Земельные торги

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Формирование земельного участка

2. Кадастровый учёт земельного участка

3. Проведение торгов

4. Порядок регистрации

Заключение

Библиографический список

Введение

Земля - главный и определяющий фактор возникновения и существования любого государства; это территория страны, как основа суверенитета; местообитание населения; основополагающий природный ресурс; постоянный источник потребительных стоимостей; объект правовых и экономических отношений. Указанные функции земли всегда находятся в сфере приоритетных государственных и общественных интересов.

Многообразие общественно-производственных направлений функционирования земли предполагает соответствующее многообразие набора управленческих действий, которые включают государственно-политические, правовые, финансовые, социальные, природоохранные, технологические и другие аспекты.

Земельно-ресурсный потенциал России - это 1709 млн. гектаров земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. гектаров континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород, что в сумме оценивается в 30 триллионов долларов США.

В процессе развития общества земля приобретает новые функции. Этот процесс в нашей стране определяется становлением новых общественных и экономических отношений и сопровождается коренными преобразованиями в области землепользования. Проводимые в России земельные реформы создают благоприятный климат для развития земельного рынка, повышения эффективности управления землей.

Информационную основу решения современных проблем рационального землепользования может обеспечить система, в которой содержатся наиболее полные, достоверные и юридически значимые сведения об объекте регулирования, то есть - земельных ресурсах, а точнее, территориальных физически и юридически обособленных их частях -земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка под строительство нежилого здания с пристройками.

1. Формирование земельного участка

Формирование земельного участка - установление границ земельного участка, определение разрешенного использования, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, определение предоставляемых прав на земельный участок и условий его предоставления либо оснований резервирования земельного участка. земельный торг кадастровый строительство

Планы, определяющие площадь и границы земельных участков, при отсутствии сведений о них в государственном земельном кадастре или изменении установленных требований и ограничений к использованию земельного участка разрабатываются с учетом проектов межевания территорий.

Формирование земельного участка, сопровождающееся описанием и удостоверением его границ, является обязательным условием его существования как объекта землепользования и имущественного права. Российское законодательство определяет земельный участок как объект земельных отношений в виде части поверхности земли (включая почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Описание границ вновь образованного земельного участка производится путем составления его карты (плана). Составление осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, выполняющими землеустроительные работы, и подлежит утверждению в составе землеустроительного дела.

Изначально предполагается, что именно в границах вещного или обязательственного права осуществляется формирование земельного участка, поскольку границы земельного участка - материальный предел права на такое землепользование, а также на все, что находится в его границах, над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законом (или договором с собственником). Ведь и самые первые описания земельных участков были связаны с учетом использования и регистрацией землепользований как объектов права и налогообложения, с указанием их размеров, составлением карт и определением качества земель.

Объектом землепользования будет являться земельный участок, предназначенный под строительство нежилого здания с пристройками, поскольку именно установленность границ участка позволяет однозначно идентифицировать его в качестве предмета имущественных прав.

В настоящее время предоставление земельных участков для различных целей (для строительства, для целей, не связанных со строительством и под объектами недвижимости) (ст. 30 - 32, 34, 36 Земельного кодекса РФ) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с обязательным проведением работ по их формированию. Состав данных работ впервые назван на уровне законодательного акта и включает в себя:

1. подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель);

2. определение разрешенного использования земельного участка;

3. определение технических условий подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Определение названных условий осуществляется с учетом получаемых согласований и заключений уполномоченных контрольно-надзорных служб и организаций. При этом учитываются требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, а также планируются мероприятия по охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей среды; принятие решения о проведении земельных торгов и публикация сообщения об их проведении либо принятие решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов и прием соответствующих заявлений от заинтересованных лиц только при предоставлении земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», Инструкцией по межеванию земель, принятой Роскомземом 8 апреля 1996 г., а также другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации».

В процессе данной работы, было сформировано землеустроительное дело. Процедура формирования земельного участка обеспечивается органом местного самоуправления в связи с волеизъявлением исполнительного органа государственной власти, по собственной инициативе или по заявлениям заинтересованных лиц. Таким образом, орган местного самоуправления (или по его поручению землеустроительная организация) обязан в определенном порядке обеспечить установление границ земельного участка на местности и проведение его государственного кадастрового учета. Проекты границ земельных участков согласовываются в установленном порядке.

