Особенности межевания

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Проблема формирования объекта недвижимости

2. Принципы рационального землеустройства

3. Соседское право

Заключение

Список литературы

Введение

Межевание, безусловно, является самым значительным актом в процессе формирования объекта недвижимости для его правового учета как в системе Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество (системе ЕГРП), так и в системе Государственного Земельного кадастра (системе ГЗК).

Однако необходимо видеть, что это только часть комплекса работ, имеющих одну общую цель. Результаты межевания, имея ввиду конкретное место прохождения границ участка и его конфигурацию, находятся в полной зависимости от того, как сформулирована эта цель, посредством чего и насколько она достигнута. Это тем более актуально, что основное внимание в проблематике, связанной с межеванием, сегодня посвящено техническим аспектам прокладки межи и ее отражения в кадастровой карте.

1. Проблема формирования объекта недвижимости

В общем случае в странах, не познавших национализации собственности или в России до 1917 года тот комплекс, который в целом составляет недвижимое имущество, с момента своего появления формируется в пределах границ земельного участка. Конфигурация участка нередко является основным обстоятельством, определяющим и конфигурацию строений на нем, их высоту, возможности использования. Причины этого состоят в том, что обычно любому строительству на новом месте предшествует приобретение земельного участка в заранее определенных границах, которые определяют пределы как этого строительства, так и всех последующих перестроек. Таким образом, любой развивающийся в таких условиях объект был принужден стать самодостаточным в пределах границ своего земельного участка.

Современная задача обусловлена процессом развития, которое носит обратный характер - необходимо определить границы земельных участков уже существующих построек, которые либо вообще построены без формирования земельного участка, либо границы их земельных участков ушли в историю и восстанавливать ли их, или создавать новые - остается вопросом. Современная практика, в целом, основывается либо на узаконенном землепользования, если таковое выделено в натуре (например, забором, или просто сложившейся практикой парковать на некой площадке возле здания автомобили), либо на предположении о том, что земельные участки существующих строений существуют - пусть они и не обнесены заборами, рвами, и даже, как правило, не известны владельцам этих строений, но почти всегда имеются документы, подтверждающие наличие некой территории, относящейся к зданию - землеотвод под его строительство, уборочная территория и т.д. Нисколько не меньше столь же случайные и ничем не оправданные обстоятельства сформировали границы участков и реального землепользования, об этом свидетельствует обилие таких участков, имеющих конфигурацию, далекую от той, которая должна была бы появиться, если бы эти границы формировались под руководством правил рационального землеустройства (но таковых правил еще нет).

Задачей формирования объектов недвижимости является обеспечение процветание и развитие недвижимого фонда в новых хозяйственных условиях. При этом совершенно очевидно, что формирование объекта недвижимого имущества не должно отрицательно повлиять на существующие возможности использования этого объекта, его эксплуатации и ремонта. Следовательно, одной их целей формирования объекта недвижимости является юридическое обеспечение целостности комплекса недвижимого имущества, как единой вещи. Второй целью является обеспечение возможности развития этого имущества.

Достижение этих целей требует решения задач в следующих областях:

· формирование объекта недвижимости как комплексной вещи;

· организации межевания на принципах рационального землеустройства;

· на принципах соседского права.

2. Принципы рационального землеустройства

Степень полезности объекта недвижимости находится в сильной зависимости от планировочных характеристик земельного участка. Эти характеристики могут быть таковы, что полезность участка окажется нулевой. То есть использование этого участка с какой-либо рациональной целью технически не осуществимо или очевидно экономически не целесообразно, а, следовательно, нет никаких оснований надеяться на проявление интереса к нему со стороны возможных землепользователей - участок, благодаря своим планировочным характеристикам обречен быть причислен к фонду омертвелых территорий. Планировочные характеристики участка, которые приводят к снижению полезности участка, следует рассматривать как дефекты объекта недвижимости.

Это:

· Чрезмерно малые размеры

Каждое целевое использование участка предъявляет свое требование к минимальным показателям по площади земельных участков. Последовательное снижение этого показателя сужает спектр возможного использования участка. Существует предел, когда никакое рациональное использование участка уже невозможно.

· Чрезмерно малая ширина земельного участка.

Площадь участка может быть сколь угодно большой, но, если, его форма представляет собой полосу, ширина которой меньше определенного предела, никакое рациональное использование его невозможно, а приближение к этому пределу последовательно снижает степень полезности участка. Каждое целевое использование имеет свой минимальный предел ширины участка.

В обоих случаях эти территории не найдут своего конкретного владельца и навсегда останутся государственной собственностью

· Наличие острого или тупого угла в конфигурации участка.

Степень полезности участка является следствием степени возможности рационального освоения участка. Исходное право собственности предполагает, в том числе, свободу выбора схемы освоения (застройки) вплоть до максимально плотного освоения. Стандартной формой помещений является прямоугольная. Благодаря этому стандартная конфигурация плана здания представляет собой фигуру, составленную из прямоугольных модулей. Ориентация собственника территории на максимально плотное освоение ее приводит к тому, что и планировка здания представляет собой правильный прямоугольник. Здание такой планировки нельзя вписать в ту часть участка, которую ограничивает непрямой угол. Попытка застроить эту часть участка прямоугольным строением приведет к появлению территории, оставшейся неосвоенной, что следует рассматривать как потерю территории. Необходимость максимального освоения территории может в этом случае вынудить строительство помещений неправильной формы. Существование помещений неправильной формы известно архитектурной практике - это может быть достоинством здания, но только при том условии, если эта форма специально задумана архитектором именно как достоинство; но если эта форма есть вынужденный результат, это всегда определенный функциональный недостаток.

Если граница участка, служащая гранью непрямого угла граничит с соседним участком, такое ее начертание может отразиться аналогичным дефектом соседнего участка.

