Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общие положения договора аренды

1.1 Правовое регулирование

1.2 Понятие и условия договора аренды

2. Права и обязанности арендатора и арендодателей

2.1 Аренда по предварительному договору

2.2 Односторонний отказ от аренды

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Введение

Договор аренды - это классический и традиционный договор для всех правовых систем. Договор аренды был закреплен во всех общесоюзных, а также российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно ст. 2, 3 Вводного закона с 01.03 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения согласно ГК РСФСР, перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства, а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.89 № 810-1.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а это значит, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не сама вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Сегодня мало кто может приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде люди в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

Целью курсовой работы является исследование понятия, а также общих положений договора аренды и его общие положения.

Задачи:

1. Исследование общей характеристики договора аренды.

2. Изучение содержания обязательства по договору аренды.

1. Общие положения договора аренды

1.1 Правовое регулирование

Договор аренды является одним из самых распространенных в хозяйственной практике видов гражданско-правовых договоров. В этой статье мы расскажем о правовых основах отношений по аренде помещения, о том, как отражаются операции по аренде недвижимости в учете арендатора и арендодателя, рассмотрим, чем чревато заключение договоров безвозмездного пользования вместо договоров аренды, проясним вопрос о том, кто и на каком основании платит коммунальные и иные аналогичные платежи, уплачивает земельный налог за землю под арендованным помещением, а также выясним, как отражать улучшения арендованного имущества, и уточним, как исчисляется НДС у арендатора, если он признается налоговым агентом по НДС в связи с арендой государственного или муниципального имущества. Правовые основы

К правоотношениям по аренде помещений применяются правила Гражданского кодекса РФ об аренде зданий и сооружений, поскольку, хоть само помещение и не признается зданием (сооружением), но оно является частью этого здания (сооружения), и поэтому к ним должен применяться аналогичный правовой режим.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).

При фактической передаче арендодателем помещения в пользование арендатору в обязательном порядке должен составляться передаточный акт или иной документ о передаче, который подписывается сторонами договора аренды.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписании сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 655 ГК РФ).

Соответственно, если такой акт отсутствует, то по общему правилу считается, что фактически арендатор не получил здание или сооружение (а равно - помещение) в пользование.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами договора аренды.

Госрегистрация

Если договор аренды помещения заключается на срок не менее года (то есть на 1 год и больше), то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53).

Если договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, не будет зарегистрирован в органах Росрегистрации, то налоговики могут счесть его незаключенным и запретить арендатору учитывать арендные платежи по такому договору в целях налогообложения прибыли.

В пользу того, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам аренды не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ, высказывались ФНС РФ в письме от 13.07.2005 г. № 02-1-07/66 и Минфин РФ в письме от 01.11.2005 г. № 03-03-04/1/325.

При этом чиновники отмечают, что если на момент проведения налоговой проверки договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.

А в случае, если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Конечно, можно спорить с позицией налоговиков и Минфина по поводу невозможности учета для целей налогообложения арендных платежей по долгосрочным договорам аренды помещений (сроком на 1 год и более), которые не были зарегистрированы в органах Росрегистрации.

Ведь ст. 252 НК РФ позволяет налогоплательщику учитывать любые расходы, если они экономически обоснованы и документально подтверждены.

Если арендатор фактически пользуется помещением арендодателя (что подтверждается актом приемки-передачи помещения), несет затраты по оплате этого пользования (имеются соответствующие платежные документы), и при этом помещение используется в деятельности, направленной на получение дохода, то платежи за пользование помещением вполне можно признать соответствующими условиям ст. 252 НК РФ и учесть для целей налогообложения, поскольку НК РФ не связывает возможность учета арендных платежей в составе расходов с наличием государственной регистрации договора аренды.

Эту точку зрения разделяют арбитражные суды, указывая, что отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для неучета таких расходов в составе затрат (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 г. № А 56-24327/2005, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2007 г. № Ф 04-1979/2007(33065-А 27-26), постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007 г. № Ф 03-А 59/06-2/5389).

