Аренда предприятий
Рассмотрение основных прав и обязанностей арендаторов и арендодателей. Специфические особенности аренды предприятия сравнительно с общими положениями об аренде имущества. Содержание договора аренды предприятия, порядок его заключения и исполнения.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 17.01.2015 |
| Размер файла | 33,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Негосударственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«ЗАПАДНО-УРАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»
(НОУ ВПО «ЗУИЭП»)
Юридический факультет
Курсовая работа
Предмет: Гражданское право, ч.2
Тема: Аренда предприятий
Выполнила: Власова Дарья Олеговна,
Проверила: Головкина Дарья Витальевна, к.ю.н.
Пермь, 2010
Содержание
Введение
1. Теоретические основы аренды предприятий
1.1 Арендодатели и арендаторы
1.2 Аренда предприятий: основные положения
1.3 Договор аренды предприятий
2. Аренда предприятия на примере ООО «МАЙ»
2.1 Общая характеристика предприятия, его организационно-правовая форма
2.2 Содержание договора аренды
2.3 Заключение договора аренды предприятия
2.4 Исполнение договора аренды предприятия
Заключение
Список используемой литературы
аренда предприятие арендатор арендодатель
Введение
В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу.
Договорные отношения по поводу аренды - выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Актуальность рассмотрения «договора аренды» подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.
Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода.
Так, например, как отмечает Макарьева В., в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами.
Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.
В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.
Развитие в России рыночных отношений явилось одной из причин практически полного пересмотра законодательства, регулирующего гражданско-правовые отношения. Новые виды гражданских правоотношений, такие как правоотношения собственности, правоотношения аренды и другие, потребовали принятия соответствующих норм, регулирующих эти правоотношения.
Возможность заниматься предпринимательской деятельностью является неотъемлемой частью любого демократического правового государства. Разновидности этой деятельности многообразны. Одним из видов предпринимательской деятельности является сдача предприятия в аренду, причем этот вид деятельности в последнее время получает свое широкое распространение. Именно поэтому цивилистическая наука, как наука о гражданском праве, должна доскональным образом изучить вопросы аренды предприятий и внести необходимые предложения по их практической реализации в виде принятия определенных норм, регулирующих данные правоотношения. Все это и обуславливает значимость и актуальность выбранной тем работы.
Предметом курсовой работы является аренда предприятий.
Объектом: общество с ограниченной ответственностью «МАЙ».
Целью курсовой работы является анализ правовых основ аренды предприятий.
Поставленная цель определила следующие задачи курсовой работы:
1. Проанализировать теоретические основы аренды предприятий;
2. Проанализировать аренду конкретного предприятия.
Структура работы состоит из введения, двух глав разделенных на пункты, заключения и списка используемой литературы.
1. Теоретические основы аренды предприятий
1.1 Арендодатели и арендаторы
Арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве ИП (ИП- индивидуальный предприниматель).
Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. - М.: БЕК, 2009. С. 311.
Договор аренды предприятия является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей.
Обязанности арендодателя
Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. - СПб.: Питер, 2009. С. 283.
Права арендодателя
Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей.
Обязанности арендатора
Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. На арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГК РФ ч.II арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имеется в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия).
Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.
Права арендатора
Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660 ГК РФ ч.II, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды. - М.: Статус, 2008. С. 76.
Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В соответствии со ст. 662 ГК РФ ч.II арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Гражданское право. Учебник / Под редакцией С.П. Гришаева - М.: Юристъ, 2009. С. 128.
Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.
Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа предприятия, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором. Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.
Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.
Зачастую арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права сторон. Безбах В.В., Богачева Т.В., Ефимова Л.Г. и др. Гражданское право: Учебник для вузов. - М.: ИНФРА, 2008. С. 76. В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем - обладателем исключительных прав на определенной территории, будет согласовывать места расположения коммерческих помещений, используемых им для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем.
