Обзор арбитражной судебной практики по вопросам договора социального и коммерческого найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения

1.1 История возникновения и развития договора социального и коммерческого найма жилого помещения

1.2 Понятие и содержание договора социального и коммерческого найма жилого помещения

1.3 Сравнительный анализ договора социального и коммерческого найма жилого помещения. Основные различия

Глава 2. Обзор арбитражной судебной практики по вопросам договора социального и коммерческого найма жилого помещения

2.1 Основные причины возникновения споров по договору социального и коммерческого найма жилого помещения

Глава 3. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

3.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения

3.2 Решение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с социальным и коммерческим наймом жилых помещений

Заключение

Список литературы

Введение

Как известно, жилище является одним из главных условий жизни человека наравне с пищей, водой, воздухом, одеждой т.д.. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни. договор коммерческий найм помещение

Право на жилище одно из основных прав человека. В соответствии со статьей 7 Конституции РФ - политика государства направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека.

Наряду с уже существующими способами осуществления права на жилище такими как, например, ипотека, большую роль играет и наем жилого помещения. Это обусловлено низким материальным благополучием большинства населения. Вопросы, связанные с приобретением жилья, затрагивают интересы каждого человека.

Основным способом удовлетворения потребности человека в жилье является, конечно, же приобретение его в собственность. Но это к сожалению доступно не каждому. Сфера жилья развивается, однако же приобретение его в собственность доступно лишь гражданам с высоким уровнем доходов. Наиболее позволительным способом удовлетворения потребности в жилье для большинства населения является наем жилого помещения по различным видам договора найма жилого помещения, с помощью которого помещения передаются во временное владение или пользование.

Найм жилого помещения является одним из прав гражданина на жилище предусмотренного статьей 40 Конституции РФ. Это Конституционное право означает гарантированную возможность для каждого гражданина РФ быть обеспеченным жильем.

Найм жилого помещения осуществляется посредством двух договоров коммерческого и социального найма жилого помещений. Сейчас происходит расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения и постепенное сужение сферы договора социального найма жилого помещения, но не смотря на его постепенное смещение, он остается самым распространенным договором, который регулирует жилищные правоотношения.

Актуальность темы обосновывается большой социальной значимостью жилищных вопросов, приоритетностью их решения на государственном уровне, заинтересованностью большинства населения в предоставлении юридической помощи по таким вопроса.

Изученность работы - исследованию данной темы посвящены труды таких ученых и юристов, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С., Кудашин М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков О.Н., Абова Т.Е., Гришаев С.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю.

Данная курсовая работа направлена на исследование пользования жилыми помещениями по договору коммерческого и социального найма жилых помещений. В ней раскрываются такие понятия как договор коммерческого и социального найма жилого помещения, права и обязанности, ответственность сторон, а также порядок заключения и условия расторжения этих договоров.

Целью данной курсовой работой является комплексное изучение договора коммерческого и социального найма жилых помещений.

Задачи:

1. Раскрыть общую характеристику и определить содержание договора коммерческого и социального найма жилых помещений,

2. Исследовать проблемы законодательства, регулирующие вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения,

3. Выяснить причины возникновения судебных споров по договорам социального и коммерческого найма жилого помещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, которые вытекают из договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Предметом исследования является правовое регулирование договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Работа состоит и 46 страниц. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения. Во второй главе рассматривается существующая арбитражная судебная практика. В третьей главе указываются проблемы законодательства по данному вопросу и пути их решения.

Глава 1. Теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения

1.1 История возникновения и развития договора социального и коммерческого найма жилого помещения

В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось в основном в руках частных предпринимателей и было наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и уплотненности жилища, по антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике, средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, фактическая же обеспеченность была еще ниже. Брокер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. М., 1961. С. 56.

Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82% жителей проживало в сельской местности и, как правило, в собственных избах без элементарных удобств. Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. м, из которых 80% составляли одноэтажные деревянные и малоразмерные дома, находившиеся в собственности граждан. Дмитриев Н. Жилищный вопрос: два мира - два подхода. М., 1973. С. 71.

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис, в его разрешении не участвовала. Рыбин Д.И. Право граждан на получение жилого помещения на основании договора социального найма // Право и государство: теория и практика. 2006. № 9. С. 107-111.

