При этом ч. 4 ст. 16 указанного Закона определено, что если иное не установлено Законом о кадастре недвижимости, никто не вправе требовать от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или иного лица, иначе как на основании решения суда, учета изменений объекта, в том числе в связи с совершением сделки.

Постановка на кадастровый учет, снятие с учета и учет изменений осуществляются в течение 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления (ст. 17 Закона о кадастре недвижимости), учет измененного почтового адреса правообладателя - в течение пяти рабочих дней, а сведений, полученных органом кадастрового учета от органов государственной власти и местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, - в течение 30 рабочих дней.

Заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета (ст. 21 Закона о кадастре недвижимости): лично; по почте с описью вложения и уведомлением о вручении при условии нотариального свидетельствования подлинности подписи на заявлении; в форме электронного документа с подписью, подлинность которой подтверждена в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 N 1-ФЗ "Об электронной цифровой подписи" Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ "Об электронной цифровой подписи" (с изм. от 8 ноября 2007 г. N 258-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - N 46. - Ст. 5554..

Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2009 N 555 утвержден Порядок представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости Приказ Министерства экономического развития РФ от 28 декабря 2009 г. N 555 "О порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости" // Российская газета. - 2010. - № 30. - 12 февраля.. Заявление и необходимые для кадастрового учета документы должны быть подписаны электронными цифровыми подписями (ЭЦП) с использованием средств ЭЦП, сертифицированных в соответствии с законодательством РФ и совместимых со средствами ЭЦП, применяемыми органом кадастрового учета. Информация о требованиях к совместимости, сертификату ключа подписи, обеспечению возможности подтверждения подлинности ЭЦП заявителя размещается на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет по адресу: www.rosreestr.ru.

Расписка в получении документов выдается при личном приеме или высылается на следующий день после получения документов по почте.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 18 Закона о кадастре недвижимости).

С 1 марта 2010 г. утратила силу ст. 19 Закона о кадастре недвижимости, устанавливавшая государственную пошлину за кадастровый учет. Но даже в период действия данной статьи в НК отсутствовали нормы о пошлине за кадастровый учет. Таким образом, кадастровый учет должен осуществляться бесплатно.

После постановки объекта на кадастровый учет заявителю выдается кадастровый паспорт, после учета изменений и частей объекта, снятия с учета - кадастровая выписка (ст. 23 Закона о кадастре недвижимости). При наличии заявления эти документы могут быть направлены по почте.

Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете (ст. 20 Закона о кадастре недвижимости):

1. С заявлениями о постановке на учет объекта недвижимости вправе обратиться собственники и любые иные лица.

Право на вновь образованный земельный участок или вновь построенный объект недвижимости возникает по общему правилу с момента государственной регистрации, для которой необходим предварительный кадастровый учет объекта. Поэтому Закон о кадастре недвижимости не ограничивает право на обращение за кадастровым учетом обязательным условием наличия права на объект.

2. С заявлениями об учете изменений объекта вправе обратиться собственники и лица, определенные федеральным законом, в частности, лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения и правом аренды на срок более пяти лет на государственные, муниципальные земельные участки.

3. С заявлениями о снятии с учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства вправе обратиться собственники данных объектов, а также собственники земельных участков, на которых они были расположены.

4. С заявлениями об учете частей объекта вправе обратиться собственники или лица, в пользу которых устанавливаются ограничения (обременения) прав на объект.

От имени собственников вправе обращаться их представители в силу полномочий, основанием которых является:

- нотариально удостоверенная доверенность;

- акт уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления;

- указание федерального закона.

Так, в силу ч. 1 ст. 20 Закона о кадастре недвижимости от имени собственников с заявлениями о кадастровом учете могут обратиться:

- представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на подачу заявления решением общего собрания в установленном ЖК порядке;

- представитель собственников земельных долей (если число этих собственников превышает пять), уполномоченный на подачу заявления решением общего собрания в порядке, установленном Законом об обороте сельхозземель;

- представитель членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, уполномоченный на подачу заявления решением общего собрания членов объединения либо уполномоченных данного объединения.

Состав необходимых для кадастрового учета документов установлен ст. 22 Закона о кадастре недвижимости. Кроме заявления и документа о полномочиях представителя (в случае действий через него) на кадастровый учет представляются следующие документы.