Однако не стоит не пренебрегать государственной регистрацией долгосрочных договоров аренды помещений.

Это, во-первых, позволит фирме избежать лишних разборок с проверяющими, а во-вторых, спасет от штрафов за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренных ст. 19.21 КоАП РФ.

Согласно указанной статье несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

Что касается договоров аренды помещений, заключенных на неопределенный срок, то такие договоры в государственной регистрации не нуждаются, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры аренды здания (помещений), заключенные на срок не менее одного года.

Это подтвердил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 г. № 59.

Отметим, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата

Договор аренды помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Причем арендная плата может устанавливаться в договоре за единицу площади помещения (например, за 1 кв. м)

1.2 Понятие и условия договора аренды

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, рассмотрим аренду нежилого помещения.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды - параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

адрес здания, в котором находится помещение;

описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);

площадь;

назначение (для размещения офиса).

Обратим внимание: если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);

можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);

если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73")

Цена договора

Цена - существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;

установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;

предоставление арендатором определенных услуг;

передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;

возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьёй 252 Налогового кодекса

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;

арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Важно также знать, что недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:

арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования имуществом или использует его не по назначению;

арендатор существенно ухудшает качество имущества;

неоднократный пропуск срока оплаты;

арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

иные случаи, установленные договором, например: однократный пропуск срока оплаты, непроведение текущего ремонта. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Но в договоре можно указать и такие случаи, которые не связаны с нарушением арендатором своих обязательств.

Не нужно платить госпошлину за регистрацию расторжения договора в одностороннем порядке (подп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;

если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;

переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);

помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);

арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);

арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;

в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

2. Права и обязанности арендатора и арендодателей

2.1 Аренда по предварительному договору

Основной вопрос: компания договорилась о долгосрочной аренде помещения в строящемся здании. Собственник настаивает на традиционной схеме - предварительный договор, затем краткосрочный договор аренды, затем основной долгосрочный договор аренды.

Решение: арендодатель может использовать как недостатки предварительного договора, так и ошибки в поведении арендатора. Выделив несколько самых рискованных ситуаций, можно заранее выработать меры предосторожности.

Пленум Высшего арбитражного суда постановлением от 25.01.13 № 13 внес дополнения в постановление от 17.11.11 № 73 "Об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды". Дополнения подтвердили возможность аренды будущей недвижимости. Но, несмотря на это, по-прежнему очень распространены фактические арендные отношения, оформленные предварительным договором аренды с последующим заключением основного договора.

Предварительный договор аренды стороны подписывают, как правило, на этапе, когда еще ведется строительство, поэтому характеристики объекта, дату его ввода в эксплуатацию и дату заключения долгосрочного договора можно определить лишь приблизительно. В предварительном договоре стороны часто предусматривают заключение еще и краткосрочного договора аренды перед долгосрочным договором. Смысл в том, что объект передается арендатору сразу после введения в эксплуатацию, но до того, как арендодатель зарегистрирует свое право собственности на него (этот процесс может затянуться). Учитывая отсутствие права собственности, долгосрочную аренду в этих обстоятельствах зарегистрировать практически невозможно. Поэтому на этот период стороны заключают договор сроком менее года, не требующий регистрации. Предполагается, что после оформления права собственности стороны подпишут долгосрочный основной договор.

Но в действительности арендатор оказывается в подвешенном состоянии: когда возникают все предпосылки к заключению основного долгосрочного договора, арендодатель может уклониться от этого. Основания он может найти не только в неудачных формулировках предварительного договора, но и в факте наличия между сторонами краткосрочного договора.

Ситуация первая: несмотря на фактические арендные отношения, срок заключения основного договора пропущен.

