Заключение сделок с земельными участками

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Виды и формы сделок

1.1 Вид сделки - аренда

1.2 Вид сделки - купля-продажа

2. Расчет земельных платежей и стоимости земельного участка

3. Межевание земельных участков при совершении сделок

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Земельные отношения дореволюционного периода ознаменовано двумя реформами: крестьянская реформа 1861(отмена крепостного права) и столыпинская реформа 1914 года.

- при крестьянской реформе было создано Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, а также Положение об устройстве дворовых людей и закон об учреждении крестьянского банка. По закону, относящемуся еще к 1782 году, в пределах помещичьих имений вся земля, в том числе и крестьянская, а также связанные с него леса, воды, полезные ископаемые, дикая фауна принадлежащих помещикам на праве собственности. Крестьянам не принадлежала земля даже под их усадьбами. Многие помещики и после реформы использовали в своем полевом хозяйстве тот же крестьянский труд, что и раньше. При этом плата за труд могла выражаться в доле полученного урожая (издольщина). Главной формой крестьянского землепользования было наделенное землевладение. Это касалось как бывших помещичьих, так и бывших казенных крестьян. Надельное владение было своеобразным видом крестьянского сословного землевладения. Оно существовало в двух исторических сложившихся основных формах: общинной (на большей части территории России) и подворной (преимущественно на западе страны).

Разница между общинной и подворной формами землевладения состояла в том, что при подворном землевладении расположение и размеры участков отдельных дворов в полевых наделах оставались неизменными. Члены общины были связаны круговой порукой в отношении выкупных платежей за землю, налогов, натуральных повинностей. Крестьянин мог выйти из общины лишь при условии отказа от земли, уплаты всех недоимок, податей, половины падающей на него выкупной суммы и поручительства общества за уплату остальной части.

Основными законами столыпинской аграрной реформы являются Указ от 9 ноября 1906 года “О новом льготном порядке выдела из общины“ и Закон Государственной думы от 14 июня 1910 года. В этих актах были определены принципиальные положения земельных преобразований в стране. Для земельных обществ, в которых продолжительное время не было общих переделов, общинный порядок землевладения считался ликвидированным. Эти общества переходили к подворному порядку землевладения.

Ранее, Указом от 4 марта 1906 года, была создана система землеустроительных комиссий, которые стали затем основными исполнителями столыпинского законодательства о землеустройстве (до этой реформы земельного законодательства не было). В 1905 году министерство земледелия и государственное имущество было преобразовано в главное управление землеустройства и земледелия, которая существовала до 1915 года. Регулирование земельных отношений по поводу использования полезных ископаемых выполнялось в соответствии с Горным уставом, а вырубка лесов с лесным уставом. Топографо-геодезические работы и мелиорация земель пополнялись за казенный счет. В 1917 В.И. Ленин подписал “декрет о земле”.19 февраля 1918 года был издан декрет “о социализации земли” согласно этим декретам вся земля и недра переходят в пользовании всего народа в государственную собственность.

В 1922 году выходит первый Земельный кодекс (СОВНАРКОМ), а в 1928 образовался СССР (15республик) 30-е годы -время коллективизации. Второй земельный кодекс утверждается верховным советом СССР 1970 году.

23ноября 1990 года выходит закон о земельной реформе, который решает две основные задачи:

1) выявление и предоставление земельных участков

2) закрепление прав на земельные участки

В статье 156 ГК РФ указано что “К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки”.

Конституция РФ является основным и важнейшим источником всех отраслей права нашего государства. Она закрепляет основные, оправдавшие себя, наиболее устойчивые общественные отношения, в том числе и земельные, их принципиальные положения, рассчитанные на длительный период и даже на целую историческую эпоху. Будучи законодательным обобщением достигнутого, Конституция вместе с тем выступает нормативной программой совершенствования всей системы российского права.

Статья 9 Конституции РФ требует, чтобы земля и другие природные ресурсы использовались и охранялись как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В этой же статье определены возможные формы собственности на землю и другие природные ресурсы. Они могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Согласно статьи 36 собственники владеют, пользуются и распоряжаются землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального законодательства. Это означает, что субъекты Федерации на основе федерального закона могут издавать свои земельные законы, но они не должны противоречить федеральным и конституционным федеральным законам. Вместе с тем Конституция возлагает обязанность на граждан и организации, прежде всего тех, чья деятельность так или иначе связана с природопользованием, сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам.