Для получения предприятия в аренду необходимо:
1. одобрение общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью (общим собранием акционеров) совершения крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (если сделка в соответствии с законом относится к крупной или в ее совершении имеется заинтересованность);
2. получение согласия (или уведомления) антимонопольного органа;
3. заключение договора аренды;
4. оформление земельных отношений;
5. регистрация договора. Морозова Ж.А. Договор аренды. - М.: Бератор-Пресс, 2009. С. 146.
1.2 Аренда предприятий: основные положения
Предприятие является специфическим объектом гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст.132 ГК РФ). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Аренда предприятия обладает весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества.
Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия «на ходу» предполагает не только передачу арендатору зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц. Гражданское право. Ч. 2 Учебник / под редакцией Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2009. С. 347.
Отметим, что законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об аренде). Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие. - М.: Дашков и Ко, 2009. С. 291.
В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование.
В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Борисов А.Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге). - М.: ЮНИТИ, 2009. С. 319.
Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.
По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст.656 ГК РФ).
Право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.
Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды предприятия.
В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию, Гражданский кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам.
Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Калмыков Ю.Х. Избранное: труды, статьи, выступления. - М.: ЮНИТИ, 2008. С. 19. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.
Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661). Гражданское право. Ч. 1 Учебник / под редакцией А.Г. Калпина, А.И. Масляева - М.: Юристъ, 2009. С. 211.
При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М.: Юринформ, 2008. С. 142. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.
Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).
В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.
Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.
1.3 Договор аренды предприятий
Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.
В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Сергеев А.П. Гражданское право. - СПб.: Проспект, 2009. С. 82.
Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.
Особенностью данного вида договора аренды является и его форма. Во-первых, данный договор заключается в письменной форме. Во-вторых, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок такой регистрации устанавливается Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.
Интересно заметить, что законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об аренде). В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.
Особенностью договора аренды предприятий является и то, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию (ст.657 ГК РФ).
Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.
Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК РФ).
При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.
Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).
В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.
Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.
2. Аренда предприятия на примере ООО «МАЙ»
2.1 Общая характеристика предприятия, его организационно-правовая форма
Сразу необходимо отметить, что некоторые моменты (названия, показатели деятельности и т.д.) автором (мною) сознательно изменены по требованию исследуемого предприятия во избежание распространения коммерческой тайны, но сделано это так, что эти изменения не окажут влияния на результат исследования и общие выводы по нему.
Предприятие «МАЙ» ведет свою деятельность с 1993 года. В 2002 году предприятия прошло государственную перерегистрацию. Организационно-правовая форма предприятия - общество с ограниченной ответственностью. Учредителями предприятия являются общественная организация воинов-интернационалистов и участников локальных конфликтов и физические лица. Юридический адрес предприятия - г. Пермь, Б. Гагарина 66а.
Уставный капитал ООО «МАЙ» сформирован из долей участников, определенных учредительными документами и составляет 100 тыс. рублей. Предприятие учреждено на основании учредительного договора, который подписан всеми учредителями общества. Учредителями также разработан и утвержден устав общества.
Высшим органом управления в исследуемом предприятии является общее собрание его участников. К ведению общего собрания относятся исключительные вопросы, связанные с деятельностью общества. Для управления текущей деятельностью ООО создан исполнительный орган в лице генерального директора, который подотчетен общему собранию учредителей.
В 2009 году перед руководством ООО «МАЙ» встал вопрос оптимизации своей деятельности, как в вопросах планирования налогов, так и в других организационных направлениях. Для того, чтобы решить организационные вопросы, было принято решение сдать предприятие в аренду индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица. Во-первых, это позволяет уменьшить затраты на ведение бухгалтерского учета на предприятии, а во-вторых, оптимизировать налоговые платежи в бюджет, то есть, налоги теперь в основном взимаются с одного вида предпринимательской деятельности - сдача предприятия в аренду. Естественно, все расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности легли теперь на плечи арендатора, а ООО «МАЙ» получает арендную плату, которая рассчитана с учетом имеющихся ранее результатов деятельности и составляет примерно такую сумму, которая получалась ранее от торговой деятельности.
