Договір управління житлом: цивільно-правовий аспект

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА ЮРИДИЧНА АКАДЕМІЯ УКРАЇНИ

ІМЕНІ ЯРОСЛАВА МУДРОГО

УДК 347.45 /.47 (477)

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

ДОГОВІР УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОМ: ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВИЙ АСПЕКТ

Спеціальність 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

СУЯРКО ТЕТЯНА ДМИТРІВНА

Харків - 2008

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі цивільного права № 1 Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого, Міністерство освіти і науки України.

Науковий керівник:

ЖИЛІІІКОІІА Ірина Володимирівна, доктор юридичних наук, професор, Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, професор кафедри цивільного права № 1.

Офіційні опоненти:

МАЙДАНИК Роман Андрійович, доктор юридичних наук, професор, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, завідувач кафедри цивільного права;

ВЕНЕДІКТОВА Ірина Валентинівна, кандидат юридичних наук, доцент, Харківський національний університет імені В.Н. Каразіна, завідувачка кафедри цивільно-правових дисциплін.

Захист відбудеться 18 червня 2008 року о 11.30 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.086.02 у Національній юридичній академії України імені Ярослава Мудрого за адресою: 61024.М. Харків, вул. Пушкінська, 77.

З дисертацією можна ознайомитися в бібліотеці Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого за адресою: 61024, м. Харків, вул. Пушкінська, 70.

Автореферат розісланий 15 червня 2008 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В.Л. Яроцький.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Зміни у суспільно-економічних відносинах, що відбулися в Україні за часів незалежності, значно розширили коло об'єктів приватної власності у житловій сфері. Основну роль в цьому відіграли процес широкої приватизації житла та збільшення обсягів житлового будівництва. За таких умов традиційний механізм управління житлом, в якому основну функцію виконували державні та комунальні організації, виявився неефективним. Владні способи регулювання, зниження ресурсів державної системи обслуговування житла призвели до занепаду житлового фонду та руйнації багатоквартирної житлової забудови. Послуги, що надавалися у сфері обслуговування житла, були не здатні задовольнити потреби власників та забезпечити належне утримання житла як через низьку якість послуг, так і у зв'язку із загальною відсутністю на ринку послуг багатьох їх видів.

Зазначена ситуація зумовила необхідність створення нової моделі управління житлом, побудованої не на адміністративній, а на цивільно-правовій основі. Така модель повинна забезпечувати, з одного боку, належне утримання житлового фонду, економічну доцільність та самоокупність професійного обслуговування житла, а з другого - гарантовану та всебічну реалізацію закріпленого Конституцією України права громадян на житло. її основу має складати договір управління житлом, побудований на конструкції договору управління майном.

В Україні відсутні комплексні наукові розробки, які були б присвячені договірному опосередкуванню відносин щодо управління приватним житлом. Окремі аспекти обслуговування житла, які висвітлювалися у наукових публікаціях, не вирішують багатьох теоретичних та практичних проблем, що існують у цій сфері. Як наслідок - невизначеність у правовій регламентації цих відносин.

Через відсутність наукових праць, присвячених безпосередньо обраній темі дисертаційного дослідження, теоретичну базу як самого дослідження, так і сформульованих у ньому висновків склали праці таких відомих фахівців з цивільного та житлового права, як С.С. Алексєєв, З.Е. Беневоленська, М.І. Брагінський, С.М. Братусь, І.В. Венедиктова, В.В. Вітрянський, М.В. Гордон, О.В. Дзера, І.А. Дроздов, І.В. Жилінкова, О.С. Іоффе, А.Ю. Кабалкін, А.Д. Корецький, П.В. Крашенінніков, Н.С. Кузнєцова, Р.А. Майданик, В.П. Маслов, Г.К Матвєєв, Д.І Мєйєр, Л.Ю. Міхєєва, Є.О. Мічурін, І.Б. Новицький, Ю.В. Романець, В.О. Рясенцев, П.І. Седугін, М.М. Слюсаревський, І.В. Спасибо-Фатєєва, Д.І. Степанов, Є.О. Суханов, Ю.К. Толстой, О.Г. Шаблова, Я.М. Шевченко, Г.Ф. ІПершеневич, Є.Д. Шешснін та ін.

У зв'язку з наведеними міркуваннями обрана тема дослідження видається актуальною, а доцільність його проведення в рамках даної дисертаційної роботи - незаперечною.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана на кафедрі цивільного права Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого відповідно до плану науково-дослідницьких робіт даної кафедри в межах державної цільової комплексної програми №0106и 002288 "Проблеми ефективності правового регулювання цивільних відносин в Україні". Дисертація є певним внеском до загального дослідження вказаної проблематики, розкриваючи її напрями.

Мета і завдання дослідження. Основною метою дисертаційної роботи є розроблення конструкції договору управління житлом, який опосередковує відносини між власниками житла та управителями з приводу утримання житла та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу, а також вироблення науково-обґрунтованих практичних рекомендацій по вдосконаленню вітчизняного законодавства, що регулює відносини з надання послуг у житловій сфері.