С 1990 года в России начинает формироваться рынок земли. Постоянно растет потребность в информации об отдельном участке земли. Земля оказывает существенное влияние на благополучие как отдельных граждан, так и страны в целом. Без полной и точной информации не может быть и налоговой системы. Все законы и подзаконные акты, принимаемые с 1990 года и посей день призваны решать задачи и принимать решения в области земельных отношений, формирования рынка земельных участков и прочно связанных с ними объектами недвижимости. Переход на экономические методы управления современным землепользованием в России определяет главными задачами правовое, технологическое и информационное обеспечение.

1. Виды и формы сделок

Правовой основой сделок с землей служит многообразие форм земельной собственности, закрепленное в статьях 9 и 36 Конституции Российской Федерации. Право земельной собственности не могло бы существовать и активно развиваться, если бы обладатель этого права не мог свободно (в рамках закона) распоряжаться своей землей, совершать различные сделки: покупать и продавать её, сдавать в залог, аренду и т.д.

Отношения, которые возникают при совершении сделок, - это волевые договорные отношения их участников. В этом состоит родство земельных отношений с гражданско-правовыми, что объясняется принадлежностью земельных отношений, так же, как и гражданских, к имущественным отношениям. Еще одно сходство. Земля по законодательству Российской Федерации признается недвижимым имуществом.

В силу названных обстоятельств при характеристике сделок с земельными участками приходится обращаться не только к нормам земельного, но и гражданского права. Как известно, само понятие сделок, их виды и формы определены в главе 9 «Сделки» Гражданского кодекса РФ. Статья 153 ГК РФ признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки с земельными участками, также как и с другими имущественными объектами, сопровождаются такими же действиями, которые указаны в ст. 153 ГК РФ, поэтому Земельный кодекс РФ не дублирует определение сделок, содержащееся в ГК РФ. И другие статьи ГК РФ общего характера (о видах и формах сделок, об обязательной государственной регистрации сделок и др.) имеют правовое значение для сделок с земельными участками. Таким образом, для регулирования земельных отношений, связанных с совершением земельных сделок, происходит заимствование правовых норм гражданского законодательства для регулирования отношений другой отрасли законодательства - земельного. Это становится возможным по трем объективным причинам:

а) однородность гражданских и земельных отношений, как имущественных отношений;

б) более высокая степень развитости институтов гражданского права, возникшего задолго до появления земельного права;

в) гражданское и земельное право являются составными частями единой системы российского права, которая направлена на решение общей задачи - развитие экономики страны.

В ст.260 ГК РФ установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе его продать, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, лишь постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В ст. 129 ГК РФ предусмотрено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. В подобных ситуациях ГК РФ обычно применяет формулировку: «если иное неустановленно законом», то тогда возможно применение данной нормы ГК РФ.

В зависимости от числа участников сделки, (ст. 154,155,156, ГК РФ) они могут быть двухсторонними или многосторонними и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, дарение, завещание). Двух - и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон.

Сделки могут быть действительными и недействительными (ст. 166 - 181 ГК РФ). Недействительной считается сделка, не соответствующая требованиям земельного и гражданского закона. Основания для признания сделки недействительной установлены гражданским законодательством, которые применимы к земельным сделкам.

В случае признания земельной сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке в натуральном или денежном выражении.

В соответствии со ст.27 ЗК РФ определены ограничения оборотоспособности земельных участков. В данной статье указано, что из оборота, прежде всего, изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно - территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Далее ст. 27 называет ограничения оборота находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны, оборотной промышленности, таможенных нужд;

6) земельные участки в границах закрытых административно - территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся деградации земли.

Перечисленные ограничения являются общими для всех сделок с земельными участками.

Для сделок с земельными участками установлена обязательная письменная форма. К договору прилагается план участка с указанием как его границ, так наложенных на данный участок обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

В договоре, заключаемом в письменной форме, фиксируются следующие условия:

- стороны сделки с указанием их реквизитов;

- вид сделки (купля-продажа, залог, аренда и т.д.)

- предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества;

- указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц (залог, аренда, сервитуты др.);

- дата передачи прав на земельный участок;

- цена сделки;

- обязательства сторон, их ответственность.

По желанию участников сделки в договор могут быть включены и другие важные, по мнению сторон условия.

