Развитие арендных отношений в России

По мнению экспертов, увеличение поступлений в бюджет от введения оценки объектов при сдаче их в аренду, по самым скромным подсчетам, составит 35-40%, расходы же на оценочную экспертизу не превысят 30% ожидаемого увеличения поступлений. Применение методик, основанных на независимой оценке стоимости сдаваемых в аренду объектов, исключительно с целью наращивания арендных платежей вряд ли можно считать оправданным. Во-первых, данный результат может быть достигнут и без какой-либо независимой оценки и соответствующих бюджетных затрат простым увеличением базовой ставки арендной платы. Во-вторых, значительно более важным, с учетом отмеченной ранее специфики аренды государственного и муниципального имущества, представляется достижение баланса интересов арендатора и арендодателя, который позволил бы достичь наибольшей суммарной величины неналоговых и налоговых бюджетных доходов.

Возможность достижения баланса можно рассмотреть на примере методики, применяемой с прошлого года в г. Москве. Методика была разработана в целях реализации Концепции управления собственностью города Москвы и утверждена Постановлением Правительства Москвы от 22 января 2002 года № 68-ПП. Методикой установлена следующая формула расчета арендной платы:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * Кд * Ккор),

где: АПЛ - годовая величина арендной платы;

Азатр - затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта; S - площадь арендуемого объекта;

Кд - коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно - Кот, НКЛР, Кд, Ккор, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г, Москвы на очередной год.

Оценка (ОЦ) рыночной стоимости объекта нежилого фонда для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. В случае отсутствия оценки рыночной стоимости, при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади на соответствующий год.

Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов, для которых устанавливается льготный размер арендной платы. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от показателей всех составляющих формулы расчета. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет города.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора за исключением льготных категорий. Анализ рассматриваемой методики свидетельствует о том, что единственной «рыночной» составляющей здесь является независимая оценка сдаваемого в аренду объекта. Остальные составляющие арендной платы утверждаются нормативными актами г. Москвы ежегодно и могут изменяться весьма произвольно. Соответственно, необходимость проведения независимой оценки и связанных с нею значительных бюджетных расходов утрачивает свой смысл. Очевидно, что установить корректно эти коэффициенты Кот, НКЛР, Кд, Ккор применительно к каждому объекту аренды не представляется возможным.

Наличие так называемых «рыночных» методик определения величины арендной платы обусловлено требованиями федерального законодательства.

Статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что «Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду...».

Иными словами, обязательной оценке подлежит любой государственный и муниципальный объект, сдаваемый в аренду. Во-первых, в статье не указано, кто должен проводить оценку. Согласно смыслу статей 9 и 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности...» можно предположить, что оценка должна производиться независимым оценщиком, но не органами государственной власти и местного самоуправления. Во-вторых, не установлено, что должно являться объектом оценки при сдаче имущества в аренду. В соответствии со статьей 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности...» и статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами оценки могут быть индивидуально определенное имущество, а также имущественные права, работы, услуги. В цитируемой статье речь идет и о приватизации имущества, то есть его отчуждении, что подразумевает необходимость оценки определенного имущества. При аренде отчуждения имущества не происходит. Понятия «работы», «услуги» мало связаны с арендой недвижимости и регулируются отдельными разделами Гражданского кодекса (глава 37, 39 и др.). Более подходящим объектом здесь могут быть имущественные права, а именно, право аренды. Но, точного толкования данной проблемы закон не дает. В-третьих, независимо от того, что должно быть объектом оценки при сдаче государственного или муниципального имущества в аренду: определенная вещь или право ее аренды, закон не определяет, зачем оценка производится (для последующего страхования арендованного имущества, возможного отчуждения его арендатору, возможного возмещения убытков арендодателю в случае порчи имущества арендатором и т. п.) и каким образом проведенная оценка должна быть использована при расчете арендной платы.

Не меньшие проблемы возникают и в рамках действующих стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519. Стандартами предусмотрены следующие виды стоимости объектов оценки:

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки».

Очевидно, что установленные стандартами виды стоимости объекта оценки предназначены для оценки определенной вещи или имущественных нрав и напрямую не могут быть использованы для определения размера арендной платы.

В действующих нормативных документах отсутствует определение понятия «рыночная величина арендной платы».

По аналогии (статья 6 ГК) можно определить рыночный размер арендной платы как наиболее вероятную ее величину, по которой объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Такое определение позволит использовать для установления рыночной величины арендной платы подходы, предусмотренные стандартами оценки. Стандарты устанавливают следующие подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Имеются основания полагать, что затратный подход применим лишь к определению стоимости индивидуально определенных вещей или их совокупности, но не рыночной величины арендной платы. Доходный подход, как уже отмечалось ранее, наиболее приемлем для определения оптимальной величины арендной платы. Однако, он также имеет существенные ограничения, поскольку величина потенциальных доходов зависит часто не столько от качеств сдаваемого в аренду объекта, сколько от вида деятельности арендатора, его деловых качеств и способностей.