Если дополнительные соглашения вносят изменения в предварительный договор относительно предмета аренды, размера арендных платежей и т. д., но не изменяют срок заключения основного договора, то подписание таких соглашений само по себе не считается продлением срока предварительного договора (определение ВАС РФ от 18.03.10 № ВАС-2825/10).

Очень часто предварительный договор является смешанным, так как предусматривает передачу объекта арендатору еще до заключения основного договора (не для эксплуатации, а для осуществления отделочных работ). Такой договор может предусматривать также компенсационные эксплуатационные платежи арендодателю (за энергоснабжение, водоснабжение и т. д.).

Фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора. В таких случаях бывает, что указанный в предварительном договоре срок для заключения основного договора уже истек, но стороны продолжают исполнять предварительный договор (арендатор продолжает работы по подготовке помещения к использованию, возмещает расходы арендодателя на коммунальные платежи и т. д.). При таких обстоятельствах, если арендодатель уклонится от заключения основного договора, вряд ли получится принудить его к этому в судебном порядке. Дело в том, что возможность продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон законом не предусмотрена. Ни продолжение переговоров о заключении основного договора аренды, ни фактическое использование арендатором помещения, ни сдача арендатором помещений в субаренду не расцениваются судами в качестве продления предварительного договора.

Наличие краткосрочного договора не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Аналогичная проблема с пропуском срока заключения основного долгосрочного договора может случиться и когда стороны на промежуточном этапе (после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности на него) заключают краткосрочный договор. Если краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, то за это время можно просто упустить срок заключения основного договора. Этот срок обычно привязан к оформлению арендодателем права собственности, а арендодатель может не сообщить арендатору о том, что это, наконец, случилось. Если арендатор, полагаясь на добросовестность арендодателя, не запрашивает периодически выписку из ЕГРП, он может узнать о регистрации права собственности (и о наступлении срока заключения основного договора) слишком поздно.

Государственная регистрация договора не является разновидностью формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ). Форма у договора аренды - простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

Например, в предварительном договоре арендодатель обязался заключить договор аренды помещения не позднее 60 календарных дней после даты регистрации его права собственности на здание. Также стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды после окончания строительства здания. Во время действия краткосрочного договора аренды арендодатель зарегистрировал право собственности на здание. Однако после окончания этого краткосрочного договора стороны снова заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев и затем продлили его еще на 11 месяцев. И только после этого арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор. Поскольку арендодатель на это предложение не отозвался, арендатор подал иск об обязании его заключить договор. Сначала в иске было отказано, но апелляционная инстанция это решение отменила и пришла к выводу, что, заключив второй краткосрочный договор, стороны продемонстрировали свою волю возобновить срок действия предварительного договора. Поэтому, по мнению суда, в тот период, когда арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор, обязательства из предварительного договора еще действовали. Однако кассационная инстанция оставила в силе первоначальное решение. Она указала, что в установленный договором срок после регистрации права собственности ни истец, ни ответчик не предлагали заключить долгосрочный договор аренды. Следовательно, обязательства сторон по предварительному договору прекратились. При этом в краткосрочных договорах аренды стороны не согласовали никакие изменения срока заключения долгосрочного договора. В дальнейшем судьи Высшего арбитражного суда разделили мнение кассационной инстанции, не усмотрев оснований для передачи дела в надзор (определение ВАС РФ от 12.08.13 № ВАС-10140/13).

Даже если суд вынесет решение о заключении основного договора аренды объекта недвижимости, в отношении которого зарегистрировано обременение, в государственной регистрации права аренды на основании судебного акта может быть отказано (п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.07 № 112). Связано это с тем, что одно из оснований отказа в госрегистрации права - противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости (абз. 11 ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ). Следовательно, на момент заключения долгосрочного договора аренды нужно убедиться в отсутствии обременений данного объекта залогом либо в том, что собственник вправе сдать объект в аренду, несмотря на обременение. То есть в том, что на это получено письменное согласие залогодержателя или по договору собственник может сдать объект в аренду без согласия залогодержателя. Если предварительный договор аренды недвижимости был заключен раньше договора ипотеки, то это не означает, что права аренды возникли раньше прав залога недвижимости. Право аренды возникает лишь при заключении договора аренды, а не предварительного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).

