Правове регулювання правочинів щодо земельних ділянок в Україні

Науковий керівник: доктор юридичних наук, професор, заслужений діяч науки і техніки України, член-кореспондент Академії правових наук України ПОГРІБНИЙ Олексій Олексійович, Одеський юридичний інститут Національного університету внутрішніх справ, Міністерство внутрішніх справ України, перший проректор

Офіційні опоненти: доктор юридичних наук, професор, академік Академії правових наук України ЯНЧУК Василь Зіновійович, Національний аграрний університет, завідувач кафедрою аграрного права

кандидат юридичних наук, доцент НОСІК Володимир Васильович, Київський національний університет імені Т.Г. Шевченка, доцент кафедри земельного, трудового та екологічного права

Провідна установа: Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, кафедра земельного та екологічного права, Міністерство освіти і науки України, м. Харків.

Захист відбудеться 20.02.2004 р. о 14годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.236.02 Інституту держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України за адресою: 01001, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

3 дисертацією можна ознайомитись в бібліотеці Інституту держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України за адресою: 01001, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий 17.01.2004 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради кандидат юридичних наук Кучеренко І.М.

1. Загальна характеристика роботи

земельний правочин держава власність

Актуальність теми. Одним з основних напрямів земельної реформи в Україні є приватизація землі. Починаючи з 1992 р., певна частина земельного фонду країни перейшла з державної у приватну власність. В 1996 р., з прийняттям нової Конституції України, на конституційному рівні була закріплена сучасна система форм земельної власності. В ст. 14 Основного закону країни зазначено, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою. А в ст. 142 Основного закону встановлено, що земля може знаходитись і у власності територіальних громад сіл, селищ, міст і районів у містах (комунальній власності). Таким чином, аналіз зазначених статей Конституції дає підстави для висновку про те, що в Україні конституційно встановлені дві форми земельної власності, а саме: суспільна власність, яка охоплює державну і комунальну власність, та приватна власність, яка охоплює власність фізичних осіб і власність недержавних юридичних осіб. При цьому слід прийняти до уваги вимогу ст. 14 Конституції про те, що право власності на землю гарантується. Це означає, що земельне законодавство повинне містити ефективні гарантії права власності на землю та забезпечити рівність суб'єктів перед законом. Разом з тим та ж сама стаття проголошує, що земля є національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави.

Зазначені положення Конституції України визначають загальне правове поле для здійснення суб'єктами права власності повноважень власника земельних ділянок, включаючи й право на їх відчуження на підставі цивільних правочинів. Загальні конституційні положення щодо землі мають бути деталізовані в ряді законодавчих актів, перш за все, у Земельному кодексі України. Проте питання реалізації права власності на землю шляхом укладення цивільно-правових правочинів в Земельному кодексі повною мірою не вирішені. Для їх вирішення Прикінцевими положеннями Земельного кодексу України передбачено прийняття 8 спеціальних законів, зокрема закону про ринок земель та деяких інших. Однак, до їх прийняття укладення цивільних правочинів щодо земельних ділянок не має належної правової бази. Частково її відсутність компенсується введенням часткового мораторію на відчудження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Однак, дія мораторію завершується 1 січня 2005 р. До цього часу в нашій країні доцільно створити ефективну систему організаційно-правового забезпечення процесу укладення цивільно-правових правочинів щодо земельних ділянок з тим, щоб забезпечити баланс суспільних та приватних інтересів на ринку землі.

На жаль, питання укладення правочинів щодо земельних ділянок не отримали належної уваги з боку юристів-науковців України. В зв'язку з цим дослідження проблем правового регулювання правочинів щодо земельних ділянок є одним з найактуальніших завдань земельно-правової науки нашої країни. Саме відсутність належного комплексного дослідження правових проблем формування ринку земель взагалі, та правового регулювання правочинів щодо земельних ділянок зокрема обумовили вибір теми дисертаційного дослідження.

Теоретичною базою дослідження стали наукові праці українських вчених-юристів, зокрема: в галузі земельного права - Семчика В.І., Погрібного О.О., Шульги М.В., Титової Н.І., Кулинича П.Ф., Янчука В.З., Носіка В.В., Каракаша І.І., Федоровича В.В., Мунтяна В.Л., Гуревського В.К.; в галузі екологічного права - Андрейцева В.І., Малишевої Н.Р., Шемшученка Ю.С.; в галузі цивільного права - Луця В.В., Шевченко Я.М., Бобрової Д.В., Кучерук К.І. та ін.

Крім того, важливою науковою базою для підготовки даного дисертаційного дослідження стали праці російських правознавців Адиханова Ф.Х., Аксеньонка Г.О., Беляєвої З.С., Бистрова Г.Ю., Боголюбова С.О., Єрофеєва Б.В., Жарикова Ю.Г., Іконицької І.О., Казанцева М.Д., Козиря М.І., Краснова М.І., Фоміної Т.І., Чубукова Г.В. та ін.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Робота виконана в рамках науково-дослідної роботи за плановою темою, яка виконується на кафедрі аграрного, земельного та екологічного права Одеської національної юридичної академії на тему “Правове регулювання розвитку АПК України”, що розробляється відповідно до теми досліджень Одеської національної юридичної академії “Проблеми розвитку держави і права України в умовах ринкових відносин”.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є формування засад теорії правочинів щодо земельних ділянок, зокрема, виявлення соціально-економічних та правових ознак земельного правочину, його видів та ролі у формуванні ринку землі в Україні, висвітлення основних етапів розвитку інституту права власності на землю як передумови переходу прав на землю на підставі договору, з'ясування ролі держави у системі укладення правочинів щодо земельних ділянок.