Для реалізації поставленої мети були вирішені наступні завдання:

проаналізовано правові категорії "послуги", "послуги з управління майном", "послуги з управління житлом", з'ясована правова сутність понять "управління", "цивільно-правове управління майном", "управління нерухомістю";

проведена класифікація послуг у житловій сфері за функціональним призначенням;

визначено місце договору управління житлом у системі договорів про надання послуг, виявлені його специфічні риси;

розкрита сутність договору управління житлом, надана його загальна характеристика;

визначено предмет договору управління житлом, мсту договору управління житлом як умову, що визначально впливає на його зміст;

6) досліджені особливості об'єкта договору управління житлом, з'ясована правова сутність поняття "житло" та його видів; встановлено коло осіб, здатних виступати суб'єктами досліджуваного договору;

з'ясовані права та обов'язки сторін за договором управління житлом, розкритий його зміст;

досліджені підстави припинення дії договору управління житлом;

проаналізовано правові наслідки невиконання чи неналежного виконання умов договору управління житлом;

розроблені науково обґрунтовані рекомендації із застосування чинного законодавства, а також надані пропозиції щодо вдосконалення окремих нормативно-правових приписів у частині, яка стосується досліджуваної проблеми.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини у сфері управління житлом, що виникають з приводу утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу.

Предметом дослідження є договір управління житлом як форма опосередкування правовідносин з управління у житловій сфері, норми цивільного законодавства, наукові джерела, юридична та судова практика, що стосуються цього договору.

Методи дослідження. Для досягнення поставленої мети у процесі дослідження було застосовано загальнонаукові та спеціальні методи пізнання. За допомогою діалектичного (філософського) методу з'ясовувалась сутність правовідносин з управління житлом. Історико-правовий (генетичний) метод використовувався при дослідженні передумов виникнення та процесу становлення управління житлом як окремого виду послуг. Застосування системно-структурного методу дозволило визначити місце договору управління житлом у системі договорів про надання послуг, а також виявити притаманні йому сутнісні ознаки. Формально-логічний метод передбачає застосування логічних операцій, за допомогою яких окремі правові положення трансформуються в загальні, з котрих виводяться логічні висновки з наступним їх тлумаченням. При використанні цього методу неповнота дослідження ліквідується шляхом окреслення зв'язку наукових абстракцій, сформульованих у процесі дослідження, з практикою їх деталізації, визначення місця в державно-правовій системі і напрямків практичної реалізації їх потенціалу. Використання формально-логічного методу дозволило дослідити в роботі розвиток способів управління житлом та договірних форм опосередкування цих відносин. Метод порівняльного правознавства застосовувався при порівнянні положень чинного законодавства України з аналогічними положеннями, передбаченими в законодавстві інших країн. Юридичний (догматичний) метод використовувався при аналізі норм чинного законодавства, що застосовується для врегулювання відносин з управління житлом, з'ясування правових форм об'єднання власників житла з метою забезпечення управління ним.

Наукова новизна одержаних результатів визначається насамперед тим, що наукова робота виконана на новому теоретичному рівні і є комплексним дослідженням сутності та змісту договору управління житлом як конструкції, що опосередковує відносини між власниками житла (вигодонабувачами) та управителями з приводу утримання житла та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу. Проведене дослідження дозволило дисертантці сформулювати та обґрунтувати низку нових наукових положень і висновків.

Вперше визначено поняття "цивільно-правова послуга з управління житлом" як певне нематеріальне благо, що не має уречевлюваного виразу, надається управителем і споживається установником управління - власником житла у процесі вчинення управителем певних дій або здійснення певної діяльності з утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) і процес надання якого нерозривно пов'язаний з особою виконавця.

Вперше сформульовано визначення договору управління житлом, згідно з яким за договором управління житлом власник житла замовляє, а управитель зобов'язується надавати послугу з управління житлом шляхом утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу за плату, якщо інше не встановлено договором або законом.

Вперше пропонується класифікація послугу житловій сфері за функціональним призначенням, відповідно до якої всі послуги поділяються на ті, що: 1) пов'язані з утриманням житла як об'єкта нерухомості; 2) пов'язані із забезпеченням осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу.

З урахуванням норм ЦК України та теоретичних уявлень про сутність предмета договору, по-новому визначено предмет договору управління майном, який складають два елементи: а) об'єкт управління - певне майно, що передається управителеві в управління за договором (підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права тощо); б) власне дія (діяльність) з управління, яка повинна бути здійснена управителем.

Вперше досліджено місце договору управління житлом у системі договорів про надання послуг та встановлено, що договір управління житлом як різновидом нерухомого майна є окремим підвидом договірного виду "управління майном", котрий, у свою чергу, належить до типу договорів про надання послуг.

