Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Казанский юридический институт

Министерства внутренних дел Российской Федерации»

ЮРИДИЧЕСКИЙ ПЛАТНЫЙ ФАКУЛЬТЕТ

Курсовая работа по гражданскому праву

Жилищные правоотношения

Работу выполнил

студент 2 курса 81 гр.

заочной формы обучения

на базе высшего образования

КАЗАНЬ - 2010

Введение

Актуальность исследования жилищных правоотношений тесно связана с современными изменениями в области российского законодательства.

Новый Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14. устанавливает право граждан на свободный выбор жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации, которое может быть ограничено только на основании самого Кодекса или иного федерального закона. Данное положение конкретизирует конституционную норму, согласно которой каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ Российская газета. - 1993. - № 237. - 25 декабря; 2004. - № 62. - 26 марта.).

До принятия нового Кодекса в юридической литературе вопрос о содержании понятия «жилищные отношения» не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данного понятия отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища.

ЖК РФ ввел перечень субъектов (участников) жилищных правоотношений. Это - граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования. Следует обратить внимание на то, что перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, т.е. субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях.

Новеллой ЖК РФ является то, что он определяет пределы действия жилищного законодательства во времени (ст. 6).

На случай возникновения пробелов в правовом регулировании новый ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР 1983 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1983. - № 26. - Ст. 883. и Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3., допускает применение жилищного законодательства по аналогии (ст. 7). В таких случаях, как и в гражданском законодательстве, различаются аналогия закона и аналогия права.

Кодекс по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей (ст. 10). Такие права и обязанности могут быть предусмотрены как самим ЖК РФ, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В ЖК РФ более четко регламентированы права, обязанности и ответственность всех граждан, пользующихся жилыми помещениями, будь это собственник или наниматель, члены их семей или временные жильцы Грушевская., Стриженко Г. Новый Жилищный кодекс // Законность. - 2005. - № 5. - С. 11..

1. Понятие и виды жилищных правоотношений

Предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

В этой связи важное теоретическое и практическое значение имеет прежде всего выяснение вопроса о том, что такое «жилищные отношения» как предмет регулирования жилищного законодательства.

В настоящее время ЖК РФ определил, что «жилищные отношения» - это общественные отношения, регулируемые нормами жилищного законодательства, прежде всего нормами ЖК РФ Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный). - М.: Юстицинформ, 2005. - С. 9..

Некоторые авторы считают, что жилищные отношения - это отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, либо отношения, которые складываются в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей. Другие считают, что жилищные отношения - это отношения по предоставлению гражданам жилищ и права пользования жилыми помещениями Седугин П.И. Жилищное право: учебник. - М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА - ИНФА*М), 2001. - С. 3..

Было высказано также мнение, что жилищные законы регулируют как собственно жилищные, так и примыкающие к ним в реальной действительности иные имущественные отношения, не являющиеся жилищными.

«Жилищные отношения» - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.

Необходимость выработки такого понятия обусловлена прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем. Это позволяет решать в комплексе и во взаимосвязи вопросы использования и сохранности жилищного фонда и вопросы обеспечения жилищных прав граждан. Как пишет профессор Ю.К.Толстой, «...понятие «жилищные отношения» является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья» Толстой Ю.К. Жилищное право. - М., 1996. - С. 25..

Провозглашение в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное законодательство.

Как замечает Ю.К.Толстой, «действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения»... Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм...» Там же..

Понятие «жилищные отношения» охватывает весьма широкий круг общественных отношений. «Жилищное законодательство, - пишет Ю.К.Толстой, - регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников...»

Прежде всего, это отношения, связанные с пользованием жилищем. Эти жилищные отношения являются главным предметом жилищного законодательства.

В ст. 4 гл. 1 ЖК РФ впервые установлен перечень жилищных отношений. В круг общественных отношений, которые являются предметом жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; оказания коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Многие жилищные отношения регулируются гражданским правом. В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые - производны от норм трудового и других отраслей права Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - С. 231..

Жилищные отношения тесно связаны с отношениями собственности на жилой дом, квартиру, находятся с ними в особой связи право собственности выступает в качестве основания возникновения и существования жилищных отношений. Некоторые авторы исключают отношения собственности на жилище из жилищных отношений Седугин П.И. Жилищное право: учебник. - М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА - ИНФА * М), 2001. - С. 5..

