Бурные дискуссии об аграрном вопросе и судьбах России, восходящие еще к А.И. Герцену, развернулись после отмены крепостного права. В них, прямо или косвенно, оказались втянутыми все ведущие экономисты страны. Но среди них важно выделить ключевые, знаковые фигуры, вошедшие в российскую школу экономической мысли.

В конце 70-х годов такой фигурой был князь А.И. Васильчиков, выпустивший в 1876 г. Книгу «Землевладение и земледелие в России и других европейских государствах» в 1881г., она вышла вторым изданием. В ней была дана крупномасштабная постановка аграрного вопроса и предложены рассуждения о перспективах пореформенного развития страны. В работе была дана резкая критика западноевропейского капитализма, неслыханного роста богатств на фоне обнищания низших классов, их пролетаризации. Чтобы не идти подобным пагубным путем, Россия может выбрать альтернативный вариант, поскольку в ней «исторический процесс имеет иную закономерность, чем на Западе».

В ответ на резкую критику обвинявших его в проповеди социализма А.И. Васильчиков ответил, что он действительно заимствовал у социалистов критические оценки капитализма. Но сам он пришел к противоположным выводам: рабочие борются не за уничтожение всякой частной собственности, а «ищут собственности, оседлости, хозяйства», готовы поменять все политические свободы «на клочок земли, на кол и двор». Он писал, что «основное положение, которое я проводил в своей книге, заключается в том, что без собственности человек не свободен и в общественном смысле только раб». Целью политики должно стать «обеспечение наибольшему числу жителей страны права собственности. В этом я вижу ... существенное дополнение к свободе».

Поскольку же наша внутренняя политика «подчинялась иноземным влияниям и воззрениям», то необходимо предотвратить продвижение страны по пагубному пути и не допустить такого положения, которое случилось на Западе. Там, «пока публицисты, энциклопедисты и государственные люди сочиняли и поправляли проекты эмансипации рода человеческого - половина этого рода была обобрана другой».

Выдающимся представителем поиска альтернативного варианта развития России был В.П. Воронцов. Он говорил: «Наша особенность состоит в том, что мы после других вступили на путь прогресса, и эту особенность со всеми последствиями разделяют с нами и многие другие славянские и неславянские народы». При всей ограниченности, а порой и наивности своих суждений, неоднократно подвергавшихся заслуженной критике его современниками, В.П. Воронцов высказывал мысли, которые легко узнаются в современных процессах становления многоукладной и социально-ориентированной экономики. Он требовал самостоятельности производителя, преодоления его отчуждения от средств производства, максимальной пользы производства для рабочего населения. По сегодняшним реалиям обворованной и разграбленной России мы видим его предупреждения об опасности «эксплуатации массы народа в интересах небольшого кружка счастливчиков» и о «хищническом направлении общества».

Он писал о том, что должно измениться все направление общественной жизни, стать «общепризнанным, что руководство капитала и связанные с ним привилегии составляют зло русской жизни. И что прогрессивное развитие страны возможно лишь при отсутствии всяких стеснений для проявления народной деятельности и при строгом преследовании общественными учреждениями принципа пользы рабочего населения, принципа, незатемненного никакими другими более или менее почтенными формулами. Тогда отыщутся и ныне отсутствующие честные и талантливые деятели, которым может быть поручено преобразование нашего капиталистического производства в государственное и артельное». Подводя итоги своим исследования, В.П. Воронцов указывал, что «нам предстоит задача создать в больших размерах новую формулу промышленности, удовлетворяющую, наряду с требованиями наивысшей производительности труда, и принципу самостоятельности производителя со всеми его последствиями».