Этого недостатка лишен сравнительный подход, который представляется наиболее приемлемым. Использование перечисленных подходов к оценке потенциально даст возможность определить рыночную величину арендной платы, которая может быть приемлема для частных собственников недвижимости.

Специфика аренды государственного и муниципального имущества может сделать применение исключительно рыночного размера арендных платежей неприемлемым в силу вероятности снижения совокупности неналоговых и налоговых доходов бюджета, негативных экономических и социальных последствий, вызванных возможным снижением деловой активности. аренда муниципальный собственность

Поэтому, даже в случае определения рыночной величины арендной платы исходя из изложенных выше положений в методику расчета арендных платежей за использование государственного и муниципального имущества, скорее всего, придется вводить корректировочные коэффициенты.

Кроме того, установленные Стандартами затратный и сравнительный подходы свидетельствуют лишь о том, какие расходы требуются для восстановления либо замещения объекта, либо о возможной цене его продажи и ничего не говорят об удобстве коммерческого использования для потенциального арендатора. Данного недостатка лишен доходный подход. Но, согласно пункту 18 стандартов, оценщик обязан использовать все перечисленные подходы в совокупности. Таким образом, использование в «рыночных» методиках оценки самого объекта, а не определения рыночной величины возможной арендной платы не позволяет определить потенциальный доход арендатора, а, следовательно, не дает основы для достижения приемлемого баланса интересов арендатора и арендодателя.

Использование независимой оценки создает еще одну проблему. Согласно пункту 20 Стандартов проведенная оценка может быть использована при совершении сделки не позднее, чем через 6 месяцев. А в соответствии со статьей 614 ГК арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год. В условиях существенной инфляции данная норма ГК ущемляет интересы арендодателя и, в определенной степени, целесообразность необходимость независимой оценки.

Проведенный анализ основных подходов к расчету арендной платы за нежилые здания и сооружения свидетельствует о том, что Правительство Российской Федерации ориентирует органы государственной власти и местного самоуправления на повышение доходности государственной и муниципальной недвижимости, но, при этом, требует учитывать экономические и социальные последствия управления государственным имуществом, обеспечивать его доступность для предпринимателей.

Особенность сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости заключается в том, что наращивание арендной платы за рамки оптимального предела может привести к снижению предпринимательской активности, налоговой базы и общим (налоговым в совокупности с неналоговыми) доходам бюджета. Оптимальная величина арендной платы фактически представляет собой баланс интересов муниципальных образований и арендаторов. Величина арендной платы должна определяться не столько техническими и стоимостными характеристиками объекта, сколько удобством его коммерческого использования, потенциальными доходами, а, следовательно, и видом деятельности арендатора. Иными словами, оптимальная величина арендной платы может быть установлена только индивидуально в каждом конкретном случае. Индивидуального подхода требует и необходимость стимулирования определенных видов предпринимательской деятельности, в развитии которых заинтересованы государство и муниципальные образования.

Второй особенностью аренды государственной и муниципальной недвижимости является необходимость наличия официально утвержденной формализованной методики расчета арендной платы.

Формализованная методика расчета строится на базовой ставке арендной платы и целом ряде поправочных коэффициентов, которые устанавливаются весьма произвольно, что исключает возможность индивидуального подхода.

Требование действующего законодательства об обязательной независимой оценке государственного и муниципального имущества, сдаваемого в аренду, является не вполне удачной попыткой разрешить названное противоречие. Законодательством и подзаконными актами не определено, что в данном случае является объектом независимой оценки: само имущество, либо право его аренды, либо рыночная величина арендной платы, а также не установлено, каким образом должна использоваться независимая оценка при расчете арендной платы.

В методиках расчета арендной платы используется в качестве базовой ставки независимая оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества. Данная оценка не учитывает вид деятельности арендатора и не связана с потенциальной доходностью для него арендуемого объекта. Кроме того, методики содержат целый ряд достаточно произвольных поправочных коэффициентов, которые ставят под сомнение целесообразность проведения независимой оценки и связанных с нею бюджетных расходов.

С учетом изложенного имеет смысл исключить из федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положение об обязательной независимой оценке стоимости сдаваемых в аренду муниципальных объектов, или, по крайней мере, точно определить, что является в данном случае объектом оценки и как оценка должна быть использована при расчете арендной платы.

Проведенный в настоящей главе анализ дает основания полагать, что методика расчета арендной платы не может обеспечить в каждом конкретном случае определения оптимального размера арендной платы, но, при определенных условиях, даст возможность приблизиться к указанной величине.

Основным из указанных условий является использование в методике не рыночной оценки стоимости сдаваемого в аренду объекта, а рыночной величины арендной платы, которую целесообразно определять на основе сравнительного подхода.

