Договор аренды нежилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие и виды нежилых помещений

1.1 Понятие нежилого помещения как предмета договора аренды

1.2 Назначение и правовой режим нежилых помещений

2. Объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения

2.1 Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

2.2 Особенности содержания договора аренды нежилого помещения

3. Особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

3.1 Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

3.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность темы. В современных условиях перехода к рыночной экономике, выбранная тема становится все более актуальной. Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

Кроме того, для создания предприятия, организации необходим юридический адрес, а регистрационная палата не принимает документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ (далее по тексту ГК РФ), т.к. в п. 2 ст. 288 ГК РФ дано определение жилого помещения - это помещение предназначенное для проживания граждан, а в п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Объект исследования: договор аренды нежилого помещения.

Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды нежилого помещения.

Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.

Цель исследования: раскрыть отдельные особенности и нюансы договора аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.

Задачи исследования:

Исследовать объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения.

Раскрыть особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.

Разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.

нежилой аренда договор

1. Понятие и виды нежилых помещений

1.1 Понятие нежилого помещения как предмета договора аренды

Институт найма вещей был известен еще римскому праву. При этом объектом найма могли быть только неупотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору".

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что римские требования к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. "Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма".

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые неупотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что "юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом". Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком". Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, Законов Российской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, как неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые не потеряли актуальности и сегодня.

Итак, в качестве основных признаков недвижимости можно выделить:

- прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

- индивидуальную определенность;

- ограниченность объектов.

Под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке.

Остановимся более подробно на рассмотрении зданий и иных сооружений как вида недвижимости.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- "привязка" к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Относительно зданий общепризнанные классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность. Применительно к зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение".

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.04.10 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что "договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

- отношений по поводу использования части земельного участка".

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка. При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание". Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей". Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета". Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С высказыванием о том, что понятие "нежилое помещение" как часть понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся, нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.

Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. "Привязка" нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер - через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.

С одной стороны, уничтожить нежилое помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.

С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка.

В ГК РФ непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год, а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1) понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

2) несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

3) необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

1.2 Назначение и правовой режим нежилых помещений

Основными проблемами определения правового режима частей зданий и нежилых помещений является прежде всего отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их архитектурное многообразие. Автором предпринята попытка в соответствии с действующим законодательством рассмотреть основные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения и возможности самостоятельного использования.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ как общее имущество дома. Объекты общего имущества в кондоминиуме также предназначены для обслуживания и использования единого комплекса кондоминиума.

Общее имущество в многоквартирном доме и в кондоминиуме находится в общей долевой собственности собственников квартир и домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в кондоминиуме) и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения. Допускается ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: данные объекты могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. То есть общие нежилые помещения в многоквартирном доме и кондоминиуме не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов. Например, в соответствии с Законом г. Москвы от 09.11.09 № 19-87 по соглашению собственников помещений дома могут быть переданы в пользование следующие общие помещения - дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.

Можно характеризовать эти помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует такое определение. Самостоятельного значения они не имеют, однако использование их лицами, не проживающими в доме, возможно. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме и кондоминиуме - ограниченно оборотноспособное недвижимое имущество.

Распоряжение общими помещениями осуществляют либо сами домовладельцы, либо их объединение (ТСЖ, ЖСК). Если кондоминиум включает не более четырех помещений, то домовладельцы вправе управлять кондоминиумом и общим имуществом непосредственно. В этом случае сделка заключается по соглашению всех домовладельцев. Если домовладельцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данное юридическое лицо, действующее от собственного имени. Однако для этого необходимо решение общего собрания домовладельцев. При этом не следует отождествлять членство в ТСЖ и наличие прав на помещение. Все домовладельцы принимают участие в управлении общим имуществом независимо от членства в ТСЖ.

Если в здании смешанного назначения (многоквартирном доме с нежилыми помещениями) не создан кондоминиум, то собственники нежилых помещений не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Законом не установлено, что в административных и иных нежилых зданиях имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений, является общим имуществом собственников помещений.

В частности, В.А. Алексеев приводит следующий пример. ФАС СЗО указал на недопустимость применения по аналогии ст. 289, 290 ГК РФ и ошибочность вывода о том, что ТОО как собственник нежилого помещения в здании, принадлежащем ОАО, обладает долей в праве собственности на общее имущество.