Жилищные отношения неоднородны. Большинство этих отношений - имущественные. Они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

Жилые дома, жилищные фонды в целом относятся к группе непроизводственных основных фондов. Они непосредственно не участвуют в процессе производства, а предназначены для проживания граждан. В соответствии с этим для жилищных отношений характерно то, что они складываются в основном в сфере общественного распределения и потребления (пользования).

Пользование жилыми помещениями, как правило, связано с определенными материальными затратами граждан: внесением платы за жилье и коммунальные услуги, несением расходов на ремонт жилища и др.

Различаются следующие основные виды жилищных правоотношений (отношений).

1. Отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе (ЖК) и др.). Отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями (по признанию граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и предоставлению жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов; домах ЖК или ЖСК и др.). Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения их жилищных условий, а с другой - государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации, а также общественные (профсоюзные) организации.

3. Особую группу составляют жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), так как пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них, а подчинено иным целям - проживания по месту работы или вблизи него; временного проживания в связи с учебой, работой, ремонтом квартиры и т. п.

4. Жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма. Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих решений и поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных с ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правого характера.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его. Отношения, связанные со строительством дома, регламентируются главным образом нормами гражданского права, административного, земельного права. Отношения по приобретению жилого дома (покупка, мена, дарение, наследование и др.) регламентируются нормами гражданско-правового характера, которые дополняются нормами административного законодательства (например, государственная регистрация недвижимости).

В литературе высказывается мнение, что если жилое помещение принадлежит на праве собственности гражданину и никто, кроме него, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает См.: Гражданское право: учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2001. - С. 225.. Представляется, однако, что в данном случае на основе права собственности у гражданина - собственника жилого помещения возникает жилищное правомочие вторичного, производного характера, содержанием которого является пользование им указанным помещением для личного проживания.

6. Составной частью жилищных отношений являются отношения, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием граждан (жилищно-коммунальные отношения): по обеспечению жилых домов и жилых помещений водой, отоплением, электроэнергией, газом, средствами санитарной очистки и др. Жилищное законодательство регулирует те стороны этих отношений, которые возникают в непосредственной связи с пользованием жилыми помещениями.

7. Кроме того, относительно самостоятельную группу общественных отношений, также тесно связанных с жилищными отношениями в широком смысле, образуют отношения по пользованию телефоном, радио и телевидением. Эти отношения вообще не рассматриваются в качестве составной части жилищных отношений. Жилищным законодательством регулируются лишь некоторые аспекты этих отношений.

договор аренда жилищный выселение

2. Жилищное законодательство. Договоры социального найма и коммерческого найма жилых помещений. Договор аренды жилых помещений

Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных прежде всего с удовлетворением жилищной потребности граждан.

В систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях.

ЖК РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам ЖК РФ, принимаются в соответствии с нормами ЖК РФ и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5 ЖК РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.

Из теории права известно, что все российское право подразделяется на отдельные отрасли права и соответственно - на отрасли законодательства. В основе этого разграничения лежат предмет и метод (методы) правового регулирования тех или иных общественных отношений. Не следует смешивать понятия «жилищное законодательство» и «жилищное право». Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие акты жилищного законодательства, которые принимаются специально для регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно представить как совокупность (систему) всех правовых норм, регулирующих жилищные отношения.

Нормы жилищного права (жилищные нормы) содержатся не только в актах жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например в Конституции РФ (ст. 25, 27 и 40), Гражданском кодексе РФ (гл. 18 Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 2005. - № 19. - Ст. 1752. и 35 Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.), в Законе РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.. Поэтому жилищное право, которое включает нормы жилищного законодательства и других актов, содержащих жилищные нормы, по своему составу (набору) правовых норм преобладает над жилищным законодательством.

Вместе с тем жилищное законодательство - это основной правовой массив данной отрасли законодательства, нормами которого регулируются жилищные отношения. К сожалению, сказанное выше не учтено в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая называется «Жилищное законодательство».

Некоторые авторы традиционно относят жилищное право к подотрасли гражданского права и даже считают, что жилищные отношения как бы самостоятельно не существуют Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Юрайт-Издат, 2005. - С. 4.. В этих изданиях отмечено, что «жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности». При этом авторы подобных утверждений не учитывают, что жилищное законодательство 20 лет назад выделилось в самостоятельную отрасль и отдельно упоминается в ст. 72 Конституции РФ.

В отличие от гражданского законодательства, которое находится только в ведении Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому соответствующие правовые акты принимаются как на федеральном, так и региональном уровнях. Даже с этой точки зрения нет необходимости искусственно увязывать гражданское и жилищное право, не считая последнее самостоятельной отраслью права.