Вперше визначено коло об'єктів договору управління житлом, до яких належать: 1) житлові будинки; 2) дво- або багатоквартирні житлові будинки; 3) садиби; 4) житлові комплекси. По-новому надано визначення житлового комплексу як комплексу нерухомого і рухомого майна, утвореного земельною ділянкою (ділянками) та розміщеним на ній багатоквартирним будинком (будинками) або садибами, іншим майном, що належить на праві спільної власності власникам житла і служить для утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу.

Вперше визначено коло суб'єктів договору управління житлом, до яких належать: а) управитель - фізична, юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності; б) установник управління - фізична, юридична особа - власник житла, об'єднання власників житла або уповноважена власником особа (наймач, користувач); в) вигодонабувач - фізична особа, яка користується житлом: власник житла, наймач за договором найму (оренди), користувач за договором позички, члени сім'ї власника житла, які не є його співвласниками (ст. 156 ЖК УРСР), особи, які користуються житлом на підставі заповідального відказу (ст. 1238 ЦК України).

Вперше запропоновано як об'єднання власників житла розглядати передбачені чинним законодавством форми об'єднання власників житла (об'єднання власників житлових будинків, квартир (ст.385 ЦК України) або, згідно Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" - об'єднання співвласників багато квартирного будинку; споживчі кооперативи; будинкові, вуличні, квартальні та інші органи самоорганізації населення), так і не передбачені ним форми об'єднання власників житла, оскільки непідприємницькі товариства не мають виключного переліку їх видів.

Вперше виявлено відмінності у правовому статусі осіб, які вказані установником управління як вигодонабувачі за договором управління житлом, та осіб, які користуються житлом на підставах, передбачених законом, зокрема, члени сім'ї власника житла, які не є його співвласниками (ст. 156 ЖК УРСР), особи, які користуються житлом на підставі заповідального відказу (ст. 1238 ЦК України), та обґрунтовується необхідність їх урахування при визначенні обов'язку щодо відшкодування у відповідній частині здійснених власником у зв'язку з управлінням житлом витрат.

Уперше визначено умови відповідальності за договором управління житлом. На відміну від загальних уявлень про те, що цивільно-правова відповідальність виникає за наявності чотирьох умов, відповідальність за договором управління житлом може виникати: а) за наявності трьох умов (протиправна поведінка, шкода, причинний зв'язок між ними); б) однієї умови (протиправна поведінка). У першому випадку відповідальність полягає у відшкодуванні збитків та/або сплаті неустойки; у другому - лише у сплаті неустойки.

Обґрунтовується нове розв'язання проблем відповідальності управителя за дії третіх осіб. Управитель не несе відповідальності за невиконання зобов'язань, покладених ним на організації, які є монополістами у сфері надання відповідних послуг. У цьому разі відповідальність несуть безпосередні виконавці - організації - монополісти. І навпаки, є нормальним ризиком підприємця-управителя його відповідальність за невиконання зобов'язання третіми особами у разі, якщо управитель має можливість вільно обирати третю особу - контрагента.

Запропоновано низку пропозицій щодо вдосконалення норм чинного ЦК України (ч.1 ст. 370, ст. 382, ст. 1030_; п.2 ч.1 ст. 1035, ч.2, Зет. 1043, п.5 ч.1 ст. 1044).

Практичне значення одержаних результатів. Викладені у роботі положення можуть бути використані: 1) у законотворчій діяльності - для внесення змін до чинного ЦК України та розроблення проекту Закону України "Про управління житлом"; 2) у правозастосовній діяльності - судами під час розгляду справ даної категорії та власниками житла і управителями при укладенні договорів управління житлом; 3) у науково-дослідницьких цілях - для подальших досліджень відносин у сфері управління житлом та договору, що їх опосередковує; 4) у навчальному процесі - при підготовленні відповідних розділів підручників і навчальних посібників, викладанні курсу цивільного права України.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні положення, висновки та пропозиції, що містяться у дисертації, обговорені, схвалені та рекомендовані до захисту кафедрою цивільного права № 1 Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого та апробовані у науковій доповіді на науково-практичній конференції "Господарське судочинство: подальше його вдосконалення та проблемні питання розгляду спорів, пов'язаних з державним регулюванням економічних відносин" (м. Харків, 2004 р.); на міжнародній науково-практичній конференції "Від громадянського суспільства-до правової держави" (Харків, 2007 р.).

Публікації. Сформульовані в дослідженні положення, висновки та пропозиції викладені у шести наукових публікаціях: чотирьох статтях, опублікованих у наукових фахових періодичних виданнях, затверджених ВАК України, та у двох тезах доповідей на науково-практичних конференціях.

Структура дисертації зумовлена метою та завданнями дослідження і складається із вступу, трьох розділів, семи підрозділів, висновків і списку використаних джерел. Загальний обсяг дисертації становить 225 сторінки, із них основного тексту - 198 сторінок та 27 сторінок списку використаних джерел (310 найменувань).