2.2 Методика оценки эффективности управления муниципальной недвижимостью

Доход бюджета г. Челябинска в 2006 г. составил 8174412,4 тысяч рублей, а поступления от аренды муниципальных нежилых здании и помещений - 245232,37 тысяч рублей, или чуть более 3 процентов доходной части бюджета. Данная величина является существенной и сопоставима, например, с общей суммой субсидий из областного бюджета.

В тоже время следует учитывать, что большая часть бюджетного дохода города формируется за счет отчислений от федеральных и областных налогов. Местные налоги и сборы, а также неналоговые источники составили в доходах лишь 16 процентов, или 1307906 тысяч рублей.

В этих доходах, которые муниципальные образования могут формировать самостоятельно, поступления от сдачи в аренду зданий и помещений занимают существенную долю - около 13 процентов.

Динамика поступлений арендной платы в городской бюджет определяется размером площадей нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду, а также величиной арендной платы, которая определяется существующей методикой их расчета. Ежегодно количество договоров аренды сокращается в среднем на 50 штук. Основными причинами этого является выкуп нежилых помещений, расторжение договоров из-за невозможности использования объектов, передача помещений в безвозмездное пользование, участие в создании акционерных обществ открытого типа путем внесения муниципалитетом в уставный капитал ОАО нежилых помещений.

Резкое сокращение количества договоров произошло в 2003 г., т.к. в апреле 2002 года Постановлением Главы города Челябинска «О заключении договоров безвозмездного пользования с организациями и учреждениями, финансируемых из городского бюджета» арендуемые нежилые помещения были отданы в безвозмездное пользование муниципальным предприятиям и учреждениям - арендаторам этих помещений (13, с. 58).

Начисленная арендная плата, а также поступление средств от сдачи нежилых помещений в аренду, даже при сокращении количества договоров, с каждым годом увеличивается. Несмотря на постоянный рост поступления арендной платы от использования муниципального нежилого фонда, его темпы повышались лишь до 1999 года, а, начиная с 2000 года, происходит их снижение. Причиной отмеченных тенденций является принятый установленной методикой порядок расчета арендной платы. Методика многократно корректировалась с учетом набираемого органами местного самоуправления практического опыта. Однако, в течение всего рассматриваемого периода (1995-2006 г.) неизменным оставался основной подход к расчету величины арендной платы: устанавливалась базовая ставка, которая затем умножалась на целый ряд корректирующих коэффициентов. Следует отметить, что на таком же принципе основывались и все методики, рассмотренные в первом параграфе настоящей главы.

До 01.05.1995 года расчет арендной платы за нежилые помещения производился по базовой ставке, равной минимальному размеру оплаты труда, или 20 500 неденоминированных рублей за квадратный метр в год. С 01.05.1995 г. базовая ставка арендной платы была установлена в размере 70% от минимального размера заработной платы согласно действующему на тот момент законодательству. На 1996 год базовая ставка определена в размере 84000 неденоминированных рублей и введен единый льготный корректировочный коэффициент к базовой ставке равный 0,3. В 1997 году единый льготный корректировочный коэффициент стал равным 0,5. С 15.09.1999 г. базовая ставка была увеличена до 100 рублей в год за 1 квадратный метр. На 2001 год единый льготный корректировочный коэффициент был установлен равным 0,9, а на 2002 год -1,1. Постановлением «Об арендной плате за нежилые помещения в 2003 году» устанавливается базовая ставка за пользование муниципальными нежилыми помещениями за один квадратный метр в год в размере 130 рублей, а корректировочный коэффициент - 1,0. И, наконец, на 2006 год базовая ставка была установлена в размере 210 рублей и корректировочный коэффициент- 1,0.

Очевидно, что введение в качестве базовой ставки минимального размера оплаты труда имело своей целью учесть инфляционные тенденции в экономике и не допустить снижения поступлений в городской бюджет. Подобный подход первоначально представлялся оправданным, поскольку согласно статье 1 Закона РСФСР от 19 апреля 1991 г. № 1028-1 «О повышении социальных гарантий для трудящихся» минимальный размер оплаты труда вводился с целью компенсации повышения розничных цен и должен был отслеживать данную тенденцию . Согласно статистическим данным1 минимальный размер оплаты труда более или менее оперативно изменялся в период с 1991 по 1996 гг. Но, с I января 1997 г. по 1 июля 2000 г. он имел стабильную величину 83,49 рубля, а с 1 января 2001 г. по настоящее время - 100 рублей (для исчисления налогов, сборов и иных платежей).

Иными словами, минимальный размер оплаты труда перестал «отслеживать» уровень инфляции, что и потребовало введения так называемого общего льготного корректировочного коэффициента.

Однако и данная конструкция оказалась недостаточно гибкой.