Ситуация вторая: арендодатель не подписывает основной договор аренды из-за краткосрочного договора

Требование арендатора заключить основной долгосрочный договор в некоторых случаях может вступить в противоречие с тем, что помещение уже используется на основании краткосрочного договора аренды. В основном это касается случаев, когда первый краткосрочный договор оказался возобновленным на неопределенный срок, то есть когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновленным не на такой же, а на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ, определение ВАС РФ от 27.09.11 № ВАС-12214/11).

Прежде чем подавать в суд иск о понуждении ответчика к заключению основного договора аренды, нужно направить ему предложение заключить данный договор, приложив проект договора со всеми существенными условиями (ст. 435 ГК РФ). Иначе иск будет оставлен без рассмотрения.

Если обе стороны настроены на исполнение предварительного договора и заключение долгосрочного договора, то проблем не возникает: при наступлении обстоятельств, которые служат основанием для заключения основного долгосрочного договора, они по соглашению расторгают краткосрочный договор и заключают долгосрочный. Но если арендодатель передумал заключать долгосрочный договор, то он может попытаться использовать в своих интересах факт наличия краткосрочного договора. Правда, эта попытка не гарантирует удачу.

Например, стороны договорились заключить в будущем (не позднее определенной даты) основной договор аренды помещения. Срок действия предварительного договора прекращался "с момента вступления в законную силу основного договора". Затем дополнительным соглашением к предварительному договору стороны перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали еще и дату заключения краткосрочного договора аренды (этот договор понадобился на период оформления документов для госрегистрации основного договора, и эта причина была отмечена в допсоглашении). Впоследствии стороны заключили еще два дополнительных соглашения к предварительному договору, в которых переносили заключение обоих договоров (краткосрочного и долгосрочного) на более поздние даты. Наконец, стороны подписали краткосрочный договор, и срок его действия был сформулирован так: "11 месяцев либо до момента заключения долгосрочного договора аренды". Когда арендатор обратился к арендодателю с предложением заключить долгосрочный договор на согласованных ранее условиях (он сделал это в пределах срока, установленного последним допсоглашением), арендодатель отказал. По его мнению, предварительный договор прекратил свое действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды. Кроме того, он сослался на то, что не может заключить основной договор, так как спорное помещение уже находится у арендатора по краткосрочному договору. Арендатор подал иск об обязании арендодателя заключить долгосрочный договор аренды, но первая инстанция отказала в иске, разделив позицию арендодателя. По мнению суда, обязательства сторон по заключению основного договора прекратились исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). То есть, заключив краткосрочный договор аренды, который впоследствии возобновился на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), стороны тем самым исполнили предварительный договор. Однако апелляционная и кассационная инстанции оказались на стороне истца. Суды указали, что поскольку предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора, то воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды. Поэтому заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора.

Условия предварительного договора, которые могут помешать заключению основного договора.

Еще один вариант о сроке заключения основного договора - установление конкретной даты, не позднее которой он должен быть заключен. Если при приближении этого срока арендодатель еще не зарегистрировал свое право собственности и, соответственно, нет смысла заключать основной договор, стороны могут продлить срок допсоглашением. Но это условие тоже опасно, поскольку арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию.

У предварительного договора аренды есть два традиционно "скользких" условия, недостатки которых позволяют недобросовестным арендодателям избежать заключения основного договора. Во-первых, это условие об объекте аренды, во-вторых, о сроке заключения основного договора. Но если прежняя арбитражная практика позволяла арендодателям избегать заключения основного договора из-за недостатков в формулировках этих условий, то актуальная судебная практика защищает арендаторов.