1. Для постановки на учет земельного участка:

- межевой план земельного участка;

- копия документа о разрешении земельного спора о согласовании местоположения границ (если местоположение границ участка подлежит согласованию, но межевой план не содержит таких сведений).

2. Для учета изменений характеристик земельного участка:

- межевой план (в случае изменения уникальных характеристик участка - местоположения границ и площади участка);

- копия документа о разрешении земельного спора о согласовании местоположения границ (если измененное местоположение границ участка подлежит согласованию, но межевой план не содержит таких сведений);

- копия документа, подтверждающего право на участок (при отсутствии в ГКН сведений о зарегистрированном праве);

- копия документа, подтверждающего категорию земли (при изменении категории как дополнительной характеристики);

- копия документа, подтверждающего разрешенное использование участка (при изменении разрешенного использования как дополнительной характеристики).

3. Для учета части земельного участка (на которую распространяется ограничение, обременение вещного права или которая занята недвижимостью):

- межевой план с границами части;

- копия документа, подтверждающего право собственности на участок (при отсутствии в ГКН сведений о зарегистрированном праве);

- копия документа, подтверждающего установление ограничения (обременения) права на участок в пользу заявителя (если с заявлением об учете части обратился не собственник участка), например, документа о праве собственности на расположенный на участке объект недвижимости.

4. Для учета отдельно стоящего объекта недвижимости (после 1 января 2013 г.) - здания, сооружения, объекта незавершенного строительства:

- технический план

- либо копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, выданного после 1 марта 2008 г. и содержащего сведения, необходимые для кадастрового учета (ч. 7 ст. 47 Закона о кадастре недвижимости, ч. 11 ст. 55 Градостроительного кодекса).

5. Для учета помещения (после 1 января 2013 г.):

- технический план помещения (при условии постановки на учет здания, сооружения, в котором оно расположено, - ч. 4 ст. 25 Закона о кадастре недвижимости).

6. Для учета изменений характеристик здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (после 1 января 2013 г.):

- технический план (например, если изменяется местоположение объекта на участке, площадь, этажность);

- копия документа об изменении назначения здания или помещения в установленном законом порядке (в случае изменения назначения технический план не представляется).

7. Для снятия с учета здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения (после 1 января 2013 г.):

- акт обследования, подтверждающий прекращение объекта недвижимости.

Верность копий документов должна быть засвидетельствована нотариально. Копии актов государственных органов и органов местного самоуправления могут быть заверены подписью должностного лица и печатью. Вместо копии может быть представлен подлинник документа, который после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю под расписку (ч. 2 ст. 22 Закона о кадастре недвижимости).

Статья 26 Закона о кадастре недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления:

- противоречие представленных документов и сведений ГКН;

- пересечение границ;

- совпадение местоположения объектов;

- отсутствие необходимых для кадастрового учета документов.

Решение принимается не позднее срока кадастрового учета (20 рабочих дней), извещение о приостановлении в течение пяти рабочих дней должно быть направлено заявителю. Несоответствующие требованиям кадастрового учета межевые планы земельных участков и технические планы объектов недвижимости возвращаются заявителю для доработки. В органе кадастрового учета остаются заверенные его печатью копии.

Кадастровый учет приостанавливается на срок не более трех месяцев. После окончания срока приостановления 20-дневный срок кадастрового учета возобновляется.

Статьей 27 Закона о кадастре недвижимости установлены общие основания для отказа, специальные основания для земельных участков и одно специальное основание для помещений.

В кадастровом учете отказывается (ч. 1 ст. 27 Закона о кадастре недвижимости), если:

1) объект не является объектом недвижимого имущества;

2) представленные документы по форме и содержанию не соответствуют Закону о кадастре недвижимости;

3) преобразование объекта (раздел, выдел, объединение) не допускаются;

4) преобразуемый объект - временный (не зарегистрированы права);

5) с заявлением обратилось ненадлежащее лицо (это основание для отказа в учете изменений, учете частей объекта и снятия с учета);

6) истек срок приостановления и не устранены его причины;

7) межевой или технический план, акт обследования заверены подписью неуправомоченного лица.

