Проблемы, перспективы и прогнозы развития ипотечного рынка в России

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Нотариальное удостоверение договора ипотеки.

В последнее время российское законодательство идет по пути сокращения количества гражданско-правовых сделок, подлежащих обязательному нотариальному заверению. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки. В конце декабря 2004 года Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены соответствующие изменения.

Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было «желание снизить финансовое бремя участников сделки, связанное с уплатой нотариального тарифа (государственной пошлины)», что было существенным затруднением для большинства участников жилищного рынка, желающих путем ипотечного жилищного кредитования улучшить свои жилищные условия. Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценке.

Другим аргументом для принятия решения об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор помимо прочего подлежит государственной регистрации. Одним из этапов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки.

Согласно ст.163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме, хотя по закону такое удостоверение и не является обязательным. «Любой договор, не противоречащий требованиям закона, по усмотрению сторон может быть облечен в нотариальную форму». По своему желанию стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку, могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. «Нотариальное удостоверение договоров производится нотариусами, занимающимися частной практикой или работающими в государственных нотариальных конторах. До вступления в силу Основ законодательства РФ «О нотариате» договор мог быть удостоверен должностными лицами органов исполнительной власти. В настоящее время данные должностные лица такого права не имеют. За границей нотариальные действия совершают должностные лица консульских учреждений РФ». При этом права и обязанности у сторон по договору все равно возникнут только после государственной регистрации.

Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека).

В каждом правиле есть исключения, так и ипотека может возникнуть и в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимости, отсутствует.

Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой разновидности ипотеки - ипотеки в силу закона (законной ипотеки).

Разграничение данного вида ипотеки предусмотрено и в Гражданском кодексе, согласно которому залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В первом случае речь идет о договорной ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов. Во втором случае - о законной ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, при отсутствии волеизъявления сторон на установление ипотеки, то есть законная ипотека возникает при двух условиях:

· в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в законе, а не в силу закона;

· в числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке.

«Для договорной ипотеки определяющее значение имеет факт государственной регистрации, с момента которой она считается возникшей. Законная ипотека считается возникшей при наступлении указанных в законе обстоятельств, а ее государственная регистрация не предусмотрена, и, соответственно, не носит правоустанавливающего характера».

Российское законодательство предусматривает следующие основания возникновения законной ипотеки:

- рента;

- удержание;

- продажа в кредит;

- ипотека жилых домов и квартир.

По договору ренты одна сторона - получатель ренты передает другой стороне - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).

Удержание представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения им в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст.359 ГК РФ). Возникает вопрос, может ли недвижимость быть удерживаемой вещью? «Удерживать можно только ту вещь, которой владеешь, то есть вещь, которая фактически находится у тебя. Поскольку недвижимым имуществом является имущество, которое неразрывно связано с землей, то возможность удержания такого имущества является противоестественной».

Продажа в кредит предполагает оплату товара через определенное время после его передачи покупателю. При этом согласно пункту 5 ст.488 и пункту 3 ст.489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором. Данная норма распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст.7 Закона о регистрации, содержание правоустанавливающих документов может быть раскрыто лишь ограниченному кругу лиц. «Это означает, что заинтересованное лицо лишено возможности установить, имеется ли в договоре купли-продажи недвижимости условие о рассрочке оплаты, и соответственно, о наличии обременения недвижимости залогом. Более того, даже если заинтересованное лицо знает об условии оплаты в рассрочку, то вывод о наличии обременения будет все равно предположительным, поскольку сведения об исполнении обязательств не вытекают из договора». Таким образом, ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, может нести порой и неблагоприятные последствия в силу своей негласности.

Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации либо за счет целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, возникает в соответствии со статьей 77 Закона об ипотеке без какого-либо дополнительного соглашения.