С введением в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальное удостоверение большинства сделок с земельными участками не является обязательным, однако стороны вправе, по желанию, удостоверить сделку с землей у нотариуса. Однако такие виды сделок, как ипотека, рента, завещание, дарение, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Все без исключения сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. Данные о совершении сделок вносят в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.1 Вид сделки - аренда

Аренда - это предоставление какого-либо имущества. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Основными признаками аренды земель являются: срочность; платность; возвратность.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Арендные отношения оформляются договором аренды. Договор составляется в письменной форме.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка пред арендодателем становится арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем на один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должно быть четко указано местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенным условиям договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Согласно Закону РФ «О плате за землю» (ст. 21) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы государственной исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме.

В тех случаях, когда объектам аренды являются строения иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

Арендатор вправе:

· самостоятельно хозяйствовать на земле;

· использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные, угодья водные объекты;

· возводить жилье, производственные, культурно-бытовые иные строения сооружения;

· производить мелиоративные работы;

· стоить пруды и иные водоемы;

· участвовать в решении вопроса о мелиорации земель;

· требовать возмещения убытков или расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставил земельный участок в указанный в договоре срок ли, на основании ст. 612, в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (например, наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, непригодная структура почв и др.), справе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (например, проведение рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);

· требовать уменьшения арендной платы без расторжения договора, возмещения убытков в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

· сдать арендованный земельный участок в субаренду;

· предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование;

· отдавать арендные права в залог вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

· заключать договоры о передаче участка ли его части во временное пользование на срок не более трех лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с регистрацией таких договоров в органах юстиции;

· досрочно расторгнуть договор в случае, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии непригодном для использования (ст.620 ГК РФ) ли право на возмещение убытков (или) расторжение договора, вызванное задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ);

· расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не моет пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать;

· при досрочном расторжении договора или по истечении его срока - распорядиться произведенными на земельном участке улучшениями (передать арендодателю безвозмездно; продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене, перенести на оговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее 180 календарных дней до истечения срока договора или его расторжения, с уплатой арендодателю пропорциональной части годовой арендной платы за этот период);

· продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора;

· согласно ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, в случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другим лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно ст.617 за арендатором сохраняются все права обязанности по договору аренды в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.

Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.

В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что собственники, владельцы и пользователи.

На арендатора в равной степени распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В соответствии с Законодательством Российской Федерации арендатор обязан:

· приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) выдачи документов, удостоверяющих право аренды;

· не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также в загрязнении территории и дорог в соответствии с нормативными актами;

· обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;

· выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;

· своевременно вносить плату за пользование земельным участком;

· осуществлять использование земли в соответствии с договором целевым назначением (ст.615 ГК РФ);

· поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ);

· арендатор, не вправе прекращать ли изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);

· в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;

· поле окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ);

· в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;

· не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.

В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.

Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).

Арендодатель вправе:

· досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, если арендатор:

а) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает качество земель;

в) более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

· вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;

· приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;

· в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантировать арендатору предоставление равноценного земельного участка, в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.

При аренде земель сельскохозяйственного назначения арендодатель вправе:

· осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

· досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендатором платы, в случаях иных нарушений договора;

· требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;

· изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в год;

· участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.

На основании норм ГК РФ арендодатель обязан:

· передать земельный участок арендатору в сроки, установленные договором аренды;

· передать земельный участок со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;

· если передача принадлежностей должна сопровождаться определенными документами - предоставить такие документы арендатору;

· передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора;

· по истечении срока аренды возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;

· не вмешиваться в сельскохозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора;

· предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

· не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены дополнительные обязанности:

· передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору;

· содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

· в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

· в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;

· предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

На основании ст.619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок.

Участок сделки расположен в деревне Яконово Лужского района Серебрянского сельского поселения.

Общая площадь участка будет: 1510м.кв., в т.ч.: 600м.кв. - в собственности, 910 м.кв. - в аренде;

Разрешенное использование: - для ведения личного подсобного хозяйства;

Вид права: - собственность, аренда;

Категория земель и их назначение: - земли населенных пунктов;

Существующая застройка участка: - 1 нежилое строение - сарай.

Характеристика территории: - по территории участка проходит линия ЛЭП.

1.2 Вид сделки - купля-продажа

Купля-продажа земельных участков регулируется ст.ст.450-490 ГК РФ, а также Земельный кодекс РФ ст. 37. «Особенности купли-продажи земельных участков», которая определяет, что «объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования». По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную денежную сумму.

