Нормативно-правовое регулирование земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Особо охраняемые территории и объекты так названы по той причине, что для них установлен особый режим использования и охраны, так как имеют статус особо охраняемых территорий в силу их специфической роли и особого значения в жизни общества. Они служат удовлетворению духовных, биологических, эстетических и иных потребностей граждан. Основную долю в этой категории составляют земли, имеющие важное экологическое значение.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст.94) в состав земель особо охраняемых территорий входят земли:

1.Особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

2.Природоохранного назначения;

3.Рекреационного назначения;

4.Историко-культурного назначения;

5.Иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами.

Но в соответствии с п.5 ст.94 Правительство Российской Федерации, соответствующие органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды земель особо охраняемых территорий (земли, на которых находятся охраняемые береговые линии, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники и другие).

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, а также порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.4 ст.94 ЗК РФ).

Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов зависит от правового режима территорий, на которых они находятся, или объектов, которые на них располагаются.

Например, правовой режим земель особо охраняемых природных территорий зависит от правового режима особо охраняемых природных территорий, а правовой режим земель историко-культурного назначения - от правового режима объектов культурного наследия.

В связи с этим для понимания и оценки правового режима земель особо охраняемых территорий и объектов, в том числе в части сохранения их целевого назначения, необходимо учитывать требования федеральных законов об особо охраняемых природных территориях, объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации и т.д.

Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов обуславливает необходимость обеспечения сохранения находящихся на них природных и иных объектов. Важной предпосылкой для этого является соблюдение целевого назначения земель и запрет использования их для иных целей. Комментарий к ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (постатейный) под ред. А.А. Ялбулганова. - М.: Юстицинформ, 2007. ст. 10.

Земли запаса это земли, которые являются резервными и могут выделяться для особых целей. Допускается их продажа или перевод из одной категории в другую согласно Земельному кодексу РФ.

Под землями запаса понимаются все земли, которые в силу каких-либо причин оказались вне сферы пользования и наличия чьих-либо прав на них (права собственности, аренды и т.п.). Так, к землям запаса относятся земельные участки, право собственности, владения и пользования которыми прекращено по основаниям, предусмотренным законом (ст. 96 ЗК). Эти земли принадлежат на праве собственности государству.

Будучи исключенными из сферы хозяйственной эксплуатации и оборота, данные земли не могут считаться ничейными, бесхозными и т. п., поскольку:

1.Они продолжают числиться в земельно-кадастровой документации, где относительно объективно закреплена вся необходимая правовая, экономическая и хозяйственная информация о них;

2.Земли запаса недопустимо самовольно занимать, совершать с ними сделки, которые законны лишь при наличии регистрации их в местной администрации;

3.В отношении этих земель, как и земель, находящихся в собственности, пользовании, обороте и т. д., государственные органы планируют и составляют программы повышения плодородия, охраны и иные мероприятия, осуществляемые в любом цивилизованном государстве.

Государственные органы (местная администрация) обязаны держать на учете эти земли, как перспективу обеспечения людей, желающих вести хозяйство на земле, и для организаций, нуждающихся в получении земли для других целей.

В определенной мере правовой статус земель запаса имеет сходство с землями консервируемыми, а также исключенными из хозяйственного оборота.

Однако при глубоком сравнении оказывается, что правовой статус этих земель различен, поскольку:

1.Под землями запаса подразумеваются земельные участки, пригодные для использования по целевому назначению, в то время как деградированные и исключенные из сельхозоборота земли для использования не пригодны;

2.Земли запаса находятся в ведении местных администраций, в то время как законсервированные и деградированные земли находятся под дополнительным контролем со стороны государственных органов, ответственных за экологическую безопасность государства;

3.Для включения законсервированных и деградированных земель в хозяйственный оборот необходимо проведение специальных мероприятий, возможно, длительное время, в то время как для земель запаса подобных мероприятий не требуется.

Не могут считаться землями запаса и бросовые земли, собственники (да и другие пользователи земель) которых остаются еще по кадастровой документации титульными владельцами этих земель. Лишь после того, как в документацию будут внесены изменения и произойдет фактическая сдача угодий представителю местной администрации, данные угодья можно относить к числу земель запаса, распространяя на них режим свободного хозяйственного оборота.

Земли населенных пунктов используются при индивидуальном строительстве жилых домов, коттеджей и ведении хозяйства. Земельные участки, которые выдаются гражданам для ведения личного хозяйствования, могут использоваться ими для садово -огороднического назначения, сенокосов, выпаса домашнего скота. Существует еще одна категория в землях с/х назначения, которой могут воспользоваться граждане для ведения дачного, садоводческого и огороднического хозяйства. Такие земельные отношения регулируются Федеральным законом, принятым 15.04.1998 г., за номером 66-ф3, который устанавливает три вида юридических лиц. Граждане с целью реализации своих прав могут создать одно из видов юридических лиц:

1.Дачные и садоводо-огороднические товарищества некоммерческой структуры;

2.Потребительские коллективы;

3.Некоммерческие объединения.