Федеральный закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство банка, кредитной организации или иного заемщика. В таком случае право залога возникает у заемщика с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Гражданское законодательство не предусматривает такого вида купли-продажи квартиры (жилого дома) за счет кредита банка. Поэтому в случае если стороны самостоятельно не предусмотрят в договоре источник средств на приобретение жилья, то договор купли-продажи недвижимости будет зарегистрирован в соответствии с законом, но без упоминания права залога. При этом заемщик не теряет свое право залога и без регистрации, однако для третьих лиц такая ипотека является в большинстве случаев негласной.

Таким образом, исходя из положений закона можно сказать, «что только в отношении законной ипотеки, обеспечивающей выплату ренты, а также ипотеки в отношении недвижимости, которой кредитор владеет на праве удержания, существует гласность ипотеки». В остальных случаях ипотека является негласной и возникает она вне зависимости от государственной регистрации, что, в свою очередь, не защищает права и законные интересы третьих лиц, которые могут выступать сторонами в последующих сделках отчуждения недвижимого имущества. На практике отсутствие требований государственной регистрации в отношении законной ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента договора купли-продажи недвижимости в рамках ипотечного жилищного кредитования может привести к массовому нарушению прав граждан.

2.2 Особенность ипотеки отдельных объектов

Ипотека предприятий, зданий и сооружений

В силу специфики такого предмета ипотеки, как предприятие, введено ограничение на размер обязательства в соотношении со стоимостью заложенного имущества, для того чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.

Закон вводит новое правило, устанавливающее предназначение ипотеки предприятия. Оно состоит в том, чтобы данная ипотека служила обеспечением денежных обязательств, которые подлежат исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

Вместе с тем Закон допускает включение в договор об ипотеке условия об обязательстве с менее продолжительным сроком его исполнения. В отношении таких случаев введена запрещающая норма, по которой право обращения взыскания на предмет ипотеки (при наличии соответствующих оснований) возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым «залогодатель может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении имущества, относящегося к предприятию, переданному в ипотеку. При этом важно соблюдать условия договора об ипотеке и прежде всего не допускать уменьшения стоимости имущества, указанной в договоре. В перечень включены: продажа имущества, его обмен и сдача в аренду. Залогодатель также может и иным образом распоряжаться заложенным имуществом, относящимся к предприятию».

Наряду с этим данная норма предусматривает ограничение распорядительных действий залогодателя, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение имущества, относящегося к предприятию, залогом или его отчуждение. Названные действия возможны только с разрешения залогодержателя. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

Законом на залогодателя возложены обязанности по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке. Пункт 2 ст.72 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности, а также неэффективного использования этого имущества. Критерием квалификации указанных действий залогодателя как неудовлетворительных служит наличие предпосылок, свидетельствующих о возможном уменьшении стоимости предприятия. При возникновении такой ситуации у залогодержателя появляется право обратиться в суд (п.2 ст.450 ГК РФ) с иском об удовлетворении одного из двух возможных требований: 1) досрочное выполнение обеспеченного ипотекой обязательства; 2) введение ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Полномочия залогодержателя, предоставляемые ему по решению суда, для осуществления контроля за деятельностью п.2 ст.72 Закона. Залогодержатель получает право контролировать реальное имущественное положение залогодателя. Этот контроль состоит в регулярном представлении баланса и другой бухгалтерской отчетности. По результатам изучения сведений, содержащихся в них, он может судить о достаточности предоставленного обеспечения. Также у него есть право потребовать, чтобы залогодатель предварительно согласовывал с ним вопросы, касающиеся сделок с имуществом, включенным в залоговую массу предприятия.

В соответствии с предоставленными полномочиями залогодержатель может ходатайствовать перед собственником предприятия или уполномоченным им органом о расторжении трудового договора (контракта). В ст.33 ТК РФ содержится перечень оснований, по которым контракт, заключенный на неопределенный срок, а также срочный трудовой договор до истечения срока его действия могут быть расторгнуты администрацией предприятия (учреждения, организации). Поэтому в интересах залогодержателя в обращении к собственнику имущества, относящегося к предприятию, предоставить ему такие аргументы и факты в отношении деятельности руководителя предприятия, которые позволяли бы последнему, если он согласится с доводами залогодержателя, расторгнуть трудовой договор (контракт), не нарушая трудовых правоотношений, установленных действующим законодательством.