Виходячи з мети дослідження, його задачами є:

ґрунтовне вивчення та узагальнення загальнотеоретичної, спеціально-юридичної, економічної, статистичної літератури, а також законодавства у сфері укладення правочинів щодо земельних ділянок в Україні та зарубежем, практику його застосування;

визначення позитивних і негативних сторін вітчизняного та зарубіжного досвіду регулювання ринкового обігу земельних ділянок;

формування теоретичних висновків та прикладних пропозицій щодо вдосконалення чинного законодавства України у галузі здійснення переходу прав на землю на підставі договорів та інших правочинів.

Об'єкт дослідження - правовідносини у сфері укладення правочинів щодо земельних ділянок, а також суспільні відносини у зазначеній сфері, що потребують належного правового регулювання.

Предмет дослідження - література та інші наукові матеріали з проблем земельного та інших галузей права, законодавчі та інші нормативно-правові акти у сфері забезпечення переходу прав на землю на підставі правочинів, а також практика їх застосування у зазначеній сфері.

Методи дослідження. Дослідження проведено на основі таких методів наукового пізнання як історичний, формально-логічний, функціонально-правовий, порівняльного, системного і комплексного аналізу. Історичний метод покладено в основу висвітлення розвитку права власності на землю у його плюралістичній формі як передумови укладення відчудження земельних ділянок на підставі правочинів. За допомогою порівняльного аналізу визначається можливість використання вітчизняного досвіду, набутого до 1917 р.. та досвіду зарубіжних країн з ринковою економікою у сфері правового регулювання укладення договорів у земельних відносинах. Метод системного аналізу були використані для всебічного дослідження ознак правочину щодо земельних ділянок. За допомогою методу формально-логічного аналізу виявлені недоліки у правовому регулюванні ринку землі взагалі та ринкового обігу земельних ділянок на підставі договорів та інших правочинів зокрема. Метод комплексного підходу застосований для формулювання наукових визначень, прикладних положень, а також наукових висновків та пропозицій, що виносяться на захист.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що вперше в науці земельного права України проведено комплексний аналіз розвитку та сучасного стану правового регулювання правочинів щодо земельних ділянок; обгрунтовані науково-теоретичні висновки, які розкривають правову сутність земельного правочину, тенденції їх розвитку та застосування на сучасному етапі становлення ринку землі в Україні; сформульовані наукові рекомендації щодо формування, реалізації та подальшого вдосконалення земельного та іншого законодавства України.

Новизна дослідження характеризується такими положеннями, які виносяться на захист:

1. Визначення поняття земельного правочину як активних правомірних дій громадян та юридичних осіб, що вчиняються під контролем держави та встановлюють, змінюють чи припиняють їх права та\чи обов'язки щодо земельних ділянок, включених у цивільний оборот.

2. Висновок про те, що земельні правочини мають змішаний правовий режим, оскільки вони регулюються нормами цивільного і нормами земельного права України.

3. Висновок про те, що в умовах надання землі статусу нерухомого майна, скасування заборони на відчуження земельних ділянок на підставі цивільно-правових договорів та початку функціонування земельного ринку виникає необхідність у проведенні розмежування сфер застосування норм земельного та цивільного права в регулюванні суспільних відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо земельних ділянок. Цивільне право повинно регулювати суспільні відносини, об'єктом яких є земля як нерухоме майно. До сфери дії земельного права необхідно віднести регулювання суспільних відносин, об'єктом яких є земля як головне національне багатство та природній ресурс.

4. Обґрунтування пропозиції про необхідність доповнення нового Цивільного кодексу України положенням, відповідно до якого норми Цивільного кодексу України застосовуються до регулювання земельних відносин лише у випадках, коли такі відносини не врегульовані нормами Земельного кодексу України.

5. Визначення договору купівлі-продажу земельної ділянки як договору, відповідно до якого одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншій стороні (покупцю) певну земельну ділянку з визначеними на місцевості межами та правовим режимом, а покупець приймає чи зобов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї обумовлену сторонами грошову суму (договірну ціну).

6. Висновок про те, що цивілістичний принцип свободи укладення договору не може в повній мірі бути застосований до укладення договорів в сфері правочинів щодо земельних ділянок. Укладення таких правочинів повинно здійснюватися під досить жорстким контролем з боку держави в особі відповідних органів державного управління .

7. Висновок про те, що створення відповідних правових умов для всебічного розвитку всієї системи орендних відносин як засобу регульованого обороту землі сприяє скорішому отриманню позитивних результатів та динамічного ефективного функціонування земельного ринку. Уявляється обґрунтованим встановлення максимального розміру орендної плати органами державної влади. Такий захід дозволить впливати на формування вартості сільськогосподарської продукції в інтересах суспільства.

8. Висновок про те, що основний акцент в розвитку системи правового регулювання земельних відносин в Україні був зроблений на формування первісного ринку земель. З проведенням приватизації значної частини земельного фонду країни на перший план виходить завдання вдосконалення правового забезпечення формування вторинного ринку земель, одним із основних інструментів якого є договір купівлі-продажу, міни, застави землі та інші правочини щодо земельних ділянок.

9. Для створення цивілізованого ринка землі, активізації інвестиційних процесів у сфері земельних відносин, необхідно розробити і прийняти Закон “Про організацію ринку землі в Україні”, який врегулював би правові основи формування вторинного ринку землі, що сприяло б визначенню реальної вартості землі і збільшенню надходжень у бюджет від державного збору при посвідченні цивільно-правових правочинів щодо земельних ділянок.

