности социального, коммерческого и найма помещения специализированного жилищного фонда. Порядок и основания расторжения договора найма.
курсовая работа [27,1 K], добавлен 06.04.2010Понятие, предмет и форма договора социального найма, права и обязанности сторон. Правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору найма. Порядок изменения договора социального найма, основания расторжения.
курсовая работа [50,8 K], добавлен 21.12.2010Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма. Понятие, стороны, предмет договора коммерческого найма жилого помещения. Права и обязанности сторон. Исследование порядка заключения договора безвозмездного пользования имуществом.
контрольная работа [38,0 K], добавлен 17.11.2016Исследование особенностей регулирования найма жилых помещений в российском праве. Договор коммерческого найма жилого помещения, его существенные отличия от договора социального найма. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 22.05.2009Вещные права в системе современных гражданских правоотношений. Характерные черты особых видов прав собственности. Состав и содержание других вещных прав. Ограничение и защита вещных прав. Иски о защите права собственности.
дипломная работа [92,6 K], добавлен 14.02.2007Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.
дипломная работа [182,4 K], добавлен 26.07.2017Основания возникновения гражданских прав и обязанностей; виды объектов гражданских прав; ограничение права собственности; неустойка, залог, удержание. Согласно ст. 540 ГК РСФСР, завещание должно быть составлено письменно.
контрольная работа [21,4 K], добавлен 21.12.2002Понятие и особенности правового режима жилого помещения, его исследование как объекта вещных правоотношений. Осуществление прав на жилое помещение собственниками, обладателями ограниченных вещных прав. Проблемы в данной области и перспективы их решения.
дипломная работа [113,2 K], добавлен 11.03.2013