В перечне полномочий залогодержателя по проведению ипотечного контроля не определены основания, позволяющие ему предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными. Надо полагать, что это касается таких сделок, которые в требуемых случаях не были согласованы с залогодержателем, а также сделок, при совершении которых залогодатель вышел за пределы предоставленных ему полномочий либо действовал с нарушением установленных для него ограничений.

Содержащийся в комментируемой норме перечень полномочий залогодержателя в порядке ипотечного контроля не является исчерпывающим, а решением суда ему могут быть предоставлены и иные права.

Содержащиеся в комментируемой статье правила обращения взыскания на заложенное предприятие отражают только ряд особенностей указанной процедуры применительно к имущественному комплексу, каким является предприятие.

В отличие от ст.51 Закона «Об ипотеке» норма п.1 ст.73 предусматривает только судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предприятия.

Договор купли-продажи предприятия должен быть заключен с соблюдением требований п.1 и 2 ст.560 ГК РФ.

Обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи предприятия, заключаемых с участием как граждан-предпринимателей, так и юридических лиц, не требуется (ст.550 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации при продаже предприятия имеет отличия от регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст.551 ГК РФ). Для договора продажи предприятия установлена как государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (ст.564 ГК РФ), так и государственная регистрация договора продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ). Договор продажи предприятия, поскольку он подлежит госрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ).

Порядок регистрационных действий, связанных со сделками купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, состоит в следующем: 1) регистрация сделки купли-продажи продавцом; 2) регистрация перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю на основании зарегистрированного договора продажи предприятия; 3) регистрация перехода права собственности покупателя на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

Для превращения покупателя предприятия в его собственника, с наделением его правами и обязанностями по статусу последнего, необходимо прохождение трех последовательных стадий: 1) государственная регистрация договора продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); 2) осуществление передачи предприятия покупателю (ст.563 ГК РФ); 3) государственная регистрация права собственности на предприятие (ст.564 ГК РФ).

Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита.

Закон устанавливает, что правила, содержащиеся в гл. XIII Закона «Об ипотеке», носят специальный характер, в связи с чем применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов. Необходимым требованием является наличие права собственности у граждан и юридических лиц, которым принадлежат указанные объекты недвижимости (ст.213 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» вводит запрет на ипотеку объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со ст.7 Закона об основах жилищной политики в качестве основания деления жилищного фонда выбрана принадлежность его тому или иному собственнику.

Государственный жилищный фонд - это: 1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; 2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них территориально-административных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Правовая норма п.3 является закономерной противоположностью правила. В связи с этим ипотека строений и помещений, предназначенных для временного проживания, производится на общих основаниях и положения гл. XIII Закона «Об ипотеке» на них не распространяются.

Правила об ипотеке жилого дома и квартиры применяются и к частям указанных объектов недвижимости, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение.

Нормы, направлены на защиту имущества и охрану имущественных интересов подопечного. Правила распоряжения имуществом подопечного установлены ст.37 ГК РФ. Без предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст.34 ГК РФ) опекуны (ст.32 ГК РФ) не вправе совершать, а попечители (ст.33 ГК РФ) - давать согласие на совершение сделок с имуществом подопечных, влекущих уменьшение этого имущества. К числу таких сделок пункт 2 ст.37 ГК РФ относит и залог имущества подопечного.

Пункт 6 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» содержит обязывающую норму права, которая гражданам - собственникам жилого дома или квартиры лично заключать договор об ипотеке, предметом которой являются указанные объекты недвижимого имущества. Исключение из этого правила, т.е. заключение договора об ипотеке через представителя, сделано только для случаев, когда жилой дом или квартира находится в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство.

При применении настоящей статьи необходимо учитывать правила п.1 ст.290 ГК РФ. Поэтому, руководствуясь правилом о неотъемлемости части от целого, т.е. квартиры от многоквартирного жилого дома, комментируемая норма устанавливает одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.

Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае "предоставления кредита для сооружения жилого дома". Таким образом, здесь речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст.814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право потребовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Закон предоставляет право предусмотреть в договоре об ипотеке в качестве обеспечения обязательства по кредиту: 1) незавершенное строительство жилого дома; 2) материалы и оборудование, заготовленные для строительства и принадлежащие залогодателю.

Статья 77 ФЗ «Об ипотеке» является новой и устанавливает специальные правила об ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Правовая конструкция, основанная на них, состоит в следующем. Во-первых, жилой дом или квартира, приобретенные на кредитные средства, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ). Во-вторых, залогодержателем по указанному договору является кредитор в лице банка или иного кредитного учреждения.

«Стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение прав и обязанностей между собой в отношении предмета ипотеки. Равно как федеральным законом могут быть установлены правовые нормы, отличающиеся от имеющихся».

Ипотека на купленное за кредитные средства жилье возникает в момент признания договора заключенным, т.е. с момента его государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). Между оформлением договора купли-продажи, сдачей его с соответствующими приложениями на госрегистрацию и непосредственно проведением регистрации проходит определенный период времени.

Регистрацию договора не следует отожествлять с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю. Это следующая процедура в установленном порядке регистрационных действий.

В промежутке между двумя регистрационными действиями надлежит осуществить передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным (п.2 ст.433 ГК РФ).

Установлено, что купленное на кредитные средства жилье считается находящимся в залоге с момента госрегистрации договора, т.е. право залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона (п.3 ст.334 ГК РФ). Вследствие этого недвижимость является обремененной в то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец. К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Закон "Об ипотеке" содержит лишь нормы о возникновении права залога по договору об ипотеке. Порядок регистрации ипотеки в силу закона также остался неурегулированным в ст.20 Закона «Об ипотеке» и Закона о госрегистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания о порядке государственной регистрации договора об ипотеке и прав залогодержателя, вытекающих из него.

В частности, подобные правовые нормы о залоге в силу закона существуют применительно к договору купли-продажи в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п.3 ст.489 ГК РФ).

Правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора, применяются к ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации.

В п.1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» выражена специфическая особенность существующих отношений в жилищной сфере, состоящая в том, что залогодатель и члены его семьи, при проживании в жилом помещении, которое для них является единственным жильем, являются носителями гораздо больших жилищных прав, чем приобретатель жилого дома или квартиры, на которые было обращено взыскание по договору об ипотеке. Наличие права собственности на приобретенное жилье такого рода не служит основанием для выселения несостоятельного залогодателя и членов его семьи, за исключением случая.

У нового собственника жилого помещения, которое до его реализации было предметом ипотеки, возникает обязанность заключить договор найма на указанное жилье с бывшим собственником жилого дома или квартиры либо с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи. При заключении договора найма должны быть соблюдены нормы действующего законодательства. Поскольку в данном случае стороны не свободны в заключении договора, то при возникновении между ними разногласий понуждение к заключению договора найма и определению его условий решается путем обращения в суд.

В законе установлена другая модель построения отношений после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества. В соответствии с ней залогодатель и члены его семьи обязаны по требованию собственника данного жилья в течение месяца освободить занимаемое помещение. Эта обязанность возникает при наличии следующих оснований:

1. Основное обязательство - кредитный договор предусматривал целевое использование кредита (п.1 ст.819 ГК РФ) на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, который был заложен в обеспечение возврата кредита.

2. До заключения договора об ипотеке или до вселения в заложенный жилой дом или квартиру проживающие с залогодателем члены его семьи дали нотариально удостоверенное обязательство об освобождении жилья, служащего предметом ипотеки, на случай обращения на него взыскания.

Из второго основания однозначно не следует, что залогодатель включен в состав лиц, дающих нотариально удостоверенное обязательство освободить занимаемое жилое помещение. Он является точно таким же носителем жилищных прав и обязанностей, как и проживающие совместно с ним члены его семьи. Представляется (хотя это прямо не указано в Законе), что требование о предоставлении указанного обязательства также должно распространяться и на залогодателя.