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження, ступінь її наукового розроблення, визначається предмет, об'єкт, мета та завдання дослідження, формулюється наукова новизна та викладаються основні положення, які виносяться на захист, висвітлюється теоретичне і практичне значення роботи та апробація результатів дослідження, вказуються публікації за темою дослідження.

Розділ 1. "Правова природа договору управління житлом" складається з двох підрозділів, присвячених загальній характеристиці договору управління житлом.

У підрозділі 1.1 "Послуга з управління житлом як різновид цивільно-правових послуг" досліджується цивільно-правова категорія послуги, робиться висновок про те, що управління житлом є саме послугою, тобто певним нематеріальним благом, яке не має уречевлюваного виразу, надається управителем і споживається установником управління - власником житла у процесі вчинення управителем певних дій або здійснення певної діяльності з утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) і процес надання якого нерозривно пов'язаний з особою виконавця.

Послуга з управління житлом належить до послуг у житловій сфері, які можуть розглядатися як у широкому, так і у вузькому значенні. У широкому розумінні послуги у житловій сфері - це усі послуги, які пов'язані з житлом (ріелторські послуги, оцінка житла, маркетинг у житловій сфері, управління житлом тощо). У вузькому значенні - це послуги, які безпосередньо пов'язані з утриманням житла та проживанням в ньому (поточний та капітальний ремонти, заміна, підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, водопостачання та водо-відведення, газо-, електропостачання, опалення, прибирання, освітлення тощо). Відзначається, що послуга з управління житлом є комплексною відносно послуг у житловій сфері у вузькому розумінні.

Пропонується класифікація послуг у житловій сфері (у вузькому значенні) за функціональним призначенням: 1) послуги, пов'язані з утриманням житла як нерухомого майна (поточний та капітальний ремонти, заміна, підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності елементів конструкцій тощо); 2) послуги, пов'язані із забезпеченням осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу (послуги водопостачання та водовідведення, газо-, електропостачання, опалення, прибирання, освітлення, кабельне телебачення, озеленення, охорона, телефонний зв'язок тощо).

У підрозділі 1.2 "Договір управління житлом в системі договорів про надання послуг" досліджується місце договору управління житлом у системі договорів про надання послуг, аналізуються суттєві особливості договору управління житлом, які дають підстави стверджувати про його юридичну своєрідність.

Визначається, що договір управління житлом у системі договорів про надання послуг є самостійним підвидом договірного виду "управління майном", який належить до типу договорів про надання послуг. Договору управління житлом притаманні усі основні риси та особливості договорів у цивільному праві. За договором управління житлом власник житла замовляє, а управитель зобов'язується надавати послугу з управління житлом шляхом утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу за плату, якщо інше не встановлено договором або законом. Відстоюється позиція, згідно з якою специфіка договору управління житлом обумовлюється перш за все особливою метою - утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення власників житла (користувачів) відповідним рівнем сервісу.

Розділ 2. "Структура договору управління житлом" присвячено дослідженню структури договору управління житлом, її основних елементів: суб'єктів, об'єктів та змісту договору.

У підрозділі 2.1 "Суб'єкти договору управління житлом" визначається коло можливих суб'єктів договору управління житлом: установник управління - особа, яка замовила та набуває корисний результат послуги (замовник); управитель - особа, яка виконує дії (діяльність) з надання послуги щодо управління житлом (виконавець); вигодонабувач - особа, яка набуває вигоди від користування житлом, переданим в управління, якщо вона визначена договором управління житлом.

Установником управління за договором управління житлом може виступати власник житла - фізична особа та юридична особа (за умови встановлення управління на користь фізичної особи (вигодонабувача)), а також уповноважена власником особа - наймач (користувач) житла.

Обґрунтовується, що власник житла (уповноважена ним особа) може як безпосередньо вступати у договірні правовідносини з управителем, так і опосередковано, делегувавши відповідні повноваження об'єднанню власників житла, котрі можуть створюватися у різних формах - передбачених чинним законодавством України (об'єднання власників житлових будинків, квартир (ст. 385 ЦК України) або згідно із Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку; споживчі кооперативи; будинкові, вуличні, квартальні та інші органи самоорганізації населення) та не передбачених ним, оскільки непідприємницькі товариства не мають виключного переліку їх видів.

Обстоюється позиція, за якою правовий статус суб'єкта підприємницької діяльності для управителя є первісним відносно його статусу суб'єкта договору управління житлом. Підприємницьку діяльність з управління житлом можуть здійснювати як фізичні особи-підприємці, так і юридичні особи, метою діяльності яких є надання послуг з управління житлом і одержання прибутку.