Соотношение темпов повышения арендной платы, базовой ставки с учетом корректирующего коэффициента и роста цен являлось крайне нестабильным. На сегодняшний день и базовая ставка арендной платы и общий льготный коэффициент фактически утратили экономическое содержание и превратились в произвольно устанавливаемые величины. Имеет смысл рассмотреть возможность введения в качестве базовой ставки условно «рыночной» величины арендной платы, которая бы определялась не путем персональной оценки объекта, а как средневзвешенная для определенной территории на основе сравнительного подхода. Трудоемкость такого определения базовой ставки и периодичность пересмотра арендной млаты, которая установлена Гражданским кодексом РФ диктует необходимость обеспечить учет инфляционных тенденций в промежутках между пересмотрами базовой ставки. Решение данной проблемы предложено в методике, утвержденной Губернатором Челябинской области. В данной методике введен специальный коэффициент в условных единицах, эквивалентный курсу доллара США по отношению к рублю. До последнего времени подобный подход, в целом, себя оправдывал. Однако, значительные колебания курса доллара при стабильных темпах инфляции свидетельствуют, что и данный подход является не надежным.

Учесть инфляционные тенденции можно только путем введения коэффициента инфляционного роста, который непосредственно отражает темпы инфляции. В этом качестве целесообразно использовать прогноз Министерства экономики РФ по темпам инфляции на очередной год с последующей корректировкой арендной платы по фактическим значениям инфляции, полученным на основе статистической отчетности.

При всех многократных изменениях методики расчета арендной платы органами местного самоуправления г. Челябинска в ней неизменно присутствовал коэффициент территориального расположения. Введение данного коэффициента было направлено на учет удобства коммерческого использования арендуемого объекта, что выгодно отличает челябинскую методику от рассмотренных в предыдущем разделе. До 1995 года включительно коэффициент территориального расположения определялся путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на среднюю ставку земельного налога (5,98) на территории города. Например, для района, прилегающего к площади Революции ставка земельного налога составляет 23,35 и делится на среднюю ставку 5,98. В результате получается значение К=23,35 / 5,98 = 3,9. На 1996 год коэффициент территориального расположения был установлен вне зависимости от ставки земельного налога в фиксированном значении повышаясь по мере приближения к центрам деловой активности. При расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные на прилегающих улицах с разными территориальными коэффициентами, использовался более высокий коэффициент. Кроме того, значения коэффициента территориального расположения все более дифференцировались. Так, в методике на 2003 год предусмотрено снижение территориального коэффициента на 1,0 для угловых зданий (помещений), и зданий (помещений), расположенных внутри квартала, и не имеющих выхода на главную улицу.

Согласно действующей методике используются следующие значения коэффициента территориального расположения (Таблица 2).

Таблица 2 - Таблица территориальных коэффициентов по Методике расчета арендной платы в г.Челябинске на 2006 год

центр деловой активности	К5=10
центр города	К5=6
центр города внутри квартала	К5=5
приближенные к центру	К5=4
средняя часть	К5=3
удаленные районы	К5-2
окраина	К5=1

Распределение сдаваемых в аренду площадей по зонам с соответствующим территориальным коэффициентом представлено в Таблице 3.

Таблица 3 - Расположение арендуемых площадей в г.Челябинске по территориальным зонам

Коэффициент	К5=10	К5=6	К5=5	К5=4	К5=3	К5=2	К5=1
Площадь	8682,24	14591.09	455,5	42762,5	15054,8	104394,8	74890,76
Процент	3,3	5,6	0,2	16,4	5,8	40,0	28,7

Согласно данным Таблицы, более 90 процентов сдаваемых в аренду площадей расположены в зонах, в которых коэффициент территориального расположения принимает значения от 4 до 1. Площадь зданий и помещений с более высоким коэффициентом составляет лишь около 9 процентов.

Данные таблицы 4 дают основания полагать, что значения коэффициента территориального расположения недостаточно дифференцированы.

Таблица 4 - Дифференцированная зависимость значения коэффициента территориального расположения и средней величиной арендной платы

Значение коэф-та территориального расположения	Площадь в кв. м	Начисленная арендная плата в месяц в руб.	Средняя арендная плата за 1 кв. м в месяц в руб.
При К-6	1629,2	187042,81	114,81
При К-10	1629,2	311738,01	191,34