В 1917 г. пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности с первой Программой партии 1903 г., в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. Эти идеи были развиты В.И. Лениным в дополнении к проекту декрета Петроградского Совета «О реквизиции теплых вещей для солдат на фронте», которое называлось «О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных». Ленин В.И. Полн. собр. соч. 4-е изд. Т. 54. С. 380. В соответствии с ним домовым комитетам вменялось в обязанность взять на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районным Советам рабочих и солдатских депутатов - утверждать списки и порядок занятия квартир беднотой. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В.И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаем квартирами» Декреты Советской власти. М., 1957. Т. 1. С. 133., которые стали основой «жилищного передела» - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В «Тезисах» предусматривалась также национализация всей городской земли; в них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

Изложенные в «Тезисах» идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью». На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, был минимум доходности жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали. В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения» было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, а контролировали выполнение распоряжений особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев. Декреты Советской власти. Т. 1. С. 135. Таким образом, в 1917-1921 гг. в стране были проведены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.

Однако камнем преткновения стал вопрос о том, как организовать эффективное управление и использование всех богатств общества, в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике испытывали разные механизмы. Например, управлять жилыми домами, принадлежавшими местным Советам, были обязаны домовые комитеты, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади. Постановлением СНК РСФСР от 23 мая 1921 г. «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» предусматривалось привлечение проживавших в домах граждан к контролю над работой по управлению домовых комитетов и к повышению ответственности жителей за сохранность домо. Собрание узаконений РСФСР. 1921. № 56. Ст. 355. 18 июля 1921 г. был подписан декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади.

На основании постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. «Об управлении домами» руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. В соответствии с этим постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами.

С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы с помощью государства формируется и жилищная кооперация. С 1924 г. основной формой управления жилищным хозяйством становятся жилищно-арендные кооперативные товарищества - ЖАКТы, призванные восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркуля.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» управление всем государственным жилищным фондом было возложено на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома, впервые подробно урегулирован договор найма жилья.

Великая Отечественная война затормозила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности, невозможно было выделить большие средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда. Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е гг. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР» была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны. СП СССР. 1957. № 16. Ст. 162.

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. найм жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.

К началу перестройки в СССР в очереди на получение жилья стояли 14 млн. семей (40 млн. человек). Больше всего нуждающихся в жилье было в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 30 млн. кв. м (17% всего жилищного фонда России) оказались размещенными в ветхих и аварийных строениях, более 14% государственного и муниципального жилищных фондов России нужно было срочно ремонтировать Экономика и жизнь. 1995. № 42..

С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции России). В то же время провозглашается, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача - создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

1.2 Понятие и содержание договора социального и коммерческого найма жилого помещения

Главным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование является договор найма жилого помещения. Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ (ст. 671--688). По договору найма жилого помещения одна сторона -- собственник или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения.

Предусматривается две разновидности найма жилого помещения: договор социального найма и договор найма жилого помещения, который осуществляется на коммерческих началах, и получивший наименование как «договор коммерческого найма».

Договор коммерческого найма регулирует глава 35 ГК РФ, к договору социального найма применяется Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (ЖК) и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», а также и ст. 672 ГК РФ, которая прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения -- государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

Как такого понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Это и есть общее определение договора найма жилого помещения, которое содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ, когда собственник жилого помещения сдает его другому для проживания.

В соответствии со ст. 60. ЖК РФ «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.»

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) дорог коммерческого и социального найма жилого помещения имеют общие черты. И тот и другой выражают отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах называют «наймодатель» и «наниматель». В Гражданском кодексе РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674 ГК РФ), одинаково определены обязанности нанимателя (ст. 678 ГК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ), также регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и в значительной части -- поднанимателей (п. 1--3 ст. 685 ГК РФ). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в действующем законодательстве на принципиально различных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, которое относится к фонду социального пользования, и при наличии у гражданина причин для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Что же касается договора коммерческого найма, то здесь властвует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами устанавливают содержание таких условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др..

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объектом договора коммерческого найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жилищное законодательство, как правило, устанавливает дополнительное требование о благоустройстве жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР). Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора. Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах (квартирах).

