Земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского гражданского и земельного права

Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли - Законы Билаламы - XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из древнейших памятников истории права - Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца». О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах - «шестидольники», «половники» - в Древнем Новогороде и т.д.).

Обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Чаще всего такие участки считались арендованными у государства, но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую.

В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). Известно, что отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные административным характером предшествующего землепользования. Тем более нельзя отнести к аренде оброк и барщину, основанные вовсе не на гражданско-правовых (диспозитивных) началах.

Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю. Одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали в общими установками.

Особо следует сказать о чиншевом праве, под которым понималось вещное право владения и пользования чужой землей за определенное вознаграждение с возможностью наследования. Чиншевое право появилось исторически на землях в западных губерниях России как квази-собственность в целях определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать допустимым не только пользование как самостоятельное права на чужие вещи, но и владение ими; вряд ли надо специально доказывать, что подобное приводило к смешению вещных и арендных прав. Не случайно К.П. Победоносцев был вынужден поставить вопрос об их разграничении: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести в системе вотчинных прав и что к системе договоров».

Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современном законодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов». Однако эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике.

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало. Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения. Это редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти. Проще говоря - земля просто была изъята из оборота.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате не соглашения сторон, а административного распорядительного акта. Что же касается аренды вообще, то ясно стал прослеживался ее вещно-правовой характер (титульное владение): «Передаваемое в наем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Без всяких оговорок действует правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор сохраняет силу для нового собственника».

Известно также, что в советский период возникла идея использовать институт аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем - в «арендное предприятие», и придания аренде по существу значения организационно-правовой формы. С цивилистической точки зрения использование договора аренды для изменения правового статуса не мыслимо и в дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты утратили всякое правовое значение.

Таким образом, историко-правовой анализ позволяет утверждать, что аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными участками.

Арендные отношения в России получают новое развитие после реформы 1861 года, освободившей крестьян от крепостной зависимости. Отдельные прогрессивно настроенные помещики начали активно внедрять в своих поместьях арендные отношения на новых началах. Создавались арендные хозяйства, посредством выделения для этого крестьянам - бывшим крепостным - в долгосрочную аренду землю и строя для них избы и хозяйственные объекты. Между крестьянами и помещиком заключался арендный договор, в котором заранее определялась доля урожая каждой из сторон. Урожаи с арендованных земель получались в 2-3 раза выше, чем при обычной крестьянской запашке.

Исходным законодательным актом, положившим начало становлению новых земельных отношений вообще, и аренды земли в частности, является Декрет о земле, принятый 26 октября 1917 года Вторым съездом Советов рабочих и солдатских депутатов.4 Вся земля обращалась во всенародное достояние. Отмена частной собственности на землю означала, разумеется, запрещение любых сделок с землей. На практике имели место лишь различные формы пользования землей: подворная, хуторская, общинная, артельная - в зависимости от желания отдельных селений и поселков

1.2 ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки и другие природные объекты, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами:

Конституция Российской Федерации;

Гражданский кодекс Российской Федерации (частями первой, второй и третьей);

Земельный кодекс Российской Федерации;

Лесной кодекс Российской Федерации;

Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ;

Федеральный закон Российской Федерации «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ;

Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ;

Федеральный законом Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

Федеральный законом Российской Федерации «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ;

Федеральный законом Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ;

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ;

Федеральный законом Российской Федерации «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ;

Постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» от 7 августа 2002 г. № 576;

Постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808 и т д.

Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п.

В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк. Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и полагают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом». Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права».

С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании земельных отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд других авторов. Они доказывают самостоятельность земельного права и его невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.

Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и земельного права, отдают приоритет нормам земельного права. Так, Ю.Г. Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной - норма земельного права», и заявляет о «приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями». Установление приоритета земельного законодательств перед гражданским Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии.

Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Так, Е.А. Суханов к институтам гражданского (частного) права отнес право собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными участками и наследование земельных участков, а к земельным - ограничение размеров земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных участков, определение категорий земель и их учет.

И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных отношений, проводит в этих целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы ст.ст. 129 и 209 ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, она делает вывод о том, что «нормы гражданского законодательства применительно к регулированию земельных отношений носят общий характер ... в земельном законодательстве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений».

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Тем не менее, остается проблема взаимоувязки действия норм различных отраслей (прежде всего - гражданского и земельного) применительно к конкретным случаям и конкретным правоотношениям.