В настоящее время действует Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503, а также типовой договор купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденный Госкомземом 2 июня 1993 г.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

· устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

· ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

· ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, могущей оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает цена за участок (п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ). Порядок оплаты по договору определяется сторонами договора самостоятельно. Закон допускает такие способы оплаты, как в рассрочку, кредит, а также предварительной оплаты.

При продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, согласно п.5.ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, земельный участок до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у продавца.

Одной из форм заключения договора купли-продажи земельных участков является проведение торгов. Предметом торгов может быть земельный участок с установленными границами. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды этого земельного участка, выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанный в Земельном кодексе РФ.

В качестве организатора торгов выступает собственник либо специализированная организация, действующая на основании договора с ним.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды этих земельных участков определяются Правительством Российской Федерации и в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

В соответствии с Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 года № 1263 в отношении продажи на торгах предназначенных под застройку земельных участков или права их аренды в городах и иных поселениях; такие земельные участки (права их аренды) подлежат продаже на торгах если иное не предусмотрено законодательством РФ (п.2 Указа). Фактически данная норма не несет в себе никакой правовой нагрузки, поскольку, как уже было отмечено обязательства проведения торгов для заключения договоров о продаже имущества (имущественного права) может быть установлена только законом (п.3 ст.447 ГК РФ).

Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона (п. ст. 447 ГК РФ), причем выбор формы обуславливается, как правило целью проведения торгов: если собственник имущества или обладатель имущественного права хочет просто продать принадлежащие ем вещь или право, на торгах будет выявляться лицо, которое положит за предмет торгов наибольшую цену, то есть будет проведен аукцион; если же продавец ставит своей целью при реализации вещи или имущественного права на торгах извлечь какую-либо дополнительную выгоду, которая может быть связана с различного рода улучшениями имущества самого продавца ли выполнения социально значимых программ, такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия. Форма торгов определяется продавцом.

Главной особенностью торгов правового регулирования проведения земельных торгов является комплексное применение к данным отношениям норм как гражданского законодательства, так и законов о земле и иных природных условиях. Это в частности, означает что применение норм законов о земле и иных природных ресурсов к отношениям, связанным с установлением мер оборота земельных участков, должно осуществляться преимущественно перед нормами гражданского законодательства, последние применяются к таким правоотношениям субсидиарною п. 3 ст. 129 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 года № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» установил, что земельные участки и права их аренды для вышеозначенных целей на территориях городских и сельских поселений подлежат продаже гражданам и организациям на торгах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

5 января 1998 года Правительство РФ во исполнение Указа № 1263 издает Постановление № 2, которым утвердил «порядок организации проведения», а также рекомендовало органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации утвердить перечень граждан, которым земельные участки продаются без выставления на торги. Порядок проведения земельных торгов определяет субъектов (продавцов, организатора), предмет торгов, процедуру торгов, порядок расчетов и оформления прав.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу он приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки ли аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной и муниципальной собственности применяются правила, установленные пунктом 1 статьи Земельного кодекса РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Согласно ст.37 ЗК РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершения других сделок с землей;

в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Названные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Распространенной формой заключения договоров купли-продажи земельных участков являются торги. Статья 38 ЗК устанавливает порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах).

Предметом торгов может быть земельный участок с установленными границами.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Торги могут проводиться по форме конкурса или аукциона. Выбор формы объясняется целью проведения торгов. Если собственник земельного участка хочет просто продать принадлежащий ему участок за небольшую цену, то проводится аукцион. Если же продавец ставит своей целью при реализации имущественного права на торгах извлечь какую-либо дополнительную пользу, которая может быть связана с различного рода улучшениями имущества продавца или выполнением социально значимых программ, такие торги проводятся как конкурс, при котором будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия, в особенности это важно, если названные условия предполагают оздоровление окружающей природной среды.

Особенностью правового регулирования проведения земельных торгов является применение к данным отношениям норм, как гражданского законодательства, так и законов о земле и иных природных ресурсах. Но применение норм законов о земле и иных природных ресурсах к отношениям должно проявлять преимущество перед нормами гражданского законодательства, поскольку, если есть специальная природоресурсная норма, то норма ГК РФ не может применяться.

Порядок организации и проведения земельных торгов регулируется постановлением Правительства РФ от 11.11.02г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков». Порядок проведения земельных торгов определяет субъектов (продавцов, организатора), предмет торгов, процедуру торгов, порядок расчетов и оформления прав.