В постановке на кадастровый учет земельных участков также отказывается (ч. 3 ст. 27 Закона о кадастре недвижимости), если:

1) размер земельного участка не соответствует предельному размеру, установленному в соответствии с законодательством для земель соответствующей категории и разрешенного использования (больше максимального или менее минимального), в том числе после преобразования;

2) не обеспечен доступ к ним (проход, проезд от земель общего пользования или сервитут на смежный участок), в том числе после преобразования;

3) границы земельного участка пересекают границы муниципального образования или населенного пункта;

4) объединяются участки различной категории земель.

В учете изменений характеристик земельного участка отказывается (ч. 4, 5 ст. 27 Закона о кадастре недвижимости), если:

1) местоположение границ участка и его площадь изменились без уточнения границ или образования участка;

2) площадь участка, изменившаяся в связи с уточнением границ, больше площади, указанной в ГКН:

- более чем на предельный минимальный размер, установленный в соответствии с законодательством для земель соответствующей категории и разрешенного использования;

- более чем на 10%, если предельный размер законодательством не установлен;

3) нарушен порядок согласования границ (отсутствует акт согласования или не разрешен земельный спор).

В снятии с учета земельного участка отказывается, если участок не является преобразуемым (ч. 6 ст. 27 Закона о кадастре недвижимости) (не разделяется, не объединяется или не перераспределяется со смежными участками).

В постановке на кадастровый учет помещения отказывается, если помещение не изолировано и не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Решение об отказе принимается не позднее срока кадастрового учета (20 рабочих дней). Уведомление об отказе должно быть:

- направлено по указанному в заявлении адресу электронной почты - не позднее рабочего дня после принятия решения;

- выдано под расписку заявителю или его представителю;

- либо направлено по почте по указанному в заявлении адресу с описью вложения и уведомлением о вручении - не позднее шестого рабочего дня после принятия решения.

Не соответствующие требованиям кадастрового учета межевые планы земельных участков и технические планы объектов недвижимости возвращаются заявителю для доработки. В органе кадастрового учета остаются заверенные его печатью копии.

Статьей 24 Закона о кадастре недвижимости установлены следующие особенности кадастрового учета при образовании новых объектов недвижимости из существующих объектов, т.е. при преобразовании объектов.

Внесенные в ГКН сведения при постановке на учет объектов, образованных из существующих объектов недвижимости, носят временный характер до дня государственной регистрации прав на них, а в случае преобразования государственных и муниципальных земельных участков также и регистрации аренды. Если по истечении одного года со дня постановки на учет объекта недвижимости, а для земельного участка - двух лет, права (аренда государственных, муниципальных участков) на вновь образованные объекты не зарегистрированы, то такие сведения аннулируются и исключаются из кадастра недвижимости (ч. 4 ст. 24, ст. 25 Закона о кадастре недвижимости). До дня государственной регистрации временные сведения могут быть аннулированы и исключены из ГКН по заявлению собственника преобразуемого объекта (ч. 5 ст. 24 Закона о кадастре недвижимости).

В случае образования двух и более объектов недвижимости представляется одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов с приложением всех необходимых документов (ч. 1 ст. 24 Закона о кадастре недвижимости). Снятие с учета преобразованного объекта недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, а в случае преобразования государственных и муниципальных земельных участков также и регистрации аренды (ч. 3, 3.1 ст. 24 Закона о кадастре недвижимости).

Например, при разделе одного земельного участка, находящегося в частной собственности, на два новых необходимо представление одного заявления о постановке на кадастровый учет двух участков и двух межевых планов. До дня государственной регистрации прав собственности на два новых участка в ГКН учитывается три участка - преобразуемый (разделяемый) и временно - два образованных из него. До регистрации прав на новые участки собственник разделяемого участка может заявить о снятии их с учета. Орган кадастрового учета самостоятельно аннулирует временные сведения о новых участках, если права на них не будут зарегистрированы в течение двух лет. Если до истечения указанного срока права собственности на новые участки будут зарегистрированы, орган кадастрового учета также самостоятельно в течение трех дней снимет с учета преобразованный (разделенный) участок и изменит временный характер сведений о вновь образованных участках. В ГКН будет учтено два участка с постоянными сведениями.