Для целей настоящего исследования следует оценить взаимодействие этих норм относительно следующих аспектов. С принятием нового ЗК РФ вопрос о соотношении норм данных отраслей законодательства остался открытым прежде всего с точки зрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы ЗК РФ противоречат нормам ГК РФ и, если в отношении некоторых сделок с землей, например аренды, приоритет специальных законов (в данном случае - ЗК РФ), закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет. Кроме того, с введением в действие ЗК РФ вступили в действие и статьи гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», некоторые из которых, в частности, закрепляющие нормы о распоряжении земельным участком, противоречат ЗК РФ. Земельный кодекс устанавливает отличные от ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости, расположенных на нем.

При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о соотношении норм в отраслевом аспекте, но и о соотношении норм в вертикальном аспекте, т.е. дифференциация и взаимодействие федерального законодательства с нормативными правовыми актами субъектов федерации. Данный вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений. Приоритет федерального законодательства предполагает, во-первых, соответствие законодательства субъекта РФ федеральному законодательству, во-вторых, действие федерального закона в случае противоречия между законом субъекта и федеральным.

Таким образом, следует дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контролю за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. И если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.

Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других законах должны соответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения норм федерального земельного законодательства и земельного законодательства субъектов РФ сейчас особенно актуальна, т.к. федеральное земельное законодательство изобилует пробелами и в силу этого многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле; однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему.

Представляется, что многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые в период «неполноценного» федерального правового регулирования земельных отношений, в значительной степени выходили за рамки предоставленных им полномочий; в этой связи сохраняется проблема приведения содержания этих актов в соответствие с федеральным земельным законодательством. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки критериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, т.к. данные отношения лежат в сфере регулирования гражданского законодательства. А последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к отношениям аренды земельных участков региональное земельное законодательство в принципе не применимо.

Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел. Не разделяя популярной в последнее время точки зрения о том, что данные акты являются источниками права, тем не менее, следует признать их необычайно важными для сферы правового регулирования в период, когда законодательство не стабилизировано и требуются его разъяснения. Применительно к рассматриваемой теме следует выделить, прежде всего:

1)Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 г. №66;

2)Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» от 27 февраля 2001 г. № 61;

3)Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г. № 11.

В заключении следует отметить, что на наш взгляд давно назрела потребность поставить вопрос и о выделении в рамках главы 34 ГК РФ отдельного параграфа, посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют соответствующие самостоятельные разделы.

1.3 СООТНОШЕНИЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С вступлением в силу Водного и Лесного кодексов вовлечение отношений по использованию водных объектов и лесных участков в сферу арендных отношений, регулируемых преимущественно нормами гражданского права, свидетельствует о наличии в сфере правового регулирования природопользования тенденции смещения акцентов из области публичного в область частного права.

Несмотря на это, нельзя отрицать, что земельные и лесные участки, водные объекты в качестве объектов договоров аренды продолжают нести на себе «груз» многочисленных норм экологического и природоресурсного права. Это отражается в специфике набора нормативно-правовых актов, регулирующих аренду природных объектов, в целях и видах использования природных объектов, порядке заключения и особых условиях договоров.

В целях формулировки отличительных признаков природного объекта относительно иных объектов аренды необходимо определиться с содержанием самого понятия «природный объект». Целесообразно для этого произвести сравнительный анализ понятия природного объекта с таким понятием как «природный ресурс». Выявленные таким образом характеристики и смысловые акценты термина «природный объект» позволят отграничить его от смежных терминов, зачастую обозначающих под иным углом ту же часть объективной реальности - часть природы. В то же время, основываясь на выявленных таким образом специфических признаках правового понятия природного объекта, можно обосновать позицию, согласно которой применительно к предмету договора аренды в рассматриваемом контексте следует употреблять именно термин «природный объект». Данный термин, по нашему мнению, в наибольшей степени наделен правовым содержанием и в надлежащей мере отражает специфику договоров аренды в отношении природных объектов, позволяющую анализировать их с точки зрения экологического права.

Кроме того, научный интерес может представить попытка выявить в отношении природных объектов специфические эколого-правовые черты таких общих признаков объектов гражданских прав как дискретность и юридическая привязка.

В юридических науках и дисциплинах, рассматривающих тем или иным образом отношения по поводу использования и охраны природы, сегодня используется великое множество родственных, а иногда и практически тождественных понятий, в целом посвященных отдельным элементами или свойствам природной среды. В определении и трактовке этих понятий отсутствует единство.

Некоторые представители гражданско-правовой науки обосновывая позицию, согласно которой природные ресурсы являются объектами гражданских прав, утверждают, что термин «природный объект» используется для обозначения неовеществленных, «неимущественных» частей природы или, по меньшей мере, составляющих природы с нейтральным по отношению к человеку, его деятельности, характером, в то время как термин «природный ресурс» имеет более имущественную, более правовую, в конечном счете, «гражданско-правовую направленность».

