Гражданско-правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

В окружающей нас повседневности мы обычно не обращаем особого внимания на вещи, которые, что называется, всегда под рукой, которые нужны нам так же, как хлеб и воздух. Как это часто бывает в жизни, наиболее привычные, близкие каждому предметы и явления, о которых, казалось бы, все и всё уже знают, вдруг раскрываются с новой, неожиданной стороны, стоит лишь переменить взгляд, избрать несколько иной подход к ним. Так и в праве, распространенное представление об объектах чаще всего исходит из соображения об изначальной данности юридического объекта, некоторой априорности его существования до права и независимо от права.

Недвижимость -- один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов -- учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

Государственная регистрация -- завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Объектом исследования является недвижимое имущество.

Предмет исследования - гражданские правоотношения на рынке недвижимости в Российской Федерации.

Целью настоящей работы является раскрытие понятия недвижимости, как объекта гражданских прав, базирующегося на идеях и принципах современного гражданского права России.

ГЛАВА I. ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ. ПОНЯТИЕ ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Анализ понятия «объект гражданских прав»

Проблемы объектов гражданских прав занимают одно из центральных мест в теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных и неимущественных отношений современного российского общества. Гражданское законодательство так или иначе имеет дело с материальными и нематериальными благами, их статикой и динамикой. Без этих благ данная отрасль законодательства теряет всякий конструктивный смысл. Являясь базисом, на котором произрастают фактические и регулирующие их правовые отношения, имущественные и неимущественные блага имеют свои существенные особенности, которые не может не учитывать законодатель. Эти статутные особенности влияют в дальнейшем на весь механизм правового регулирования, в котором задействованы те или иные конкретные блага. Что же следует понимать под объектами гражданских прав?

Прежде всего, необходимо отметить, что в стремлении понять сущность «объектов гражданских прав» отраслевая юридическая наука сталкивается в основном с теми же проблемами, которые стоят и перед общей теорией права, причем данные этой последней науки свободно экстраполируются на науку гражданского права и, в известной степени, наоборот. Более того, как утверждал Г. Ф. Шершеневич, учение о юридическом отношении всецело разрабатывалось цивилистами, вследствие чего частноправовое отношение принимается за юридическое отношение вообще, хотя это обобщение не соответствует действительности.

При анализе понятия «объект» на философском уровне оно предстает как часть материального и духовного мира, на которую направлена познавательная и преобразующая деятельность субъекта Сычев Н. И. Объективное и субъективное в научном познании. Изд-во Ростовского ун-та. Ростов-на-Дону. 1974. С. 21.. В данной трактовке объектом становится часть мира, которая используется субъектом в познавательном и практически-прикладном плане. Но для права в процессе его реализации важна практически-прикладная сторона деятельности субъекта; познавательная его активность важна здесь лишь в той мере, в какой она позволяет понять положение объекта в механизме правового регулирования.

Нередко под объектом понимают те общественные отношения, которые подвергаются регулирующему воздействию норм гражданского права. Или, как еще говорят, - это объект права в объективном смысле Гражданское право. Ч. 1. Учебник. 3-е изд. / Под ред. проф. А. П. Сергеева, проф. Ю. К. Толстого. М.: Проспект. 2002. С. 205 - 206.. Действительно, нормы права воздействуют на регулируемые отношения, и это воздействие имеет практический характер. Однако в теории права такие отношения, как отмечено выше, обычно рассматриваются не в качестве объекта права, а в качестве предмета правового регулирования.

1.2 Историко-правовой анализ понятия «движимые и недвижимые вещи»

Политическая и экономическая реорганизация советского строя выдвинула на первый план естественное правовое понятие, относящееся к институту вещного права, такое понятие как - недвижимое имущество, которое соединяет физическое (юридическое) лицо и вещь, собственника имущества и объект собственности, которое в настоящее время вошло в гражданский и хозяйственный оборот и представляет собой сформировавшийся институт правового регулирования отношений применительно к законодательству Российской Федерации.

С исторической точки зрения впервые термин «недвижимое и движимое имущество» появился в законодательстве Российской Империи во времена правления Петра Первого в январе 1712 г., заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Термин «недвижимое и движимое имущество» постоянно разрабатывался совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В тот период под недвижимым имуществом признавались земли, и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги. Следует отметить, что вопросы о прочности связи строения с землей были достаточно сложными. Решение об отнесении строения к недвижимому и движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы и другие ископаемые находящиеся в земле.

Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, земледельческие орудия, всякого рода инструменты и материалы, лошади, скот, хлеб сжатый и молоченный, всякие припасы, выработанные на заводах из руды металлы и минералы, и все то, что из земли извлечено. К движимому имуществу также относились наличные капиталы, заемные письма, векселя, закладные и обязательства всякого рода, а также право золотопромышленников на золотые прииски, находившиеся на казенных землях Кабинета Его Императорского Величества.

Несмотря на то, что в дореволюционный период Российская Империя прочно входила в романо-германскую правовую систему права и имела все основания быть востребованной в перестроечный период, законодателями бывшего Союза ССР практически не были заимствованы юридические традиции и не востребованы многие наработки в области дореволюционного российского гражданского права, регулирующего вопросы собственности.

Например, Закон СССР «О собственности в СССР», принятый 6 марта 1990 года, по-прежнему сохранял три формы собственности: граждан, коллективной и государственной собственности. Несмотря на то, что Закон о собственности 1990 года допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое имущество. Деление имущества, находящегося в собственности граждан обуславливалось лишь характером их отношений и делилось - на орудия производства и предметы потребления.

К слову следует отметить, что деление имущества на движимое и недвижимое имущество является основным явлением для романо-германских правовых систем, что касается такого понятия, как «предметы потребления», то они не имеет ничего общего с известным в романских правовых системах понятием «потребляемая вещь».

Следует отметить, что советское гражданское право не содержало определения понятия недвижимости, несмотря на это в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались некоторые нормы, позволяющие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Деление вещей на движимые и недвижимые в настоящее время имеет широкое применение в законодательстве романо-германской правовой системе права. Это послужило своеобразным примером при подготовке Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

С вступлением в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя и советского государства как такового, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.

Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление вещей на движимые и недвижимые вещи. Главным признаком недвижимых и движимых вещей была указана прочная связь вещей с землей.

Заимствования норм права из романо-германской правовой системы права в данном случае целесообразно проиллюстрировать на примере отдельных классических статьей из Французского гражданского кодекса, принятого 21 марта 1804 г., в обсуждении которого принимал участие еще Наполеон.

Так, статья 516 Французского гражданского кодекса (ФГК) устанавливает различия в имуществе, в соответствии с которой все имущество является движимым и недвижимым. Статьями 517-525 ФГК определяются недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. К недвижимому имуществу отнесены: земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса и так далее, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле слова. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат относятся: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Статьями 527-529 ФГК определено движимое имущество, которое является движимым в силу их природы или в силу определения закона. В силу их природы, движимым имуществом являются предметы, которые изменяют свое место нахождения, как например, животные, или же когда они не могут изменять своего места иначе, как по воздействием посторонней силы, как например, неодушевленные вещи.

В силу определения закона, движимым имуществом являются обязательства и иски, имеющие своим предметом уплату денежных сумм или права на движимые вещи, акции или доли в финансовых, торговых или промышленных компаниях, хотя бы компаниям принадлежало недвижимое имущество, связанное с этим предприятием. К движимому имуществу в силу закона относятся вечные и пожизненные ренты, уплачиваемые как государством, так и частными лицами.

Вышеизложенный исторический и правовой экскурс, связанный с реанимированием и введением в оборот такого правового понятия, как «недвижимые и движимые вещи» позволит осмысленно перейти к анализу правового механизма регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации.

В постперестроечный период российский рынок недвижимых и движимых вещей отражает все проблемы переходной экономики, который характеризуется неравномерным развитием отдельных направлений его деятельности, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, а также в условиях растущей международной взаимозависимости экономических отношений, роль и значение понятия недвижимых и движимых вещей в имущественном положении физических и юридических лиц значительно выросла и продолжает расти.

Анализ законодательства Российской Федерации, принятого в период становления российских рыночных отношений в 1990-1999 гг., позволяет сделать вывод, что недвижимые вещи стали товаром, который в установленном порядке продается и покупается.

В настоящее время, недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.

Следует отметить, что в теоретическом и практическом значении право владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.

Деление вещей на движимые и недвижимые вещи, введенное в правой обиход Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. в настоящее время нашли свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Так, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также относится и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности нашли свое дальнейшее самостоятельное развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в таких основополагающих законах, как Федеральном законе «Об акционерных обществах», Федеральном законе «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.