В случае образования объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре из объекта недвижимости, а также раздела земельного участка, когда преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах (измененный участок), представляется только одно заявление о постановке на учет выделяемого объекта и иные необходимые документы (ч. 2 ст. 24 Закона о кадастре недвижимости). Учет изменений преобразуемого земельного участка осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней со дня регистрации прав на вновь образованный объект, а в случае раздела, выдела из государственного или муниципального земельного участка также и регистрации аренды (ч. 3, 3.1 ст. 24 Закона о кадастре недвижимости).

Например, в случае выдела одним лицом доли в натуре из земельного участка, находящегося в общей собственности (земельной доли), необходимо представление одного заявления о постановке на кадастровый учет и одного межевого плана. До дня государственной регистрации права собственности на выделенный новый участок в ГКН учитывается два участка - исходный (изменяемый) участок и временно - выделенный из него. До регистрации права на выделенный участок собственники изменяемого участка могут заявить о снятии выделенного участка с учета. Орган кадастрового учета самостоятельно аннулирует временные сведения о выделенном участке, если права на него не будут зарегистрированы в течение двух лет. Если до истечения указанного срока право собственности на выделенный участок будет зарегистрировано, орган кадастрового учета также самостоятельно в течение трех дней внесет изменения в сведения об исходном участке (местоположение границ и площадь) и изменит временный характер сведений о выделенном участке. В ГКН будет учтено два участка с постоянными сведениями.

Изменение границ и площади земельного участка может быть обусловлено только образованием нового участка либо уточнением границ (ч. 4 ст. 27 Закона о кадастре недвижимости).

Земельный участок сохраняется в измененных границах и с измененной площадью в следующих случаях:

- раздел участка садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан с образованием одного или нескольких новых участков, предназначенных для граждан либо относящихся к имуществу общего пользования (п. 4 ст. 11.4 ЗК);

- до 1 января 2015 г. раздел других государственных и муниципальных участков, предоставленных физическим или юридическим лицам (п. 18 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК) Киндеева Е.А. Недвижимость : права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М. : Издательство Юрайт, 2013. - С. 56..

Росреестр подвел итоги в области предоставления территориальными органами ведомства и филиалами Кадастровой палаты госуслуг в течение января-сентября 2013 года. Согласно данным статистики, в указанный период в России было зарегистрировано 18579444 сделок, прав, обременений и ограничений на недвижимость, тогда как за первые три квартала прошлого года данный показатель составил 19001619 регистрационных действий.

В течение девяти месяцев 2013 года на жилые помещения было зарегистрировано 7966736 прав, что на 17% больше показателей за тот же промежуток времени в прошлом году (6787062). На земельные участки за указанный период было зарегистрировано 4874476 прав, рост по сравнению с 2012 годом (4628554 прав) составил 5%.

Кроме того, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии отмечено увеличение числа зарегистрированных прав на жилые помещения, которые были приобретены гражданами посредством участия в ипотеке. В январе-сентябре нынешнего года этот показатель достиг цифры в 897518 прав, тогда как в минувшем году таких прав было зарегистрировано 870007.

Некоторый спад наблюдается в области прав, регистрация которых происходит в связи с «дачной амнистией». Так, на отдельные объекты недвижимости в упрощенном порядке было зарегистрировано за девять месяцев 2013 года 599456 прав - это на 17% меньше показателей 2012 года, когда данная цифра составила 725434 прав. Немного снизилось и количество регистраций прав на линейно-кабельные сооружения, линии электропередач, трубопроводы и другие подобные объекты, а также на нежилые помещения, сооружения и здания.

В отличие от первых трёх кварталов 2012 года, текущий год стал периодом роста числа заявлений на государственный кадастровый учёт земельных участков. За время с января по сентябрь подано 2534417 заявлений, тогда как в прошлом году этот показатель составил 2380697 заявлений. С вступлением в силу законодательства РФ о кадастровом учёте, которое затронуло, среди прочих, объекты капитального строительства, за девять месяцев 2013 года число заявлений о постановке на кадастровый учёт сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений и зданий составило 2510501.

Согласно данным статистики, заметен рост интереса граждан к электронной форме получения госуслуг ведомства. В течение трёх кварталов текущего года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в виде электронных документов было представлено свыше 18% от общего числа выписок из ЕГРП и более 26% выписок из ГКН. Порядка 19% всех заявлений относительно постановки на кадастровый учёт объектов капитального строительства и земельных участков были поданы в электронном виде. Нужно отметить, что в 2012 году в общем объеме государственных услуг, оказанных Росреестром, доля электронных услуг составила лишь 5%.