Земельный кодекс устанавливает и другие особенности при совершении сделок с земельными участками. Они определены в ст.35, 36, 37,38. Так, например, согласно ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, то это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

И далее ст.35 устанавливает, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Участок сделки расположен: вблизи поселка Моторное Ларионовского сельского поселения Приозерского района, в юго-восточной части поселка Моторное к северу от поселка Береговое. Участок находится в 500 метрах к западу от уреза воды оз. Ладожское. Участок расположен в лесном массиве и ограничен: с запада землями гослесфонда, с остальных сторон землями перераспределения администрации района.

Общая площадь участка: 2500м.кв., в т.ч.: 2000м. кв. - в собственности, 500 м.кв. - в собственности за плату;

Разрешенное использование: - для ведения личного подсобного хозяйства;

Вид права: - собственность;

Категория земель и их назначение: - земли фонда перераспределения администрации района;

Существующая застройка участка: - жилой дом, гараж, хозблок, туалет.

Характеристика территории: - участок расположен в водоохранной зоне оз. Ладожское (ВЗ-3000м).

Участок огражден и предоставляет собой луг. С востока участок ограничен лиственным лесом, с остальных сторон хвойным лесом. Вдоль восточной границы участка проходит линия связи. На участок подведена низковольтная ЛЭП. Рельеф ровный, спокойный с незначительным уклоном на запад. Заболоченности нет.

Инженерное оборудование: водоснабжение - из шахтного колодца; водоотведение - в водонепроницаемый выгреб; отопление - печное; электроснабжение - дом электрифицирован от поселковых электросетей.

Например, договор купли-продажи земельного участка.

Мы, ниже подписавшиеся, администрация муниципального образования Приозерский район Ленинградской области, в лице главы муниципального образования Яхнюка Сергея Васильевича, действующего на основании Устава и в соответствии с федеральным законом № 137-ФЗ от 25 октября 2001г. «О введении в действие земельного Кодекса РФ», именуемый в дальнейшем Продавец - Изотова Нина Ивановна, и именуемый в дальнейшем Покупатель - Изотов Евгений Николаевич, заключили между собой договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, с кадастровым номером 47:Р1:0-00-0:0000,категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах кадастрового плана, прилагаемого к настоящему договору, площадью 500 кв.м. предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Ларионовская волость, вблизи п.Моторное из земель фонда перераспределения района.

2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Цена проданного земельного участка составляет 10000 рублей (десять тысячь рублей) на основании выкупной цены на землю 20 рублей за 1 кв.м.

2.2. Покупателем перечислено Продавцу на счет: Комитет финансов по Приозерскому району в ОСБ РФ № 5542 г.Всеволожск, БИК 044106611, кор.счет 30101810000000000611, код продажи земли 2040100 сумма 10000 рублей (десять тысяч рублей) по платежному документу: квитанция от 24.06.2002г.

2.3. Расчет между Покупателем и продавцом состоялся до подписания настоящего договора.

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

3.1. Целый земельный участок, находящийся в собственности Продавца и приобретаемый в собственность Покупателем имеет ограничения пользования на площади 500 кв.м. - водоохранная зона оз. Ладожское, 2.6 кв.м.- охранная зона линии связи. Имеющиеся ограничения в пользовании указаны в прилагаемом к настоящему договору кадастровом плане земельного участка.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.

4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец и Покупатель не могли знать.

Продавец гарантирует Покупателю, что к моменту заключения настоящего договора никакие третьи лица не имеют каких-либо прав на отчуждаемый земельный участок (право залога, аренды и т.д.), даже если эти права не зарегистрированы в установленном порядке.

4.2. Фактическая передача и прием земельного участка сторонами осуществлен, настоящий договор одновременно является передаточным актом.

4.3. Покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками и принимает на себя ответственность за совершенные им любые действия, противоречащие законодательству Российской Федерации.

4.4. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, субъекта РФ, изданными в пределах их полномочий.

5. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ.

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, будут решаться по возможности путем переговоров между сторонами, а при невозможности разрешения споров путем переговоров, стороны передают дело в суд.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

6.1. В соответствии со ст.4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности у Покупателя наступает с момента государственной регистрации права собственности в Учреждении Юстиции ЛОРП.

6.2. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации. Договор подлежит обязательному учету в Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО Приозерский район Ленинградской области.

6.3. В качестве неотъемлемой его части к договору прилагается кадастровый план земельного участка.

6.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах. Один хранится в Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО Приозерский район Ленинградской области, два экземпляра выдаются Покупателю.