В то же время, тот факт, что действующее гражданское законодательство оперирует термином «природный ресурс», а не «природный объект» рядом исследователей рассматривается как терминологическая неточность. Так, по мнению И.А. Дроздова и О.М. Козырь, природные ресурсы, под которыми традиционно понимаются компоненты природной среды, не способны к индивидуализации, а значит, не могут быть объектом права собственности и всех производных от него вещных и обязательственных прав.

В завершение обзора определений целесообразно привести некоторые определения природных ресурсов, используемых учеными - экономистами. Следует при этом отметить, что понятие «природный объект» не входит в поле зрения представителей экономической науки.

В западной рыночной экономике природные ресурсы (natural resourses) определяются как ресурсы, на которые направлено действие труда в сочетании с капиталом. Они являются одним из четырех основных факторов производства: труда, природных ресурсов, капитала и предпринимательства. По мнению С.А. Сурковой, под природными ресурсами следует понимать природные объекты и явления, используемые в настоящем, прошлом и будущем для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человечества и повышающие качество жизни.

Природные ресурсы являются конкретными проявлениями окружающей природной среды с точки зрения материального производства. Природные ресурсы включают в себя те элементы природы, которые непосредственно участвуют в процессе производства и выступают как факторы производства.

Таким образом, основными признаками природных объектов являются естественное происхождение и экологическая взаимосвязь с природой в целом. Термин «природные ресурсы», в свою очередь, обладает экономическим происхождением и в обязательном порядке подразумевает, что обозначаемый таким образом компонент природной среды участвует в процессе производства и обладает определенной экономической ценностью.

В настоящее время для целей гражданского права разработчики Концепции развития гражданского законодательств о вещном праве предлагают рассматривать природные объекты в качестве объектов, производных от природных ресурсов и индивидуализированных с помощью «пространственных базисов». Так, земельный участок является производным от земли, водный объект - от воды, лесной участок как разновидность земельного участка - от лесов, участок недр - от недр. Соответствующие природные ресурсы рассматриваются как неотъемлемый элемент таких объектов, характеризуя их свойства.

Применительно к исследованиям в области права природопользования и охраны окружающей среды С.А. Боголюбов и О.С. Колбасов в 1991 году также предлагали отказаться от термина «природные ресурсы» в пользу термина «природные объекты», который имеет более универсальный смысл. По мнению ученых, понятию «пользование природными объектами» придается самый широкий смысл, охватывающий, в том числе, осуществление сбросов и выбросов.

По нашему мнению, понятие природного объекта, в отличие от термина «природные ресурсы», несет в себе необходимую для правового исследования степень абстракции и в этом смысле является подлинно правовым. Кроме того, в свете широко обсуждаемого в науке противостояния и соотношения экономических и экологических интересов, в том числе, применительно к природопользованию, целесообразно выработать самостоятельную, отличную от экономической, правовую, в частности, эколого-правовую терминологию. В этом случае специфические, выработанные правовой наукой признаки природных объектов можно будет экстраполировать и на арендные отношения по поводу объектов природы, что значительно облегчит задачу обоснования специфики таких отношений по сравнению с арендными отношениями по поводу иных объектов.

В особом рассмотрении нуждается вопрос о наличии у природных объектов признака дискретности (от лат. diskretus - разделенный, прерывстый), то есть их определенного количественного и качественного обособления от иных объектов и друг от друга.

На первый взгляд, указанный признак, присущий всем объектам гражданских прав, вступает в противоречие с приведенным выше признаком неразрывной экологической связи с природой в целом. Многие исследователи придерживаются позиции, в соответствии с которой природные объекты не обладают принципом дискретности, что особенно видно на примере животного мира. В то же время, в защиту принципиальной дискретности некоторых природных объектов можно высказать целый ряд соображений и, прежде всего, то обстоятельство, что подавляющее большинство природных объектов являются объектами учета, прежде всего, кадастрового.

По мнению Лапача В.А. пространственное обособление объектов представляет собой лишь частный, хотя и наиболее распространенный случай дискретности, характеризующий, по преимуществу, вещи. Но во многих случаях одного лишь пространственного обособления недостаточно. Требуется еще и обособление объекта с помощью тех или иных приемов и способов качественного анализа и/или учета применительно к определенной предметной области.