Справедливость данного утверждения можно проиллюстрировать следующим примером. Для помещений, расположенных по разные стороны ул. Российской друг напротив друга ставка арендной платы на перекрестке пр. Ленина ул. Российская отличается на 67 процентов. А иных значений коэффициента между 10 и 6 действующей методикой не предусмотрено. Вероятно, следует ввести еще ряд значений коэффициента территориального расположения между 10 и 6, так же как для нежилых помещений в остальной части города, где шаг коэффициента равен 1. Действующая в городе методика расчета арендной платы предусматривает наличие ряда льготных категорий арендаторов. Сопоставление формул расчета арендной платы для обычных и особых (льготных) условий свидетельствует, что их главное отличие заключается в использовании коэффициентов К6 и К7. Применение коэффициента К6 в зависимости от конкретной ситуации приводит к снижению величины арендной платы в 1,25 - 2 раза. Коэффициент К7 дает особые преимущества арендаторам, расположенным в центре деловой активности. При значении коэффициента территориального расположения К5, равном 10 и 6, снижение величины арендной платы для льготных категорий арендаторов за счет применения коэффициента К7 уменьшится соответственно в 5 и 3 раза. На окраинах города, где К5 принимает значения 1 и 2, и расположены около 70 процентов сдаваемых в аренду площадей, снижения арендной платы за счет коэффициента К7 для арендаторов, которым установлены льготы, практически не происходит.

Трудно понять почему, например, для школьной столовой, расположенной на окраине, арендная плата должна быть почти такой же, как для остальных арендаторов, а в центре города - уменьшенной минимум в 5 раз. Анализ проводившихся изменений в методиках расчета арендной платы свидетельствует о постоянном уменьшении льгот и льготных категорий арендаторов.

Так в 1996 году из 1577 арендаторов льготами не пользовались только 742. Более половины арендаторов имели льготы но начислению арендной платы, в том числе 297 - бюджетные организации, которые вообще были освобождены от платы за пользование муниципальным имуществом, и 538 иных организаций, имеющих различные льготы.

Постановлением Главы города в 2003 году льготы предоставлен лишь:

- школьным столовым общественным организациям, существующим за счет членских взносов и добровольных пожертвований и на площадь не более 40 кв. м.

- предприятиям, производящим и реализующим хлебную и молочную продукцию и на площадь не более 50 кв. м.

- бюджетным учреждениям областного и федерального значения для размещения управленческого аппарата из расчета 9,0 кв. м общей площади на одного работника управления.

Фактически же льготы предоставлены в 192 договорах аренды, из них:

2 школьные столовые;

34 общественные организации;

37 магазинов по реализации хлебо - молочной продукции;

73 бюджетные организации;

а также:

11 арендаторов полностью освобождены от арендной платы и страховки (военкоматы, редакции газет);

2 арендатора с особыми условиями аренды

17 арендаторов, которым льготы предоставлены отдельными постановлениями Главы города;

16 арендаторов, выполняющих социально-значимые для города работы (книжные магазины, стоматологические поликлиники).

Таким образом, часть арендаторов имеют льготные условия по разовым постановлениям Главы города или приказам председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям. Лучше было бы предусмотреть в методике специальный коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на арендуемой площади, если ему так или иначе ежегодно предоставляются льготы.

Имеет смысл также дифференцировать бюджетные организации, организации, осуществляющие торговлю хлебом и молоком, выполняющие социально значимые работы по степени значимости их деятельности для удовлетворения потребностей горожан и внести соответствующие корректировки в коэффициент К7, значительно расширив диапазон его значений.

Кроме того, имеет смысл пересмотреть дислокацию части бюджетных организаций, предложив им для размещения менее обременительные для бюджета города помещения. Следует отметить, что вид деятельности арендатора действующей методикой учитывается только с целью предоставления льгот. Данное обстоятельство, как представляется, противоречит требованиям определения оптимального размера арендной платы, который бы обеспечивал достижение баланса интересов арендатора и арендодателя. В этой связи целесообразно ввести в формулу расчета дополнительный коэффициент, который бы учитывал среднюю или нормативную рентабельность определенных видов деятельности.

Специфика определения платы за аренду типичных объектов государственной и муниципальной собственности. Дальнейшая конкретизация методов оценки эффективности управления имущественными объектами государственной собственности требует их привязки к способам применения, использования этих объектов. Представленные выше общие методологические положения могут быть воплощены в конкретные методики только применительно к определенным видам, типам объектов государственной собственности и способам функционирования, практического использования данного вида объектов. Следует признать невозможным создание единой универсальной методики оценки эффективности, приложимой ко всем видам государственного имущества, областям и способам его использования. Конкретная функциональной группой методика оценки экономической, государственной социальной, классом, собственности, эффективности управления определенным варьируемая по отношению к оцениваемому способу использования имущественного комплекса, призвана давать возможность определить значения, величины показателей эффективности. Но и эти показатели не обладают универсальным характером, в значительной степени зависят от объекта оценки, предназначения и характера применения объекта.