Нормы и положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в правовом регулировании отношений природопользования объединяют их в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что в свою очередь определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводят объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Перечень вещей, прировненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №1, 1999г.

ГЛАВА II. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И СДЕЛОК С НИМ

2.1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав (понятие и виды)

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11..

Недвижимость (недвижимое имущество) обладает следующими признаками, которые неоднократно выделялись различными исследователями См.напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова - М.: 1999. - с.180.:

- это вещь, предмет материального мира;

- индивидуально-определенное имущество;

- незаменимое имущество;

- обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством» Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - №6. - 2004 г..

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Заметим, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005г. - №. - Ст. 39. в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости.

Как видно из данного определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В.В. Витрянский отмечает Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - №6., что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

- недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты;

- недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

- недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе - была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости. В частности в Концепции были сделаны следующие выводы Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11.:

Во-первых, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре.

Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст.132 ГК РФ.

В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

В юридической литературе не все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение «недвижимости». По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с «общего» - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран Там же., то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

На наш взгляд, нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия «недвижимая вещь - недвижимое имущество - недвижимость», по поводу чего звучат предложения в теории права См. напр.: Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - №6. - 2004 г.. Как видно из текста статьи 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» - является синонимом «недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибки правоприменения. Указание же на прочную связь с землей - основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества - землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, его основной признак.

Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что нет необходимости изменять легальное понятие недвижимого имущества, т.к. главная цель права - не идеальность формулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике, чему и служит понятие недвижимого имущества.

2.2 Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, Юридический книжный склад «Право», 1917г.. Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Прежде всего, подчеркнем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Еще одной особенностью гражданско-правового режима недвижимого имущества, является ограничение прав по использованию земельного участка, так как права на земельные участки под объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на вещном или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могут принадлежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ, и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.

Статья 1 (подп.5) Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, следует заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как «единый объект» Довлатова Е.В. Предпринимательское право в рыночной экономике. - М.: Новая Правовая культура, 2004. - с.211..

Между тем, необходимо подчеркнуть, что согласно общему правилу ГК РФ если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (абз.2 ст.273 ГК РФ). По этому же пути идет и судебная практика: при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №5.).

недвижимое имущество сделка

2.3 Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ, как мы уже подчеркивали, закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности свершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131), как мы уже подчеркивали, - закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, действующее в настоящее время с изменениями и дополнения от 29 и 30 декабря 2004 года.

Непосредственно в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также внесены существенные изменения и дополнения:

- Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005 г. - №1. - Ст. 22.;

- Федеральным законом от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 26 июля 2004г. - №30. - Ст. 3081.;

- Федеральным законом от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 16 июня 2003г. - №24. - Ст. 2244..

Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005 г. - №1. - Ст. 40..

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998г. - №29. - Ст. 3400. и др.

На практике может возникнуть логичный вопрос: какой законодательный акт должен применяться в случае противоречия, допустим, между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации…». Попробуем разобраться.

Федеральный закон «О государственной регистрации…» - это специальный акт публичного законодательства, направленный на регулирование административных правоотношений между гражданами (организациями) и полномочными государственными органами по поводу регистрации прав (перехода прав) на недвижимое имущество и сделок с ним. С одной стороны, в силу того, что Закон «О государственной регистрации…» является специальным законодательным актов - принят во исполнение положений гражданского законодательства, его нормы не должны противоречить ГК РФ; с другой стороны, в виду того, что Закон направлен на регулирование особых публичных правоотношений - Закон имеет совершенно иной (в отличие от ГК РФ) предмет правового регулирования. Представляется, что поставленный нами вопрос должен решаться следующим образом. В ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации…» закон поставлен в ряд правовых основ государственной регистрации недвижимости после Гражданского кодекса РФ, тем самым, законодатель еще раз установил иерархию актов. Аналогичная точка зрения высказывалась и в юридической литературе Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова - М.: Спарк. - 1999 г. - с.42..

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации…», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Среди актов федерального органа исполнительной власти в области юстиции (Министерство юстиции Российской Федерации) необходимо выделить:

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2001г. - №9.);

- Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам (утв. приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. №289/235/290) Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. №89/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 27 ноября 2000 г. - №48..