Наконец, относительно запросов органов местного самоуправления и государственных органов исполнительной власти статистика показывает, что в январе-сентябре нынешнего года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии были представлены 5289062 документа из Государственного кадастра недвижимости, Единого государственного реестра прав на недвижимость, картографического фонда. При этом 1480186 таких документов были представлены по СМЭВ (Системе межведомственного электронного взаимодействия). Чаще всего с использованием данной системы Росреестр предоставлял сведения по запросам Министерства обороны РФ, Росимущества, Федеральной налоговой службы, МВД РФ, Федеральной службы судебных приставов.

Как отметил руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии положительная динамика в сфере постановки на кадастровый учёт и регистрации прав непосредственно связана с произошедшим сокращением сроков по предоставлению ведомством госуслуг гражданам, а также с упрощением процедур Статистика кадастрового учёта недвижимости и регистрации прав за девять месяцев текущего года представлена Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии // http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_analytical_statistical_information?news.

Глава 3. Общие положения о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью

3.1 Государственная регистрация прав на недвижимость

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131, в ст. 216 ГК и в Законе о регистрации прав:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком (относящимся к государственной или муниципальной собственности);

5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (относящимся к государственной или муниципальной собственности);

6) сервитут (частный) Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2003. - С. 34..

В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. - 2009. - N 11. предполагается исключить право хозяйственного ведения и дополнить перечень следующими вещными правами:

- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис);

- право застройки земельного участка (суперфиций);

- право личного пользовладения (узуфрукт);

- ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право;

- право приобретения чужой недвижимой вещи;

- право вещных выдач.

Отличные от права собственности права называют ограниченными вещными правами. Система вещных прав отечественного законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также финансируемых собственником учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК).

Содержание права собственности определено ст. 209 ГК. Собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом любыми способами, не противоречащими закону и не нарушающими права и законные интересы других лиц. Природными объектами, в том числе земельными участками, собственник владеет, пользуется и распоряжается также с учетом их оборотоспособности и недопустимости нанесения ущерба окружающей среде. Основополагающему имущественному праву - праву собственности посвящено множество работ и учебных пособий, поэтому нет необходимости рассматривать этот вопрос в настоящем издании. Рассмотрим особенности отдельных вещных прав применительно к недвижимому имуществу.

Регистрация права (наличия, возникновения, перехода) осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

- субъект права (правообладатель);

- объект права (имущество);

- вид права (собственность или другие вещные права);

- основание (правоустанавливающий документ).

Регистрация перехода права сопровождается погашением записи о праве предыдущего правообладателя.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК), право в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК), право на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК), а также на имущество, принадлежащее добросовестному приобретателю (п. 2 ст. 223 ГК).

Однако гражданским законодательством допускаются исключения из правила возникновения вещных прав на недвижимость с момента государственной регистрации права.

Если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (как говорят, имеет правоустанавливающее значение), то в перечисленных ниже случаях она только подтверждает существование права (имеет правоподтверждающее значение).

1. В соответствии со ст. 1152 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 1114 ГК).

2. При реорганизации юридических лиц, в том числе при преобразовании государственного или муниципального унитарного предприятия в акционерное общество в порядке приватизации, право у вновь образованных организаций возникает с момента их государственной регистрации в ЕГРЮЛ (за исключением реорганизации в форме выделения). Основание возникновения права - передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК), а также правоустанавливающие документы правопредшественника - реорганизованного юридического лица. Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, а при реорганизации в форме присоединения - с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК).

Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 Закона о регистрации юридических лиц).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт (п. 11 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22).

3. Право общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом общий земельный участок возникает с момента проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК).

В некоторых случаях момент возникновения права совпадает с регистрацией другого права.

4. При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 СК).

5. Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на занятый домом земельный участок, возникает с момента регистрации права на помещение в доме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое или нежилое помещение (ст. 290 ГК, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав).

6. С момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственного (муниципального) предприятия или учреждения возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьей собственности находится имущество данной организация (ст. 216, 299 ГК).