Проведение оценок эффективности управления государственным имуществом, ориентированных на разные способы использования имущественных объектов, обладает принципиальным значением в связи с тем, что в зависимости от способа использования имущества может измениться сама постановка задачи оценивания эффективности управления государственной собственностью. В изложенной выше классической постановке, задача заключается в определении величины эффективности как отношения результата применения объектов к обусловившим его затратам ресурсов. При более общей сравнительной оценке эффективности разных способов использования объектов правомерно ставить задачу выбора рационального способа применения данного вида объектов государственной собственности по критерию эффективности. В первом случае мы имеем дело с задачей оценивания, определения эффективности заранее выбранного варианта использования имущества. Во втором - решается более общая задача выбора предпочтительного, с точки зрения эффективности, варианта применения имущественных объектов государственной собственности. В и соответствии с проводимыми следующих в России рыночными использования преобразованиями представляется целесообразным в общем случае выделять оценивать эффективность способов государственного имущества: - продажа, приватизация, акционирование, закупка, дарение; - производственное использование государственными унитарными предприятиями и государственными учреждениями; - общедоступное социальное использование объектов, относимых к общенародной собственности; - предоставление объектов в аренду, концессию, лизинг, лицензионное пользование, залог, отечественным и иностранным организациям-инвесторам на договорной, контрактной основе; - передача объектов государственной объектов собственности в в муниципальную собственность; - использование имущественных государственных программах и международных проектах.

Приведем в качестве примера следующую формулу оценки бюджетной эффективности Эа аренды объектов государственной собственности

(АП х d - Иа) х Т Эа = - х 100%, С

где, АП - годовая арендная плата, изымаемая с арендатора;

d - доля арендной платы, поступающей в государственный бюджет

Иа - годовые бюджетные издержки арендодателя, связанные с некомпенсируемой арендатором амортизацией и расходами на содержание объекта аренды;

Т - продолжительность арендного периода в годах;

С - объективная оценка рыночной стоимости объекта аренды.

Оценка по данной формуле позволяет определить эффективность аренды государственной собственности как функцию времени, выраженную в процентной доле стоимости арендуемого объекта, поступающей в бюджет в виде части арендной платы. Одновременно такая оценка позволяет сопоставить варианты продажи и аренды объектов государственной собственности с точки зрения критерия эффективности. В заключение отметим, что наряду с методами оценки стоимости объектов государственной собственности, ставшими в последние годы предметом многочисленных исследований и публикаций, методы оценки эффективности управления государственной собственностью нуждаются в столь же пристальном внимании.

Глава 3 Пути повышения эффективности управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности

3.1 Совершенствование системы арендных платежей, состава и структуры объектов аренды

С целью повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска в течение 2008 года планировалось выполнение следующих мероприятий:

проведение текущего и капитального ремонтов объектов недвижимости, находящихся в муниципальной казне Челябинской области, с целью вовлечения их в хозяйственный оборот и увеличения доходов местного бюджета;

заключение договоров аренды, безвозмездного пользования имуществом муниципальной казны города Челябинска, пользователи которого до настоящего времени не определены;

совершенствование претензионно-исковой работы с целью уменьшения задолженности по арендным платежам перед местным бюджетом;

проведение рыночной оценки имущества муниципального образования «город Челябинск», передаваемого в аренду;

проведение с органами исполнительной власти города Челябинска работы по оптимизации количества муниципальных унитарных предприятий;

организация и проведение анализа управленческих и хозяйственных решений руководителей муниципальных унитарных предприятий;

приведение в соответствие с законодательством учредительных документов муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, переоформление прав пользования имуществом организаций, вновь переданных в муниципальную собственность города Челябинска;

исполнение прогнозного плана (программы) приватизации имущества на 2008 год и подготовка прогнозного плана (программы) приватизации на 2009 год;

- определение оптимального размера арендной платы;

Определение оптимального размера арендной платы предполагает сопоставление уровня арендных платежей за муниципальное имущество с объектами иных форм собственности при прочих равных условиях.

Методика расчета арендной платы за сданное в аренду областное имущество утверждена Постановлением Губернатора Челябинской области от 28 января 2000 г, № 40 и предусматривает проведение расчета по следующей формуле:

АПг = 0,1*S*Сб*Киз*Км*Ктз*Кз*Ктд*Кнж, где:

S - площадь арендуемого здания, сооружения либо их части, включая подвалы, полуподвалы, наземную часть, чердак (мансарду), м. кв.

Сб - базовая величина стоимости строительства 1 м. кв. - 2560 рублей (установлена распоряжением Губернатора Челябинской области от 11.02.99 № 105-р), может ежегодно изменяться в соответствии с принимаемыми распоряжениями. В настоящее время Сб составляет 4750 рублей.

Киз - коэффициент износа.

Км - коэффициент вида строительного материала.

Кт - коэффициент типа здания.

Кз - коэффициент территориальной зоны.

Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора.

Кнж - коэффициент качества здания, сооружения либо их части.