Практичне значення одержаних результатів. Викладені в роботі висновки і рекомендації можуть бути використані в процесі вдосконалення чинного законодавства України про ринок земель, про форми та методи державного регулювання суспільних відносин, пов'язаних з переходом прав на земельні ділянки на підставі цивільно-правових договорів та інших правочинів, а також у процесі підготовки відповідних розділів підручників, навчальних посібників, в процесі пропаганди основних напрямів розвитку земельної реформи та ринку земель на сучасному етапі.

Положення і висновки дисертаційної роботи використовуються в процесі підготовки і читання лекцій та проведення семінарських занять з курсу “Земельне право України” на факультеті цивільного права та підприємництва Одеської національної юридичної академії, враховані при складанні робочих програм, а також при організації науково-дослідної роботи студентів.

Апробація результатів дослідження. Окремі дисертаційні положення були апробовані на: Міжнародній конференції “Генеза, географія та екологія ґрунтів” (м. Львів, 17-18 вересня 1999 р.); Міжнародній науково-практичній конференції студентів та аспірантів “Правові проблеми сучасності очима молодих дослідників” (м. Київ, 29-30 листопада 2001 р.); II Міжнародній науково-практичній конференції “Регіональні проблеми розвитку агропромислового комплексу України: сучасний стан і перспективи вирішення” (м. Київ, 18-19 березня 2002 р.); 6-й (58-й) звітній науковій конференції професорсько-викладацького і аспірантського складу ОНЮА (м. Одеса, 23-24 квітня 2003 р.).

Публікації. Основні теоретичні положення і висновки дисертації знайшли відображення у 10 наукових працях: 7 статей - у наукових фахових збірниках, 1 глава - в учбовому посібнику, 2 - у тезах доповідей науково-практичних конференцій.

Структура дисертації. Структура дисертації обумовлена метою дослідження і складається зі вступу, двох розділів, висновків та списку використаних джерел. Загальний обсяг дисертації становить 199 сторінок, із них список використаних джерел - 19 сторінок (227 найменувань).

2. Основний зміст роботи

У вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження, ступінь наукової розробки проблеми, мета і основні завдання дисертаційного дослідження, його методологічні та теоретичні засади, відображається, наукова новизна роботи, положення та пропозиції, що виносяться на захист, апробація результатів дослідження на наукових конференціях.

Перший розділ “Загальна характеристика правового регулювання правочинів щодо земельних ділянок” складається з чотирьох підрозділів, присвячених особливостям і періодизації процесу розвитку права власності на землю в Україні в дорадянський період.

У підрозділі 1.1. “Поняття правочинів щодо земельних ділянок, їх соціально-економічне і правове значення” відмічається, що стан економіки значною мірою залежить від наявності належно функціонуючого обороту земельних ділянок та іншої нерухомості. В зв'язку з цим розкриваються особливості землі як природного ресурсу та як об'єкта нерухомого майна в аспекті правового регулювання обороту земельних ділянок. Законодавчі передумови для обороту землі введені Конституцією України, а саме положеннями Конституції про свободу підприємництва та підтримку конкуренції. Конституція встановила гарантії права власності громадян і юридичних осіб на землю. Вона закріпила принцип рівного захисту усіх форм власності. В підрозділі висвітлюються не тільки виробничі, а й соціальні функції цивільного обороту земельних ділянок.

Правочини відносяться до тих юридичних фактів, які є вольовими усвідомленими діями людей. Проте правова природа земельних правочинів у сучасній земельно-правовій науці досліджена недостатньо, що обумовлено тривалим існуванням правового режиму виключної власності держави на землю. Так, наприклад, земельне законодавство не містить поняття земельного правочину. Розробка інституту земельного правочину перебуває в стадії формування, залишаючи чимало питань щодо застосування правочинів на практиці дискусійними.

На думку дисертанта, земельно-правові правочини мають змішаний правовий режим, оскільки їх укладення та реалізація регулюються нормами цивільного і земельного права України. Характерною ознакою правочину є взаємний інтерес сторін у встановленні, зміні чи припиненні цивільних прав і обов'язків. Цей інтерес може виражатися в бажанні однієї сторони одержати грошову чи іншу компенсацію за передані нею права й обов'язки іншій стороні. Така компенсація може носити й нематеріальний характер, наприклад, якщо мова йде про дарування. Земельні правочини реалізуються відповідно до встановлених процесуальних вимог. Так, земельні правочини укладаються в письмовій формі та засвідчуються рішеннями відповідних державних органів. У зв'язку з цим виділяються загальні та спеціальні правила земельних правочинів.

До земельних правочинів не відносяться дії, пов'язані з примусовою зміною або припиненням прав на земельні ділянки (викуп землі для суспільних потреб, реквізиція, конфіскація і націоналізація). Не відносяться до земельних правочинів і дії щодо розмежування земель державної і комунальної власності, та дії щодо виділення земельної частки із спільної земельної ділянки. За результатами дослідження дисертант формулює визначення земельних правочинів як активних правомірних дій фізичних і юридичних осіб, що вчиняються під контролем держави і спрямовані на встановлення, зміну чи припинення їх прав та обов'язків щодо земельних ділянок, включених у цивільний оборот.