Землеустроительные работы по формированию земельного участка включают:

1. сбор и изучение правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

2. уведомление собственников, владельцев и землепользователей размежевываемых и смежных с ними земельных участков о производстве межевых работ;

3. согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка;

4. изготовление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;

5. формирование землеустроительного дела.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии лиц, права и законные интересы которых затрагиваются проведением землеустройства. О производстве межевания указанные лица извещаются в письменной форме не позднее чем за 30 календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для их проведения. При этом заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.

После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка производится закрепление его границ межевыми знаками. Результаты установления и согласования границ оформляются соответствующим актом (актами). В составе материалов по формированию земельного участка территориальные органы Роснедвижимости утверждают следующие документы: акт установления и согласования границ земельного участка на местности; чертеж границ земельного участка; акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

По завершении межевания производитель работ формирует и сдает в архив территориального отдела Управления Роснедвижимости межевое дело.

2. Кадастровый учёт земельного участка

В соответствии с действующим законодательством, для государственной регистрации прав на образованные земельные участки, обязательным приложением к соответствующим документам являются кадастровые паспорта таких участков. Согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Таким образом, в первую очередь, необходимо внести в государственный кадастр недвижимости необходимые сведения о земельных участках, т.е. поставить их на государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), его территориальными органами (Управлениями), и отделами Управлений (Подразделениями) (далее - орган кадастрового учета).

Постановка на кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. При этом в случае образования двух и более земельных участков представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес земельного участка.

В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющее точно определить объект на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь земельного участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа).

Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа; номер кадастрового района; номер кадастрового квартала; номер земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровый план земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Данный земельный участок не проходил кадастровый учет, процедура межевания будет включать в себя: определение границ земельного участка и согласование этих границу; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками; определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление кадастрового плана земельного участка.

В результате кадастрового учета текущих изменений заявителю выдается удостоверенный кадастровый план, который в объеме, необходимом для регистрации прав, должен включать:

- раздел В.1 «Общие сведения», в котором указывается площадь земельного участка, полученная в результате межевания, а в особые отметки вносится уточняемая площадь по правоустанавливающему или правоудостоверяющему документу на землю. При этом в особых отметках приводятся наименование и реквизиты, позволяющие идентифицировать правоустанавливающий или правоудостоверяющий документы на земельный участок, содержащие уточняемую площадь;

- раздел В.2 «План (чертеж, схема) границ земельного участка»;

- раздел В.3 «Сведения о частях и обременениях земельного участка»;

- раздел В.4 «План (чертеж, схема) границ части земельного участка».

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельного участка:

1. вид объекта недвижимости (в данном проекте им является земельный участок);

2. кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3. описание местоположения границ земельного участка;

4. площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований.

В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

1. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

2. кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

3. сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

5. категория земель, к которой отнесен земельный участок;

6. разрешенное использование.

При регистрации данного земельного участка нужно отметить необходимость проведения оценки. Обязательно оценка проводится при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 данного Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Постановка на учет земельных участков осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня поступления указанных выше заявления и необходимых документов. По истечении указанного срока заявителю выдается кадастровый паспорт земельного участка.

3. Проведение торгов

Порядок проведения торгов регламентируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ с учётом Положения Правительства №808.

Продажа прав на земельные участки (в том числе и прав долгосрочной аренды) должна теперь осуществляться в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ №808 от 11.11.2002.

Правила проведения торгов (аукциона, конкурса) на получение лицензии на оказание услуг связи определяют порядок организации и проведения торгов в форме аукциона или конкурса (далее - торги) в случаях, когда в соответствии со статьей 31 Федерального закона «О связи» выдача лицензии на оказание услуг связи на территории с ограниченными ресурсами сети связи общего пользования или на территории, где количество операторов связи ограничено возможностью использования доступного радиочастотного спектра (далее - лицензия), предусмотрена по результатам торгов.