АПмес - АПг* 1/12*Кинфл

Ктек Кинфл = Кбаз

Коэффициент инфляции Кинфл примем как частное от деления 30 руб. (курс доллара США, установленный ЦБ РФ на последнее число месяца перед расчетным) на 9,33 руб. за доллар (величина постоянная) или 3,22. Если рассчитать размер арендой платы для помещений в Центральном Доме быта по адресу ул. Васенко, 96, поскольку здесь имелись площади, находящиеся и в муниципальной, и в частной собственности, то окажется, что величина арендной платы, рассчитанная по методике, предусмотренной для государственного имущества, существенно выше, чем по муниципальной. Аналогичные результаты дает и расчет величины арендной платы для зоны с территориальным коэффициентом К5=6.

В качестве примера выбрано помещение, занятое отделением Сберегательного банка по адресу пр. Ленина, 38. По муниципальной методике размер арендной платы здесь должен составлять 114 рублей за один квадратный метр в месяц, а по методике, Губернатором области - 280,9 рублей.

Еще более существенными являются отличия в величине арендной платы для муниципальных и частных нежилых зданий и помещений. Полученные в ходе исследования данные о величине арендной платы позволяют приблизительно оценить возможный размер оплаты за пользование муниципальной недвижимостью.

Поскольку в рассматриваемых зданиях и сооружениях пустующих площадей нет, можно полагать, что арендаторы считают указанную сумму для себя приемлемой. Однако проведенный опрос выявил довольно значительную сменяемость арендаторов. Кроме того, по удобству коммерческого использования перечисленные объекты могут быть отнесены к числу наилучших в городе. Здания и помещения муниципальной формы собственности с подобным уровнем комфортности в центре города отсутствуют. Следовательно, имеются все основания полагать, что среднее значение величины арендной платы по рассмотренным объектам является предельным и существенно превышает оптимальный размер оплаты за использование муниципального имущества.

Полученные данные дают основания полагать, что величина оплаты за аренду муниципального имущества по обследованной зоне города может быть повышена в пределах от 1,4 до 2,5 раз без грубого ущемления интересов арендаторов. Очевидно, что данная оценка является приближенной. Для ее уточнения требуется проведение более подробного исследования, которое выходит за рамки настоящей работы. Обследование размеров арендной платы для всех основных территориальных зон города с целью выявления оптимальной величины оплаты за аренду муниципального имущества имеет смысл проводить на регулярной основе. В тоже время, даже самые подробные обследования и коэффициенты не обеспечат решение проблемы определения оптимальной величины арендной платы для каждого конкретного арендатора и каждого объекта.

3.2 Совершенствование нормативно-правовой базы арендных отношений

На основе изученных и проанализированных материалов в ходе выполнения работы можно предложить следующие положения по совершенствованию действующего законодательства:

1. Структура гл. 34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В связи с этим было бы целесообразным внести следующие изменения в гл. 34 Гражданского кодекса РФ: Во-первых, вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичных условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора незаключенным). Во-вторых, установить в параграфе «Аренда недвижимости» специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке. В-третьих, предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда § 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила. В-четвертых, ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом».

2. Включить в основные нормативно-правовые акты (такие как, например, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.) конкретизацию ключевых положений, касающихся аренды объектов, на регулирование которых направлены нормы данных кодексов. При этом приблизительная структура таких положений, сосредоточенных в форме отдельных глав, а не статей (как сделано законодателем в указанных кодексах), должна ориентироваться на особенности правового режима сдаваемого в аренду объекта и включать условия о порядке заключения договора аренды, характеристику его существенных условий, специфику субъектного состава и иные важные для договора аренды отдельных видов недвижимости положения.

3. В целях упорядочения осуществления риэлтерской деятельности, обеспечения защиты интересов физических и юридических лиц, общества и государства при совершении операций на рынке аренды недвижимости необходимо принять на федеральном уровне отдельный Закон о риэлтерской деятельности, закрепляющий четкое определение понятия «риэлтор» и «риэлтерская деятельность», регулирующий правовой статус риэлтора, с обязательным закреплением норм об имущественной ответственности, ужесточении контроля со стороны соответствующих государственных органов, а также ввести лицензирование риэлтерской деятельности и закрепить на федеральном уровне путем внесения дополнений в Закон о лицензировании.

4. Целесообразно включить в ГК РФ норму, в соответствии с которой будет конкретизирован порядок истребования арендованного имущества из незаконного владения, а также порядок преимущественного заключения договора аренды на новый срок (в этом порядке, в частности, можно предусмотреть различные варианты развития отношений: досрочное расторжение договора, расторжение договора по инициативе одной из сторон и др.).

5. В целях удовлетворения потребностей гражданского оборота необходима более детальная регламентация договора аренды предприятия, в частности, необходимо установить в ст. 16 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом; указать в ст. 656 ГК РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов, входящих в состав предприятия), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

Заключение

К настоящему времени на основе принятой нормативной базы сложилась система регулирования отношений по поводу аренды государственного и муниципального имущества. Указанная система включается в себя совокупность органов местного самоуправления с четко определенными полномочиями по управлению муниципальной собственностью, установленный порядок сдачи в аренду муниципального имущества, его страхования, методику определения величины арендной платы, нормативно урегулированные иных отношений между арендаторами и арендодателем в лице муниципального образования.