В общее имущество дома также входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно. Так, вышеуказанный Закон Москвы № 19-87 запрещает распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак.

Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ГК РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.

Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Использование общего имущества дома - размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия домовладельцев или их объединения (ТСЖ, ЖСК), но это не сделка с недвижимостью.

Возможность самостоятельного, а не вспомогательного использования нежилых помещений не позволяет отнести их к общему имуществу. Обратимся к материалам судебной практики.

Собственники квартир обратились в суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение.

Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технические - должно быть документально определено. В соответствии со ст. 1 ФЗ от 21.07.2007 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.2007 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.2008 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ.

Технический этаж - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок. Наряду с этим в подвальных этажах допускается размещение помещений - складских, торговых, мастерских, общественного питания и пр. Чердак, подвал, подполье, технический этаж - это конструктивные элементы здания, но не помещения. Напротив, подвальное помещение - это нежилое помещение, объект недвижимости.

2. Объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения

2.1 Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Как показывает практика, подавляющее число споров между хозяйственными субъектами возникает именно в связи с заключением, государственной регистрацией и исполнением договоров аренды нежилых помещений.

Под «формой», применительно к договору, понимается то, в каком виде совершена сделка: письменно, устно, по факсу/телексу.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ требования, предъявленные к форме договора аренды нежилого помещения, заключаются в следующем: договор аренда нежилого помещения должен быть заключен только в письменной форме, в независимости от того, кто является участником данных отношений - юридические или физические лица, а также на какой срок заключается данный договор - короткий или длительный.

Договор аренды нежилого помещения должен быть составлен в виде единого документа. Заключение такого договора посредством обмена документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (документами, исходящими от одной стороны) невозможно.

Договор аренды должен быть подписан собственноручно сторонами (или уполномоченными представителями, которые действуют на основании доверенностей) без использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронной цифровой подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.

Указание Закона на обязательность письменной формы договора означает презумпцию: нет письменной формы, нет и договора.

Нарушение письменной формы договора аренды нежилого помещения влечет в данном случае ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.

Кроме формы, стороны должны достичь соглашение по всем существенным условиям. См. параграф 1.2. настоящей работы «Особенности содержания договора аренды нежилого помещения». Самое главное необходимо сказать, что в случае отсутствия в тексте договора аренды существенных условий, то такой договор признается незаключенным.

Под покупной на аукционе понимается приобретение у государства организациями или индивидуальными предпринимателями прав аренды нежилого помещения по цене, определенной в открытых торгах в соответствии с правилами их проведения. Право заключения договора аренды передается будущему арендатору, предложившему в ходе аукциона максимальную цену за право аренды на условиях договора аренды.

Победитель торгов, лицо предложившее высшую цену за аренду нежилого помещения, после оплаты стоимости аукциона заключает договор аренды.

Типовой договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы, утвержден Постановлением Правительства Москвы от 13.08.2008 г. № 689.

Фактическая передача нежилого помещения осуществляется после оформления свидетельства на право аренды и заключения договора аренды. Согласно этим документам балансодержатель и арендатор оформляют акт приемки-передачи нежилого помещения.

Важное значение при заключении договора приобретает вопрос о времени (моменте) и месте заключения договора.

Момент заключения договора является самым важным, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличие государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - прав собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация производится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляется специальная регистрационная подпись.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как было выяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя в юридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

Существуют противники данной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной.

Президиум ВАС РФ в части 2 Информационного письма № 53 от 01.06.00 года, установил, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договора аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (с момента подписания). См. Письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.08 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Хотя данное письмо носит информационных характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиять на развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям (юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством. Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или только заключенные на срок не менее одного года, нет.

Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Второй проблемой государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.08 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.2008г.№ 122-ФЗ. Собрание законодательства РФ от 28.07.2008г. № 30. - С.3594. (далее Федеральный Закон о регистрации), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

Право аренды может быть признано, как ограничение право собственности, хотя нет необходимости регистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласно второму предложению п. 3 ст. 26 Федеральный Закон о регистрации договор аренды помещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второе предложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального Закона о регистрации предусматривает регистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.