З огляду на специфіку використання житла виключно для проживання людей робиться висновок про те, що вигодонабувачем за договором управління житлом може бути виключно фізична особа - власник житла, наймач за договором найму (оренди), користувач за договором позички, члени сім'ї власника житла, які не є його співвласниками (ст. 156 ЖК УРСР), особи, які користуються житлом на підставі спадкового розпорядження (ст. 1238 ЦК України). Досліджуються відмінності у правовому статусі осіб, які користуються житлом, залежно від підстав виникнення такого права, та відзначається, що основна відмінність правового статусу вигодонабувача за договором управління житлом та інших осіб, що на законних підставах користуються житлом, полягає у відсутності у вигодонабувача будь-яких обов'язків за договором управління житлом, у тому числі обов'язку зі сплати витрат, пов'язаних з управлінням житлом. Інші особи, які не мають такого статусу, на вимогу власника житла повинні відшкодувати у відповідній частині здійснені власником у зв'язку з управлінням житлом витрати.

У підрозділі 2.2 "Об'єкти договору управління житлом" виокремлюються та аналізуються об'єкти досліджуваного договору управління, що можуть бути узагальнені терміном "житло". Наводиться визначення поняття "житло", аналізуються основні його ознаки та види. Відзначається, що житло - приміщення, призначене та придатне виключно для постійного проживання, - є узагальнюючим поняттям стосовно конкретних його видів, виділених ЦК України, - житловий будинок, квартира. Проте об'єкти права власності на житло та об'єкти договору управління житлом не збігаються з огляду на специфіку управління такими об'єктами. Стверджується, що об'єктами договору управління житлом можуть виступати певні об'єкти матеріального світу, їх сукупності: житлові будинки, дво- або багатоквартирні житлові будинки; садиби; житлові комплекси. Наводиться детальна характеристика квартири, що виступає у цивільному обігу як окрема річ, але як така не здатна виступати окремим об'єктом управління у зв'язку з неможливістю управління окремою квартирою як складовою частиною дво- або багатоквартирного житлового будинку (з технічного погляду). Об'єктом управління за договором управління житлом можуть виступати лише дво- та багатоквартирні житлові будинки, котрі являють собою сукупність квартир як об'єктів нерухомості та об'єктів права власності на житло.

Пропонується внести зміни до ч. 2 ст. 382 ЦК України, зазначивши, що перелічене у цій частині майно на праві спільної сумісної власності належить не тільки власникам квартир, а й власникам нежитлових приміщень у дво- або багатоквартирному житловому будинку.

Надається визначення житлового комплексу як сукупності нерухомого і рухомого майна, що утворена земельною ділянкою (ділянками) та розміщеним на ній багатоквартирним будинком (будинками) або садибами, іншим майном, що належить на праві спільної власності власникам житла і служить для утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу.

Підрозділ 2.3 "Зміст договору управління житлом" присвячено дослідженню суб'єктивних прав та обов'язків управителя, установника управління та, у разі здійснення управління в інтересах вигодонабувача, - суб'єктивних прав вигодонабувача.

Доводиться, що основним обов'язком управителя є здійснення управління, що сформульовано в законі як право та обов'язок вчиняти фактичні та юридичні дії. Здійснення управління включає юридичні і фактичні дії, пов'язані безпосередньо з житлом, та юридичні і фактичні дії, необхідні для забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу. Перелік фактичних та юридичних дій, порядок та послідовність їх здійснення не встановлено в законі та не може бути встановлено в договорі управління житлом. Конкретизація, а не визначення юридичних та фактичних дій, можлива лише шляхом постановлення установником управління мети та формулювання завдань управління житлом. договір управління житло цивільна

До основних суб'єктивних обов'язків управителя житлом також належать: а) звітування перед установником управління за дії, здійснені в процесі управління житлом; б) повернення житла установнику управління або іншим особам згідно з договором або законом у стані, що відповідає передбаченому договором. Крім того, управитель також зобов'язаний: повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, про власний статус управителя; виконувати взяті на себе за договором управління житлом зобов'язання власними діями.

Установник управління зобов'язаний: а) виплатити управителеві обумовлену договором плату за управління житлом; б) попередити управителя про те, що передане майно є предметом договору застави; в) нести тягар утримання майна, внаслідок чого установник управління компенсує управителю витрати, понесені на утримання майна; г) не втручатися в діяльність управителя, якщо це суперечить суті зобов'язання.

Вигодонабувач має право на а) отримання вигод від управління житлом; б) вимагати відшкодування упущеної вигоди; в) вимагати від управителя звіту про його діяльність; г) у будь-який час і без будь-яких умов відмовитися від одержання вигоди за договором. У вигодонабувача відсутні обов'язки, які б випливали з договору управління житлом, проте він несе обов'язки, що випливають з самого факту користування житлом, як то: використовувати житло за цільовим призначенням, забезпечувати збереження житла та підтримання його в належному стані, утримуватися від дій, які б перешкоджали виконанню управителем обов'язків за договором управління тощо.

Розділ 3. "Припинення договору управління житлом та відповідальність за порушення його умов" присвячено дослідженню підстав і наслідків припинення договору управління житлом, а також аналізу проблемних питань цивільно-правової відповідальності за порушення умов договору управління житлом.