2.2 Содержание договора аренды
В декабре 2009 года был заключен договор аренды предприятия между ООО «МАЙ» (далее Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица (ИПБЮЛ) Зарубиным В.Д. (далее Арендатор).
Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд взаимных прав и обязанностей. Основная обязанность Арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.
Основным правом арендодателя является возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Размер арендных платежей установлен в 1 млн. 500 тыс. рублей в месяц.
В договоре аренды предприятия в качестве формы платежа определено перечисление суммы арендной платы на расчетный счет ООО «МАЙ» не позднее 5 дней, следующих за месяцем платежа.
Арендатору по договору предоставлены широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия. Кроме этого, Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В договоре имеются ограничения полномочий Арендатора. Так, установлено условие о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.
В договоре устанавливается обязанность Арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что означает сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию. Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт вещественных элементов предприятия. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия, Арендатор также обязан по договору обновлять оборудование и технологии в соответствии с требованиями времени и конкурентной среды.
2.3 Заключение договора аренды предприятия
Перед заключением данного договора стороны совершили обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, была проведена аудиторская проверка. Сторонами до подписания договора аренды предприятия были составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определен размер арендной платы. Необходимо отметить, что размер арендной платы был определён исходя из интересов обеих сторон, что очень важно для осуществления предпринимательской деятельности.
В ходе инвентаризации было проверено фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния, была проведена оценка состава предприятия. Инвентаризация проводилась в соответствии с установленными правилами. Результаты инвентаризация явились одним из оснований для определения размера арендной платы.
Акт инвентаризации был дополнен заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Аудиторская проверка преследовала две цели:
1. проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;
2. проверка законности совершенных хозяйственных операций.
Аудиторская проверка подтвердила достоверность бухгалтерского баланса предприятия, принятого налоговыми органами.
Следует отметить, что по соглашению сторон расходы по проведению инвентаризации были распределены между арендатором и арендодателем. В основном, конечно, расходы легли на арендодателя. Арендатор понес только те расходы, которые связаны с определением оптимальной арендной платы, которая позволит ему в дальнейшем осуществлять предпринимательскую деятельность и получать прибыль, необходимую для поддержания предприятия в надлежащем состоянии.
Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом прошёл государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации.
2.4 Исполнение договора аренды предприятия
Передача арендованного предприятия от Арендодателя Арендатору было осуществлено по передаточному акту. К передаточному акту были приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта Арендатором и Арендодателем.
Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия в надлежащем порядке оформили передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества было оформлено соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия послужило основанием для внесения записей о праве на объект недвижимого имущества, входящий в состав ООО «МАЙ».
Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребовало оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях были определены пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, были письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору.
По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам перешли к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (согласно Трудового кодекса РФ).
Заключение
Проведенное курсовое исследование позволило ответить на поставленные в его начале вопросы.
Аренда предприятия является одним из видов аренды среди которых выделяют:
1. Прокат;
2. Аренда транспортных средств;
3. Финансовая аренда (лизинг);
4. Аренда предприятия;
5. Аренда зданий и сооружений.
Аренда или имущественный наём в гражданском праве понимается как договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Разграничение аренды по видам в первую очередь связано со спецификой передаваемых в аренду объектов и с определенными правоотношениями, возникающими при этом. Так, аренда предприятия подразумевает аренду целого комплекса объектов, входящих в его состав и без которых само предприятие, как субъект хозяйствующей деятельности, существовать не может. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
В практической части работы был изучен пример передачи предприятия (ООО «МАЙ») в аренду индивидуальному предпринимателю. Таким образом, правоотношения аренды предприятия постепенно входит в нашу повседневную жизнь и приносит свои положительные результаты. Так, передав предприятие в аренду, ООО «МАЙ» получило возможность сократить расходы, связанные с организацией деятельности предприятия (в том числе ведение бухгалтерского учета), переложив данные вопросы на плечи арендатора. Кроме этого, была достигнута цель оптимизации налоговых платежей в бюджет. Теперь основными налогами, уплачиваемыми в бюджет, являются налоги с деятельности, связанной со сдачей в аренду предприятия.