П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (как было сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом, Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Как видно из вышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Федерального Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно. Плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды Плата за государственную регистрацию идет в доход местного бюджета и 5% (централизуемая доля) идет в доход Министерства юстиции РФ, а в случае если государственная регистрация подлежит только договор аренды, то местный бюджет и государство не получат половину суммы оплачиваемую за регистрацию.

Кроме этого в Федеральный Закон о регистрации есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального Закона о регистрации указано, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, а в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, то получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

Стоило бы предложить внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

В случае если договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, то необходимо предоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов.

2.2 Особенности содержания договора аренды нежилого помещения

По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение.

Содержание договора составляет совокупность всех его условий.

Договорные условия принято по правовому значению объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.

При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие - вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным.

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения (или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

В случае если придерживаться этой точки зрения, то все условия договора можно считать существенными, а В.В. Витрянский пытается права и обязанности сторон ввести в предмет договора. Однако, было бы правильнее считать, что предметом договора является объект передачи, т.е. нежилое помещение.

К таким условиям для договоров аренды нежилого помещения относится предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которого договор аренды нежилого помещения, должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогично имущества при сравнимых обстоятельствах.

В ст. 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы, которые предусмотрены в ст. 614 ГК РФ, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей. В связи с этим сохраняют свое действие, общие положения аренды.

Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду;

д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт).

Данный перечень не является исчерпывающим. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которые по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор, соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Кроме этой формы, стороны могут договориться об иных формах арендной платы допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду нежилого помещения.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

3. Особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

3.1 Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

Стороны, заключив договор аренды нежилого помещения, берут на себя обязанности, которые должны исполнять. Но по разным причинам могут возникнуть ситуации, когда выполнение условий заключенного договора для одной из сторон крайне невыгодно или невыполнимо. В таких случаях данная сторона желает изменить договор или даже прекратить (расторгнуть) его. Однако это сделать сложно, так как законодательство об изменении и прекращении (расторжении) договора носит строгий характер и в большинстве случаев нельзя что-либо сделать без согласия другой стороны. Если же сторона необоснованно откажется от договора или попытается изменить его условия в одностороннем порядке - может повлечь за собой гражданско-правовые санкции.

Так, стороны по договору аренды нежилых помещений, заключенному на пятнадцать лет, могут по соглашению между собой изменить условия или прекратить его действия, не дожидаясь истечения пятнадцатилетнего срока.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.

При досрочном расторжении договора аренды следует обратиться к специальным нормам ГК РФ.

Так, соответственно со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.

2) существенно ухудшает арендованное имущество.

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов явление не частое, хотя законодатель в ст. 620 ГК РФ предусмотрел случаи, когда арендатор в праве обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникла ситуация неприемлемости исполнения в измененном виде вследствие чрезвычайной обременительности.

Не должен принимать на себя риск случайного изменения обстоятельств, которые следует отличать от нормального риска изменения ситуации, не прямо (закрепив это в договоре, не косвенно) (такое принятие подразумевается, вытекает из существа договора или обычаев делового оборота). Сторона, вступившая в сделку, но не признающая факта принятия на себя риска, тем не менее, принимает его в силу указанных причин.



3.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

Изменение и расторжение договора, также как и его заключение, подчиняются определенным правилам.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор.

Из судебной практики видно, что есть исключения, которые заключаются в следующем: Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В Арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из ст. 609 ГК РФ договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме.

Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на п. 3 ст. 434 ГК РФ, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Как следует из названного пункта ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия общества с ограниченной ответственностью должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

Принимая и рассматривая подобные дела, суд должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ требование изменить договор может быть, заявлено стороной только после получения отказа от другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - в 30-дневный срок. п. 5 информационного письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.05.2007 г. № 14, «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

Если стороны по обоюдному согласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг у одной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилого помещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закреплены в данном соглашении.

Соглашение о расторжении договора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор. Это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Как было сказано выше, формой для договора аренды нежилого помещения должна быть только письменная, отсюда следует, что дополнительное соглашение с изменениями и соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения должны быть совершены в письменной форме.