Согласно положению п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем соответствующего права и выступает от их имени или от своего имени. Не менее чем за 30 дней до начала проведения торгов организатором должно быть сделано извещение об их проведении с указанием определенной информации (время, место, форма проведения торгов, их предмет, правила проведения, данные, которые должна содержать заявка на участие в торгах).

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой -- у претендента.

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов. Такая обязанность возлагается на участников торгов для того, чтобы снизить риски участия в торгах недобросовестных участников и обеспечить исполнение тех обязательств, которые возникают в результате проведения торгов. Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора между ними.

Следует отметить, что победитель торгов, уклоняющийся от подписания протокола о его результатах, утрачивает внесенный задаток. Если от подписания протокола уклоняется организатор торгов, то последний обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Победитель торгов в случае уклонения организатора от заключения договора вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, связанных с таким уклонением.

Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными, то недействительным будет признан и сам заключенный с победителем торгов договор. При этом в соответствии со ст. 449 ГК РФ с требованием о признании недействительными результатов торгов могут обращаться в суд не только участники торгов, но и иные заинтересованные лица, например лица, которым изначально было отказано в участии в торгах.

Результаты торгов оформляются протоколом о результатах аукциона, подписанным организатором и победителем. Государственная регистрация права собственности покупателя участка в рассмотренных случаях будет осуществляться на основании протокола о результатах аукциона и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка.

4. Порядок регистрации

Согласно ФЗ от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о:

1. принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

2. выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

3. выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества. Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1. прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5. совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия -- наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Заключение

В проекте была полностью рассмотрено формирование земельного участка под строительство нежилого здания с пристройками, в частности - банно-прачечного корпуса.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законам о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В ходе работы были выполнены все задачи: было дано описание объекта недвижимости, его местоположение и площадь, сформировано межевое и земельное дело, описан порядок и сроки предоставления документов в соответствующие государственные органы, также были подготовлены документы для предоставления земельного участка под строительство банно-прачечного корпуса. Таким образом, цели, поставленные в начале проекта, были достигнуты.

С социальной стороны строительство банно-прачечного корпуса является высоко значимым для умственно-отсталых детей, живущих в детском доме-интернате, к которому относится данное здание.

Территория на которой расположен ГСУ «Орловский детский дом-интернат для умственно-отсталых детей» характеризуется благоприятной экологической ситуацией.

В ходе работы было изучено и использовано много источников: ГОСТы, СНИПы, правила землепользования, федеральные законы РФ.

Библиографический список

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27. Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; № 41. Ст. 3993; № 52. Ст. 5276; 2005. № 1. Ст. 17; № 10. Ст. 763; № 30 (часть 2). Ст. 3122; № 30 (часть 2). Ст. 3128; 2006№ 1. Ст. 17; № 17. (часть 1).Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2880; № 27. Ст. 2881; № 31 (часть 1). Ст. 3453; № 43. Ст. 4412; № 50. Ст. 5279; № 50. Ст. 5282; № 52 (часть 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (часть 1). Ст. 23; № 1 (часть 1). Ст. 24; № 10. Ст. 1148; № 21. Ст. 2455; № 26. Ст. 3075; № 31. Ст. 4009; № 45. Ст. 5417; № 46. Ст. 5553; 2008. № 20. Ст. 2251; № 20. Ст.2253.

2. Строительные нормы и правила «Тепловые сети» 2.04.07-86* // Утверждены постановлением Государственного строительного комитета СССР от 30 декабря 1986 года № 75.

3. Строительные нормы и правила 41-01-2003 «Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов» // приняты и введены в действие Постановлением Госстроя РФ от 26 июня 2003 г. № 115.

4. Строительные нормы и правила III-10-75 «Благоустройство территорий» // Утверждены постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 25 сентября 1975 г. № 158.

5. Правила проведения торгов (аукциона, конкурса) на получение лицензии на оказание услуг от 12 января 2006 года №8.

6. Земельный кадастр. Теория, методика, практика. Учебное пособие. - М.: ГУЗ, 2000

Размещено на Allbest.ru