Плата по договору коммерческого найма.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата по договору социального найма включает:

§ плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

§ плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

§ плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

Наймодатель обязан:

§ нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

§ осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

§ предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

§ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;

§ обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

§ использовать жилое помещение только для проживания;

§ обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

§ своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

§ осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

§ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется);

§ разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;

§ передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование;

§ с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

Наймодатель в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

§ передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

§ принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

§ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

§ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

§ предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

§ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

§ обеспечивать сохранность жилого помещения;

§ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

§ проводить текущий ремонт жилого помещения;

§ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

§ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

§ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

§ сдавать жилое помещение в поднаем;

§ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

§ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

§ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что это требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения. Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК).

1.3 Сравнительный анализ договора социального и коммерческого найма жилого помещения. Основные различия

Можно выделить следующие основные отличия коммерческого найма от социального:

· договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальныйный найм - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда;

· договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК РФ), социальный найм бессрочен (статьи 51, 89 ЖК РСФСР);

· в основе коммерческого найма - добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма - административный акт (решение органа власти);

· коммерческий найм заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный - в пределах установленных норм;

· при коммерческом найме кварплата не лимитирована, а в социальном - ограничена; существуют также и льготы (статьи 57, 58 ЖК РСФСР);

· нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица (не родственники - ст. 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях - также и иные лица;

· расторжение договора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилого помещения; при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Глава 2. Обзор арбитражной судебной практики по вопросам договора социального и коммерческого найма жилого помещения

2.1 Основные причины возникновения споров по договору социального и коммерческого найма жилого помещения

Нарушение жилищных прав граждан может носить разнообразный характер.

Жилищные споры становятся все актуальнее. Люди продают, сдают и арендуют недвижимость, устраивают перепланировку и т. д. И все чаще гражданам требуется юрист по жилищным спорам. Ведь не секрет, что в случае несвоевременного либо юридически неграмотного реагирования на нарушение Ваших жилищных прав последствия будут исключительно негативными. Причем в лучшем случае такими последствиями будут увеличение потерь Вашего личного времени и сумм расходов по возникшему спору, а в худшем - проигрыш спора с последующей безвозвратной потерей спорного имущества/права на имущество.

Самое распространенная причина судебных споров по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения является выселение.

В зависимости от правовой ситуации выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений может быть осуществлено как с предоставлением иного жилого помещения, так и без предоставления жилого помещения.

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ «Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности"

В случаях, когда гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, виновный гражданин по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

Выселение граждан, проживающих в служебных помещениях, происходит при прекращении трудовых отношений между работником и предприятием также без предоставления другого места жительства. Однако, в этом случае, законом предусмотрен перечень лиц, которым работодатель должен предоставить другое жилье с равнозначной жилой площадью. В данный перечень входят граждане, проживающие в государственных или муниципальных жилищных фондах, если дом подлежит сносу, либо не пригоден для жилья. Согласно требованиям Жилищного кодекса предоставляемая жилая площадь должна находиться в черте населенного пункта и быть благоустроенной для проживания в ней.

В ст. 103 ЖК РФ приведен перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебной квартиры без предоставления другой жилой площади.

Глава 3. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

3.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения

Являясь гражданско-правовым по своей юридической природе, договор коммерческого найма находится в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, в частности, гл. 35 ГК «Наем жилого помещения», а нормы жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ, применяются к рассматриваемому договору, если это не противоречит императивным требованиям указанной главы, сущности и коммерческой направленности данного договора. При этом по отношению к договору коммерческого найма любая коллизия между нормами ЖК и ГК РФ решается в пользу ГК РФ.

Проведенный анализ гл. 35 ГК показывает, что статьи, относящиеся к договору коммерческого найма, не содержат целостного и всестороннего правового регулирования данного договора и нуждаются в изменении и дополнении с учетом всех потребностей развивающихся отношений коммерческого найма жилых помещений.

Итогом представленного исследования выступает создание модели законодательного регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, в связи с чем считаем целесообразным предложить новую редакцию гл. 35 ГК с изменениями и дополнениями.

Таким образом, проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы и предложения:

§ Действия субъектов обязательственного правоотношения из договора коммерческого найма по предоставлению жилого помещения во владение и пользование являются объектом данного договора, а в качестве предмета обязательства и соответственно договора выступает вещь, имущество, а именно жилое помещение. Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилое помещение необходимо считать предметом данного договора, а не объектом.

§ В целях устранения возможных споров и разногласий по существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения признать существенным условием данного договора размер платы за жилое помещение (платы за наем), установив в качестве последствия не соблюдения указанного правила признание договора незаключенным.