Підрозділ 1.2. ”Процес формування ринку землі в Україні (історичний і сучасний аспект)” присвячений висвітленню власнісного статусу землі та розвитку інституту права власності на землю в Україні як передумови формування ринку землі. Починаючи з ХIХ століття на території нашої держави були проведені п'ять земельних реформ, зокрема: Селянська реформа 1861 р., Столипінська земельна реформа, націоналізація землі після більшовицького перевороту 1917 р., колективізація сільського господарства в 1929-1932 рр. та земельна реформа, що проводиться в Україні з 1992 р. Досвід проведення земельного реформування в нашій країні свідчить, що приватна власність на землю та ринок земель є атрибутами більш ефективної системи суспільного виробництва. В ринковій системі земельних відносин важливу роль відіграють ті правочини щодо землі, за допомогою яких відбувається ринковий перерозподіл земельних ділянок. Однак, навіть в умовах націоналізації землі дозволялися земельні правочини. Незважаючи на те, що після соціалістичного перевороту 1917 р. земельне законодавство України базувалося на таких засадах, як виключення земельних ділянок з цивільного обороту, безплатність використання землі, виключність державної власності на землю, в 1922-1937 рр. діяв дозвіл на укладення правочинів оренди землі. Однак, з проведенням суцільної колективізації села оренда землі почала витіснятися і повністю була заборонена в 1937 р. Незважаючи на це навіть в умовах виключної власності держави на землю та повної заборони земельних правочинів (1937-1987 рр.) в нашій країні існував тіньовий ринок земельних ділянок для індивідуальної житлової забудови в містах, садових товариствах. Основною ознакою тіньового ринку земельних ділянок було їх відчудження на підставі правочинів щодо будівель і споруд, розташованих на земельних ділянках. Юридична “реабілітація” земельних правочинів в Україні розпочалася в 1988 р. з прийняттям Закону СРСР “Про кооперацію”, яким знову була дозволена передача права користування землею на підставі договору оренди землі. Наступним кроком щодо розширення ринкових регуляторів земельних відносин в Україні стало прийняття Земельного кодексу України в редакції від 13 березня 1992 р., яким була проведена демонополізація земельної власності і, крім, державної, введені колективна та приватна власність на землю. Проте до прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України в нашій країні не існували достатні правові гарантії власників землі, в тому числі й прав на укладення земельних правочинів. З його прийняттям в Україні сформоване загальне правове поле для розвитку ринку землі. Для подальшої структуризації цього поля, наповнення його нормами прямої дії необхідне прийняття ряду нормативно-правових актів, зокрема, законів “Про розмежування земель права державної і комунальної власності”, “Про організацію ринку землі в Україні”, “Про державну реєстрацію прав на землю та іншу нерухомість”, “Про Державний земельний кадастр”, “Про захист прав власників земельних ділянок і землекористувачів” і ін.

У підрозділі 1.3. “Роль держави в розвитку ринку землі” проблема вдосконалення земельного ринку та укладення земельних правочинів розглядається в контексті вдосконалення функції державного управління земельних фондом України на сучасному етапі. Підкреслюється, що з закріпленням на конституційному рівні системи плюралізму форм земельної власності земельна реформа в Україні піднялася на новий рівень. Він полягає в необхідності забезпечення реалізації права власності на землю не тільки державою, а й громадянами, юридичними особами та територіальними громадами сіл, селищ та міст. В таких умовах необхідні, на наш погляд, нові підходи до організації державного управління земельним фондом країни. Оборот земельних ділянок, особливо сільськогосподарського призначення, повинен жорстко регулюватися земельним законодавством. Для розвитку ринкових відносин необхідне застосування головним чином економіко-правових заходів і розумне їх поєднання з адміністративно-правовими.

В даний час центр ваги перемістився з командно-адміністративного управління на економічне регулювання земельних відносин. Зазначимо, що ринкове регулювання не може охоплювати всю систему земельних відносин, тому що територіальна і продовольча безпека вимагає від держави втручання, не завжди викликаного економічною доцільністю. Практика різних країн показує, що організуюче начало у регулюванні земельних відносин завжди повинне належати державі.

Створюючи правовий механізм перерозподілу земельної власності на основі земельних правочинів, необхідно, на наш погляд, перш за все розробити ефективну законодавчу базу запобігання спекуляції земельними ділянками. Щоб запобігти чи хоча б істотно обмежити спекуляцію землею, необхідно відносини продавця і покупця земельної власності поставити в такі правові рамки, при яких ні тому, ні іншому не було б вигідно ні завищувати суму земельного правочину, ні приховувати її величину. Для вирішення цих і інших питань в дисертації обґрунтовується пропозиція про необхідність розробки та прийняття закону “Про організацію ринку землі в Україні”.

У підрозділі 1.4. “Співвідношення норм цивільного і земельного права в сфері правового регулювання правочинів щодо земельних ділянок” відмічається, що з розширенням сфери застосування правочинів у регулюванні земельних відносин постала проблема розмежування предметів правового регулювання цих відносин нормами цивільного та земельного права.

При аналізі співвідношення земельного і цивільного законодавства нерідко виникає питання про пріоритет того чи іншого з них у регулюванні земельних відносин. Основні параметри співвідношення цивільного і земельного законодавства можна визначити шляхом аналізу регулюючої спрямованості цивільно- і земельно-правових норм. Так, ряд положень ЦК України про право власності й інші речові права цілком застосовні і до права власності та інших прав на землю. Що стосується регулювання обороту землі, тобто переходу земельної ділянки від однієї особи до іншої, то це є прерогативою головним чином цивільного законодавства. А підстави та порядок припинення права власності й інших речових прав на земельні ділянки повинні визначаються виключно нормами земельного законодавства.