В ходе поиска различных альтернативных вариантов решения аграрного вопроса особую роль занимала позиция В.И. Ленина и ряда его соратников. В своей книге «Развитие капитализма в России» он фактически отождествил процессы промышленности и земледелия. Он писал, что разделение труда «превращает и само земледелие в промышленность», что «земледелие ... само становится промышленностью», что «торговый и ростовщический капитал, с одной стороны, и промышленный капитал (т.е. капитал, вложенный в производство, все равно, - земледельческое или индустриальное). С другой стороны, представляет из себя один тип экономического явления, обнимаемого общей формулой: покупка товара для продажи его с барышом».

Из такой постановки вопроса следовал вывод о неизбежном столкновении интересов, о росте богатства у одних и бедности - у других. «Нет ни одного экономического явления в крестьянстве, которое не имело бы той, специфически свойственной капиталистическому строю, противоречивой формы, то есть которое не выражало борьбы розни интересов, не означало плюс для одних и минус для других». Но как совместить это с тезисом, что исторической миссией рынка или капитализма является (отмеченный в той же книге) гигантский рост производительности труда? Почему на его основе не может происходить одновременный рост богатства у одних и других, почему обязателен раскол на богатых и бедных?

Кроме того, у В.И. Ленина имеется и еще одно принципиально важное положение.

«Обычное народническое воззрение, - пишет он, - по которому «кулак» и «хозяйственный мужик» представляют из себя не две формы одного и того же экономического явления, а ничем между собой не связанные и противоречивые типы явлений, - это воззрение решительно ни на чем не основано». Такие оценки во многом предопределяют последующие события в нашей стране, трагедию коллективизации.

С того времени, как появилась рассматриваемая книга, прошло сто лет. Но и сегодня аграрный или агропромышленный сектор, а также аграрная политика играют существенную роль в социально-экономической политике ведущих стран мира от США до Японии, от Франции до Италии. Существуют и аграрии, которые образуют весьма мощную политическую силу и не могут быть отнесены к какому-то единому классу. Относить их просто к мелкой буржуазии - значит проявлять беспомощность в теории и пользоваться терминами, давно утратившими свой смысл. Кстати, в Швеции для того чтобы стать фермером, мало быть собственником земли. Нужно еще иметь диплом о среднем специальном образовании.

Разумеется, и в аграрном секторе идет конкурентная борьба, кто-то обогащается, а кто-то разоряется. Рынок есть рынок, и движущей силой его развития остается конкуренция. В основе успеха тех, кто получает дополнительную выручку («продажа с барышом»), лежит предпринимательский доход. Это своеобразная плата за технические нововведения, за знание рынка и связанный с ним риск.

2. Порядок формирования цены на землю

2.1 Цена земли и факторы, определяющие цену на землю

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60% сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет?

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение.

2.2 Формирование цен на сельскохозяйственную продукцию

Необходимо отметить специфику образования цен на продукцию сельского хозяйства. В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные участки» носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе данный земельный участок не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.

2.3 Земельный кодекс

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Как известно Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.

Для России важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования. Многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.

· Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию "латифундий" латиноамериканского типа с наемными работниками.

Но исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через рынок, а были подарены колониальными властями: в Бразилии - от лица португальской короны, в других странах - от испанской короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья не образовывались при скупке мелких участков. В России на латифундии более всего похожи бывшие колхозы - участки в 5000 га, с сотнями работников и производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков га) частных фермах Западной Европы.

Можно законодательно запретить иностранцам приобретать сельхозугодья, как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить размер участка, который приобретается одной семьей, как в Дании, Новой Зеландии и других странах.

· Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками.

Чтобы ограничить приобретение банками земель, целесообразно обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

· Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие деньги.

Однако спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекуляция земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с другой - свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов купли-продажи участков.

Во многих странах с рыночной экономикой, где работает механизм получения прибыли от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот, введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в 1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти лет - 60, до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

· Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий.

Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

· Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам.

Опыт других стран и самой России снимает это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками. Из 41 млн. таких земельных участков в 1994 г. продано 100 тыс., в 1995 г. - 300 тыс., в 1996 г. - 1 млн. Годовой оборот земли составляет в среднем 2,5%, что соответствует нижней границе нормального годового оборота в странах с развитой рыночной экономикой.