§ В целях защиты прав и законных интересов наймодателя в случае, если он отказался от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом, требования нанимателя о признании такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, признать обоснованными, если поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами.

§ Предусмотреть письменную форму выражения согласия наймодателя, нанимателя и проживающих с нанимателем граждан на вселение в жилое помещение граждан в целях предотвращения возможных в связи с этим разногласий.

§ Установить, что заключение долгосрочного договора коммерческого найма производится в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонам, под угрозой его недействительности, при этом считать данный договор заключенным с момента его государственной регистрации.

§ В целях усиления защиты прав и законных интересов наймодателя и нанимателя по договору коммерческого найма установить обязанности наймодателя предоставить жилое помещение, свободное от прав иных лиц, в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан -- в разумный срок, без недостатков, препятствующих его использованию по целевому назначению, и нанимателя - вернуть жилое помещение при прекращении договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также установить ответственность сторон за не исполнение или ненадлежащее исполнение указанных обязанностей.

§ В целях устранения возможных разногласий, связанных с предоставлением жилого помещения в поднаем, а также проживанием в нем временных жильцов, установить, что договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, должен заключаться с письменного согласия наймодателя в письменной форме с указанием всех граждан, вселяемых совместно с поднанимателем в жилое помещение, и передачей наймодателю экземпляра такого договора, а проживание временных жильцов - подчиняться следующему правилу: «в случае досрочного прекращения договора коммерческого найма, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 3 ст. 680 ГК требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения».

§ В целях защиты прав и законных интересов наймодателя предусмотреть, что ненадлежащее поведение нанимателя, не предупредившего его в письменной форме за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, дает наймодателю право потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца.

§ Уточнить основания прекращения рассматриваемого договора: утрата (разрушение) жилого помещения, смерть одиноко проживавшего нанимателя. Включить в п. 3 ст. 687 ГК примерный перечень оснований расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из его сторон. В п. 2 ст. 687 ГК закрепить, что договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение непрерывно более чем шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения без уважительных причин платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения нанимателелг без согласия наймодателя и отказа нанимателя в приведении такого помещения в прежнее состояние в установленный срок.

§ Закрепить, что правовым последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Если говорить от договоре социального найма жилого помещения, то возникают следующие проблемы:

§ нарушение прав граждан на жилище в связи с отсутствием регистрации по месту жительства;

§ отсутствие обмена информацией между субъектами РФ при учете нуждающихся в жилье граждан;

§ неопределенность при выборе фондов, из которых осуществляется обеспечение различных категорий граждан жильем; несоответствие норм ЖК РФ с нормами ранее принятых нормативных актов по вопросам очередности.

Несмотря на отказ законодателя применять понятие «очередь на жилье», как это делалось в ЖК РСФСР, фактически очередность предоставления жилья сохраняется. Егорова О. А., Беспалов Ю. Ф, Гордеюк Д. В. Жилищное право :Учебно-практическое пособие - М.: Юнити-Дана; Закон и право, 2009. Сохраняется также и внеочередной порядок предоставления жилья, но перечень категорий граждан, имеющих на это право, значительно сокращен и в настоящий момент в него входят: граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях; граждане, страдающе тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно.

В порядке общей очереди социальное жилье предоставляется только малоимущим гражданам РФ, исходя из времени принятия их на учет.

Однако, согласно ст. 49 ЖК РФ, основания признания граждан нуждающимися в социальном жилье могут устанавливаться и другими федеральными законами и законами субъектов РФ, например ФЗ РФ «Об образовании», «О милиции», «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей» и др. Таким образом, несмотря на отсутствие в ЖК РФ понятий «очередь», «первоочередное предоставление жилья», в законодательстве они фактически остались, равно, как остались почти все категории льготников, предусмотренные ранее в ЖК РСФСР и не упомянутые в новом ЖК РФ. Очевидно, что это идет в разрез с концепцией ЖК РФ, как основополагающего акта в сфере жилищного права. В связи с этим представляется, что такие основания было бы целесообразно исчерпывающим образом определить именно в ЖК РФ, ограничив возможность нормотворчества на различных уровнях по этому вопросу. Поскольку это не сделано, то практически малоимущие, нуждающиеся граждане будут «оттесняться» в очереди теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с этим неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти.