В настоящее время действует всего более десяти инструкции регулирующих особенности регистрации видов недвижимого имущества, недвижимости расположенной в различных регистрационных округах.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: Обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ на данный вопрос мы находим в п.2 ст.3 Закона. Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, к компетенции субъектов не отнесено право на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.

В последнее время вновь звучат предложения отнести законодательное регулирование процедуры государственной регистрации к компетенции регионов См.например: Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. - №10. - 2004 г..

На наш взгляд такое предложение совершенно не оправданно. Исследователи, предлагающие такое нововведение отмечают, что «сложившаяся практика государственной регистрации в регионах не совсем идентична». Однако, только этот фактор не может быть поводом к отнесению «государственной регистрации к законодательной компетенции регионов». Более того, современное законодательство о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходит из того, что установлен единообразный порядок государственной регистрации. Такой порядок регистрации действует от Калининградской области до Приморского края. Допустим, что федеральный законодатель передал «государственную регистрацию недвижимости» - регионам (субъектам РФ). Начнется хаос не только в регулировании порядка государственной регистрации: один субъект, допустим, упростит порядок государственной регистрации недвижимости, что сведет значение самой государственной регистрации к формальности; другой субъект, напротив, усложнит процедуру государственной регистрации создав огромные очереди граждан и организаций желающих передать права на недвижимое имущество. Кроме того, с великой долей вероятностью возникнут противоречия между гражданским законодательством (федеральным законодательством) и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в рассматриваемом примере - законодательстве субъектов Российской Федерации).

Что же касается проблемы не идентичности применения законодательство о государственной регистрации в регионах - то это уже проблема правоприменения, и она не должна решаться путем делегирования законодательных полномочий субъектам РФ.

Вышесказанное подтверждает и судебная практика. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт о государственной регистрации договоров, не должен применяется, как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Приведем пример из практики:

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации» (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №4..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение стоит констатировать, что мной в данной работе были рассмотрены и изучены весьма важные и актуальные вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права, обобщен - значительный правовой и практический материал.

Таким образом, мной была сделана попытка разобраться в одной из глобальных проблем гражданского законодательства, что позволило прийти к следующим выводам.

С самых древних времен недвижимость считалась и, конечно, являлась ценным объектом собственности. С развитием цивилизации способы приобретения и закрепления своих прав на эту собственность изменились неузнаваемо (драка с особью, посягнувшей на территорию, междоусобные войны, мировые войны, сделки). Так или иначе, человеку свойственно желание приобрести недвижимость и закрепить свои права на нее.

В наше время важно, чтобы эти процессы проходили как можно более цивилизованно. Для этого охрану прав и законных интересов граждан юридических лиц должно брать на себя государство. Более того, оно должно эффективно ее осуществлять. Мировой опыт показал, что это возможно только при существовании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права. Определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чем вызвана необходимость существования подобной взаимосвязи? Прежде всего, одной из важнейших функций государства в условиях рыночной экономики является обеспечение и защита прав собственности (в том числе, и на недвижимое имущество). Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Другое столь же важное требование - документальное оформление (регистрация) прав собственности на объект недвижимости, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом собственности. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различными (фактическое владение в течение определенного законом срока, покупка, наследование, дарение и т.п.). Таким образом, по отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать (получать) в наем и т.п. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наоборот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С принятием нового Гражданского кодекса РФ начался новый экономико-правовой этап в жизни нашей страны в целом и ее регионов в частности, поскольку недвижимое имущество обрело четко определенный правовой статус, а оборот недвижимости стал осуществляться активнее, будучи обеспеченным конкретными правовыми нормами. Защита прав участников оборота недвижимости вышла на новый уровень после принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

Таким образом, мной раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданского права, рассмотрены все грани обозначенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 года.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 мая 1999 г. - №18. - Ст. 2207.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст.4147.

Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 11 июня 1992г. - №23. - Ст.1239.

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 ноября 2003г. - №46. - Ст. 4448.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998г. - №29. - Ст.3400.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 июля 2002г. - №30. - Ст.3018.

Федеральный закон от от 26.12.1995 № 209-ФЗ «О геодезии и картографии» (в ред. от 10.01.2003) // Собрание законодательства Российской Федерации.

Материалы судебно-арбитражной практики

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1996. - №9.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - №10.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. №1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003г. - №3.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 августа 2003 г. №Ф03-А37/03-1/1890

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №5.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 //

Специальная литература

Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - №9. - 2004 г.