Данная норма корреспондирует с общим правилом ст.675 ГК РФ, по которому договор найма любой разновидности остается неизменным при перемене собственника жилого помещения. Основания расторжения договора найма определены в ст.687 ГК РФ и ст.98 ЖК РСФСР.

Глава 3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

3.1 Правовая основа и концепция развития ипотечного жилищного кредитования в России

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

- гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);

- Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ (в редакции от 30 декабря 2004г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 (в редакции от 8 мая 2002г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

- приказ Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ РФ №290 от 16 октября 2000г. (в редакции от 7 февраля 2003г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие Федеральной целевой программы «Свой дом», определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования, как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительного государственного финансирования. Основная цель государства - снижение финансовых рисков участников ипотечного жилищного кредитования и повышение доступности жилья для граждан, а основная задача государства - становление системы ипотечного жилищного кредитования через создание законодательной базы и ее нормативное регулирование. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержу граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставление им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения я жилищных проблем граждан и способов социальной поддержки.

3.2 Проблемы и перспективы развития ипотеки в России

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов.

Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах («ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11200 руб., кредитная ставка 10%»), («для приобретения квартиры теперь достаточно лишь 10%-го платежа при заключении договора ипотеки, остальные 90% - это и есть тот самый ипотечный кредит, выдаваемый на срок до 30 лет под 16% годовых»), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

«Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья».

Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Необходимо отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок. «К примеру, вполне очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Между тем Земельный кодекс РФ на момент принятия в 2000г. содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. За прошедшее время положение мало изменилось. Так, только в конце прошлого года был принят пакет законов (в том числе и Жилищный кодекс), направленных на развитие жилищного строительства, в том числе ипотеки. И до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок».

Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами («следует получить большое количество согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой огромное количество издержек»).

«При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США- 53%, у нас же не доходит и до 1%».

Проблемы развития ипотечного жилищного кредита.

«Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе осуществляется в основном через универсальные коммерческие банки. Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги». На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России директор екатеринбургского ОАО «Ипотечный фонд» Акулова Т. Формирует две основные группы проблем, сдерживающих его развитие:

К первой группе проблем относятся вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, то есть залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселении заемщика, когда возникает дефолт. «Данная проблема, по мнению банковских экспертов, является одной из наиболее значимых и от ее решения во многом зависит возможность снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию». Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3% риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту.

Следующий аспект данной группы касается института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членам семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.

Вторая группа проблем банковской ипотеки - проблемы экономического характера.

Прежде всего, сюда относится проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике. «Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки. Сегодня большинство банков осуществляет кредитование только за счет собственных ресурсов». Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

«Низкий уровень доходов населения и непрозрачность самих доходов также необходимо отнести к экономическим проблемам, сдерживающим развитие банковской потеки. По оценкам экспертов, предоставление документально подтвержденных данных о финансовом доходе частных лиц является основным препятствием для более чем 55% потенциальных заемщиков по программам ипотечного кредитования». Многие банки, понимая это, заявили о своей готовности рассматривать в качестве подтверждения доходов любые перечисления средств на пластиковую карточку клиента. Сюда же относится и проблема «информационной непрозрачности населения» из-за отсутствия в распоряжении банка общей базы данных по кредитным историям потенциальных заемщиков.

Одним из направлений решения правовых и экономических проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является формирование «институциональной среды рынка ипотеки путем принятия блока законов, легализующих принцип специализации в деятельности кредитных участников рынка». Речь идет о создании правовых и экономических предпосылок для функционирования специализированных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование (ипотечные банки).

Кандидат экономических наук, главный научный сотрудник научно-исследовательского института ЦБ РФ Юрий Крупнов предлагает осуществить следующие организационно-экономические и правовые мероприятия, направленные на ускоренное сбалансированное развитие в России банковского ипотечного жилищного кредита.