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Роль такого закона и призван сыграть Земельный кодекс.

Земельный кодекс в нынешнем варианте решает вопрос получения гражданами России земельных участков для организации крестьянского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, и животноводства, индивидуального жилищного, дачного строительства и т.д. Но в нем содержатся жесткие ограничения правомочий по распоряжению земельными участками и долями, по существу отрицается ипотека. Следовало бы признать за собственником право распоряжения земельными участками, в том числе и сдачу их в залог под выполнение кредитных или иных обязательств. Без залога земли товаропроизводителю сегодня не решить своих финансовых проблем. Разрешить регулируемый земельный оборот, поставить преграды латифундизму, спекуляции - вот о чем сегодня говорят сами крестьяне, не понаслышке знающие истинные проблемы села.

Министр экономического развития и торговли Герман Греф сообщил, что законопроект будет внесен в Госдуму в период весенней сессии. Предполагается, что земли промышленного назначения, земли городов, охраняемые территории, лесной фонд будут равноправными с точки зрения формы собственности на них. «Мы придерживаемся принципа равенства всех категорий земель», - подчеркивает министр.

При этом также было сказано, что «мы не будем ломать сложившуюся систему земельных отношений в России после планируемого вступления в силу Земельного кодекса». По его словам, с началом действия земельного кодекса правительством предусмотрен переходный период для приведения в порядок земельных отношений. Его введение обусловлено необходимостью преодоления некоторой дестабилизации, которая неизбежно возникает после законодательного закрепления правовых норм регулирования земельного оборота.

Правительственная концепция земельного кодекса не включает в себя принципы правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель. Отдельный закон об обороте сельскохозяйственных угодий последует сразу же за принятием земельного кодекса. Этот специальный нормативный акт будет разработан до конца года. Правда, как отметил Греф, принят он будет лишь в начале 2002 года.

3. Рынок земельных участков города Ставрополя

3.1 Рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов

В силу экономико-географических особенностей области рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов можно охарактеризовать как недостаточно развитый - предложение подобных участков относительно невелико, что осложняет полноценный анализ данного рынка.

Основными игроками на рынке земельных участков, в составе земель населенных пунктов для промышленного использования являются производственные, складские и логистические предприятия.

Общая экономическая ситуация сложившаяся в Ставропольском крае свидетельствует о выходе региональной экономики из кризиса, что является положительным фактором, влияющим на рынок земли для промышленного использования. Однако, общая неопределенная экономическая ситуация снижает привлекательность реализации промышленных проектов, так как осложняет долгосрочные прогнозы экономической ситуации. Таким образом, развитие промышленных объектов и строительство новых как основной источник спроса на земельные участки категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования не оказывает стимулирующего воздействия на рынок земельных участков данной категории.

На рынок земельных участков категории «земли промышленности» также оказывает влияние рынок продажи и аренды промышленной и складской недвижимости, так как доходность подобных объектов является одним из показателей привлекательности развития промышленных проектов в регионе и как следствие влияет на уровень спроса на земельные участки.

По данным директора агентства недвижимости «Астарта» рынок складской и производственной недвижимости отличается неразвитостью, отсутствует единая для рынка классификация и большинство ставропольских объектов складской недвижимости не отвечают требованиям классификаций развитых городов.

К числу наиболее дефицитных объектов относятся складские комплексы класса «A» и «B», которые в настоящее время на рынке практически не представлены. Исключением может служить построенный в Ставрополе в районе Туапсинки на Старомарьевском шоссе новый комплекс «СТАВ-СКЛАД», располагающий складскими помещениями класса «А» площадью 4,5 тыс. кв. м и класса «В» площадью 1,17 тыс. кв. м.