У підрозділі 3.1 "Припинення договору управління житлом" аналізуються підстави та наслідки припинення договору управління житлом. Зазначається, що договір управління житлом може бути припинено: а) на загальних підставах припинення зобов'язань, передбачених гл. 50 ЦК України; б) шляхом його розірвання одним з трьох способів, передбачених ст. 651 ЦК України; в) на підставі положень ст. 1044 ЦК України; г) на будь-яких інших підставах, передбачених договором управління житлом. Обґрунтовується точка зору, згідно з якою смерть вигодонабувача (п. З ч. 1 ст. 1044 ЦК України) не повинна з невідворотністю тягти за собою припинення договору управління житлом. У договорі може бути передбачено, що в разі смерті вигодонабувача договір управління житлом не припиняється, а управління вважається таким, що здійснюватиметься в інтересах установника управління або іншої особи за його вказівкою.

Критично аналізується норма п. 4 ч. 1 ст. 1044 ЦК України: вказана норма не закріплює можливості передбачити у договорі інші наслідки відмови вигодонабувача від одержання вигод за договором, ніж його припинення, що є нелогічним, зокрема, й з огляду на диспозитивність п. 3. ч. 1 ст. 1044 ЦК України. Доводиться, що якщо установник управління та управитель не зацікавлені у припиненні договору, його дія може тривати, а вигодонабувачем стане установник управління або інша вказана ним особа.

Підрозділ 3.2 "Відповідальність за порушення умов договору управління житлом" присвячено дослідженню підстав і умов цивільно-правової договірної відповідальності за порушення договору управління житлом.

Обґрунтовується точка зору, відповідно до якої підставою виникнення цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом є порушення умов цього договору. Протиправна поведінка, наявність шкоди, причинний зв'язок між діями (бездіяльністю) та шкодою, вина правопорушника як загальні умови цивільно-правової відповідальності при визначенні відповідальності за договором управління житлом набувають особливого значення: 1) протиправність дій (бездіяльності) полягає у невиконанні або неналежному виконанні умов договору управління житлом та належить до необхідних умов цивільно-правової відповідальності у зобов'язаннях з управління житлом; 2) шкода є обов'язковою умовою настання цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом у вигляді відшкодування збитків, у тому числі упущеної вигоди, та набуває факультативного характеру у разі застосування відповідальності у вигляді неустойки; 3) наявність причинного зв'язку є обов'язковою умовою настання цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом у вигляді відшкодування збитків, у тому числі упущеної вигоди, та набуває факультативного характеру у разі застосування відповідальності у вигляді неустойки; 4) вина не є обов'язковою умовою відповідальності за порушення зобов'язань з управління житлом. Управитель несе відповідальність у вигляді відшкодування збитків незалежно від вини і звільняється від відповідальності лише тоді, коли доведе, що збитки виникли внаслідок непереборної сили, винних дій установника управління або вигодонабувача. Відповідальність у вигляді сплати неустойки управитель несе також незалежно від вини і звільняється від відповідальності, якщо доведе, що порушення зобов'язання сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Пропонується законодавчо закріпити положення, згідно з яким за виконання зобов'язань, покладених управителем на організації, які є монополістами у сфері надання відповідних послуг, відповідальність несуть безпосередні виконавці - організації-монополісти. І навпаки, підприємець-управитель несе відповідальність за виконання зобов'язання третіми особами у випадку, якщо він мав можливість вільно обирати і сам визначив контрагентів за договором.

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання, яке полягає у розробленні правової конструкції договору управління житлом шляхом визначення поняття, правової природи та місця цього договору в загальній системі цивільно-правових договорів, його структури, а також особливостей припинення та цивільно-правової відповідальності за порушення його умов, що має за мету вдосконалення правового регулювання відносин з управління житлом.

У висновках викладені найбільш важливі наукові і практичні результати проведеної роботи, які полягають у наступному:

Договір управління житлом у системі договорів про надання послуг є самостійним підвидом договірного виду "управління майном", який, в свою чергу, є типом договорів про надання послуг. За договором управління житлом власник житла замовляє, а управитель зобов'язується надавати послугу з управління житлом шляхом утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу за плату, якщо інше не встановлено договором або законом.

Послуги з управління житлом є окремим різновидом послуг із управління майном. Послуга з управління житлом - це певне нематеріальне благо, яке не має уречевлюваного виразу, надається управителем і споживається установником управління - власником житла у процесі вчинення управителем певних дій або здійснення певної діяльності з утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) і процес надання якого нерозривно пов'язаний з особою виконавця.