В целях предотвращения коррупции видится необходимым процедуру постановки на учет, его ведения и предоставления социального жилья сделать более открытой и гласной. Необходимо создание единой информационной базы данных России, так как постановка на учет для получения социального жилья производится по месту жительства, а в случае переезда в другой субъект РФ гражданину снова нужно будет вставать на учет и находиться в ожидании жилья несколько лет, а то и десятков лет. Создание единой информационной базы данных по России могло бы решить эту проблему путем предоставления гражданину жилья, исходя из даты постановки его на учет в качестве нуждающегося, пусть даже в другом населенном пункте.

Пока же принятие на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении производится по месту жительства гражданина. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Однако факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании в определенном месте сам по себе не дает основания к определению его места жительства. Для установления места жительства гражданина в целях принятия его на учет служит формальный признак - регистрация гражданина по месту жительства Шаманаев В. И. О праве пользования жилым помещением по договору социального найма и регистрации граждан по месту жительства: некоторые аспекты правоприменительной практики // Жилищное право 2009. № 8. С. 82 - 93., которая осуществляется в соответствии с «Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации». Документами, подтверждающими место жительство, являются документы, удостоверяющие личность физического лица (паспорт, военное удостоверение). Временное нахождение и проживание гражданина в определенном месте дает гражданину регистрацию по месту пребывания, а не по месту жительства Афонина А. В. Жилищное право :Учебное пособие. -М.: Дашков и К, 2007.. Однако данное условие лишает многих людей гарантированного им Конституцией РФ права на жилище, а также возможности постановки на учет в определенном месте их преимущественного проживания, но без регистрации по месту жительства. И хотя в ч. 3 ст. 52 ЖК РФ содержится норма, согласно которой в случаях и порядке, установленных законодательством РФ, граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, но законодательством эти случаи не предусмотрены. Представляется, что данная норма должна быть конкретизирована перечнем оснований постановки на учет и не по месту жительства. Например: для тех категорий граждан, деятельность которых связана с постоянным передвижением, следует определить место для постановки на учет либо в месте нахождения предприятия, либо в месте, где работник преимущественно выполняет свои трудовые функции, по выбору самого работника; для лиц, проживающих преимущественно в определенном населенном пункте, но не имеющих там регистрацию по месту жительства учитывать время нахождения его в данной местности и т.д.

Кроме того, законодательство не приведено в соответствие с ЖК РФ и по вопросу распределения жилья из различных жилищных фондов. ЖК РФ установил, что малоимущим гражданам, признанным по установленным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда на основании решений органа местного самоуправления. Иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ или федеральным законом или законом субъекта РФ нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются из жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ. В иных нормативных актах такого четкого распределения нет Смоленский М. Б., Новикова А. А. Жилищное право: Учебное пособие -2-е изд. - Ростов-на-Дону: Дашков и К ;Наука-Пресс, 2007.. Так, спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления жилые помещения предоставляются за счет государственного, муниципального или ведомственного жилищных фондов соответственно принадлежности указанных служб и формирований Ст. 30 ФЗ РФ от 22.08.1995 г. «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 48. Ст. 4563.. Сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условии, жилая площадь предоставляется соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями Ст. 30 ФЗ РФ от 18.04.1991 г. «О милиции» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 16. Ст. 503..

В соответствии с этим необходимо четко урегулировать в законах, определяющих нуждаемость граждан в жилье, вид фонда, из которого должны обеспечиваться те или иные категории льготников. Иначе очереди льготников - «внеочередников» и «первоочередников», обеспечение жильем которых должно происходить из различных фондов, будут постоянно вытеснять граждан, обеспечиваемых лишь из определенного вида фонда (например, малоимущих нуждающихся, распределение квартир которым происходит только из муниципального фонда). К тому же нарушается принцип равенства граждан, поскольку для одних «внеочередников» и «первоочередников» определен фонд, из которого они обеспечиваются социальным жильем (дети-сироты; граждане, жилье которых признано непригодными для проживания; преподаватели учебных заведений и другие категории, обеспечение которых происходит только из государственного жилищного фонда или жилищного фонда субъекта РФ), а другие обеспечиваются жильем из любого вида фонда по мере возможности. Поэтому некоторые «первоочередники» будут обеспечиваться жильем быстрее тех, которые встали на учет раньше и даже в некоторых случаях быстрее «внеочередников».