К числу относительно качественных складских помещений, принадлежащих по общепринятой классификации к классу «В», можно отнести несколько объектов, расположенных в г. Ставрополь: ООО «Юлком» (10 тыс. кв. м), ЗАО «Ресурсы» (10,5 тыс. кв. м) и склад птицекомбината «Ставропольский» (2 тыс. кв. м).

Основу предложения на складском рынке составляют объекты класса C и D. Нередко это построенные еще в советское время производственные базы или ангары. Оценить точное количество таких предложений довольно сложно, поскольку сегмент складской недвижимости считается неразвитым и довольно хаотичным. Состояние подобных объектов различное - одни объекты, которые предлагают в аренду или выставляют на продажу - в довольно хорошем виде, другие - совсем запущены.

Нередко под склады используются, и помещения бывших производственных цехов ввиду того, что собственники предлагают подобные помещения по низким для рынка ценам. К тому же на многих промышленных предприятиях существуют склады готовой продукции, которым не нужно менять назначение.

Если говорить о местах дислокации логистических объектов, то в основном большая часть складов сосредоточена в промышленных районах Ставрополя - Северо-Западном (проспект Кулакова), Южном (улица Доваторцев), а также по улице Биологической и в районе Старомарьевского шоссе. Несколько промышленно-складских предприятий имеется вдоль Михайловского шоссе и на периферийных территориях, вблизи железной дороги. Часть складов расположена в районе железнодорожного вокзала и среди жилой застройки.

Одним из важнейших требований к складам является их транспортная доступность. Поэтому объекты, находящиеся в пригороде краевого центра, также довольно востребованы покупателями и арендаторами.

В среднем стоимость аренды складской недвижимости варьируется от 120 до 300 рублей за квадратный метр. Минимальные арендные ставки устанавливаются на неотапливаемые ангары, максимальные - на оборудованные складские помещения.

Наибольшую долю потенциальных арендаторов в Ставрополе составляют промышленные предприятия - компании, специализирующиеся на производстве керамических изделий и кирпича, кровельных материалов и гидроизоляции, мебели, бытовых приборов и прочих материалов.

На продажу в настоящее время выставлено не так много объектов. Их стоимость начинается от 6 млн. и может достигать 100-120 млн. рублей. Многие предприятия, имеющие в собственности складские или производственные базы, не спешат выставлять их на продажу, зарабатывая на аренде.

По оценке экспертов рынка спрос на покупку складских помещений практически отсутствует - некоторые объекты не могут найти своих покупателей годами. Основная причина этого заключается в низкой доходности объектов по отношению к затратам на их строительство и эксплуатацию. При этом период застоя на рынке складской недвижимости длился довольно долгое время.

Предложение земельных участков в составе земель населенных пунктов под промышленную застройку рассредоточено - по 20% между с. Верхнерусское, г. Пятигорск и г. Ставрополь, остальные 40% предложения расположено в прочих населенных пунктах края.

3.2 Анализ рынка земельных участков

Анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка - налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.). И микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр, Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Рынок земельных участков, в составе земель населенных пунктов, предназначенных под общественно-деловую застройку.

Существенное влияние на рынок земельных участков в составе земель населенных пунктов под общественно-деловую застройку оказывает рынок коммерческой недвижимости Ставропольского края. Стоимость продажи и уровень арендных ставок влияют на текущую стоимость земельных участков данного назначения, а тенденции на рынке коммерческой недвижимости определяют перспективность проектов и как следствие востребованность земельных участков.

В 2010 году (по данным компании «INFOLine») Ставрополь оценивался как один из самых привлекательных городов для строительства новых торговых центров. Несмотря на размеры населения и высокий уровень доходов, он имел один из самых низких уровней обеспеченности торговыми площадями среди крупных городов.