Земельные участки подлежат кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Лесные участки подлежат кадастровому учету наравне с другими земельными участками. В то же время, на сегодняшний день нормативную базу по ведению государственного учета лесов составляют документы, которые следует применять в части, не противоречащей вновь принятому законодательству. Такими документами, прежде всего, являются:

Федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ;

Постановление Правительства РФ «О государственном лесном реестре» от 24 мая 2007 г. № 318.

В соответствии со ст. 31 Водного кодекса РФ государственный водный реестр представляет собой систематизированный свод сведений о водных объектах, в котором, в частности, отражаются сведения о водных объектах, в том числе об особенностях режима водных объектов, их физико-географических, морфометрических и других особенностях. Ранее, в соответствии с Водным кодексом РФ 1995 года функции свода данных о водных объектах и об их водных ресурсах выполнял государственный водный кадастр.

Следует отметить, что в отношении указанных выше природных объектов признак дискретности свидетельствует не о физической обособленности, которая препятствует включению таких объектов в перечень объектов экологических правоотношений, а лишь об обособленности юридической, формальной, проводимой в целях учета и находящей отражение зачастую лишь в документах. Более того, в определенной степени, необходимость проведения такого формального разграничения в вещно-правовом контексте как раз связана с тем, что природные объекты в реальности невозможно отграничить один от другого, в связи с тем, что они являются частью единой экологической системы. Таким образом, мы придерживаемся позиции, в соответствии с которой применительно к природным объектам, являющимся предметом договора аренды, признак дискретности как формальной обособленности от других природных объектов является вторичным по отношению к признаку системности и неразрывной связи с природой.

Вторым общим для всех объектов права признаком следует считать нормативно гарантированную возможность правового закрепления их за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями. Этот признак, который удобно именовать «юридической привязкой» позволяет отграничить природные объекты в их естественном состоянии от объектов в правовом смысле и обеспечивает регулирование перехода объектов из натурального состояния предметов в правовое состояние (статус) объектов субъективных прав (и наоборот - при утрате этой привязки). Юридическая привязка является либо вещным правом, либо гарантированной законом возможностью при определенных условиях приобрести вещное право на имущество (вещи) или же получить удовлетворение по обязательственно-правовому требованию. Юридическая привязка охватывает и такие ситуации, когда владение и пользование имеют под собой не гражданско-правовое основание, но управленческий, распорядительный, административный акт. Таковы, в частности, все случаи природопользования на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными органами. Таким образом, переход от административно-правовых к гражданско-правовым формам предоставления в пользование определенного природного объекта представляет собой изменение вида юридической привязки данного природного объекта. Соответственно, конструкция договора аренды в отношении природного объекта - это юридическая привязка последнего.

Для целей настоящей статьи необходимо попытаться выявить признаки таких объектов, как земельные и лесные участки и водные объекты, и характеристики их использования, позволившие применить в отношении них такой вид юридической привязки, как договор аренды.

Так, в частности, по мнению В.А. Лапача, особые свойства природоресурсовых объектов в преобладающей части обусловлены не столько естественными характеристиками данных объектов, сколько соображениями экономического, политического и правового порядка. Говоря языком современных экономистов, на формирование правового режима того или иного природоресурсового объекта в сильнейшей степени влияет его «инвестиционная привлекательность», а также возможность его освоения при ограниченности (исчерпаемости) денежных, трудовых и технических ресурсов.

С другой стороны, бесспорное влияние на правовые режимы природоресурсовых объектов оказывают господствующие в данном обществе идеологические и политико-правовые воззрения, соображения публичной пользы и т. п.

Тем не менее, важно, чтобы правовой инструментарий, метод правового регулирования были адекватны сущности регулируемых отношений.

Природные объекты лишь постольку допускают применение к себе цивилистической конструкции, поскольку они обладают объектными и, более конкретно, вещными правовыми признаками материальной вещной системы, обеспечивающей наиболее фундаментальные потребности общественного бытия.

К таким вещным правовым признакам следует отнести указанные выше признаки дискретности и системности, а также признак полезности, то есть способности удовлетворять потребности природопользователя.

С другой стороны, фактический характер некоторых разновидностей правоотношений по использованию таких природных объектов, как земельные и лесные участки и водные объекты свидетельствует о схожести с арендными правоотношениями. В данной связи специфика арендных отношений видится нам, прежде всего, в том, что извлечение пользователем полезных свойств арендуемых объектов происходит без существенных изменений в самой совокупности материальных признаков объекта. Объект аренды не испытывает на себе непосредственного воздействия целенаправленной производственной или иной деятельности арендатора, а служит лишь базой, средством производства.

Природный объект в договорах аренды не нуждается в воздействии на него в целях извлечения его полезных свойств. В большинстве случаев пользователь получает доступ к необходимым ему свойствам природного объекта одновременно с получением права использовать данный природный объект в свой деятельности.