Таким образом, аренда предприятия подчиняется основным принципам, установленным в правоотношениях аренды в целом, но существующие особенности, связанные с объектом аренды дополнительно устанавливают специфические данному виду аренды правила. Правоотношения аренды предприятий являются неотъемлемой частью гражданских правоотношений, устанавливающей нормы поведения субъектов предпринимательской деятельности при достижении главной их цели - получении прибыли.
Список используемой литературы
1. Гражданский кодекс РФ. М.: Статус, 2009. 656 с. (Кодексы от Консультант Плюс) // СПС «Консультант Плюс».
2. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М.: БЕК, 2009. 520 с.
3. Безбах В.В., Богачева Т.В., Ефимова Л.Г. и др. Гражданское право: Учебник для вузов. М.: ИНФРА, 2008. 480 с.
4. Борисов А.Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге). М.: ЮНИТИ, 2009. 3448 с.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Юринформ, 2008. 420 с.
6. Гражданское право. Учебник / Под редакцией С.П. Гришаева. М.: Юристъ, 2009. 462 с.
7. Гражданское право. Ч. 2 Учебник / под редакцией Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2009. 520 с.
8. Гражданское право. Ч. 1 Учебник / под редакцией А.Г. Калпина, А.И. Масляева - М.: Юристъ, 2009. 438 с.
9. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие. М.: Дашков и Ко, 2009. 520 с.
10. Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды. М.: Статус, 2008. 260 с.
11. Калмыков Ю.Х. Избранное: труды, статьи, выступления. М.: ЮНИТИ, 2008. 260 с.
12. Морозова Ж.А. Договор аренды. М.: Бератор-Пресс, 2009. 472 с.
13. Сергеев А.П. Гражданское право. СПб.: Проспект, 2009. 374 с.
14. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. СПб.: Питер, 2009. 438 с.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.
дипломная работа [105,2 K], добавлен 24.07.2010Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.
курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010Понятие, сущность и особенности договора аренды. Правовые аспекты регулирования арендных отношений в Республике Беларусь. Характеристика основных прав и обязанностей сторон по договору аренды. Порядок заключения и основания прекращения договора аренды.
курсовая работа [74,0 K], добавлен 15.02.2014Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений. Права кредиторов при аренде. Государственная регистрация договора аренды предприятия. Характеристика субъектов, цена договора аренды и ее соотношение с арендной платой.
курсовая работа [43,0 K], добавлен 28.11.2010Понятие и общая характеристика договора аренды предприятия. Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды. Передача предприятия от арендодателя к арендатору, ее оформление передаточным актом. Состав арендуемого имущественного комплекса.
курсовая работа [31,7 K], добавлен 17.01.2015Общие положения об аренде. Договор аренды, условия его заключения и расторжения. Форма и государственная регистрация договора аренды. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.
курсовая работа [36,7 K], добавлен 10.01.2011Сущность аренды и порядок составления специального договора. Содержание договора аренды, его обязательные пункты, стороны и их взаимоотношения, порядок вступления в силу и прекращения. Особенности договора аренды зданий и сооружений, предприятия.
курсовая работа [32,1 K], добавлен 24.08.2009Гражданско-правовая характеристика договора аренды. Определение понятия данного договора и основные элементы. Анализ основания и порядок прекращения договора аренды. Особенности заключения сделки. Договор аренды недвижимого имущества и его регистрация.
курсовая работа [49,0 K], добавлен 12.05.2009Сущность и содержание договора аренды, его обязательные условия, определение прав и ответственности сторон. Порядок и условия оформления, заключения, изменения и расторжения договора, его нормативно-правовое обоснование. Отдельные виды договора аренды.
курсовая работа [31,3 K], добавлен 12.05.2013История и понятие института аренды: развитие договора аренды в дореволюционный период, юридическая природа договора аренды. Существенные условия, субъекты, объекты договора аренды. Права и обязанности сторон. Аренда движимого имущества, финансовая аренда.
дипломная работа [113,6 K], добавлен 18.07.2010