· Безотлагательно разработать и принять столь необходимые и долгожданные общефедеральные законы о кооперативном и индивидуальном жилищном, гаражном и дачном строительстве, о художественных промыслах и народных ремеслах, об ипотечных банках, о небанковских специализированных институтах ипотечного жилищного кредита - строительных обществах, ссудосберегательных ассоциациях, о ломбардах, холдинговых компаниях и тд. Такие национальные законы, регулирующие экономические отношения коммерческих банков с домашними хозяйствами по поводу предоставления им потребительских и ипотечных ссуд, давно существуют в цивилизованных странах.

· В целях дальнейшего развития институциональной структуры ипотечного кредита в России следует безотлагательно проработать вопрос о возможности и целесообразности создания восьми федеральных смешанных ипотечных банков - по числу федеральных органов, которые занимались бы инвестиционным кредитованием муниципального, кооперативного и индивидуального жилищного строительства.

· В связи с большой изношенностью и плохой благоустроенностью индивидуального жилищного фонда многим отечественным банкам следовало бы возобновить предоставление россиянам среднесрочных ссуд на затраты, связанные с капитальным ремонтом и газификацией индивидуальных жилых домов.

· В неотложном порядке необходимо разработать общегосударственную систему льготного долгосрочного кредитования российских семей, имеющих низкие денежные доходы и слабо защищенных в социальном плане, на строительство и модернизацию кооперативных и индивидуальных жилых домов и квартир. В рамках этой системы льготного кредитования российское государство могло бы взять на себя обязательства о предоставлении малообеспеченным социальным слоям населения ссуд на более длительные сроки под пониженные процентные ставки или об их частичном субсидировании.

· В законодательном порядке определить и установить Сбербанку России предельно минимальную долю специализированных активов, которые он должен постоянно держать в форме ипотечных жилищных ссуд.

· Назрела необходимость в разработке по линии Банка России общих Методических рекомендаций об организаций об организации работы коммерческих банков по кредитованию и финансированию кооперативного и индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства.

«Ускоренное сбалансированное развитие банковского кооперативного и индивидуального жилищного кредита будет способствовать ускорению темпов социально-экономического развития России, усилению деловой активности в отечественном строительном комплексе, увеличению реального платежеспособного спроса россиян на инвестиционные товары и услуги».

Заключение

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы:

Ипотека в своем содержании имеет две составляющие - правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека - инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках должника. В экономическом - это рыночный инструмент оборота финансовых средств, позволяющий привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости. Однако именно правовая составляющая должна сыграть решающую роль в решении поставленных проблем в целях эффективного функционирования данных моделей ипотечного кредитования в России.

Существующая сегодня гражданско-правовая нормативная база ипотечного кредитования содержит немало противоречий, которые замедляют темпы дальнейшего рынка ипотеки. Соответственно, существует реальная необходимость в создании системы гражданско-правовых нормативных актов, регулирующих становление и функционирование различных моделей ипотечного кредитования (через универсальные и специализированные ипотечные банки, модель вторичного рынка ипотечных кредитов), в которые входящие в нее элементы не противоречат друг другу, а полностью дополняют. Для этого нужно решить такие задачи как: совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающий исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов.

Проведя исследование банковской практики в сфере ипотечного кредитования можно сделать следующие выводы:

Сегодня еще слишком велико отсутствие опыта и практики работы в сфере ипотечного кредитования, в том числе и в различных государственных структурах. К примеру, схема регистрации ипотеки квартиры в силу закона, а не в силу договора, выбранная, чтобы минимизировать расходы заемщика, понятна не всем и часто вызывает огромное количество вопросов как в учреждениях местной администрации, так и во время регистрации прав на недвижимое имущество. Видимо, чтобы снять эти вопросы, возможно лишь одно разумное решение: разработать специальную, подробную инструкцию, четко регламентирующую действия регистрирующих органов.