Система правового регулювання правочинів щодо землі в Україні базується як на нормах цивільного, так і на нормах земельного законодавства. При виникненні колізій між загальними і спеціальними нормами застосовуються останні. Іншими словами, норми земельного права повинні мати пріоритет перед нормами цивільного права. Однак, наявні у земельному законодавстві прогалини у регулюванні земельних правочинів повинні, на наш погляд, усуватися за рахунок норм цивільного законодавства, регулюючий інструментарій якого розроблений фундаментальніше, ніж інструментарій земельного права

При розмежуванні сфери застосування норм цивільного і земельного права у регулюванні земельних правочинів слід виходити з того, що норми земельного права мають адміністративно-правовий характер, оскільки вони не призначалися для регулювання обороту землі; цивільне право, навпроти, спеціально пристосоване для регулювання майнового обороту незалежно від складу об'єктів. Однак, цивілістичний підхід у даному випадку не повинен, на наш погляд, привести до перетворення земельного права в різновид цивільного права, предметом якого є земельні відносини. При цьому слід, на нашу думку, з одного боку, уникати протиріч з цивільним правом, а з іншого боку - не допустити ігнорування в правовому регулюванні специфіки землі як особливого об'єкта суспільних відносин. Вирішення цього двоєдиного завдання залежить від законодавчої техніки і від результатів наукових розробок фахівців науки земельного і цивільного права. На наш погляд, необхідно було б закріпити в Цивільному кодексі України положення про те, що земельні відносини регулюються нормами земельного кодексу України з урахуванням норм цивільного кодексу України, які застосовуються в частині, в якій ці відносини не врегульовані нормами земельного кодексу України.

Другий розділ “Види правочинів щодо земельних ділянок” присвячений дослідженню юридичної природи земельних правочинів. З цією метою дисертант поділяє зазначені правочини на дві групи: земельні правочини, які тягнуть за собою перехід право власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої, та земельні правочини, які не тягнуть за собою переходу права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої.

У підрозділі 2.1 “Земельні правочини, які тягнуть за собою зміну власника земельної ділянки” досліджуються такі земельні правочини, як купівля-продаж, дарування, успадкування, міна земельних ділянок, а також перехід прав на землю за договорами довічного утримання, іпотеки (у випадку несплати боргу), внесення земельної ділянки до статутного фонду юридичної особи, виникнення права спільної власності на землю за договором про спільну діяльність тощо.

Найбільш поширеним земельним правочином, який опосередковує перехід права власності на землю, є договір купівлі-продажу земельних ділянок. Договір купівлі-продажу землі є різновидом цивільного договору купівлі-продажу. Разом з тим, цей договір має певні особливості, які полягають, насамперед, в об'єкті, яким є земля, сторонах, підставах, порядку, умовах і формі складання. Що стосується поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки, то в юридичній науці і законодавстві України воно не визначене. На думку дисертанта, договір купівлі-продажу землі - це договір, відповідно до якого одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншій стороні (покупцю) певну земельну ділянку з визначеними на місцевості межами та правовим режимом, а покупець приймає чи зобов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї обумовлену сторонами грошову суму (договірну ціну).

Говорячи про купівлю-продаж земельних ділянок, необхідно відмітити, що така купівля-продаж не є цілком вільною і необмеженою. По-перше, при здійсненні правочинів купівлі-продажу землі слід дотримуватися одного з найважливіших принципів земельного права - принципу цільового призначення земель. По-друге, при укладенні договору купівлі-продажу землі повинні враховуватися встановлені обтяження земельної ділянки і режим використання земель (сервітути, санітарно-захисні зони і т.п.). По-третє, укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки можливе лише при відсутності спору щодо правового статусу ділянки.

Істотні особливості має купівля-продаж земельних ділянок, що знаходяться в державній та комунальній власності. За загальним правилом, продаж таких земельних ділянок здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю приватних осіб. На наш погляд, процедура аукціонно-конкурсного продажу земельних ділянок є значно жорсткішою з точки зору забезпечення інтересів суспільства, ніж процедура вільного їх продажу поза земельними торгами.

Новий Цивільний кодекс України передбачає державну реєстрацію прав на землю як різновид нерухомості. Роль інституту державної реєстрації прав на земельні ділянки, в тому числі й придбані шляхом купівлі-продажу, полягає, по-перше, в фіксації державою факту переходу прав на земельні ділянки від однієї особи до іншої, та по-друге, у забезпеченні відповідності правочину чинному законодавству. В дисертації обґрунтовується також необхідність застосування й інших засобів державного регулювання відчуження земельних ділянок на підставі земельних правочинів, зокрема, оподаткування сум отриманих від продажу земельних ділянок в залежності від величини періоду між набуттям та відчуженням земельної ділянки.

Міна як земельний правочин, так само як і правочини дарування чи застави земельних ділянок, перебуває в стадії початкового розвитку. Правочини міни і дарування регулюються головним чином цивільним законодавством, яке не дає відповіді на деякі питання його співвідношення з земельним. Земельний правочин міни має дві основні форми, а саме обмін земельними ділянками та обмін земельної ділянки на яке-небудь майно. Відзначається, що при обміні земельними ділянками об'єктами правочину виступають права власності на обмінювані земельні ділянки (у тому числі земельні частки в праві спільної власності на землю). Принципова різниця земельного правочину міни від правочину купівлі-продажу полягає в тому, що при міні компенсацією за передане право власності на одержану в обмін земельну ділянку служить право власності на іншу земельну ділянку. Згідно з законодавсивом договір міни земельних ділянок повинен бути укладений у письмовій формі і підписаний обома сторонами. Оскільки до договору міни пред'являються, ті ж вимоги, що і до договору купівлі-продажу, то договір міни підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Спірним на практиці є питання про те, чи можуть обмінюватися земельні ділянки різного цільового призначення, чи мають юридичні особи право обмінюватися земельними ділянками з фізичними особами, а також чи можливі такого роду правочини щодо державних і комунальних земель, наскільки до них застосовні правила цивільного законодавства. Дисертант вносить пропозиції щодо вирішення цих питань на законодавчому рівні і на практиці його застосування.

