Договор аренды зданий и сооружений

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование вопросов в области аренды недвижимости с помощью ГК РФ. Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно, что вызывает необходимость его государственной регистрации. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений, содержащихся в ГК РФ и норм о купле-продаже, этим самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте. По отношению к аренде нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, объясняются специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и иными. Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения.

1.3 Предмет и субъекты договора аренды зданий и сооружений

2.1 Выявление проблемы Договора аренды зданий и сооружений и ее анализ

Между организациями подписан договор аренды нежилого помещения на срок более года. Арендатор принял помещение от арендодателя и, начав его использовать, арендную плату, установленную договором, не производил.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Статья 1105 ГК РФ предусматривает возмещение стоимости неосновательного обогащения. Так, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, арендодатель на основании ч. 2 ст. 1105 ГК РФ вправе требовать от арендатора выплаты арендной платы за фактическое пользование нежилым помещением.

2.2 Решение проблемы Договора аренды зданий и сооружений путем законотворчества

Думаю, что решением проблемы для арендатора послужат некоторые поправки в ГК РФ, а именно:

1. В ст. 1102 ГК РФ следует добавить абзац об увеличении срока возвращения нежилого помещения после первого предупреждения арендатора до 1,5 месяцев. Добавочное время даст арендатору возможность найти средства для возмещения оплаты;

2. Если же арендатор не производит никаких действий для произведения оплаты и возмещения убытков, то тогда, раз взимания денежных средств с него невозможно, использовать его физическую силу, соответственно лишив его права пользования арендой;

3. Если же арендатор не годен даже в качестве источника физической силы, то его следует заключить в место лишения свободы на срок 1,5 лет.

Проанализировав сложившуюся ситуацию, можно сделать вывод о том, что арендодателю следовало бы убедиться в способности арендатора выплачивать обязательство. Арендодатель правомочен в требовании возмещения убытков, поэтому арбитражный суд будет выступать на его стороне. Однако обстоятельства могут складываться различным образом, поэтому стоит с пониманием отнестись к арендатору и дать ему возможность исправить положение, если же это злоумышленник, тогда спор нужно немедленно предоставлять для рассмотрения дела судьей.

Заключение

Мы рассмотрели один из Договоров аренды, а именно - зданий и сооружений. Изучив теоретический материал по данной теме, и выполнив практическое задание, я решила все поставленные в начале работы задачи.

Договор аренды зданий и сооружений занимают исключительно важное место в Гражданском кодексе РФ, и тем более среди других договоров.

Существенными признаками Договора выступают:

· Предмет;

· Оплата;

· Форма;

· Содержание

Договор аренды зданий и сооружений стал востребован с появлением рыночной системы экономики, поэтому тенденция его развития возрастает, что дарит надежду на новые перспективы.

Список литературы

аренда здание помещение договор

1. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая, четвертая. -М.: Издательство «СПАРК», 1996;

2. Гражданское право: Учеб. Для студ. Сред. Проф. Учеб. Заведений. - М.: Издательский центр «Академия», 2003. - 416 с.

3. Экономика недвижимости: Конспект лекций / сост. Д.А. Янин. - М.: МИЭМП, 2009. - 80 с;

4. ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

5. Статья П.В. Макеева «Что такое нежилые помещения?»;

6. Обзор судебной практики;

7. Сеть Internet.

Приложение 1.

«Договор аренды нежилого помещения»

Отдел Управления физической культуры, спорта и молодежной политики администрации г. Кунгура, в лице Начальника Дорониной Татьяны Анатольевны, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем

"Арендодатель", с одной стороны, и отдел Управления образования г. Кунгура, в лице Начальника Трясцыной Юлии Васильевны, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, именуемые в дальнейшем "стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение: творческая мастерская, площадью 50 кв.м. расположенное на 2 (втором) этаже административного здания МБОУ Центр детского творчества общей площадью 500 (пятьсот) кв.м., расположенного по адресу г. Кунгур, ул. Карла Маркса, 30. Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, в составе нежилых помещений, принадлежащих МБОУ Центр детского творчества, определяется согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв. N 247964) выданного по состоянию на «26» сентября 2008 года с изменениями по состоянию на «10» апреля 2010 года. Площадь и границы арендуемого нежилого помещения отмечена на плане технического паспорта красным цветом. Экспликация и поэтажный план технического паспорта является приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.2. Нежилое помещение общей площадью 50 (пятьдесят) кв.м., расположенное по адресу: г. Кунгур, ул. Карла Маркса, 30, кадастровый N 19952807 принадлежит на праве собственности отделу Управления физической культуры, спорта и молодежной политики администрации г. Кунгура на основании Свидетельства собственности, РОСРЕЕСТР, 15.08.2011г. Право собственности Управления физической культуры, спорта и молодежной политики администрации г. Кунгура на нежилое помещение общей площадью 50 (пятьдесят) кв. м, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «15» августа 2011года за N регистрации 10199510 согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии 28905 N 10199510,выданного РОСРЕЕСТРОМ «20» сентября 2011 года.

1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Арендатором для размещения творческой мастерской

1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия Арендодателя.

1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.

1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендодатель знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 10000 (десять тысяч) рублей ежемесячно в срок до 25 числа месяца следующего за оплачиваемым путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.

2.2. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления другой стороне письменного уведомления.

2.3. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его собственностью. По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного косметического ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Арендатора и неотделимых улучшений возмещается Арендатору.

3. Права и обязанности сторон

3.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет право:

3.1.1. контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного имущества недвижимого имущества;

3.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

3.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:

3.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения;

3.2.2. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

3.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:

3.3.1. предоставить Арендатору в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в аренду;

3.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора;

3.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;

3.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок 10 дней;

3.3.5. в течение10 дней после истечения срока настоящего договора аренды или до его истечения в течение 10 дней с момента уплаты Арендатором всей установленной п. 3.2. настоящего договора выкупной цены передать в собственность Арендатора арендованное нежилое помещение в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием.

3.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:

3.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в п.1.1.настоящего договора;

3.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

3.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленном разделом 2 настоящего договора;

3.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы;

3.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;

3.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т.д.);

3.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендатора и Арендодателя;

3.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;

3.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и прочего оборудования немедленно уведомить Арендодателя по телефону, электронной почте принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим аварийным службам для устранения аварий и неполадок, вне зависимости от режима работы помещений;

3.4.10. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.

4. Ответственность сторон

4.1. Ответственность Арендатора:

4.1.1. В случае нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора, последний уплачивает пени в размере 10% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.1.2. В случаях грубого нарушения Арендатором условий настоящего договора, а именно:

4.1.2.1. использование нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего договора;

4.1.2.2. передача нежилого помещения или его части третьим лицам в субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с Арендодателем;

4.1.2.3. умышленное ухудшение Арендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;

4.1.2.4. при невыполнение требований Арендодателя, предусмотренных п.п.3.4.4.- 4.4.9.настоящего договора Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере двух кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендодателя.

4.1.3. В случае, если Арендатор после окончания договора не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать, помимо внесения Арендатором арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере двух кратной сумме месячной арендной платы, также и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

4.2. Ответственность Арендодателя:

4.2.1. В случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных п. 3.3.1.и п. 3.3.2. настоящего договора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере 20000 рублей а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный неисполнением, в части не покрытой неустойкой;

4.2.2. В случае нарушения Арендодателем обязательства, установленного п. 3.3.5. настоящего договора, Арендодатель уплачивает Арендатору неустойку в виде пени в размере 30% от выкупной цены нежилого помещения, за каждый день просрочки, а также Арендодатель обязан полностью возместить Арендатору убытки, причиненные неисполнением обязательства по договору.

5. Срок действия договора. Заключительные положения

5.1. В соответствии со ст. 131 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.

5.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до «10» марта 2014 года. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендатором в полном объеме.

5.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.4. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

5.5. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

5.6. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в 10 -дневный срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.

5.7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах РОСРЕЕСТРА, остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

Приложение:

1. Акт приема-передачи нежилого помещения от «15» февраля 2013 года (Приложение N 1);

2. Экспликация нежилых помещений второго этажа (Приложение N 2);

3. План расположения нежилых помещений 2этажа здания (копия плана второго этажа Технического паспорта здания) (Приложение N 3);

Подписи, адреса и реквизиты сторон.

Арендодатель: _____________

Тел.: _______

Email: __________

Арендатор ____________

Тел.: _______

Email: __________

Размещено на Allbest.ru