В товариществах некоммерческой структуры имущество, созданное за взносы членов товарищества, является собственностью всех членов, принимавших участие в создании. Если имущество создавалось на средства, выделенные из специального фонда, которое образовывалось по решению общего собрания всех членов товарищества, то оно считается собственностью юридического лица.

Члены потребительского кооператива, объединяя паевые взносы, создают общее пользовательское имущество. Такой кооператив находится в собственности юр. лица. Имущество, созданное на взносы членов некоммерческого партнерства, считается собственностью юридического лица. Граждане, ведущие садово-огородническое и дачное хозяйство, вправе пользоваться инфраструктурой общего пользования и имуществом некоммерческого партнерства. Пользование может осуществляться на условиях договоренности с такой структурой за определенную плату, которая составляется в письменной форме.

Земельные участки для садово-огороднического и дачного использования, а также порядок их предоставления, порядок зонирования территорий, порядок создания некоммерческих коллективов регулируются Федеральным законом. В законе отражаются принципы управления и регулирования объединениями, права и обязанности членов объединений, основные особенности и положения приватизации участков (дачных, садовых и огородных). Закон запрещает изменять целевое назначение земельных участков при проведении сделок с дачными и садово-огородными участками и изменять их использование.

На основании принятого Федерального закона №66-ф3 с момента его вступления в силу органы государственной власти должны содействовать дачным и садово-огородническим объединениям в развитии и поддержании инфраструктуры товариществ и объединений, оказывать помощь в строительстве дорог и различных коммуникаций.

1.3 Нормативно-правовое регулирование земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Нормативно-правовое регулирование земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности основан на необходимости обеспечить особую устойчивость права на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.

Особое отношение законодателя к объектам недвижимого имущества выражено в установлении более жёсткого правового режима, в частности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме этого, сделки с недвижимостью должны заключаться в требуемой форме и её несоблюдение влечёт недействительность такой сделки. При совершении сделок с недвижимым имуществом, расположенном на земельном участке, законодатель уделяет внимание судьбе этого участка. Рассмотрим подробнее эти особенности.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи, возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником этого имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29 января 1992 года. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятия для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые этими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

21 июля 1997 года был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Целью законодателя было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на недвижимость, то есть укрепить эти права.

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются:

1.Прочная связь с землёй и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости;

2.Многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода;

3.Наличие индивидуальных отличительных признаков;

4.Незаменяемость недвижимости.

Статья 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах Гражданского кодекса РФ . В частности, в кодексе есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

1.Договор об ипотеке - залоге недвижимого имущества.

2.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

3.Договор продажи предприятия.

4.Договор дарения недвижимого имущества.

5.Договор ренты.

6.Договор пожизненного содержания с иждивением.

7.Договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года).

8.Договор аренды предприятия независимо от срока и передачи недвижимости в доверительное управление

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.

Вместе с тем нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Таким доказательством может быть и судебное решение

Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из спорных проблем земельного законодательства.

Соотношение земельного участка и расположенной на нём недвижимости можно рассматривать как отношения главной вещи и принадлежности, при этом в качестве главной вещи выступает строение или сооружение, а в качестве принадлежности - земельный участок. А потому земельный участок должен следовать судьбе главной вещи - строения или сооружения.

Поэтому, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на эти объекты или сложившегося порядка пользования земельного участка.

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 ГК РФ

Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения. Несоблюдение этого требования дает основание считать сделку купли - продажи недвижимости ничтожной в соответствии со статьями 166 - 168 ГК РФ

Означенная проблема особенно остро стоит при приватизации государственного и муниципального имущества, когда право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ранее принадлежавшее государственному или муниципальному предприятию, переходит к вновь создаваемому юридическому лицу.

Установление в Земельном кодексе обязательного перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение направлено на реализацию принципов формирования единых объектов недвижимого имущества, то есть земельный участок должен следовать судьбе здания, сооружения, и наоборот.

Отчуждение строения (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с участком, занятым строением (сооружением), за исключением следующих случаев:

- при отчуждении части недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- при отчуждении недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте.

Особенности сделок с недвижимым имуществом состоят в том, что:

- они должны совершаться только в установленной форме и с учётом условий, существенных для этой сделки;

- несоблюдение формы сделки влечёт признание её недействительной;

- права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации.