Суб'єктами договору управління житлом є: 1) установник управління - особа, яка замовила та набуває корисний результат послуги (замовник) (власник житла - фізична особа та юридична особа (за умови установлення управління на користь фізичної особи (вигодонабувача)), або уповноважена власником особа - наймач (користувач) житла); 2) управитель - особа, яка виконує дії (діяльність) з надання послуги щодо управління житлом (виконавець) (фізичні особи-підприємці, юридичні особи, метою діяльності яких є надання послуг з управління житлом і одержання прибутку). В конструкції договору управління житлом можлива участь ще однієї особи - вигодонабувача - особи, яка набуває вигоди від житла, переданого в управління (виключно фізична особа, зокрема, власник житла, наймач за договором найму (оренди), користувач за договором позички, члени сім'ї власника житла, які не є його співвласниками (ст. 156 ЖК УРСР), особи, що користуються житлом на підставі спадкового розпорядження (ст. 1238 ЦК України). Власник житла (уповноважена ним особа) може вступати у договірні правовідносини з управителем як безпосередньо, так і опосередковано, делегувавши відповідні повноваження об'єднанню власників житла, які можуть створюватися у різних формах, як не передбачених чинним законодавством, так і передбачених: 1) об'єднання власників житлових будинків, квартир (ст. 385 ЦК України) або згідно із Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку; 2) споживчі кооперативи; 3) будинкові, вуличні, квартальні та інші органи самоорганізації населення.

Об'єктами договору управління житлом можуть бути певні об'єкти матеріального світу, їх сукупності: житлові будинки, дво- або багатоквартирні житлові будинки; садиби; житлові комплекси. Квартира виступає у цивільному обігу як окрема річ, але як така квартира не здатна бути окремим об'єктом управління, що зумовлено об'єктивно існуючими особливостями квартири як ізольованого приміщення у дво- або багатоквартирному житловому будинку.

Зміст договору управління житлом становлять суб'єктивні права та обов'язки управителя, установника управління та, у разі здійснення управління в інтересах вигодонабувача, - суб'єктивні права вигодонабувача, передбачені в гл. 70 ЦК України "Управління майном" та відповідним договором. Основним обов'язком управителя житлом є здійснення управління, що сформульовано в законі як право та обов'язок вчиняти фактичні та юридичні дії. Перелік фактичних та юридичних дій, порядок та послідовність їх здійснення не встановлено в законі та не може бути встановлено в договорі управління житлом. Конкретизація, а не визначення юридичних та фактичних дій можлива лише шляхом постановлення установником управління мети та формулювання завдань управління житлом. Здійснення управління включає юридичні і фактичні дії, пов'язані безпосередньо з житлом, та юридичні і фактичні дії, необхідні для забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу.

6. Підставами припинення договору управління житлом є:

а) загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені гл.50 ЦК України; б) розірвання одним із трьох способів, передбачених ст.651 ЦК України; в) підстави, передбачені ст.1044 ЦК України; г)будь-які інші підстави, передбачені договором управління житлом. Безумовною підставою для припинення укладеного договору управління житлом та проведення розрахунків з управителем є зміна власником житла способу управління житлом.

7. Підставою цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом є порушення умов договору управління житлом. Формами цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом є стягнення збитків та сплата неустойки. Відповідальність за договором управління житлом може виникати за наявності: а) трьох умов (протиправна поведінка, шкода, причинний зв'язок між ними);

б) однієї умови (протиправна поведінка). У першому випадку відповідальність полягає у відшкодуванні збитків та/або сплаті неустойки, у другому - лише у сплаті неустойки.

8. Обґрунтовується нове розв'язання проблем відповідальності управителя за дії третіх осіб. Управитель не несе відповідальності за невиконання зобов'язань, покладених ним на організації, які є монополістами у сфері надання відповідних послуг. У цьому разі відповідальність несуть безпосередні виконавці - організації-монополісти. І навпаки, управитель відповідає за невиконання зобов'язання третіми особами, якщо він обирав третю особу - контрагента.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Суярко Т.Д. Управління нерухомістю: деякі цивільно-правові аспекти // Підприємництво, господарство і право. - 2004. - №3. - С. 50-53.

Суярко Т.Д. Квартира як об'єкт управління нерухомістю за договором управління майном // Вісник господарського судочинства. - 2004. - №3. - С. 266-270.

Суярко Т. Житло як загальний об'єкт управління у зобов'язаннях з управління майном // Вісник Академії правових наук України. - 2005. - №1 (40). - С. 223-229.

Суярко Т.Д. Сучасні форми колективного управління житлом // Актуальні проблеми політики: 36. наук, праць / Гол. ред. С. В. Ківалов. - Одеса: ПП "Фенікс", 2006. - Вип. 28. - С. 463-465.

Суярко Т.Д. Господарське судочинство: Застосування положень діючого законодавства про істотні умови договору про надання послуг // Господарське судочинство: подальше його вдосконалення та проблемні питання розгляду спорів, пов'язаних із державним регулюванням економічних відносин: Матер. наук.-практ. конф., 20-21 жовтня 2004 р., м. Харків. - X., 2004. - С. 40-44.

Суярко Т.Д. Договір управління житлом: поняття та правова природа // Від громадянського суспільства - до правової держави: Тези II Міжнарод. наук.-практ. конф. - X.: ХНУ ім. В.Н. Каразіна, 2007. С. 287-289.