Передача в аренду муниципальной собственности, как показывает практика, позволяет решить одновременно несколько важных задач.

Во-первых, повышается налоговая база на территории муниципального образования, возрастают и неналоговые поступления в форме арендных платежей.

Во-вторых, арендатору передается ответственность за использование и сохранность муниципального имущества, бремя расходов по его содержанию, что экономит бюджетные средства.

В-третьих, арендованное имущество остается в муниципальной собственности и может быть использовано по другому более необходимому для муниципального образования назначению.

Поступления от сдачи в аренду муниципального имущества составляют существенную часть дохода бюджета города, которая может формироваться органами местного самоуправления самостоятельно.

В этой связи представляется неоправданным установленный Федеральным законом № 131-ФЗ принцип точного соответствия структуры и состава муниципальной собственности полномочиям органов местного самоуправления.

Практическая реализация данного принципа приведет к крайне негативным последствиям.

Во-первых, только в Челябинске около 2000 предприятий и частных предпринимателей прекратят свою деятельность, лишившись помещений.

Во-вторых, органы местного самоуправления утратят инструмент обеспечения своей бюджетной независимости в виде поступлений от сдачи в аренду муниципального имущества.

В-третьих, возрастут расходы местного бюджета на предприватизационную подготовку объектов недвижимости. По мелким объектам названные расходы могут превысить потенциально возможные доходы от их приватизации.

В-четвертых, муниципальные образования, избавившись от «излишнего по закону» муниципального имущества, утратят экономическую базу для реализации новых полномочий, которые могут быть на них возложены в результате изменений законодательства.

Подобный подход федерального законодателя к муниципальной собственности противоречит Европейской хартии местного самоуправления, зарубежному опыту и историческому опыту России.

Проведенный анализ показал, что львиную долю дохода бюджета от сдачи в аренду муниципальной собственности составляет арендная плата за нежилые помещения и землю.

Возможности роста бюджетных поступлений за счет повышения собираемости арендных платежей, расширения сдачи в аренду нежилых помещений практически исчерпаны. Изменения, внесенные в земельное законодательство Федеральным законом № 53-ФЗ, значительно ограничили площади муниципальных земель, которые могут сдаваться в аренду. При завершении разграничения прав собственности на государственные земли данный источник бюджетных поступлений резко сократится.

Оптимизация размеров арендной платы является, к настоящему времени, единственным средством повышения экономического потенциала сдачи в аренду муниципальной собственности.

Сложившиеся подходы к методике определения величины арендной платы представляет собою «метод проб и ошибок», в виде ежегодной корректировки предшествующих ставок исходя из умозрительных оценок возможности роста дохода от аренды. Сомнительной является и ориентация исключительно на максимизацию размера арендных платежей.

Чем выше размер арендной платы, тем менее доступно для арендаторов муниципальное имущество, тем ниже деловая активность и меньше налоговые поступления в бюджет, и наоборот.

Наличие указанных тенденций дает основания предполагать, что существует оптимальный размер арендной платы, обеспечивающий наибольшую сумму налоговых и неналоговых поступлений в бюджет.

Сравнение оптимума арендной платы и её фактических значений для типичных организаций-арендаторов г. Челябинска показывает, что фактически установленный размер арендной платы меньше оптимального уровня в 2,5 - 4 раза. Поступающие в бюджеты всех уровней средства в виде суммы арендных платежей и налогов меньше потенциально возможных на 21-30 процентов. То есть, низкая фактическая арендная плата не компенсируется возрастающими налоговыми поступлениями от оживления деловой активности. Максимум арендных и налоговых доходов в местный бюджет заметно, от 19 до 28 процентов, выше максимума аналогичных поступлений в бюджеты всех уровней. В этой связи представляется сомнительной экономическая целесообразность установленного статьей 28 Бюджетного кодекса РФ принципа автономности и самостоятельности бюджетов. Возникающие на практике барьеры между уровнями бюджетной системы, приводят к борьбе органов государственной власти и местного самоуправления за ресурсы, к стремлению максимально увеличить лишь собственные доходы в ущерб интересам страны в целом.

Изложенное дает основание для следующих рекомендаций:

1. Внести изменения в действующие в г. Челябинске порядок сдачи в аренду муниципальной недвижимости и методику определения величины арендной платы.

2. Организовать сбор информации от потенциальных арендаторов, необходимой для проведения расчетов оптимальной величины арендной платы в соответствии с предложенной методикой.

3. Образовать в составе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска специальное подразделение, которое бы обеспечивало сбор и анализ информации, необходимой для постоянного мониторинга рыночного уровня цен на сдачу в аренду муниципального имущества и практического использования предлагаемой экономико-математической модели.