Как уже отмечалось ЖК РФ выступает основным, но не единственным нормативно-правовым актом, регулирующим жилищные правоотношения. ГК РФ определяет порядок найма жилого помещения, что является одним из способов осуществления предусмотренного ст. 40Конституции РФ права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Согласно п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам исключительно из государственного или муниципального жилищных фондов. В этом заключается существенное отличие договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма.

Согласно п. 2 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Таким гражданам помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда.

В качестве критериев для признания граждан малоимущими выступают доход, приходящийся на каждого члена семьи, стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Таким образом, гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма в случае, если он, во-первых, признан соответствующим органом малоимущим, во-вторых, признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Пункт 3 ст. 49 ЖК РФ определяет основания для предоставления жилых помещений по договорам социального найма из государственного жилищного фонда, который подразделяется на жилищный фонд Российской Федерации и жилищный фонд субъектов Российской Федерации.

Жилые помещения из государственного жилищного фонда предоставляются тем категориям граждан, которые указаны в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации. Такие граждане не являются малоимущими, но в силу своего особого статуса также вправе претендовать на предоставление жилых помещений по социальному найму.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц - это иностранные граждане и лица без гражданства. Однако при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами) указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.

Статья 60 ЖК РФ содержит определение договора социального найма жилого помещения. Согласно п. 1 данной статьи по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.

В определении, установленном п. 1 ст. 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанность нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.

Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный). - М.: Юстицинформ, 2005. - С. 78..

Если после заключения договора социального найма у нанимателя изменились условия или отпали основания, дающие право на получение жилья по такому договору, то это обстоятельство не влечет за собой расторжение договора социального найма. Он сохраняется, и гражданин вправе и далее проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.

ЖК РФ устанавливает взаимные права и обязанности наймодателя и нанимателя в договоре социального найма (ст. 65-68).

При коммерческом найме жилое помещение может быть передано внаем как из государственного и муниципального жилищного фонда, так и из частного жилищного фонда.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещений, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации Седугин П.И. Жилищное право: учебник. - М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА - ИНФА * М), 2001. - С. 189..

В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. - С. 253..

Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.

Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор - юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения (например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатором). При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды.

3. Правомочия субъектов по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями

Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства.

Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы ГК РФ Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный). - М.: Юстицинформ, 2005. - С. 42..

В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.

Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. П. 1 ст. 30 ЖК РФ в этой связи установил, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ.

Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ посвящен одному из полномочий собственности - праву распоряжения жилым помещением. Так, собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Наряду с правом собственности законодательство предполагает наличие прав и обязанностей граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, а дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Правомочие на пользование жилым помещением может наступать и вследствие завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ). Завещательный отказ (иначе легат) - институт наследственного права. Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ заключается в том, что завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. В случае с жилыми помещениями завещатель (наследодатель) возлагает на своего наследника обязанность предоставить в пользование другому лицу (отказополучателю) жилое помещение либо часть жилого помещения.

Право пользования жилым помещением, возникшее на основании завещательного отказа, может быть зарегистрировано в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 33 ЖК РФ отказополучателю предоставляется право потребовать проведения государственной регистрации права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа.

Статья 34 ЖК РФ развивает положения ст. 601 ГК РФ, устанавливая порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица. Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин, так же, как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением.

4. Правовой режим общежитий и служебных помещений

Служебные помещения и общежития отнесены главой 9 ЖК РФ к специализированному жилищному фонду.

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых (служебных) отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным предприятием либо государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или на государственную должность субъекта Российской Федерации (ст. 93 ЖК РФ).

В качестве служебных используются жилые дома, жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилых помещений в число служебных и исключение из их числа осуществляются на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (ст. 92 ЖК РФ). К категории служебных должны быть отнесены только свободные жилые помещения. Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры (п. 1 ст. 104 ЖК РФ) Кудашкин А.В. О служебной жилплощади "служивых" людей // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 32..

Предоставление служебного жилого помещения не преследует цели создания надлежащих жилищно-бытовых условий для выполнения трудовых или служебных обязанностей гражданами.

выделены следующие юридические признаки служебного жилого помещения:

- назначение помещения;

- заселение определенным кругом лиц (в том числе военнослужащими);

- как правило, нахождение жилого помещения в служебном здании, вблизи предприятия или организации (на территории военного городка или в непосредственной близости от него);

- включение помещения в число служебных решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

ЖК РФ определяет порядок предоставления служебных жилых помещений и пользования ими.

Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, не обеспеченным жильем в данном населенном пункте. Жилое помещение, отнесенное к категории служебного, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Решение о предоставлении служебного жилого помещения является основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения (ст. ст. 99, 100 ЖК РФ).

После вынесения решения о предоставлении служебного жилого помещения ордер на него не оформляется.

С гражданином, которому предоставлено служебное жилое помещение, заключается договор найма. По договору найма служебного жилого помещения одна сторона - наймодатель (орган государственной власти, либо орган местного самоуправления, либо государственное унитарное предприятие, государственное или муниципальное учреждение, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение) обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) служебное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. В договоре найма служебного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию служебным жилым помещением. В договор найма служебного жилого помещения включаются члены семьи нанимателя.

Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и коммунальные услуги в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения.

Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 100 ЖК РФ).

Правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от положения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором социального найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока работник не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом правомочий, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в аренду, поднаем, обменивать (в том числе на служебное) (ст. 100 ЖК РФ), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу.

Жилое помещение включается в число служебных решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Статья 94 ЖК РФ определяет назначение жилых помещений в общежитиях.

Проживание в общежитиях всегда носит временный характер и связано с работой, службой или обучением граждан. Срок проживания в общежитиях зависит соответственно от срока такой работы, службы или обучения.

Общежития располагаются в специально построенных для этих целей либо в переоборудованных жилых домах или их частях.

Жилые помещения, предназначенные для общежития, должны быть оборудованы мебелью и иными необходимыми предметами быта.

Вопросы предоставления жилых помещений в общежитиях урегулированы в ст. 105 ЖК РФ.

В п. 1 ст. 105 ЖК РФ законодатель установил норму предоставления жилых помещений в общежитиях. Такие помещения предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Согласно п. 2 ст. 105 ЖК РФ срок действия договора найма жилого помещения в общежитии связан со сроком трудовых отношений, службы или обучения, в связи с прохождением которых предоставляется общежитие.

Прекращение работы, службы или обучения в соответствующих организациях служит основанием для прекращения договора найма помещения в общежитии.

Заключение

Нормы жилищного права содержатся в Конституции РФ. Кроме того, к актам федерального жилищного законодательства относятся комментируемый Кодекс, принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Среди федеральных законов здесь не упоминается ГК РФ, однако следует иметь в виду, что им регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 288-293 ГК РФ), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.) Кроме того, к числу федеральных актов жилищного законодательства относятся принятые в соответствии с указанными федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти. Нормы жилищного законодательства могут быть установлены также конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

В системе жилищного законодательства выделены также акты органов местного самоуправления. Основанием их принятия служат нормы Конституции РФ, ФЗ от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", а также соответствующие законы субъектов Федерации, уставы муниципальных образований.

К правомочиям субъектов по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями относятся право частной собственности, право граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, право пользования жилым помещением, возникшее на основании завещательного отказа, договор пожизненного содержания с иждивением.

Важной гарантией конституционного права граждан на жилище является указание в законе, что договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом, когда допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора. По договору коммерческого найма жилого помещения выселение нанимателя по инициативе наймодателя допускается только по решению суда. Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным предприятием либо государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или на государственную должность субъекта Российской Федерации. Особенностью их статуса является предоставление жилого помещения лишь на основании несения службы или иных основаниях предусмотренных законом и договором найма. У родственников нанимателя не возникает прав на жилое помещение в случае расторжения договора (например, при выселении).

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237. - 25 декабря.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 2005. - № 19. - Ст. 1752.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст.959.

6. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1983. - № 26. - Ст. 883.

7. Об основах федеральной жилищной политики: Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. № 3.

Учебная и научная литература:

8. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный). - М.: Юстицинформ, 2005. - 304 с.

9. Гражданское право: учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., 2001.

10. Грушевская., Стриженко Г. Новый Жилищный кодекс // Законность. - 2005. - № 5. - С. 8-11.

11. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003 976 с.

12. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2008. - 379 с.

13. Кудашкин А.В. О служебной жилплощади "служивых" людей // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 31-36.

14. Седугин П.И. Жилищное право: учебник. - М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА - ИНФА * М), 2001.

15. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Юрайт-Издат", 2005. - 384 с.

16. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

17. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебное пособие. - М., 1996.

18. Формакидов Д.А. Правовое регулирование оснований прекращения вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями Бюллетень нотариальной практики. - 2005. - № 1.

Материалы судебной практики:

19. О практике применения судами жилищного законодательства: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 22 // Бюллетень Верховного Суда СССР. - 1987. - № 3.

Размещено на Allbest.ur