Активное строительство торговых центров в Ставрополе пришлось на 2006-2008 гг. В этот период были построены почти все крупнейшие торговые объекты города: ОРТЦ Ставрополь (общей арендопригодной площадью (GLA) 15 тыс.кв.м), Галерея (GLA 11,4 тыс.кв.м) и Ниагара (GLA 5,6 тыс.кв.м) - 2006, Космос (GLA 10 тыс.кв.м) - 2007, Москва (GLA 18 тыс.кв.м) - 2008, а также с 2006 по 2008 год был реконструирован торговый комплекс ЦУМ (GLA 9 тыс.кв.м).

Помимо того, в городе работает ряд микрорайонных торговых центров, в их числе: ТЦ Держава, ТОЦ Европарк, ТЦ Капиталъ, ТЦ Манеж, ТЦ Аврора, ТЦ Панорама, ТЦ Северный, ТЦ Селена, ТЦ Славянский, ТОЦ Софи, ТЦ Триумф, ТЦ Шелковый путь и другие. Общая площадь торговых центров оценивается в 106 тысяч кв. м, при этом на долю семи крупнейших ТЦ приходится 72,66 тысяч кв. м.

Таким образом, на одну тысячу человек в торговых центрах Ставрополя приходится 263 кв. м. торговой площади, что в несколько раз ниже, чем в крупных городах с развитым рынком торговой недвижимости. Для сравнения: в Санкт-Петербурге этот показатель составил 852 кв. м (по данным «NAI Becar»).

Несмотря на то, что Ставрополь является краевой столицей, в нем пока нет ни одного торгового объекта регионального или суперрегионального формата и масштаба. Есть только один торговый центр, изначально запланированный как региональный, Москва, но с 2008 года введена только его первая очередь в 18 тысяч кв. м. Тем не менее, он до сих пор является самым новым и самым крупным ТЦ города. Во время и после кризиса в Ставрополе не было построено и даже заявлено ни одного нового качественного торгового объекта.

По результатам опроса, проведенного ShopAndMall.Ru среди отделов аренды ТЦ Ставрополя, во всех торговых центрах отмечается крайне высокий процент заполняемости - от 90 до 100%. Большинство центров имеют лист ожидания, и, по словам представителей ТЦ, желающих много. Недостаток качественных торговых площадей обеспечивает не только высокую заполняемость торговых центров, причем не только крупных, но и микрорайонных, но и спрос на любые подходящие площади - нижние этажи офисных и жилых зданий.

В крупнейших торговых центрах Ставрополя доля сетевых операторов в общем числе арендаторов составляет от 30 до 80%, и в настоящий момент существует тенденция к ее увеличению. Федеральные ритейлеры считают рынок привлекательным, но не выходят на него или не расширяются из-за дефицита подходящих торговых площадей.

По данным компании Macon Realty Group, в 2011 году в Ставрополе не было введено в эксплуатацию ни одного здания офисных помещений класса «А» и «В». Причина может заключаться в том, что в 2010 году сдавались те проекты, реализация которых началась ещё в докризисный период, а во время кризиса инициировать новые было рискованно. Учитывая, что технологический цикл от идеи создания офисного центра до реализации проекта занимает минимум три года, появление «пустых» периодов вполне объяснимо.

В Ставрополе рынок офисной недвижимости характеризуется неразвитостью: качественные объекты представлены только бизнес-центрами класса «В». Это связано с низкой инвестиционной привлекательностью и значительно меньшим потенциалом спроса, который остается низким даже при небольшом объёме предложения качественных площадей». Заполняемость бизнес-центров класса «В» в Ставрополе составляет 78%. В целом доля пустующих офисных площадей составляет от 2% до 30% в зависимости от класса объектов и их местоположения.

Ценовая ситуация подтверждает низкий уровень спроса и отсутствие в краткосрочном периоде перспектив офисного девелопмента: средняя цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе за 2010 г. выросла на 1%, а за 2011 год средняя цена предложения офисной недвижимости в городе снизилась на 6%.