7. Особенности приобретения права государственной и муниципальной собственности установлены, в частности, Законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 30. - Ст. 4083.. Уполномоченные государственные и муниципальные органы принимают решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или в муниципальную собственность, из собственности субъектов РФ и муниципальной собственности - в федеральную. Право собственности на данное имущество возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями (ч. 11 ст. 154 Закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ). Право муниципальной собственности при разграничении муниципального имущества между вновь образованными поселениями и муниципальными районами в этом случае возникает с момента, устанавливаемого законом субъекта РФ (ч. 11.1 ст. 154 указанного Закона).

8. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива и другие лица, имеющие право на паенакопления, приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, с момента полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК, п. 11 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС «Гарант», 2013.).

При удовлетворении искового требования о признании права оперативного управления или хозяйственного ведения на недвижимое имущество, указание в резолютивной части решения арбитражного суда на собственника такого недвижимого имущества является обязательным условием.

Рассмотрим пример их судебной практики, дело №А08-8617/2008-19. Решением арбитражного суда от 22.12.2008 удовлетворен иск Управления Федеральной службы России по контролю за оборотом наркотиков по Белгородской области к ЗАО «Белгородстройплюс» о признании права оперативного управления на объект недвижимости: квартиру общей площадью 64,0 кв.м, с кадастровым номером 31:15:00:00 000:0000:022228-00/001:0001/А/0109, расположенную по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п.Северный, ул.Садовая, д.84, кв.109.

В резолютивной части данного решения указано на то, что объект, на который признано право оперативного управления, является собственностью Российской Федерации.

В обосновании исковых требований истец сослался на то, что в 2006 году Управлению было выделено из федерального бюджета финансирование на приобретение жилья для сотрудников. Был объявлен конкурс на долевое участие в строительстве, победителем которого было признано ЗАО «Белгородстройплюс».

По договору № С-109 от 04.12.2007 на долевое участие в строительстве была приобретена квартира по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п.Северный, ул.Садовая, д.84, кв.109. В государственной регистрации права оперативного управления на квартиру истцу было отказано на основании того, что отсутствует документ, свидетельствующий о том, что информация о проведении конкурса на долевое участие в строительстве была размещена на официальном сайте. Истец не имеет иной возможности, кроме как в судебном порядке, признать право оперативного управления на спорную квартиру, что явилось основанием для обращения в суд с иском.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Квартира поставлена на государственный технический учет как прошедшая техническую инвентаризацию, о чем свидетельствует технический паспорт, выданный 04.03.2008 Белгородским районным филиалом учреждения «Беолоблтехинвентаризация».

Согласно ч.1 ст.4 Закона о госрегистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Таким образом, право оперативного управления подлежит государственной регистрации Обзор судебной практики по рассмотрению дел по спорам о признании вещных прав на недвижимость за первый квартал 2009г.// Бюллетень ВС и ВАС РФ. - 2009. - N 4. .

В чем состоит еще одна особенность регистрации прав? Гражданский кодекс определяет правоспособность как способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью (ст. 17 ГК). Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, новых прав приобретено быть не может. В день смерти открывается наследство, в которое включаются приобретенные при жизни имущественные права. Если наследодатель, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни право собственности, то оно не считается возникшим. Наследование такого имущества потребует дополнительных юридических актов Короткова О.И. Особенности правового режима имущества как объекта института недвижимости / О.И. Короткова // Правовые вопросы недвижимости. - 2012. - № 2. - С. 5 - 11..

Проведенная регистрация вещного права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Форма свидетельства установлена Правилами ведения ЕГРП. Свидетельство о государственной регистрации прав - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:

- данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);

- описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый или учетный номер;

- вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

- основание приобретенного права, т.е. правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);

- ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.

Содержание свидетельства также определяется Инструкцией Минюста о порядке заполнения свидетельств. Согласно п. 38, 73 Правил ведения ЕГРППостановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 22.11.2006 № 710) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 48. - Ст. 5038., п. 2 указанной Инструкции Минюста свидетельством удостоверяется регистрация следующих прав:

- собственности;

- хозяйственного ведения;

- оперативного управления;

- пожизненного наследуемого владения;

- постоянного (бессрочного) пользования;

- сервитута.