Следующая проблема, характерная для всех без исключения регионов - огромный объем не просто старого, но поистине ветхого жилья. Поэтому подобрать подходящую квартиру на вторичном рынке людям крайне сложно. Закономерно, что активнее всего растет спрос на новостройки, на строящееся жилье, и именно этот сегмент рынка и будет скорее всего максимально развиваться. Если говорить о Москве и области, то здесь кредиты на этапе строительства готовы предоставить «уже не менее семидесяти банков». В регионах картина противоположная, где подобных предложений со стороны банков практически нет. Понятно, что основным препятствием в данном случае выступает возникновение для банка дополнительных рисков - в том числе строительных рисков, «недостроя» и так далее. Тем не менее это направление перспективно, практика показывает, что необходимо создать некоторые возможности «для маневра». Поскольку этап строительства растянут во времени, быть может, стоит расширить продуктовую линейку и снизить первоначальный взнос, обязав заемщика доплатить его к моменту оформления квартиры - когда появится возможность принять в зачет имеющиеся в его собственности жилье. Это было бы разумным выходом - ведь при российском уровне зарплат квартира часто является единственным активом гражданина, из которого он может оплатить взнос.

Обоснована необходимость ввода на отечественный финансовый рынок ипотечных ценных бумаг, которые за рубежом, в ведущих странах, составляют значительную часть рынка. По данным Европейской ипотечной ассоциации, примерно 15% всего европейского капитала приходится на долю ипотечных бумаг.

Важно для банковского сообщества и другое, а именно - поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. Речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

И все же ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что, - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечение внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на «светлое будущее» ипотеки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

Список использованных нормативных актов и литературы

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. Часть первая. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст.3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. Часть вторая. №14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст.410.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001г. Часть третья. №146-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - №49. - Ст.4552.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.11.2004. № 188-ФЗ // СЗ РФ. - 2004. - № 76. -Ст.8765.

5. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998. №102-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 22 июля.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - №30. - Ст.3594.

7. О плате на землю: Федеральный закон от 11 октября 1991г. № 1738-1 (в ред. от 07.03.2005) // Ведомости СНД И ВС РФ. - 1991.- №44. - Ст.1424.

8. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства от 11 января 2000г. №28 (в ред. от 8 мая 2002 №302)// СЗ РФ. - 2000. - №3. - Ст.278.

Научная и специальная литература

9. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - 2005. - №12.

10. Артемов В. Ипотека в строительстве // «эж- ЮРИСТ. - 2005. - №19.

11. Гонгало Б.М., Басин Е.В., Крашенинников П.В. Комментарий к Закону «О залоге». - М.: Логос, 1998. - 156с.

12. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. - 1996. - №11.

13. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. - 2005. - №3.

14. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. - М.: Изд-во Эксмо, 2006, 368с.

15. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. - 2005. - №6.

16. Ивакин И. Чтобы ипотека не «захлебнулась» // Банковское дело в Москве. - 2005. - №5.

17. Ипотека в России - взаимовыгодный диалог банков и общества // Банковское дело в Москве. - 2006. - №2.

18. Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. - 1995. - №11,12.

19. Косарева Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. - 2001. - №5.

20. Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России // Финансы и кредит. - 2005. - №8, №16.

21. Макарова Я.К. Ипотека в России: второе дыхание // Финансовый бизнес. - 2006. - №1.

22. Муратова Д.Д., Шилкин С.А. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. - 2005. - №6.

23. Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // эж-ЮРИСТ. - 2005. - №19.

24. Орлова М. «Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция. - 1999. - №5.

25. Плешакова О.В., Королев А.Н. Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг // Право и экономика. - 2003. - №5.

26. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. - 2000. - №2.

27. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2005, 450с.

28. Савина А.А. О перспективах развития ипотеки в России // Адвокат. - 2005. - №1.

29. Сальникова Л. Ипотека: как получить кредит // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - №46.

30. Созинов Ю. Ипотека стала доступней? // Наша газета. - 2006. - №4, 2 февраля.

31. Становление и развитие залогового права // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. Сборник научных трудов. - М.: Спутник, 1999.

32. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001, 145с.

33. Шелковый А. Ипотека в регионах: шаг за шагом // Банковское дело в Москве. - 2005. - №5.

34. Филиппов Н., Леванов А. Ипотечное кредитование: как продать «старое» жилье // Российская юстиция. - 1999. - №7.

35. Яшенков К. Ипотечный договор // Строительство и право. - 2005. - №1.

Размещено на Allbest.ru