Основу правового регулювання дарування земельних ділянок складає ЦК України, який закріплює загальні положення про договір дарування, його форму, заборони, обмеження, підстави скасування дарування й інші положення даного інституту. Земельне законодавство не передбачає особливого порядку здійснення даних правочинів. На договір дарування поширюється дія загальних правил здійснення земельних правочинів. Акт дарування земельної ділянки як безоплатної передачі права власності здійснюється за договором дарування. Поняття договору дарування сформульоване в ст. 717 ЦК України, відповідно до якої за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає чи зобов'язується передати в майбутньому іншій стороні (обдарованому) безкоштовно майно (подарунок) у власність. Дане визначення поняття договору дарування цілком може бути застосоване і до дарування земельних ділянок.

Договір дарування є різновидом цивільно-правових договорів, що мають безоплатний характер, тобто по своїй суті договір дарування не допускає зустрічного задоволення інтересів дарувальника обдарованим Якщо в договорі передбачене така умова, то договір слід розглядати як удаваний правочин. Наприклад, на практиці мають місце випадки, коли договір купівлі-продажу земельної ділянки для зменшення розміру податку і мита оформляється як договір дарування. До такого правочину дарування можуть бути застосовані норми договору купівлі-продажу земельної ділянки. Однак безоплатність правочину дарування не виключає покладання на обдаровуваного певних зобов'язань, пов'язаних з використанням земельної ділянки, що переходить як дар. Виконання такого зобов'язання здійснюється на користь третіх осіб, а не на користь дарувальника. Тому воно не суперечить безоплатному характеру договору дарування.

Сторонами в договорі дарування земельної ділянки є дарувальник і обдарований. Як дарувальники можуть виступати фізичні і юридичні особи, що є власниками земельної ділянки, що переходить у порядку дарування. Що стосується юридичних осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність, те Цивільний кодекс установлює деякі обмеження. Вони вправі укладати договір дарування між собою, якщо право здійснювати дарування прямо передбачено статутом дарувальника. Відзначимо, що це положення не поширюється на право юридичних осіб укладати договір пожертвування (ст. 720 ЦК України).

Спадкування земельних ділянок є однією з підстав виникнення права приватної власності на землю. Правовідносини по передачі земельних ділянок у спадщину регулюються нормами цивільного, в тому числі спадкового і сімейного законодавства. Спадкування являє собою односторонній правочин, тобто правочин, для здійснення якого досить волевиявлення однієї сторони (спадкодавця). Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, за умови збереження цільового призначення земельної ділянки. У випадку спадкування земельної ділянки двома чи більше особами вона підлягає розділу між ними відповідно до цивільного законодавства. Кожний зі спадкоємців має право на виділення своєї в натурі. Право власності в спадкоємця на земельну ділянку виникає з моменту її державної реєстрації. Спадкування земельних ділянок членами фермерських господарств, а також іноземними громадянами і юридичними особами, особами без громадянства має свої особливості, які стали предметом дослідження в дисертації.

У підрозділ 2.2. “Земельні правочини, що не впливають на відносини права власності на земельну ділянку” до найпоширеніших видів правочинів у сфері використання земель, що не тягнуть за собою зміну власника землі, віднесені: оренда і застава земельних ділянок (іпотека).

З початком економічних реформ в Україні земельно-орендні відносини відіграють значну роль в аграрному секторі. На жаль, до цього часу науково-прикладні аспекти інституту права оренди землі є недостатньо дослідженими. Маючи давню історію, оренда землі та її правове регулювання в сучасних умовах України відзначаються певними особливостями, які слід врахувати при вдосконаленні чинного законодавства нашої країни.

Значне місце в цьому підрозділі відведене вивченню зарубіжного досвіду правового регулювання земельно-орендних відносин (Великобританія, Франція, Німеччина, Китай). Аналіз цього досвіду дає підстави для висновку про те, що основним механізмом впливу держави на розвиток оренди землі є законодавство, яке регулює такі відносини. Ринкові відносини в сільському господарстві розвинутих країн чітко регулюються і ретельно плануються. Відмічається, що практика різних країн переконливо доводить, що суборенда землі є в умовах ринкових відносин об'єктивно необхідною і неминучою.

Питання про правову природу договору оренди землі є дискусійним. Одні автори відносять договір оренди землі й інших природних ресурсів до різновидів договору майнового найму. На думку інших, договір майнового найму опосередковує лише відносини з приводу майна, що знаходиться в цивільно-правовому обороті. Дисертант вважає, що предмет договору оренди землі є значно ширшим, тому що охоплює не тільки земельні, але і майнові відносини. В зв'язку з цим, в дисертації піддається критиці новий Цивільний кодекс України, який ототожнює договір оренди земельної ділянки з договором найму.

На думку дисертанта, недоліком нового Земельного кодексу України є те, що ним не встановлені мінімальні розміри земельних ділянок, які можуть набуватися в оренду. В ряді випадків це призводить до надмірного подрібнення землі. Не виключається і встановлення верхньої межі орендованих земельних ділянок. Підкреслюється, що нормування максимального розміру земельних ділянок дозволить уникати невикористання орендарем надлишкової землі.

