Арендные договоры

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Тема: Арендные договоры

Задача 1

ООО "Тор" (арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент, арендодатель) с требованиями об исполнении им обязательств по договору аренды земельного участка. Судом было установлено, что был заключен договор на аренду земельного участка площадью 9330 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Соймоновский пр., вл. 3, под строительство гостиничного комплекса. К договору аренды земельного участка приложен план этого участка, составленный на основе графических материалов и подлежащий уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. Сам земельный участок имел условный кадастровый номер. На основании этого суд пришел к выводу, что объект аренды не был согласован и признал договор незаключенным.

Есть ли основания для обжалования решения суда?

Согл. ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607, объектом договора аренды может быть земельный участок. В договоре объект аренды должен быть четко индивидуализирован, то есть должны быть указаны все данные, позволяющие определенно установить то имущество, которое должно быть передано (ч.3 ст. 607).

Эти данные, позволяющие индивидуализировать земельный участок, могут содержаться в приложении договора аренды, подписанного сторонами. В данном случае, таким приложением выступает план участка, который позволяет определить его местоположение, площадь и условный кадастровый номер. А согласно ч.3 п. 3 ст. 12 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (с изм. от 08.03.2015 N 48-ФЗ), в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер (который является уникальным и неповторяемым), идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В связи, с чем можно полагать, что все условия договора были соблюдены. Но договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Задача 2

ООО "Торговый комплекс на Черкасской" (арендодатель), обратилось в арбитражный суд с иском к ИПБЮЛ Чикиной Н.А о взыскании 80360 руб. неосновательного обогащения за январь и февраль 2012 года. Как усматривается из материалов дела, 01.09.2011 между ООО "ТК на Черкасской" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Чикиной Н.А. (арендатор) был подписан договор N 186 аренды торгового места N 11-П площадью 57,4 кв. м в торговом комплексе истца, на срок до 31.12.2011. Сведений о том, что ИП Чикина Н.А. арендовала другие помещения в торговом комплексе истца, в деле нет. С 31.12.11 Чикина продолжала пользоваться арендуемой площадью, а арендатор не требовал ее освобождения. 12 февраля директор ООО потребовал немедленного освобождения торговой площади, а получив отказ обратился в суд. Возражая против иска, Чикина заявила о несоблюдении арендатором процедуры, предусмотренной п. 2 ст. 610 ГК РФ, в ответ истец потребовал признать договор незаключенным в силу отсутствия предмета.

Решите спор.

В соответствии со ст. 610 ГК, договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то есть в данном случае срок считается определенным. Поэтому ответчик не может ссылаться на п.2 ст. 610 ГК о сроке.

Таким образом, согласно ст. 621 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Но арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Что касается предмета договора, то в данной задаче это торговое место в торговом комплексе. И если указанные данные об объекте в договоре аренды суд посчитает достаточными, чтобы его индивидуализировать, то договор можно считать заключенным.

На мой взгляд, к договору должны быть приложены графические приложения (поэтажный план, схема помещения здания и т.п.), где бы была заштрихована площадь, сдаваемого в аренду места.

Задача 3

ООО «СМУ-9» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Еще на этапе строительства ООО «СМУ-9» дало рекламу о сдаче в аренду нежилых помещений по окончании строительства. Предприниматель Стремов увидел рекламу и заключил с ООО «СМУ-9» договор аренды будущего торгового помещения, так как имел намерения открыть магазин в соответствующем районе.

Однако после сдачи дома в эксплуатацию, когда Стремов потребовал от ООО «СМУ-9» предоставить ему доступ в помещение для проведения ремонтных работ, ему было отказано. Выяснилось, что спорное помещение позже было сдано в аренду другому арендатору.

Стремов обратился в суд с иском о понуждении арендодателя к передаче помещения, а также о выплате неустойки за нарушение условий договора аренды. Возражая против иска, ООО «СМУ-9» заявило о том, что договор аренды со Стремовым является незаключенным, так как предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, а на момент заключения договора со Стремовым данной вещи не существовало. Кроме того, арендодатель не может быть понужден к передаче помещения Стремову, так как новый арендатор уже занял помещение и пользуется им.

Вопросы:

а) какие вещи могут быть предметом договора аренды?

б) в каком случае условие о предмете договора аренды считается согласованным надлежащим образом?

в) какое решение должен принять суд?

г) изменится ли решение, если другой арендатор еще не пользуется спорным помещением?

а) В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Кроме того, Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. Постановления № 13 от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» позволяет заключать договоры аренды по поводу объектов недвижимости, которые будут еще созданы.

б) В соответствии с п.3 ст. 607 ГК, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

в) Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

г) Из судебной практики, согласно Постановлению ФАС Московского округа от 30.09.2009 N КГ-А41/9694-09 по делу N А41-2892/09 следует, что нежилое помещение не может быть предметом договора аренды для другого арендатора, поскольку оно являлось предметом договоров аренды, заключенных между ООО «СМУ-9» и предпринимателем Стремовым.