Условие о сроке заключения основного договора. Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). При этом, если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Чаще всего срок для заключения основного договора указывают не конкретной датой, а привязывают к регистрации права собственности арендодателя на объект аренды или к уведомлению арендатора о том, что арендодатель зарегистрировал свое право собственности (например, основной договор должен быть заключен в течение 20 дней после уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности).

Но статья 190 Гражданского кодекса позволяет привязывать срок к событию, которое должно неизбежно наступить. Причем неизбежность события означает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на наступление этого события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Учитывая, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости (и тем более уведомление об этом арендатора) зависит от волеизъявления и действий арендодателя, эти события не отвечают признаку неизбежности. Поэтому суды раньше автоматически считали такие сроки заключения основного договора неопределенными и применяли годичный срок с момента заключения предварительного договора. В итоге арендатор, полагаясь на срок, указанный в договоре, попадал в ловушку: если регистрация права собственности арендодателя происходила спустя год после заключения предварительного договора и арендатор после этого требовал заключения основного договора, оказывалось, что он уже пропустил срок на предъявление этого требования.

Сейчас позиция судов не столь однозначна. В 2010 году Президиум Высшего арбитражного суда разъяснил: если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.10 № 1404/10, далее - постановление № 1404/10). Хотя этот вывод был сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, многие нижестоящие суды применяют такую позицию (со ссылкой на постановление № 1404/10) и в отношении срока заключения основного договора аренды. Но, во-первых, не все суды придерживаются такой позиции - некоторые по-прежнему признают вышеуказанные сроки неопределенными. Во-вторых, рассчитывать на позицию из постановления № 1404/10 можно лишь в случае, когда указанное в предварительном договоре событие наступило. Если в качестве такого события предусмотрено уведомление арендодателем арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то нет оснований считать срок определенным. Поэтому подобные условия по-прежнему не лишены рисков.

Условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это существенное условие договора аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, иначе этот договор не считается заключенным (определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11).

То, что арендатор пользуется помещением по окончании срока предварительного договора, нельзя приравнивать к ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться помещением по окончании срока аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Во втором случае уже был заключен договор аренды, в первом его еще не было. Поэтому в первом случае нельзя применять по аналогии пункт 2 статьи 621 ГК РФ (предварительный договор автоматически не возобновляется).

Сложность в том, что на момент заключения предварительного договора аренды объекта недвижимости, который находится в стадии строительства, стороны, как правило, могут исходить лишь из примерных характеристик объекта. После ввода объекта в эксплуатацию характеристики могут измениться. Это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, сославшись на то, что предусмотренный в предварительном договоре объект отсутствует (значит, предмет основного договора не определен), а существует другой объект с другими характеристиками, в отношении аренды которого предварительный договор не заключался. имущество арендодатель правовой

В данном случае все будет зависеть от того, насколько существенны эти расхождения и насколько из описания в предварительном договоре можно понять, о каком именно объекте шла речь. Арендатор может попытаться применить позицию, которую Пленум Высшего арбитражного суда выработал для договоров купли-продажи будущей недвижимости. В таких договорах индивидуализация объекта возможна, например, путем указания сведений о местонахождении возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией. В случае спора о том, какой объект имелся в виду, суд должен принять во внимание также практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон и последующее поведение сторон (п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Если предварительный договор является смешанным и предусматривает фактическую передачу объекта арендатору для отделки помещений, то арендатор может попытаться использовать также позицию Пленума Высшего арбитражного суда, выработанную для аренды будущего объекта недвижимости (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13). В этом пункте разъясняется: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность договора.

Примеров, когда суды прямо ссылались бы на вышеуказанные разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда, рассматривая споры о заключенности именно предварительных договоров, пока нет. Но можно найти практику, в которой суды без прямых ссылок на вышеуказанные постановления применяют похожую позицию. То есть суды устанавливают, определено ли в предварительном договоре помещение настолько подробно, насколько это вообще было возможно на дату подписания этого договора, и, если имеющиеся признаки позволяют установить объект аренды, обязывают уклоняющуюся сторону заключить основной договор. Например, указания местоположения здания, в котором находится помещение (будущий объект аренды), а также его ориентировочного метража с точки зрения суда может быть вполне достаточно.