В даний час є неурегульованим питання встановлення вимог до якості орендованої землі. Єдина вимога до земельної ділянки - цільове призначення, наприклад - перебування земель у складі категорії земель сільськогосподарського призначення. Однак до складу земель даної категорії, крім продуктивних, включаються й землі, не використовувані в сільськогосподарському виробництві (наприклад, болота, яри тощо). З метою забезпечення гарантій прав орендаря, в дисертації обґрунтовується пропозиція установити обов'язкові характеристики родючості земельної ділянки, яка передається в оренду.

Застава (іпотека) земельних ділянок, довгий час була в нашій країні заборонена. Її відновлення обумовлене необхідністю розширення сфери застосування ринкових відносин. Як особливий вид застави іпотека цінна тим, що закладений об'єкт нерухомого майна (земельна ділянка), залишається в руках його власника, який продовжує використовувати цей об'єкт за призначенням. Відродження правочинів іпотеки в Україні пов'язане з прийняттям 2 жовтня 1992 р. Закону України “Про заставу”, а їх удосконалення - з прийняттям 5 червня 2003 р. Закону України “Про іпотеку”. Основною функцією законодавства України про іпотеку є стимулювання боржника до точного і неухильного виконання зобов'язань, а так само запобігання чи зменшення розміру негативних наслідків, що можуть наступити у випадку невиконання таких зобов'язань. Укладенню правочинів іпотеки присвячений ряд статей нового Цивільного кодексу України (ст.ст. 572-593). В дисертації підкреслюється, що до цього часу в правовому регулюванні правочинів іпотеки превалює підхід, згідно з яким іпотека будинку чи споруди допускається тільки з одночасною іпотекою на основі цього ж договору і земельної ділянки, на якому знаходиться цей будинок чи споруда. Український законодавець у якості головної економічної цінності розглядає не земельну ділянку, а будівлю (споруду), що знаходиться на ній. Такий підхід не відповідає загальноприйнятому в більшості країн світу підходу до визначення головної речі і її приналежності, згідно з яким земельна ділянка визнається головною річчю, а розташовані на ній будівлі та споруди - її приналежністю.

В дисертації зазначається, що норми чинного законодавства про іпотеку містять прогалини щодо процедури реалізації таких правочинів. З метою їх усунення вносяться пропозиції щодо вдосконалення цього законодавства. Так, дисертант обґрунтовує пропозицію про те, що після повернення божником суми боргу з належними відсотками на кредитора варто покласти обов'язок видати боржнику відповідну розписку з зазначенням того, що він визнає встановлену за договором іпотеку ліквідованою. Після пред'явлення боржником цієї розписки нотаріусу, що засвідчував іпотеку, останній повинен повідомити заставного кредитора про ліквідацію іпотеки.

В дисертації досліджується також і питання створення та діяльності в Україні іпотечних банків. На підставі аналізу діяльності банківської системи розвинутих країн та власного досвіду нашої держави дисертант вказує на доцільність створення в Україні мережі іпотечних банків.

У висновках викладені результати виконаної роботи, які мають наукове і практичне значення у направленні виявлення особливостей правового регулювання правочинів із земельними ділянками, висловлені відповідні рекомендації по вдосконаленню певних правових норм, які містяться в земельному законодавстві і уявляють собою основу правового регулювання правочинів із земельними ділянками.

Проведене дослідження дозволяє зробити слідуючі висновки. Необхідно закріпити у законодавстві поняття земельного правочину як активних правомірних дій громадян та юридичних осіб, що вчиняються під контролем держави та встановлюють, змінюють чи припиняють їх права та\чи обов'язки з приводу земельних ділянок, включених у цивільний оборот. Висновок про те, що земельні правочини мають змішаний правовий режим, оскільки вони регулюються нормами цивільного і нормами земельного права України. Висновок про необхідність закріплення в новому Цивільному кодексі України положення, згідно з яким норми Цивільного кодексу України застосовувалися би до регулювання земельних відносин лише у випадках, коли такі відносини не врегульовані нормами Земельного кодексу України. Пропозиція визначення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Висновок про те, що укладення та реалізація земельних правочинів повинна здійснюватися під досить жорстким контролем з боку держави в особі відповідних органів державної влади при винаходженні оптимального балансу між державною участю в земельних відносинах та діяльністю інших учасників цих відносин. Висновок про те, що відродження економічної функції оренди як засобу ринкового перерозподілу земельних ділянок та регульованого обороту землі сприяє становленню загального ринку засобів виробництва в усіх сферах економіки. Проте аналіз чинного законодавства, що регулює орендне землекористування, свідчить про наявність в ньому істотних прогалин. Застава земельних ділянок довгий час не застосовувалася в нашій країні. Тому її відродження є ознакою розширення сфери розвитку ринкових відносин. Іпотека земельних ділянок цінна тим, що заставлений предмет, у тому числі земельна ділянка, залишається в руках власника, який не припиняє її використання. Таким чином, правочини іпотеки є ринковим інструментом такого залучення у виробництво кредитних ресурсів, яке здійснюєтся без порушення виробничого циклу у тих сферах економіки, в яких земля використовується як засіб виробництва та операційний базіс. Для вирішення питань, пов'язаних з розвитком ринкових земельних відносин необхідно розробити і прийняти Закон “Про організацію ринку землі в Україні”, який створив би правові основи формування вторинного ринку землі.

Список праць, опублікованих за темою дисертації

Глотова О.В. Земельні права та обов'язки селянських (фермерських) господарств та їх членів // Актуальні проблеми держави та права: Зб. наук. пр. - Вип. 7. - Одеса: Астропринт, 2000. - С. 185-190.

Глотова Е.В. К вопросу о правовом обеспечении аренды земли в Украине // Актуальні проблеми держави та права: Зб. наук. пр. - Вип. 9. - Одеса: Юрид. літ., 2000. - С. 299-303.

Глотова О.В. Роль держави в формуванні ринку землі // Актуальні проблеми держави та права: Зб. наук. пр. - Вип. 11. - Одеса: Юридична література, 2001. - С. 342-345.

Глотова О. Державне регулювання земельного ринку в Україні // Актуальні проблеми держави та права: Зб. наук. пр. - Вип. 12. - Одеса: Юридична література, 2001. - С. 191-194.

Глотова О.В. Правове регулювання ринку землі в Україні // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. - 2002. - № 2. - С. 132-135.

Глотова О. Угоди із земельними ділянками в Україні // Актуальні проблеми держави та права: Зб. наук. пр. - Вип. 16. - Одеса: Юридична література, 2002. - С. 563-566.

Глотова О.В Співвідношення норм цивільного та земельного права в сфері правового регулювання угод із землею // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. - 2002. - № 4. - С. 174-178.

Глотова Е.В. Право собственности на землю // Аграрное, земельное и экологическое право Украины. - Х.: Одиссей, 2000. - С. 121 - 142.

Глотова О. Правова основа земельних відносин // Матеріали Міжнародної конференції “Генеза, географія та екологія ґрунтів”. - Львів, 1999. - С. 115-117.

Глотова О.В. Формування земельного ринку в Україні // Матеріали II Міжнародної науково-практичної конференції “Регіональні проблеми розвитку агропромислового комплексу України: сучасний стан і перспективи вирішення”. - К.: “Стафед-2”, 2002. - С. 53.

Анотація

Глотова О.В. Правове регулювання правочинів щодо земельних ділянок в Україні. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.06 - земельне право; аграрне право; екологічне право; природоресурсове право. - Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України. - Київ, 2003.

Дисертація присвячена питанням правового регулювання укладення земельних правочинів в Україні на сучасному етапі. Досвід країн з ринковою економікою свідчить про те, що оборот земельних ділянок є регульованим і здійснюється в певних межах, що встановлені законодавством. Відмічається, що правове регулювання правочинів щодо землі є необхідним атрибутом цивілізованого суспільства. Аналізуються поняття та юридичні ознаки земельного правочину, їх роль в реалізації земельної реформи та становленні земельного ринку. Досліджується організаційно-правовий механізм регулювання земельного ринку, в тому числі й земельних правочинів. Аналізується співвідношення норм цивільного і земельного права в регулюванні земельних правочинів, тому як система правового регулювання правочинів щодо землі в Україні базується як на нормах цивільного, так і на нормах земельного права. Внесені конкретні пропозиції щодо вдосконалення законодавства України про земельний ринок взагалі та земельні правочини зокрема.

Ключові слова: земельні правочини; земельний ринок; право приватної власності; право власності на землю; оборот земельних ділянок; законодавство про право власності на землю.

Аннотация

Глотова Е.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками в Украине. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.06 - земельное право; аграрное право; экологическое право; природоресурсовое право. Институт государства и права им. В.М. Корецкого. - Киев, 2003.

Работа посвящена вопросам правового регулирования сделок с земельными участками в Украине. Диссертационное исследование состоит из двух разделов. Раздел I “Общая характеристика правового регулирования сделок с земельными участками” состоит из четырех подразделов посвященных особенностям и периодизации процесса развития права собственности на землю в Украине. Раздел II “Виды сделок с земельными участками” посвящен исследованию юридической природы сделок с землей. С этой целью диссертант делит указанные сделки на две группы: земельные сделки, влекущие за собой переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому (купля-продажа, дарение, наследование, обмен и многие др.), и земельные сделки, не влекущие за собой переход права собственности на земельный участок. Исследование проблем правового регулирования сделок с землей дало возможность автору прийти к выводу, что совершение тех или иных сделок с землей стало возможно только в связи с установлением частной собственности на землю, осуществлением приватизации государственной собственности. Однако не должно быть крайности в форме полного отстранения государства от поземельных отношений. Вопрос заключается в нахождении оптимального баланса между государственным участием в земельных отношениях и деятельностью других участников этих отношений. Высказываемая в юридической литературе точка зрения некоторых авторов о полной свободе земельного рынка в Украине не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом. На наш взгляд, оборот земли должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

Установлено, что вопрос о правовой природе земельных сделок недостаточно разработан в современной земельно-правовой науке, вследствие недавнего выхода из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, и имеет сплошные пробелы в разработке данной проблемы. Так, например, земельное законодательство не содержит понятия земельной сделки. Автором сформулировано собственное определение земельно-правовой сделки.

Автор отмечает, что земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются нормами гражданского, и нормами земельного права Украины. В результате проведенного исследования автор пришел к выводу о том, что прерогатива гражданского права - регулирование принципиально общих вопросов, касающихся прав на землю. В земельном же праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная общественными, а не личными интересами, а также особенностью земли как природного объекта. Именно поэтому автор предлагает закрепить в новом ГК Украины положение, согласно которому земельные отношения регулировались бы нормами земельного права с учетом норм гражданского права, которые применялись бы только в части, не урегулированной нормами земельного права.

Обосновывается положение о необходимости построения цивилизованного рынка земель, функционирования ипотечного кредитования, введения экономического стимулирования рационального, экологически сбалансированного землепользования. Для решения этих и других вопросов, связанных с развитием рыночных отношений в Украине, диссертант предлагает разработать и принять закон о проблемах организации рынка земли в Украине.