Ввиду низкой привлекательности рынка коммерческой недвижимости Ставропольского края для девелоперов, предложение на рынке земельных участков категории «земли населенных пунктов» под общественно-деловую застройку незначительно. В географической структуре предложения превалируют города: Минеральные воды, Ставрополь и Ессентуки, на их долю приходится 18%, 15%, 15% соответственно. Остальное предложение рассредоточено по 12-ти городам края.

Рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов.

В силу экономико-географических особенностей области рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов можно охарактеризовать как недостаточно развитый - предложение подобных участков относительно невелико, что осложняет полноценный анализ данного рынка.

Основными игроками на рынке земельных участков, в составе земель населенных пунктов для промышленного использования являются производственные, складские и логистические предприятия.

Общая экономическая ситуация сложившаяся в Ставропольском крае свидетельствует о выходе региональной экономики из кризиса, что является положительным фактором, влияющим на рынок земли для промышленного использования. Однако, общая неопределенная экономическая ситуация снижает привлекательность реализации промышленных проектов, так как осложняет долгосрочные прогнозы экономической ситуации. Таким образом, развитие промышленных объектов и строительство новых как основной источник спроса на земельные участки категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования не оказывает стимулирующего воздействия на рынок земельных участков данной категории.

На рынок земельных участков категории «земли промышленности» также оказывает влияние рынок продажи и аренды промышленной и складской недвижимости, так как доходность подобных объектов является одним из показателей привлекательности развития промышленных проектов в регионе и как следствие влияет на уровень спроса на земельные участки.

По данным директора агентства недвижимости «Астарта» рынок складской и производственной недвижимости отличается неразвитостью, отсутствует единая для рынка классификация и большинство ставропольских объектов складской недвижимости не отвечают требованиям классификаций развитых городов.

К числу наиболее дефицитных объектов относятся складские комплексы класса «A» и «B», которые в настоящее время на рынке практически не представлены. Исключением может служить построенный в Ставрополе в районе Туапсинки на Старомарьевском шоссе новый комплекс «СТАВ-СКЛАД», располагающий складскими помещениями класса «А» площадью 4,5 тыс. кв. м и класса «В» площадью 1,17 тыс. кв. м.

К числу относительно качественных складских помещений, принадлежащих по общепринятой классификации к классу «В», можно отнести несколько объектов, расположенных в г. Ставрополь: ООО «Юлком» (10 тыс. кв. м), ЗАО «Ресурсы» (10,5 тыс. кв. м) и склад птицекомбината «Ставропольский» (2 тыс. кв. м).

Основу предложения на складском рынке составляют объекты класса C и D. Нередко это построенные еще в советское время производственные базы или ангары. Оценить точное количество таких предложений довольно сложно, поскольку сегмент складской недвижимости считается неразвитым и довольно хаотичным. Состояние подобных объектов различное - одни объекты, которые предлагают в аренду или выставляют на продажу - в довольно хорошем виде, другие - совсем запущены.

Нередко под склады используются, и помещения бывших производственных цехов ввиду того, что собственники предлагают подобные помещения по низким для рынка ценам. К тому же на многих промышленных предприятиях существуют склады готовой продукции, которым не нужно менять назначение.

Если говорить о местах дислокации логистических объектов, то в основном большая часть складов сосредоточена в промышленных районах Ставрополя - Северо-Западном (проспект Кулакова), Южном (улица Доваторцев), а также по улице Биологической и в районе Старомарьевского шоссе. Несколько промышленно-складских предприятий имеется вдоль Михайловского шоссе и на периферийных территориях, вблизи железной дороги. Часть складов расположена в районе железнодорожного вокзала и среди жилой застройки.

Одним из важнейших требований к складам является их транспортная доступность. Поэтому объекты, находящиеся в пригороде краевого центра, также довольно востребованы покупателями и арендаторами.

В среднем стоимость аренды складской недвижимости варьируется от 120 до 300 рублей за квадратный метр. Минимальные арендные ставки устанавливаются на неотапливаемые ангары, максимальные - на оборудованные складские помещения.