Итог состоит в том, что застройка реализует вынужденно нерациональные планировочное решение, возникает территория, которую невозможно использовать.

· Непрямолинейный характер границ (криволинейный или ломанный).

Попытка плотного освоения участка посредством застройки вдоль его непрямолинейной границы может иметь два следствия:

o при застройке прямолинейным зданием - неизбежные потери территории;

o при застройке зданием, линия фасада которого повторяет линию участка - неизбежны определенные дефекты планировки внутренних помещений.

· Неправильная в плане конфигурация участка.

Этот дефект собирает в себе все приведенные выше.

Также необходимо следующее углубление в понятия «обременение», «сервитут». Среди всех новых правовых понятий из сферы недвижимости, понятия «обременение», «сервитут» являются наименее разработанными. Они только названы в различных нормативных актах - ГК, законе «О регистрации прав на недвижимость...» и др., но процедуры обременения, которая из теоретического понятия превращает его в реальный правовой механизм, пока не существует. В тоже время формирование объекта недвижимости в существующей застройке, особенно учитывая характер современной российской застройки, без введения реально действующих сервитутов, немыслимо.

Сервитут - частный случай обременения соседнего владения. Основная цель его введения - компенсировать определенные недостатки объекта недвижимости, которые делают нереальным его эксплуатацию. Например, - отсутствие непосредственной связи с городской транспортной или инженерной коммуникацией, доступ до которой перекрыт другим объектом недвижимости. Но может быть и другая цель, например транзит через территорию объекта недвижимости какой-либо линейной коммуникации - линии электропередачи, связи и другое.

Прежде всего, необходимо различать, в чьих интересах требуется организация данного сервитута:

o Государства;

o Некого территориального сообщества;

o Частного собственника, владельца определенного объекта недвижимости.

Далее следует предусмотреть, что сервитуты могут быть установлены, а также сняты: межевание недвижимость право землеустройство

o по договору;

o в силу закона (городского положения);

o по решению суда.

Статья 274. Гражданского Кодекса «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», в том числе, гласит:

«1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

2. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

3. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.»

Из этого определения следует, что сервитут может быть установлен только по доброму согласию сторон или по суду. Разработка классификации стандартных случаев, когда сервитут устанавливается автоматически в процессе формирования объекта, и стандартные решения, в том числе, проектные и процедурные по определению и установлению зоны (границ) действия сервитута, его правового режима. Кстати, необходимость рационального решения этой задачи говорит в пользу предпочтения систематического межевания против спорадического. При спорадическом межевании нельзя быть уверенным, что все проблемы, связанные с соседством других землевладельцев будут решены, а формирование объекта недвижимости без изначального установления сервитута может привести к тому, что в будущем его установление окажется вообще невозможным.

3. Соседское право

Многие проблемы, которые уже подняты выше, имеют свое разрешение с помощью норм соседского права. Однако в законодательстве такового в виде отдельно взятой отрасли права, нет. Есть отдельные статьи в земельном законодательстве, вроде запрещения сажать высокие деревья на краю участка, если они затеняют грядки соседа по даче. Но другого и не могло быть, поскольку земельный участок как объект права рассматривался в нашем законодательстве лишь в виде нескольких феноменов: дачный участок, приусадебный участок. Заводской участок обносился забором не за тем, чтобы фиксировать его границы, а вследствие особой режимности территории завода. При этом огороженная территория могла и не совпадать с формальными документами картографического характера. Тем не менее, некий «суверенитет» объектов недвижимости, так или иначе, соблюдался - никому не приходило в голову, например, строить новое здание, закрывая окна существующего. Такому и подобному противостояли и противостоят градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы. Этого было достаточно при монопольной собственности государства не только на землю, но и объекты застройки. Но введение института частной собственности на недвижимость вместе с появлением границ между объектами недвижимости приведет и к появлению границ прав и интересов, а, следовательно, и пограничных конфликтов. Ощущается некоторый дефицит в толковании самого понятия «Право собственности на недвижимость», необходимого для предупреждения этих конфликтов. Это опять заставляет нас обратиться к зарубежному и историческому опыту.

Имелось положение, по которому при продаже маломерного земельного участка, владельцы соседних земельных участков пользовались преимущественным правом покупки с целью объединения этого участка со своим и уничтожения маломерности. При этом было установлено правило, определяющее очередность, в соответствии с которой соседи могли воспользоваться этим правом - прежде всех правый сосед, за тем левый, за ним задний. Правым считался соседний участок, находящийся по правую руку, если на данный участок зайти с улицы через проезд или ворота, и оставаться спиной к ней. Существовали и разъяснения как определять эту очередность в случае сложной конфигурации участка или, например, наличия двух проездов на него с разных улиц.

Заключение

Имея ввиду правила строительства учитывающие нормы соседского права и рекомендующие как строить так, чтобы не нарушить эти нормы, проблему межевания существующей застройки целесообразно поставить как задачу, решаемую от обратного. А именно - при межевании в существующей застройке, при исследовании территории, примыкающей к существующему зданию, требуется найти границу земельного участка, которая в идеале должна очерчивать ту территорию, за пределами которой не распространяется недопустимого влияния данного здания.

Итак, формирование недвижимого имущества призвано обеспечить единство комплекса и прежде чем приступить к делу, необходимо задаться вопросом, что именно его составляет в каждом конкретном случае. Объекты недвижимости, сформированные в пределах своих исторических границ, в своем большинстве гарантированно соответствуют изложенным требованиям.

Список литературы

1. Гранова И. В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. - (Серия «Учебное пособие»).

2.Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.

3.Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

4.Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 463 с.

5.http://www.gk-rf.ru

Размещено на Allbest.ru