2.2 Односторонний отказ от аренды

В договоре долгосрочной аренды нежилого помещения содержится условие о праве любой из сторон в одностороннем порядке отказаться от него, предупредив другую сторону об этом за 30 дней (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора и покинул помещение. Ни одна из сторон не обращалась в Росреестр, для того чтобы внести новую запись в ЕГРП и снять арендное обременение с помещения, поскольку в действующем законодательстве такой обязанности нет. Однако, несмотря на то, что стороны уверены в том, что отношения между ними прекратились - с юридической точки зрения это может быть не так. Действия по заключению и расторжению договора долгосрочной аренды приобретают правовое значение только в силу факта отражения их в реестре прав. До этого момента они носят лишь фактический характер. Это означает, что до момента внесения записи в ЕГРП о снятии обременения арендодатель может обратиться в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, в который, по мнению арендатора, арендных отношений уже не было.

Риски

Если арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора, но стороны не предприняли никаких действий по исключению записи об аренде из ЕГРП, такое обременение может сохраняться долго. Во всяком случае, до тех пор, пока арендодатель не заключит новый договор долгосрочной аренды. Возникает вопрос: продолжает ли в таком случае действовать договор или он расторгнут. Мнения на этот счет разделились.

Мнение первое: договор расторгнут, так как госрегистрации не требуется. Данная точка зрения основана на том, что закон не ставит возможность отказа от исполнения договора в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), а императивно закрепляет последствие такого отказа - расторжение договора (п. 2 ст. 453 ГК РФ). К тому же законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении долгосрочного договора аренды с момента его госрегистрации или положений об обязательной регистрации соглашения о расторжении (одностороннего отказа от исполнения) договора. Поэтому для прекращения договора аренды, даже если он зарегистрирован, достаточно лишь подписания соглашения либо направления (получения другой стороной) уведомления о прекращении действия договора.

Сам факт расторжения зарегистрированного договора не подлежит государственной регистрации.

Мнение второе: договор не расторгнут, так как требуется госрегистрация. Сторонники этой позиции считают, что зарегистрированный договор продолжает действовать, так как соглашение об изменении или о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения по общему правилу совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Следовательно, он прекращает свое действие только после госрегистрации. До этого момента права и обязанности сторон по договору сохраняют свою силу.

Так, в одном из дел между компанией (арендатором) и физлицами (арендодателями) был заключен и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения. Согласно одному из его пунктов, арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от его исполнения, уведомив арендодателей за 60 дней. Договор считается расторгнутым по истечении этого срока. Арендатор уведомил арендодателей об отказе от договора, стороны подписали акт приема-передачи помещения. Однако через два месяца по требованию арендодателей суд признал этот пункт договора ничтожным, так как односторонний отказ от исполнения зарегистрированного договора также подлежит госрегистрации.

Затем арендодатели обратились в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за период с момента подписания акта сдачи-приемки помещения. Первая инстанция признала договор действующим, поскольку односторонний отказ не был зарегистрирован, и взыскала с арендатора арендную плату. Однако апелляция и кассация не согласились с этим решением, посчитав, что госрегистрация не является элементом формы договора и регистрировать соглашение о расторжении договора не нужно. Договор прекратил свое действие, несмотря на наличие записи в ЕГРП, с момента передачи арендуемого имущества.

В другом деле непогашенная запись в реестре и отсутствие подписанного акта возврата объекта аренды стали основанием для взыскания с арендатора арендных платежей. Тот факт, что стороны заключили соглашение о расторжении договора, не повлиял на решение суда. Несмотря на то, что этот пример касается расторжения по соглашению сторон, не исключено, что суды могут руководствоваться аналогичной логикой при принятии решения по делам об одностороннем отказе от договора.