АНОТАЦІЇ

Суярко Т.Д. Договір управління житлом: цивільно-правовий аспект. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, Харків, 2008.

Дисертацію присвячено дослідженню договору управління житлом як конструкції, що опосередковує відносини між власниками житла (вигодонабувачами) та управителями з приводу утримання житла та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу. Визначено предмет та об'єкти договору управління житлом, докладно окреслено правовий статус суб'єктів досліджуваного договору, їх права та обов'язки. Окремо досліджено послугу з управління житлом як різновиду цивільно-правових послуг. Значну увагу приділено питанням відповідальності за порушення умов договору управління житлом та підставам припинення договору управління житлом.

Ключові слова: послуга з управління житлом, договір управління житлом, суб'єкти договору управління житлом, об'єкти договору управління житлом, утримання житла, управління житлом.

Суярко Т.Д. Договору правления жильем: гражданско-правовой аспект. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. - Национальная юридическая академия Украины имени Ярослава Мудрого, Харьков, 2008.

Диссертация посвящена исследованию договора управления жильем как конструкции, которая опосредует отношения между собственниками жилья (выгодоприобретателями) и управляющими по содержанию жилья и обеспечению лиц, которые им пользуются, соответствующим уровнем сервиса.

Детально рассмотрены гражданско-правовые категории управления, услуги по управлению жильем. Проведена классификация услуг в жилищной сфере по функциональному назначению. Исследован вопрос о месте договора управления жильем в системе договоров о предоставлении услуг, определены его особенности.

Особое внимание уделено исследованию правового статуса субъектов договора управления жильем, определен круг физических и юридических лиц, которые могут выступать субъектами данного договора. Указано на разницу в правовом статусе лиц, пользующихся жильем, в зависимости от оснований возникновения такого права: основное отличие правового статуса выгодоприобретателя по договору управления жильем от других лиц, которые на законных основаниях пользуются жильем, состоит в отсутствии у выгодоприобретателя каких-либо обязанностей, которые вытекали бы из договора управления жильем, в том числе обязанности по оплате затрат, связанных с управлением жильем; другие лица, которые не имеют такого статуса, по требованию собственника жилья должны возместить в соответствующей части осуществленные собственником в связи с управлением жильем затраты.

Разграничены предмет и объект договора управления жильем: определено, что объект выступает одним из элементов предмета договора и в общем виде может быть сформулирован как жилье. Раскрыто содержание договора управления жильем. Указано, что основная обязанность управляющего - осуществление управления жильем. Оно включает как фактические и юридические действия, связанные непосредственно с жильем, так и фактические и юридические действия, необходимые для обеспечения лиц, которые пользуются жильем, соответствующим уровнем сервиса.

Исследованы основания прекращения договора управления жильем: 1) общие основания прекращения обязательств, предусмотренные гл. 50 ГК Украины; 2) расторжение одним из трех способов, предусмотренных ст.651 ГК Украины; 3) на основании положений ст. 1044 ГК Украины; 4) основания, предусмотренные договором управления жильем. Анализируются основания и формы гражданско-правовой ответственности по договору управления жильем. Отдельно исследован вопрос об ответственности управляющих за выполнение обязательств, возложенных на организации, являющиеся монополистами в сфере предоставления определенных услуг. Предложено законодательно закрепить положение, в соответствии с которым за исполнение обязательств, возложенных управляющим на организации, являющиеся монополистами в сфере предоставления определенных услуг, ответственность несут непосредственные исполнители - монополисты. И наоборот, предприниматель-управитель несет ответственность за исполнение обязательств третьими лицами тогда, если он имел возможность свободно выбирать контрагентов по договору.

Ключевые слова: услуга по управлению жильем, договор управления жильем, субъекты договора управления жильем, объекты договора управления жильем, содержание жилья, управление жильем.

Suyarko T.D. Contract of lodgment administration: civil law aspect. - Manuscript.

Dissertation for obtaining a scientific degree of the Candidate of Sciences (Law) on the specialty 12.00.03 - Civil Law and Civil Procedure, Family Law, Private International Law. -National Law Academy of Ukraine named after Yaroslav Mudry, Kharkiv, 2008.

The dissertation is devoted to the research of contract of lodgment administration as a construction which mediates relationship between owners of lodgment (profit obtainers) and administrators concerning the maintenance of lodgment and providing persons who use it with respective level of service. In the work there are determined the subject-matter and the object of contract of lodgment administration; the legal status of subjects of the viewed contract is determined in detail along with their rights and responsibilities. Separately there is researched service of lodgment administration as a kind of Civil Law services. Considerable attention is paid to the problems of responsibility for violation of the terms of contract of lodgment administration and to the causes of cessation of contract of lodgment administration.

Key words: service of lodgment administration, contract of lodgment administration, subjects of contract of lodgment administration, objects of contract of lodgment administration, maintenance of lodgment, lodgment administration.

Размещено на Allbest.ru