Задача 4

ООО «Славянка» обратилось в отдел проката при ООО «Десятый Таксопарк» с просьбой о предоставлении сроком на 6 месяцев легкового автомобиля представительского класса для личных нужд (возить руководство). По договору проката ООО «Десятый Таксопарк» (арендодатель) передало ООО «Славянка» а/м ««Cadillac CTS Coupe» сроком на 6 месяцев. Размер арендной платы с учетом амортизации составил 35 000 рублей в месяц путем перечисления соответствующих сумм на расчетный счет арендодателя. Через три месяца арендатор прекратил выплаты, а еще через месяц автомобиль был возвращен и представитель арендатора заявил, что ООО более в нем не нуждается, по поводу претензий арендатора относительно арендной платы были даны пояснения, что в этот период (1 месяц) автомобиль не использовался по назначению, что подтверждается данными приборов учета, а платить за вынужденный простой и за оставшиеся два месяца ООО не намерено. Арендодатель обратился к нотариусу Пенкиной, которая на экземпляре договора проката учинила исполнительную надпись, в соответствии с которой банк, обслуживающий ООО «Славянка» списал по инкассовому поручению банка, обслуживающего ООО «Десятый таксопарк» сумму задолженности в размере 105 000 рублей. ООО «Славянка» обратилось с иском в суд об оспаривании законности действий арендодателя.

Подлежит ли иск удовлетворению? Может ли юридическое лицо выступать арендатором по договору проката? Правомерны ли действия арендодателя? В чем заключается возможность бесспорного списания задолженности по арендной плате?

В соответствии со ст. 626 ГК, по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, юридическое лицо может быть арендатором, если будет использовать автомобиль для своих нужд, а не для извлечения прибыли (не для предпринимательской деятельности).

Из ч.2 ст. 630 ГК следует, что в случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Но в данном случае факта возврата не было, и арендодатель полагал, что арендатор использовал транспортное средство.

Таким образом, в силу ч. 3 ст. 630 ГК, нотариус исполнительной подписью должен был взыскать не оставшуюся сумму в размере 105000, а с момента, когда автомобиль был фактически возвращен, то есть только за 1 месяц в размере 35000. Следовательно, иск подлежит частичному удовлетворению в размере 70000.

Задача 5

По договору аренды ООО «Автотранс» (арендодатель) предоставило ЗАО «Аэровизтур»(арендатор) микроавтобус «Mercedes A-class» для бесплатной перевозки пассажиров из Томска в аэропорты Богашево и Толмачево, которые приобретали у ЗАО авибилеты. В пути следования в аэропорт водитель не справился с управлением и автобус перевернулся. В результате ДТП один пассажир погиб, остальные получили телесные повреждения различной степени тяжести. Супруга погибшего пассажира и остальные потерпевшие предъявили требования о возмещении имущественного вреда и компенсации морального вреда одновременно ООО «Автотранс» и ЗАО «Аэровизтур».

Подлежат ли требования удовлетворению ? Решение задачи может быть сделано по двум вариантам.

В соответствии со ст. 640 ГК, ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

На мой взгляд, пострадавшие должны были подать исковое требование только на ООО «Автотранс», которая уже в свою очередь, в соответствии со ст. 639 ГК, может подать встречное требование на ЗАО «Аэровизтур». В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Задача 6

Департамент по управлению государственной собственностью Томской области передал в аренду нежилое помещение ООО «ДОРЗАПЧАСТЬ», оговорив, что в нем будет размещен продовольственный магазин. Через некоторое время обнаружилось, что торговое помещение используется как склад запчастей дорожной линии. Помещение не отапливается, сырое.

Департамент предъявил требование о расторжении договора, но арендатор отказался, ссылаясь на то, что арендная плата вносилась регулярно в полном объеме.

Решите спор. Определите все основания для расторжения договора. Укажите, какое из оснований расторжения договора в данном случае наиболее перспективное для обращения в суд.

В соответствии со ст. 619 ГК, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно Решению Думы Города Томска от 25.12.2014 N 1222 "Об утверждении Положения об аренде объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "Город Томск" одним из обязательных условий договора аренды объектов муниципального нежилого фонда является целевое назначение использования арендованного имущества. А согласно ст. 615 ГК, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, согласно ч.3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Для обращения в суд наиболее перспективным основанием для расторжения договора является на основании п. 1 ст. 619 ГК, пользования имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Задача 7

ООО «Солнце» арендовало у ЗАО «Место» помещение общей площадью 300 кв. м., состоящее из 6 комнат, для размещения своего офиса.

После 2 недель было обнаружено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

Специалисты, которые были вызваны арендатором, после осмотра помещения указали, что требуется замена перекрытий. Без данных работ использовать помещение под офисы невозможно.

ООО «Солнце» обратилось к ЗАО «Место» с требованием о замене балки чердачного перекрытия и привести комнаты в состояние, пригодное для их использование под офисы.

Одновременно арендатор письменно сообщил, что прекращает оплату арендных платежей на весь период ремонтных работ.

Оцените все действия арендатора. Являются ли они правомерными? Важно ли в данном случае то обстоятельство, что при приемке помещения каких-либо замечаний в акте приема-передачи арендатором не было обозначено?

Согласно ст. 612 ГК, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И на основании данной статьи арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Кроме того, согласно ст. 616, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Задача 8

имущество аренда договор вред

Лизингополучатель обратился в арбитражный суд с иском к лизингодателю о расторжении договора лизинга на основании п. 2 ст. 668 ГК РФ в связи с тем, что имущество, являющееся предметом финансовой аренды, не передано лизингодателю.

Судом установлено, что оборудование, составляющее предмет лизинга, не передано в полном объеме лизингополучателю в срок, указанный в договоре лизинга, в связи с его непоставкой продавцом по договору купли-продажи. При этом выбор продавца по условиям договора лизинга осуществлялся лизингополучателем. Так же суд установил, что лизингодателем были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательства.

Какое решение должен вынести суд?

Согласно ч.2 ст. 670 ГК, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе.

В данном случае, невозможно ссылаться на п. 2 ст. 668, так как лизингодатель выполнил свои обязательства, то есть приобрел в собственность указанное лизингополучателем имущество, а, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (ч.1 ст. 668).

Размещено на Allbest.ru