В этом, по нашему мнению, скрыто принципиальное отличие арендных правоотношений от правоотношений концессионных, в которых объект испытывает существенное воздействие деятельности концессионера. Полезные свойства объекта концессии, а зачастую и сам объект, создаются вследствие деятельности концессионера, а создание их требует значительных материальных вложений. В отличие от свойств предмета договора аренды, полезные свойства предмета договора концессии не лежат на поверхности, а требуют усилий по их извлечению.

Именно этим обусловлена, в частности, невозможность применения конструкции аренды к правоотношениям по использованию недр. Использование недр, будь то добыча полезных ископаемых или строительство подземных сооружений, предполагает, что именно используемый участок недр будет испытывать на себе основное воздействие от деятельности недропользователя, влекущее изменение его материальных свойств. В отличие, скажем, от земельного участка, участок недр является не только пространственной базой хозяйственной деятельности, но и объектом, на который эта деятельность направлена.

Таким образом, элементом арендных правоотношений по использованию природного объекта не может является деятельность, конечной целю которой является извлечение прибыли в виде использования труднодоступных полезных свойств природного объекта, сопровождающаяся изменением материальных свойств и признаков последнего.

В определенной степени, по этой же причине конструкция аренды не может применяться в отношении объектов животного мира, использование которых происходит в основном в рамках охоты (рыболовства) либо вообще без признаков владения и пользования самим объектом (использование полезных свойств жизнедеятельности).

Представляется возможным сделать вывод о том, что арендные правоотношения по использованию природных объектов как способ юридической привязки последних возникают тогда, когда пересекаются необходимые для этого вещные свойства природных объектов и характеристика правоотношений по их использованию. Такие правоотношения характеризуются владением и пользованием природным объектом в качестве (пространственной) основы деятельности или средства производства путем использования легкодоступных свойств природного объекта без воздействия на него с целью изменения его материальных признаков.

Такое понимание сущности арендных правоотношений позволяет очертить границы правомочий арендатора природного объекта и тем самым предотвратить негативное воздействие на объект природы и риск нарушения публичных интересов. По нашему мнению, арендатору по договору аренды природного объекта предоставляется право использовать лишь те свойства арендуемого природного объекта, которые достижимы без дополнительного воздействия на объект, сопровождаемого изменением его материальных признаков и - если принимать во внимание признак системности природных объектов - способного оказать воздействие на окружающую среду в целом. Другими словами, лицу, использующему природный объект на основании договора аренды, должно быть запрещено воздействовать на арендуемый природный объект способами, влекущими изменение его материальных свойств. В случаях, когда характер использования природного объекта выходит за пределы очерченных выше границ, применение конструкции договора аренды невозможно, в связи с тем, что повышается необходимость в публичном контроле за деятельностью природопользователя, влияющую на состояние окружающей среды в целом.

Следует отметить, что сформулированный нами вывод в полной мере соответствует определению объекта аренды, данному в ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Таким образом, с точки зрения как гражданского, так и экологического законодательства природный объект может являться объектом аренды лишь при условии, что в процессе его использования на основании договора аренды не теряются и не изменяются его натуральные, природные, свойства.

2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ДРУГИХ ПРИРОДНЫХ ОБЪЕКТОВ

2.1 ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Так, предприниматели часто предпочитают не выкупать нежилые помещения для своих предприятий, а брать их в аренду. Широко применяется также аренда земельных участков и т.д.

В ГК РФ имеются правовые нормы, регулирующие как общие положения об аренде, так и отдельные виды договоров аренды недвижимого имущества (аренда зданий, сооружений, аренда предприятия и т. д.).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью.

В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В ГК РФ проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно-техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т. д.).

Предметом (объектом) договора аренды могут быть такие виды недвижимости, как земельные участки и другие имущественные комплексы и сооружения и другие вещи. Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды - это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что в настоящее время договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем в соответствии со ст. 16 Закона о приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества, выкуп арендованного государственного или муниципального имущества вновь рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку: арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества.

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду любое имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (ст. 198 ГК).

Если в аренду сдается государственное имущество, арендодателем является орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться государственным имуществом.

В отношении земельных участков арендодателями могут быть их собственники, лица, постоянно пользующиеся земельными участками (с согласия собственника), а если в аренду сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование, то арендодателями выступают уполномоченные государственные органы. Арендодателями водных объектов являются органы исполнительной власти субъектов РФ; участков лесного фонда - владельцы лесного фонда (организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти.