Правовое регулирование оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

по предпринимательскому праву

Правовое регулирование оценочной деятельности

Иркутск, 2015 г.



Оглавление

Введение

1. Оценочная деятельность РФ

1.1 Возникновение оценочной деятельности в России

1.2 Характеристика состояния оценочной деятельности в РФ

1.3 Субъекты и объекты профессиональной оценочной деятельности

1.4 Принципы оценочной деятельности

1.5 Принципы оценочной деятельности

2. Регулирование оценочной деятельности РФ

2.1 Государственное регулирование оценочной деятельности

2.2 Роль саморегулируемых организаций оценщиков

2.3 Стандарты оценочной деятельности

Заключение

Библиография



Введение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России», Экзамен. 2000г. Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки. Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия «оценщик» (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно «профессиональный» характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

Сегодня под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Объектом исследования данной работы выступает - оценочная деятельность. Предмет исследования - правовое регулирование оценочной деятельности, а так же современные проблемы оценочной деятельности в РФ.

Целью написания настоящей работы является изучение правовой среды, в которой происходит оценка собственности, выявление существующих проблем правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Постановка этих вопросов, анализ норм действующего законодательства позволяют выявить целый ряд задач, от эффективного решения которых будет зависеть не только будущее самого института профессиональной оценки, но и развитие отношений собственности в России. оценочный право материальный

В соответствии с целью можно определить следующие задачи данного исследования: проанализировать основные типы правовых отношений, возникающих между субъектами оценочной деятельности, по российскому законодательству, а также определить соотношение частно-правового и публично-правового элементов правового регулирования оценочной деятельности. Проанализировать круг субъектов предпринимательской деятельности, принимающих участие в правоотношениях в сфере оценочной деятельности.

Исследовать правовой статус саморегулируемых организаций оценщиков как нового субъекта предпринимательского права.

Исследовать проблему гражданско-правового определения уровня качества услуг в сфере оценочной деятельности.

Теоретическая база исследования. Теоретической базой исследования послужили труды российских ученых-правоведов, специалистов цивилистической науки, исследовавших теоретические проблемы института возмездного оказания услуг и услуг в сфере оценочной деятельности.

Методологическая основа исследования. Исследование основано на использовании следующих методов: системного анализа, диалектического, формально-логического и сравнительного анализа, в том числе сравнительно-исторического.

Структура данной работы предопределена содержанием темы, обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, семи параграфов, заключения, списка источников и литературы.



1. Оценочная деятельность РФ

1.1 Возникновение оценочной деятельности в России

В современной России многое происходит впервые. Однако выработка методик проведения оценки недвижимости нельзя отнести к нововведениям. Оценка и специалисты по ее проведению возникла в России во второй половине XIX века. Ее появление было инициировано неотложной необходимостью в создании фискального реестра, потребность в котором появилась в 1861 году, в связи с отменой крепостного права. Имущественные отношения становились фактом, в точности установления которого было чрезвычайно заинтересовано государство.

Кадастровый учет, а вместе с ним и необходимость оценки предусматривало "Положение о земских учреждениях" 1864 г. Критерием размера налога становилась ценность и доходность имущества, которые объективно устанавливались оценкой. Например, на основе усредненного учета объема урожая устанавливался показатель доходности сенокосных и пахотных земель.

Доходность леса, могла быть оценена по величине дохода от проводимой рубки. В Нижегородской губернии в качестве основы оценки земли привлекли выполненные В. В. Докучаевым классификации почв по их химическим и физико-механическим показателям. А вот в Херсонской губернии при оценке земель была сделана попытка учесть такие факторы, как климат и засуха.

Оценка городской недвижимости также не выпала из поля зрения. Так, «Городовое положение» 1870 г. предоставляло право городским властям делать оценку с целью определения налога на недвижимость, с учетом чистого дохода от ее использования. При отсутствии возможности, расчет налога проводился на основе материальной стоимости недвижимости.

В последующем Городские думы на местах разрабатывали для избираемых оценочных комиссий свои инструкции, в которых устанавливались способы рассчитывать валовой доход, в том числе, с учетом простоя квартир. Одновременно были уточнены статьи расходов по их содержанию.

В числе наиболее обстоятельных инструкций были разработанные в Харькове и Риге. Причем опыт оценки в Харькове оказался менее удачным по причине нестабильности состава оценочной комиссии и недостаточного руководства ее работой. Круглов В.А. Деятельность губернских оценочных комиссий. Харьков, 1911. В 1892 г. усиленная профессурой Харькова, вновь избранная оценочная комиссия, координация которой осуществлялась наблюдательным советом, провела статистическую обработку информации. Что позволило оценочной комиссии поделить все домовладения на 12 видов.

В основу деления Харькова на разряды местности была взята средняя арендная плата за 1 комнату. Таким образом, территория города была предварительно поделена на 54 района. Летом 1893 г. правительство России опубликовало Закон о проведении переоценки всех видов имущества, который касался 34 губерний. Вышедшие одновременно с законом «Правила оценки недвижимых имуществ» с Инструкцией, дающей необходимые разъяснения, стали законодательной базой для проведения оценочных работ в России.

На IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве (1894 г. ) проф. А. И. Чупров инициировал создание подсекции статистики при имеющейся географической секции. Первое заседание подсекции прошло с участием 86 статистиков, представивших 16 губерний. Таким образом, съезды специалистов в области оценочной статистики стали регулярными. Тем не менее, опыт применения закона 1893 г., определивший порядок проведения оценки не выдержал проверку практикой.

Не удалось добиться необходимого единообразия не только на территории государства, но и в масштабах губерний. По этой причине в январе 1899 г. был принят новый закон, регламентирующий оценку недвижимого имущества. Этот закон отличало от предыдущего, главным образом, делегирование прав инициативы и компетенции губернским оценочным комиссиям. Одновременно предусматривалось государственное финансирование работ по оценке а 34 губерниях в размере 1 млн. рублей в год.

Несмотря на некоторые несовершенства, с точки зрения общей организации и применяемых методик, оценка в России на рубеже 20 века была передовой. Как это часто случается в России, главным недостатком организации оценки были конфликты на уровне земств. Несмотря на наличие утвержденных методик оценки, отсутствовало единообразие в их применении.

Не было также специализированного контролирующего органа. Необходимо признать, что такой вид профессиональной деятельности, каким стала в дореволюционной России оценка, получил достаточное развитие в Америке и Европе только в 60 - 70 г. г. 20 столетия. Можно сделать вывод о том, что Закон от 08.06.1893 г. «Об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам», сыграл прогрессивную роль в развитии земской России. Установив на высочайшем экспертном уровне методики и нормы определения доходности путем оценки.

Советский период в истории России (1918 - 1990 г. г. ) характеризуется произвольным подходом к оценке объектов недвижимости. За основу брались балансовая и сметная стоимость объектов. И только к 1998 г. относится появление методик оценки недвижимости, которые стремятся объективно учитывать складывающиеся в России рыночные условия хозяйствования.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135- ФЗ в редакции от 21.07.2014 г./ consultant.ru

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов. Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты, 2005.

1.2 Характеристика состояния оценочной деятельности в РФ

На сегодняшний день уже ни у кого не вызывает сомнения, что оценочная деятельность в России является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу структурной перестройки экономики и формирования конкурентной рыночной среды, призвана давать объективную информацию для принятия хозяйственных управленческих решений.

Можно выделить некоторые особенности и принципы, объективно присущие оценочной деятельности.

Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований.

Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Вопросы распределения полномочий по регулированию оценочной деятельностью между федеральным уровнем управления и субъектами Федерации, место и роль частной и государственной оценки имеют важное значение. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства. Создание возможных специфических, специализированных нормативных и других документов должно основываться на общероссийской системе оценки.

Мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ.

Необходимо создавать и развивать национальную систему оценки, учитывающую богатый зарубежный опыт. Макаров В.Л. Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики. Учебник. -М., «Интерреклама», 2003. Но недопустимо как полное копирование западных методик, так и изобретение национального «велосипеда».

В рамках настоящей курсовой работы невозможно полностью осветить все направления применения оценочной деятельности. Поэтому можно кратко перечислить только важнейшие из них:

-Оценка для целей повышения эффективности управления федеральной собственностью и собственностью субъектов Федерации.

-Оценка и переоценка основных фондов

-Оценка земли и недвижимости, оценка для целей ипотечного кредитования

-Оценка нематериальных активов, включая интеллектуальную собственность

-Оценка бизнеса, оценка активов и капитализации действующих предприятий, оценка стоимости акций, оценка неденежных взносов в уставный капитал

-Оценка для целей финансового оздоровления, реструктуризации предприятий или банкротства

-Оценка ущерба при чрезвычайных ситуациях

-Оценка для целей налогообложения, исполнительного производства, ареста имущества и судопроизводства. 

1.3 Субъекты и объекты профессиональной оценочной деятельности

Согласно ст.4 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135- ФЗ в редакции от 21.07.2014 г./ consultant.ru, субъекты оценочной деятельности - это физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. В настоящем Законе такой субъект назван оценщиком.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. Все субъекты гражданского права делятся на физических и юридических лиц. Оценщиком может быть только физическое лицо. Таким образом, даже при заключении договора на проведение оценки с юридическим лицом, проводящим оценочную деятельность, в договоре должно указываться конкретное физическое лицо, проводящее оценку, которое и будет нести всю ответственность по договору в соответствии с положениями Закона.

Из остальных требований данной статьи ясно, что это физическое лицо должно обладать полной дееспособностью, что означает в рамках ст. 21 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральный закон N 99-ФЗ в редакции от 05.05.2014г. / consultant.ru способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Такая дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В ст. 5 вышеупомянутого закона, так же приводится понятие объекта оценочной деятельности. Так, к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги), работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Григорьев В.В. Оценка предприятий: теория и практика. ИНФРА-М, 2001. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Между оценщиком и заказчиком заключается договор в простой письменной форме. Договор должен содержать: цель оценки; описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию; вид определяемой стоимости объекта оценки; размер денежного вознаграждения за проведение оценки; дату определения стоимости объекта оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

1.4 Права и обязанности оценщика

Согласно ст. 14 и ст. 15 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135- ФЗ в редакции от 21.07.2014 г./ consultant.ru

Оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

- быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

- соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации в течение десяти дней с даты заключения трудового договора и (или) возникновения изменений;

- представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости;

- представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

1.5 Принципы оценочной деятельности

Оценочная деятельность, как и любая другая базируется на ряде основополагающих принципов, устанавливающих и упорядочивающих процесс оценки имущественного комплекса. Эти принципы носят ярко выраженный экономический характер. При этом, для большего удобства их группируют на три группы исходя из следующих признаков:

- представления владельца об имуществе;

- рыночной среды;

- эксплуатации имущества.

Рассматривая эти принципы более детально, следует выделить важнейшие принципы.

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени. Следовательно, полезность - способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания. Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынках различных видов имущества возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произведенного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие конкуренции создает монополистическую ситуацию.

Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте. Основная идея этого принципа заключается в постоянном изменении стоимости объектов собственности. Иногда этот принцип определяется как основополагающий, поскольку предопределяет саму суть оценки имущества - определение стоимости на конкретный момент времени, что предполагает закрепление определенного уровня цен и стоимостей.

Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход - результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы. Данный принцип в первую очередь получил свое распространение благодаря оценке комплексных объектов, однако, при оценке единичных объектов собственности он терял свой актуальность, поскольку было достаточно проблематично вычленить отдельные элементы объекта оценки, в целях определения его стоимости.

Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли, Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имущественному комплексу оправданны тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддерживается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данного принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования является синтезом всех вышеперечисленных принципов. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости. Отражение этого принципа можно найти в соответствующей сложившейся судебной практике. Определение ВАС РФ от 25.02.2014 г. № ВАС-1389/14. Российский налоговый портал, 2014.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, Их содержание может меняться в зависимости от специфики объекта.

В завершение первой главы, можно сделать следующие выводы: исследуя развитие и современное состояние правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации, раскрывается понятие оценочной деятельности и рассматриваются правовые формы её осуществления, исследуется договор на проведение оценки как правовое основание осуществления оценочной деятельности.



2. Регулирование оценочной деятельности РФ

2.1 Государственное регулирование оценочной деятельности

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Так, юридический факт - это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношении. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.

Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности. Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Исходя из логики законодательства об оценочной деятельности деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценочной деятельности, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако такая деятельность не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, эта деятельность не запрещена и не может быть запрещена законом, однако такое суждение о стоимости не подпадает под сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности и не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объектов оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки является осуществление этой деятельности субъектом оценочной деятельности. Косорукова И.В. Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». Московская финансово-промышленная академия, 2005.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

- определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

- определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

- определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству, регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - совет по оценочной деятельности), а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями.

Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. Право и экономика. 2011. № 10 Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности.

Вызывает вопрос создание компенсационного фонда как предназначенного и достаточного для покрытия любых убытков, в частности при возникновении убытков по результатам оценки акций промышленных предприятий - субъектов естественных монополий. В этих случаях убытки могут исчисляться миллиардами рублей.

Идея полного возмещения убытков за счет оценщиков неуместна, следует, как мы считаем, определить иную цель - компенсации в связи с некачественной оценкой ущерба, причиненного клиенту. Образование компенсационного фонда, расширение функций саморегулируемых организаций, а равно и закрепление ответственности за результат оценочной деятельности является фактором, направленным на стимулирование качественного развития рассматриваемых общественных отношений и вытеснение с рынка оценочных услуг недобросовестных оценщиков. 

2.2 Роль саморегулируемых организаций оценщиков

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Журина И.Г. Можно ли признать саморегулируемую организацию юридическим лицом публичного права. Адвокат. 2009. N 6

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

-объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц;

-наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов;

-наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

-наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта.

Ликвидация некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях. В ликвидационную комиссию некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, должен быть включен представитель Национального совета. Некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована.

Функции саморегулируемой организации оценщиков:

-разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

-разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

-представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

-прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

-контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

-ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

-организация информационного и методического обеспечения своих членов;

-осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом функций.

Саморегулируемые организации нужны государству как опора, как надежный партнер в деле совершенствования рыночной экономики. С одной стороны, саморегулируемая организация - это представитель и выразитель интересов своих членов перед государством, с другой - квалифицированный агент государственно-общественных интересов в среде профессиональных участников. Объективно такая позиция позволяет использовать саморегулируемые организации как инструмент согласования воли и интересов всех субъектов рынка с волей государства. В этом направлении необходимо и дальше развивать роль и функции СРО.

Некоммерческая организация, удовлетворяющая требованиям части третьей статьи 22 настоящего Федерального закона Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135- ФЗ в редакции от 21.07.2014 г./ consultant.ru, вправе подать в уполномоченный федеральный орган (в настоящее время исполняется Росреестром и его территориальными органами), осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, заявление о ее включении в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. За включение некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков уплачивается государственная пошлина в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

2.3 Стандарты оценочной деятельности

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки.

Единая система стандартов оценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, должна обеспечивать:

- нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости;

- четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам;

- унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки;

- воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг;

- определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке;

- создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.

Единая система стандартов оценки включает следующие основные стандарты:

- организационно-методические положения;

- оценка недвижимого имущества;

- оценка машин, оборудования и транспортных средств;

- оценка интеллектуальной собственности:

- оценка стоимости предприятия (бизнеса);

Система стандартов защищает интересы и прав потребителей при взаимодействии с оценщиками с одной стороны и обеспечивает защиту оценщиков от необоснованных претензий с другой.

Применение Единой системы стандартов оценки для конкретных целей или объектов оценки регламентируется разрабатываемым рабочими группами при Межведомственном совете по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации "Положениями об осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации".

Подводя итоги по второй главе можно сказать, что государство любой правовой системы обладает огромным влиянием на все средства достижения эффективности действия механизма правового регулирования общественных отношений в сфере оценочной деятельности - повышение уровня правовой культуры, правотворчества и правоприменения, - а потому процесс и методы государственного регулирования заслуживают особого внимания.

Согласно определению, которое использовала А. В. Верхозина Верхозина А. В. Правовое регулирование оценочной деятельности / М. «Российское общество оценщиков», 2003. , «регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственное регулирование), или совместно». С юридической точки зрения государственное регулирование рассматривается, прежде всего, с точки зрения издания уполномоченными государственными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих границы, в которых общественные отношения становятся правоотношениями, а акты госорганов - правоприменительными актами.



Заключение

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценочная деятельность в России - сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

Сегодня оценочная деятельность в России переживает период бурного развития и трансформации - переход к саморегулированию оценочной деятельности, закрепленный в Федеральном законе от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценочная деятельность продолжает развиваться. Развитие идет по двум направлениям. Во-первых, расширяется поле обязательной оценки. Так, например, в июле этого года были приняты поправки в Закон "Об оценочной деятельности", расширяющие новое, очень важное поле деятельности оценщиков - кадастровую оценку. Во-вторых, оценочная деятельность "растет вширь" и начинает затрагивать не только обязательную оценку, но и консалтинг. Такой путь развития отрасли кажется не менее перспективным.

Решение задач по совершенствованию корпоративного управления, развитию финансового рынка, защите прав собственника, эмитента и кредиторов невозможно без качественных услуг оценщика.

Многое меняется в сметном нормировании и ценообразовании в строительстве - сфере деятельности, не чуждой оценщикам. Высокие задачи, стоящие перед российской оценкой, требуют кардинального повышения ответственности оценщиков за свою работу и роста уровня их профессионализма. 

Библиография

1. Нормативные правовые акты

1) Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральный закон N 99-ФЗ в редакции от 05.05.2014г./ consultant.ru

2) Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135- ФЗ в редакции от 21.07.2014 г./ consultant.ru

2. Специальная литература

1) Верхозина А. В. Правовое регулирование оценочной деятельности- М. «Российское общество оценщиков», 2003;

2) Григорьев В.В. Оценка предприятий: теория и практика. ИНФРА-М, 2001;

3) Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М.1998;

4) Косорукова И.В. Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». Московская финансово-промышленная академия, 2005;

5) Круглов В.А. Деятельность губернских оценочных комиссий. Харьков, 1911;

6) Макаров В.Л. Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики. Учебник. -М., «Интерреклама», 2003;

7) Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России», Экзамен. 2000г.;

8) Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005;

9) Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. Право и экономика. 2011. № 10;

10) Журина И.Г. Можно ли признать саморегулируемую организацию юридическим лицом публичного права. Адвокат. 2009. N 6;

Электронные издания

11) http://garant.ru

12) http://www.consultant.ru

13) http://interlaw.dax.ru

14) http://www.cko-info.ru

15) http://www.prime-co.ru

3. Судебная практика

1) Определение ВАС РФ от 25.02.2014 г. № ВАС-1389/14. Российский налоговый портал, 2014.

Размещено на Allbest.ru