Наибольшую долю потенциальных арендаторов в Ставрополе составляют промышленные предприятия - компании, специализирующиеся на производстве керамических изделий и кирпича, кровельных материалов и гидроизоляции, мебели, бытовых приборов и прочих материалов.

На продажу в настоящее время выставлено не так много объектов. Их стоимость начинается от 6 млн. и может достигать 100-120 млн. рублей. Многие предприятия, имеющие в собственности складские или производственные базы, не спешат выставлять их на продажу, зарабатывая на аренде.

По оценке экспертов рынка спрос на покупку складских помещений практически отсутствует - некоторые объекты не могут найти своих покупателей годами. Основная причина этого заключается в низкой доходности объектов по отношению к затратам на их строительство и эксплуатацию. При этом период застоя на рынке складской недвижимости длился довольно долгое время.

Предложение земельных участков в составе земель населенных пунктов под промышленную застройку рассредоточено - по 20% между с. Верхнерусское, г. Пятигорск и г. Ставрополь, остальные 40% предложения расположено в прочих населенных пунктах края.

Рынок земельных участков категории «земли населенных пунктов», предназначенных для жилищного строительства

Объемы строительства в Ставропольском крае за 2011 год выросли по отношению к 2010 г. - всего по виду деятельности «Строительство» в 2011г. выполнено работ на 37,6 млрд. рублей, или на 10,7% больше, чем за 2010г. Крупными и средними строительными организациями края выполнено работ и услуг на 12,5 млрд. рублей, что на 13,0% меньше, чем за 2010г.

Однако объемы строительства жилья населением в 2011 г. снизились - за свой счет и с помощью кредитов построено 2 990 жилых домов общей площадью 461,6 тыс. кв. метров, или на 3,5% меньше, чем в 2010 г.

При этом доля индивидуального жилищного строительства снизилась и составила 36,4% от общей площади завершенного строительством жилья против 43,4% в 2010 г.

На рынке жилья преобладают предложения нижнего ценового сегмента - около 85% экспонируемых в Ставрополе квартир относятся к эконом-классу. На вторичном рынке недвижимости фактически отсутствуют объекты элитной жилой недвижимости, в то время как на первичном рынке недвижимости к таковым можно отнести до 10% экспонируемого жилья. При этом в общем объеме предложения на однокомнатные и двухкомнатные квартиры приходится по 35% от общего объема реализуемого жилья.

По данным портала «Ростиэлт» в 2011 году разные сегменты рынка недвижимости Ставрополя показали различную динамику - цена на квартиры и дома снизилась, а на земельные участки выросла. При этом самое значительное изменение цены отмечалось на рынке домов - снижение составило 22,71%.

Рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов.

В силу экономико-географических особенностей области рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов можно охарактеризовать как недостаточно развитый - предложение подобных участков относительно невелико, что осложняет полноценный анализ данного рынка.

Основными игроками на рынке земельных участков, в составе земель населенных пунктов для промышленного использования являются производственные, складские и логистические предприятия.

Общая экономическая ситуация сложившаяся в Ставропольском крае свидетельствует о выходе региональной экономики из кризиса, что является положительным фактором, влияющим на рынок земли для промышленного использования. Однако, общая неопределенная экономическая ситуация снижает привлекательность реализации промышленных проектов, так как осложняет долгосрочные прогнозы экономической ситуации. Таким образом, развитие промышленных объектов и строительство новых как основной источник спроса на земельные участки категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования не оказывает стимулирующего воздействия на рынок земельных участков данной категории.

На рынок земельных участков категории «земли промышленности» также оказывает влияние рынок продажи и аренды промышленной и складской недвижимости, так как доходность подобных объектов является одним из показателей привлекательности развития промышленных проектов в регионе и как следствие влияет на уровень спроса на земельные участки.