Регистрация иных предусмотренных гражданским законодательством вещных прав либо не производится, либо производится и удостоверяется в ином порядке.

В соответствии с п. 1 указанной Инструкции по ходатайству правообладателя свидетельство может быть выдано повторно (взамен утерянного, пришедшего в негодность), пока подтвержденное им право принадлежит заявителю согласно данным ЕГРП (т.е. пока заявитель является правообладателем недвижимого имущества). За повторную выдачу свидетельства (за исключением случаев исправления ошибок, допущенных органами кадастрового учета и регистрации прав) взимается государственная пошлина в размере: для физических лиц - 200 руб., для организаций - 600 руб. (подп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК).

Регистрация права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, кроме свидетельства также удостоверяется регистрационным штампом на договоре, в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации (п. 79 Правил ведения ЕГРП).

Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя, которые ранее изымались нотариусами при отчуждении. Ныне действующими Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными приказом Минюста России от 15.03.2000 N 91 Приказ Минюста РФ от 15 марта 2000 г. N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" // Бюллетень Министерства Юстиции РФ. - 2000. - N 4., такая процедура не предусмотрена. Не предусмотрено также изъятие подлинников документов и свидетельств о государственной регистрации права регистрирующими органами при регистрации отчуждения недвижимости. Поэтому возможно наличие подлинных правоустанавливающих документов и свидетельства о регистрации права у лиц, чьи права на недвижимость прекращены.

В настоящее время наличие права на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинниками или дубликатами документов, после составления которых может пройти несколько лет. Не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность, по существу, на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП. В судебном процессе доказательством зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП (п. 36 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС «Гарант», 2013.).

Приобретатель недвижимости, действующий разумно, добросовестно и осмотрительно, должен предварительно обратиться к данным ЕГРП.

Как указано в п. 38 названного Постановления, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I (с изм. от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 14. - Ст. 1651. договоры отчуждения могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество. Поэтому в нотариальной практике для удостоверения сделок и оформления наследства необходимы выписки из ЕГРП.

Обязательность регистрации учреждениями юстиции права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения была установлена п. 1 ст. 131 ГК с 1 января 1995 г. Однако до введения в действие Закона о регистрации прав сохранялся действующий порядок регистрации. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон о регистрации прав установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения указанного Закона в действие (п. 2 ст. 4).

Важный принцип государственной регистрации - принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав - до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в ЕГРП в соответствии с названным Законом проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).

Если объект недвижимости приобретен до 31 января 1998 г., документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в ОТИ (БТИ), земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в ЕГРП.

При наличии таких документов можно пользоваться и владеть недвижимостью. Но в случае совершения сделки (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в органе по регистрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав.

Обязательная регистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности сделки. Если при регистрации ранее возникшего права выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. В случае совершения сделки лицом, чье право на недвижимость возникло до 31 января 1998 г., приобретателям недвижимости рекомендуется проверить наличие свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции данного региона (до 1 января 2005 г.) или территориальным управлением Росрегистрации (Росреестра), это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной Росрегистрацией (Росреестром) за несколько дней до совершения сделки.

Регистрация права, возникшего до 31 января 1998 г., требуется только перед регистрацией сделки (договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др.) и (или) перехода, ограничения (обременения) права. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, реорганизация, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. Также не требуется регистрация прав, возникших до 31 января 1998 г., в случае раздела, выдела доли и других предусмотренных законодательством действий по преобразованию объекта недвижимого имущества (п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав).

Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате пая членом кооператива. Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка его членов и полномочий лица, подписавшего справку. Поэтому членам жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право во избежание сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Таким образом, вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации:

- в случае их возникновения после 31 января 1998 г. (ст. 4 Закона о регистрации прав);

- перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав).

В п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав указаны основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Данный перечень соответствует основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей, установленным п. 1 ст. 8 ГК. И если ГК устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации прав определяет их документальное выражение - правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи. При этом перечень оснований возникновения гражданских прав и перечень оснований для государственной регистрации не являются исчерпывающими. Законодатель допускает как приобретение, так и государственную регистрацию прав по иным, не указанным в данных перечнях, основаниям.

Согласно ст. 1 Закона о регистрации прав ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Как видно из этого определения: