Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ

НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЮЖНО-РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ-ФИЛИАЛ

КУРСОВАЯ РАБОТА НА ТЕМУ:

Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Ростов-на-Дону

2013 год



Содержание

Введение

Глава 1. Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование

1.1 История развития института долевого участия в строительстве

1.2 Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве

Глава 2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве: понятие и существенные условия

Глава 3. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве

3.1 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи

3.2 Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда

Заключение

Список литературы

долевой строительство правовой договор



Введение

В настоящее время к одному из наиболее развивающихся секторов экономики принадлежит строительство. В первую очередь, это связано с изменением социально-экономической и политической ситуации России в конце 80-х начале 90-х годов. Приход рыночных отношений привел к развитию негосударственного сектора в строительстве. Государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан, что привело к увеличению потребительского спроса на жилье.

Новой Конституцией "Новой" страны было закреплено право каждого на жилище, вместе с тем и обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище.

Однако, неготовность граждан к столь значительным изменениям и отставание правового регулирования отношений долевого участия в строительстве, его несоответствие реалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовых механизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений привело к многочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц в этой сфере.

Начало весны 2005 г. в нашей стране ознаменовалось вступлением в силу сразу двух нормативных правовых актов: Жилищного кодекса РФ (принят 22 декабря 2004 г.) и Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (принят 30 декабря 2004 г.). Последний нормативный акт посвящен регулированию взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства. Нужно отметить, что новый Жилищный кодекс РФ не касается вопросов, затронутых в названном Федеральном законе, а отдельные его положения свидетельствуют о неразрывном единстве данных нормативных актов.

За последние десять лет во всех регионах нашей страны массовый характер приобрел обман застройщиками граждан, желающих приобрести относительно недорогое жилье в новом доме с улучшенной планировкой. Данный аспект проявлял себя в продаже одной квартиры двум и более гражданам, в затягивании срока сдачи жилья в эксплуатацию, в продаже квартир в несуществующих домах и т.д.

В силу чего, закон 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ - стал законом, которого давно ждали, который должен был решить существовавшие ранее проблемы во взаимоотношениях между застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства многоэтажных жилых домов, и участником долевого строительства. Изучая данный нормативно-правовой акт, видно, что законодателем ставилась основная цель -- максимально защитить права и интересы дольщиков от "нерадивых" застройщиков. Поэтому значительное количество его норм призваны обеспечить права и законные интересы участников долевого строительства.

На данный момент, отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве, недостаточно исследованы в научной литературе, количество публикаций по вопросам договора участия в долевом строительстве жилья недостаточно. Отставание уровня развития научного осмысления отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве жилья, от уровня развития реальных отношений в сфере строительства многоквартирных домов, неоднозначность толкования и применения норм права привела к появлению споров, возникновению ряда противоречий и пробелов как в нормативных документах, так и в правоприменительной практике.

Доступное жилье сегодня - это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах. Это обуславливает необходимость адекватного научного переосмысления и анализа российского законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве жилья, совершенствование норм, регулирующих договор участия в долевом строительстве.

Актуальность темы настоящего исследования обусловлена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве. Научная разработанность проблем, возникающих в связи с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических исследований по вопросам правового регулирования отношений в строительстве написана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи с чем значительно утратила свою актуальность. Между тем анализ судебной практики указывает на наличие проблем правового регулирования отношений в этой области.

Целью настоящей курсовой работы является исследование и комплексный анализ наиболее важных, дискуссионных аспектов правового регулирования и выявление правовой природы одного из законодательно-регламентированных способов решения гражданами жилищных проблем - договора участия в долевом строительстве жилья.



Глава 1. Долевое участие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование

1.1 История развития института долевого участия в строительстве

Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности улучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.

Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и развития этого института.

В России лишь в 30-е годы отношения по долевому строительству получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам. Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.

При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве.

Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).

Жилищно-строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон.

Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе, преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между "дольщиками" для заселения.

Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.

Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны.

К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство. Как следствие этих процессов произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых осуществлялось преимущественно на долевых началах. Это связано с тем, что переходный период характеризуется низкой платежеспособностью населения страны, а строительство многоквартирного дома характеризуется высокой затратностью.

Как видно, отношения участия в долевом строительстве не являются новыми для гражданского оборота и к моменту принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" существовали как вполне устоявшиеся.



1.2 Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве

Основы правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, заложены в Конституции Российской Федерации. Так, в ст. 40 Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Так, 10 мая 2006г. Президент Российской Федерации Путин В.В. в своем ежегодном послании Федеральному Собранию обозначил в качестве приоритета государственной политики повышение качества жизни граждан России. Механизмом достижения этой цели является реализация приоритетных национальных проектов в таких областях как здравоохранение, образование и жилье.

Однако, в отличие от большинства развитых стран где жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.

Одним из таких вариантов решения проблемы стало долевое строительство. Нужно отметить, что инициатива принадлежала самим застройщикам.

Как отмечает А. Шаханов: "Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать (на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы".

На практике, все выглядело не так хорошо как в теории. Так, например, имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

С принятием и вступлением в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений. Поэтому документом, регулирующим эти правовые отношения, стал "новый" договор о долевом участии в строительстве жилья.

Актуальность и необходимость принятия ФЗ "Об участии в долевом строительстве …" предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов.

Необходимость принятия данного закона также была предопределена потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ). Есть мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.

Названный закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон. В отдельной главе настоящей работы будет рассмотрена правовая природа договора участия в долевом строительстве жилья.

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения Закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости. Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно - строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков.

Таким образом, в настоящее время часть договоров участия в долевом строительстве (именно такое название получил договор в законе) заключается в соответствии со ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Практика заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с упомянутым выше новым законом находится в стадии становления. Это связано с тем, что, во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадии реализации, не подпадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщики пытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства, например "вексельные схемы", договоры займа, предварительные договоры и пр.

Кроме того, следует особо отметить Закон РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992г. №2300-1 (в ред. от 21.12.2004г.). До принятия ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве …" вопрос о возможности применения норм закона РФ "О защите прав потребителей" к отношениям по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности являлся дискуссионным. Судебная практика по данному вопросу также не была единообразна.

ФЗ "Об участии в долевом строительстве …" закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда. Он также закрепляет, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Выше изложенное позволяет сделать вывод о том, что формирование нормативно-правовой базы - сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона №-214 вызывали и продолжают вызывать далеко неоднозначные оценки как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.



Глава 2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве: понятие и существенные условия

Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжает оставаться спорным в юридической литературе. Принятие ФЗ "Об участии в долевом строительстве …" не позволило определить место указанного договора в системе гражданско-правовых обязательств. В связи с чем, необходим комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемых договором участия в долевом строительстве.

Тенденцию к появлению новых договорных форм и смешанных форм договоров отмечал М.И. Кулагин: "При быстрых темпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растет число и значение договоров в этой сфере народного хозяйства. Появляются договоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров".

В связи с этим целесообразно выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Но сначала определим наиболее существенный, по словам Ю.В. Романца, нормообразующий признак - направленность обязательства.

По договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях.

Непредпринимательский характер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Далее этого их отношения не идут. Таков ключевой момент всех их взаимоотношений.

Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является "долевым". Такая формулировка, как "долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц.

Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются ФЗ "Об участии в долевом строительстве …", однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах;

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

После введения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом оживились споры об отнесении ее к форме сделки. При детальном анализе соотношения категорий "форма сделки" и "государственная регистрация сделки" приходим к выводу о том, что последняя не является формой сделки. Гражданский кодекс РФ предусмотрел только две формы сделки - устную и письменную.

Письменную форму подразделяют на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). Поэтому при рассмотрении договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений необходимо помнить, что вопрос "о соблюдении надлежащей формы сделки решается вне зависимости от выполнения условия о ее государственной регистрации". Однако Н.М. Голованов считает, что "наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок - государственная регистрация. Если сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму".

Существенным признаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования. Здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества - жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сторонами данного договора являются участник долевого строительства и застройщик. Участником долевого строительства может быть любой субъект гражданского права, находящийся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной договора - застройщиком - только специальный субъект, отвечающий требованиям Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве …". Статьей 2 Закона "Об участии в долевом строительстве…" предъявляется ряд требований к лицам, при наличии которых в совокупности они получают статус застройщика для обозначения одной из сторон в договоре участия в долевом строительстве. Во-первых, застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной гражданским законодательством; предприниматель без образования юридического лица. Во-вторых, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны иметь определенный земельный участок в собственности или на праве аренды; разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, физическое лицо застройщиком в целях закона "Об участии в долевом строительстве…" быть не может. Не могут быть застройщиком также те юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет им иметь земельные участки на праве собственности или праве аренды. Наконец, лицо, отвечающее вышеизложенным критериям, должно осуществлять действия по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. К последним законодатель относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п., за исключением объектов производственного назначения. Тем самым из предмета действия закона "Об участии в долевом строительстве…" однозначно выводятся объекты производственного назначения. Что касается "иных объектов недвижимости", то, видимо, определять, какой из объектов попадает в сферу действия Закона, а какой - нет, придется судам в каждом конкретном случае.

Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В ч. 3 ст .5 закона обобщена и закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. Данная норма устанавливает также неблагоприятные последствия для участника долевого строительства за просрочку внесения платежей, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатить застройщику обусловленную договором цену. Законодатель устанавливает ответственность двух видов: неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей; расторжение договора в судебном порядке.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В статье 6 Закона законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Данное правило целиком и полностью основано на норме статьи 740 Гражданского кодекса, установившего такую важную особенность договора строительного подряда, как обязательное указание срока выполнения работ. Согласно названной статье подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Таким образом, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержден Высшим Арбитражным Судом РФ (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").



Глава 3. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве

3.1 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи

Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем:

- Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет.

- Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью, указанных в ст. 130 и 131 ГК РФ. Предмет же договора долевого участия в строительстве уже: права могут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объекты, прочно связанные с земельным участком).

- В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью.

- Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности Дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничения договора долевого участия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли-продажи.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сторон шире договора купли-продажи.

3.2 Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого имущества. Их различия заключаются в следующем:

· по предмету - по договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти помещения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.

· по субъектному составу - подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ.

Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Застройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию строительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного подряда, передать функции заказчика другой организации).

Кроме того, дольщик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инвестором, не имеющим представления о строительном деле.

· по содержанию - по договору строительного подряда заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами.

Исходя из вышесказанного и в силу особой специфики, к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены как нормы регулирующие отношения строительного подряда, так и купли-продажи.



Заключение

Существует немало работ, в которых раскрываются (и при этом нередко преувеличиваются) методологические возможности и черты ФЗ "Об участии в долевом строительстве…..", регулирующего договор долевого строительства. Однако вместе с тем нельзя не заметить, что в научной литературе за последние годы появляется все больше публикаций, содержащих довольно критические высказывания в адрес данного договора и ставящих иной раз под сомнение его необходимость и целесообразность на данной стадии развития экономики. Нередки также замечания ряда юристов о том, что применение данного вида строительства жилья, следует ограничивать лишь определенными сферами политической жизни, в которых они могли бы быть в максимальной степени полезными, и целями, которым они служат и ради достижения которых они, собственно, и существуют.

В адрес договора участия в долевом строительстве, высказывается немало и других критических замечаний. Но они отнюдь не свидетельствуют о методологической несостоятельности или об отсутствии в ней, каких бы то ни было рациональных зерен и достоинств.

Безусловно, положительным новшеством явились следующие положения нового Закона:

1) Введены строгие требования к документации и финансовым показателям застройщика, который вправе привлекать денежные средства для строительства.

2) Определены существенные условия договора, без указания которых договор считается незаключенным. К ним относятся: определение объекта строительства, срок передачи объекта, цена, порядок и сроки оплаты, гарантийный срок на объект.

3) Установлена обязанность рекламы строящихся объектов недвижимости.

4) Закреплена обязанность застройщика обнародовать проект строительства с введением в оборот нового документа - проектная декларация.

5) Введена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по указанным договорам. Предпосылкой введения государственной регистрации явилось широкое распространение схем "двойной продажи" объектов недвижимости.

6) Закреплено требование о целевом использовании денежных средств, привлеченных застройщиком. Последний не вправе использовать денежные средства для создания иного объекта. Данное положение призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когда средства вновь привлекаемых инвесторов расходуются на финансирование других проектов.

Однако, экономические процессы не стоят на месте. Потребности общества изменяются день за днем, и поэтому останавливаться на достигнутом результате нельзя. Нужно продолжать искать способы усовершенствования законодательства в данной сфере, для отражения настоящей реалии спроса общества и более точного выполнения, поставленных перед этим законом, целей и задач.



Список литературы

Нормативная литература:

1) Конституция Российской Федерации принятая 12.12.1993 г. (с изм. от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и 30.12.2008 № 7-ФКЗ).

2) Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г., часть вторая от 26.01.1996 г.

3) ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (с изм., внесенными Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)

4) Закон РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992г. №2300-1 (в ред. от 28.07.12г.).

5) Постановление Правительства Российской Федерации "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ", от 11апреля 2000 г. №28 (в ред. 08.05.2002).

Специальная литература:

1) Большой юридический словарь / под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. М.: ИНФРА-М, 1999 с. 498. http://www.info-law.ru/dic/1/id_4465

2) Брагинский, М.И..Договорное право/ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: "Статут", 2000.

3) Шаханов, А. Договор долевого участия в строительстве/ А. Шаханов. - СПб.: "LEX STAR", 2001.

4) Трапезников, В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве/ В.А. Трапезников // Право и экономика. - 2005.

5) Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества/ Л.Н. Мошкина // Юрист. - 2002.

6) Ковалева В.Н. Правовое строительство/ В. Ковалева // Ведомости. Недвижимость. Жилой фонд. - 2005.

7) Русина Н.И. Вексель вместо договора/ Н. Русина// Бизнес. - 2005 г.

8) Кулагин, М.И. Избранные труды/ М.И. Кулагин. - М.: Статут, 2006.

9) Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России/ Ю.В.Романец. - М.: Юристъ, 2001.

10) Голованов, Н.М. Гражданско-правовые договоры/ Н.М.Голованов. - СПб., 2002

11) Щербинин, А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд / А.Г. Щербинин// Журнал российского права. - № 10. - 2003.

12) Бублик В. М. Квалификация договора долевого строительства /В.М. Бублик // Хозяйство и право. - 2002.

13) Александрова О.М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья/М. Александрова// Кодекс. - 2006.

14) Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи/ М. Даутов // Юридическая наука. - 2006.

15) Козлова, Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация/ Е. Козлова // Хозяйство и право. - 2002.

16) Садриев М.М. Политическая система России и ее особенности. М. 2001.

Размещено на Allbest.ru