2. Механизм приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

2.1 Понятие и виды договоров земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Существуют несколько видов договоров с земельными участками находящихся в государственной и муниципальной собственности:

Купля-продажа земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца1. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор продажи недвижимости является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

Договор продажи недвижимости является взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим. Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

Цель договора состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в ст. 549 ГК названа также и квартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вместе с тем не все виды недвижимого имущества входят в состав предмета договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т. е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (ст. 25).

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

Более того, закон (ст. 1 Земельного кодекса) устанавливает приоритет особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается или ограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, занятые лесами первой группы и некоторые другие).

Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи.

Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 Земельного кодекса). Для предоставления земельного участка из земель лесного фонда нередко следует перевести его из лесных земель в нелесные, а затем изъять из состава земель этого фонда (ст. 63 Лесного кодекса).

Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В случае если публично-правовое образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения продавца о такой продаже, последний вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При совершении сделок купли-продажи продавцы земельных участков уплачивают налог в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ч. 1 ст. 38).
В состав предприятия как имущественного комплекса входит не только недвижимое имущество, но и движимое имущество, права требования и т. д. (ст. 132 ГК). К продаже этого имущества или к его части правила п. 2 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Вот что говорит о предмете данного договора Синайский В. И.: «Предметом … могут быть только вещи, а не права; вещи собственные, а не чужие; существующие, а не будущие или существовавши; вещи свободные».

Чаще всего возникают вопросы о возможности заключения договора купли-продажи незавершенного строительного объекта.

Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации и перехода права собственности недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являются лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей».

Высший арбитражный суд отвечает на этот вопрос положительно, основываясь на п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, где допускается совершение сделки с объектом незавершенного строительства и регистрация права на указанный объект на определенных этапах строительства. В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда «право собственности на незавершенный строительством объект возникает с момента регистрации».

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.
К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются органом государственного управления земельным фондом

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации 02.06.1993г. утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. В нем фиксируются стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок, обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.

К договору в качестве его неотъемлемой части прилагаются наряду с планом земельного участка сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка по конкурсу (при его продаже в таком порядке); требования залогодержателя по задолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца и покупателя.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК производится учреждениями юстиции в едином государственном реестре.
Государственная регистрация прав производится на всей территории Российской Федерации, по установленной упомянутым законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан предоставить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ. Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеназванный ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т. е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.

Срок, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода права.

В п. 7 «Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что поскольку спорное имущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

П.3 вышеназванного «Обзора» обосновывает решение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно п. 1 ст. 433 ГК.

Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК). В соответствии со ст.558 и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договор продажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным (ст. 555 ГК).

Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

Так, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т. д.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка с помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, содержит специальный пункт, посвященный плате по договору. В этом пункте указываются цена проданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора, подтвержденному продавцом; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными. Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.1997г. «О порядке определения нормативной цены земли» ежегодно органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 Земельного кодекса).

Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена кв. м, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного кв. м на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

Синайский В. И. отмечает, «что цена в купле-продаже непременно должна выражаться в деньгах. Уплата вещами дала бы место другой юридической сделке, мене, а не купле-продаже. Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет, поэтому, купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавец от покупщика. Равным образом, цена должна быть истинной».

И, наконец, сторонами договора являются продавец и покупатель.

Продавец недвижимости должен быть ее собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся недвижимостью. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитарным предприятием в рамках его целевой правоспособности (ст. 295, 49 ГК). Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своему усмотрению (ст. 298 ГК).

В качестве продавца могут выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.

К числу таких покупателей относятся, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). Совершая договоры купли-продажи какого-либо имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юридическими лицами.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.
Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК).

Основная обязанность продавца - это передача недвижимости покупателю. «Продавец обязан передать вещь». Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого имеются права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя.

Как отмечал Шершеневич Г. Ф., «на продавце лежит ответственность за право на вещь, им отчуждаемую. Цель купли-продажи заключается в предоставлении права собственности, а это возможно только при условии, если такое право принадлежит самому продавцу».

Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК.
Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации.

Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК). Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 131) и Законом о регистрации (п. 1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем -- принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи, установлена для устранения в будущем споров, об исполнении обязанности продавца, передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора1. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Такой вывод соответствует смыслу ст. 223 ГК. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней, хотя данное утверждение оценивается в юридической литературе неоднозначно.

При заключении договоров продажи жилых помещений в многоквартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнительные обязанности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.

Ипотека (залог) земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности;

Нормативной базой ипотеки является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее - Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона. Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке.

К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Закон об ипотеке в ст. 51 установил, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Статья 55 Закона об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного исключительно после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Возможно предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в случаях, когда:

1.Залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;