Договор социального найма

Перечень перечисленных в ст.82 ЖК случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим. Кодекс содержит и иные основания, по которым договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Следует отметить, что указанные основания, как правило, сформулированы в нем в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя. Одним из таких оснований изменения договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно ч.2 ст.70 ЖК, является вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг. Также основанием изменения договора социального найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась (ч.4 ст.88 Ж). А также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире (ст.59 ЖК). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в сторону уменьшения, а во втором случае - в сторону увеличения.

Помимо изложенного, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, договор социального найма может быть изменен в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения одного из членов семьи нанимателя, виновного в грубых нарушениях, допущенных им при пользовании жилым помещением. А также в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (ст.91 ЖК).

Остается спорным вопрос о возможности отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения к основаниям изменения договора социального найма. В частности, В.В. Васильевым11 Васильев В.В. Жилищные правоотношения//Жилищное право. 2005г. №8. С.12. указывается, что изменения предмета договора социального найма в связи с переустройством и перепланировкой являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового, с чем, однако, трудно согласиться. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации жилого помещения, что, по существу, и представляют собой переустройство и перепланировка, могут лишь видоизменить предмет договора социального найма, в связи с чем могут изменяться и отношения владения и пользования жилым помещением по договору социального найма. «Говорить о прекращении указанных отношений оснований не имеется, поскольку они продолжают представлять собой отношения прежних лиц по поводу прежнего предмета (в результате переустройства и перепланировки адрес или место расположения жилого помещения не меняются)»22 Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма//Жилищное право. 2006г. №7. С.18.. Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б.М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления. Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. «Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора»33 Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства//Актуальные проблемы жилищного права. 2003г. №7. С. 45..

Ряд оснований изменения договора социального найма жилого помещения, являясь правоизменяющим, специально в ЖК остались не выделенными. В частности, таким основанием изменения договора социального найма является выезд в другое постоянное место жительства члена семьи нанимателя жилого помещения. В указанном случае изменяется субъектный состав договора социального найма, а также в отдельных случаях может иметь место изменение прав и обязанностей нанимателя по договору социального найма (например, в случае выезда члена семьи, пользующегося льготами по оплате жилья и коммунальных услуг). Еще одно специально не выделенное в ЖК основание изменения договора социального найма вытекает из смысла ч.3 ст.60 Кодекса. Согласно указанной норме, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения указанного договора. Вместе с тем очевидно, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, в ряде случаев должно влечь изменение условий этого договора. В частности, такое изменение должно иметь место в случае улучшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, признанных малоимущими и на этом основании пользующихся в соответствии с ч.9 ст.156 ЖК жилым помещением по договору социального найма безвозмездно (без внесения платы за наем). А также в противоположном случае - ухудшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, вносящих плату за наем. «Утрата гражданами статуса малоимущих должна влечь за собой установление для них платы за наем жилого помещения, а приобретение этого статуса указанными лицами - освобождение от такой платы»11 Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма//Жилищное право. 2006г. №7. С.18. .

Кроме указанных оснований изменения договора социального найма представляется необходимым также выделить случаи изменения этого договора при утрате гражданином семейно-правовой связи с нанимателем жилого помещения. Согласно ч.4 ст.69 ЖК, бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В первую очередь это наиболее актуально для распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте. Представляется, что обязательства, вытекающие из договора социального найма, по которым бывший член семьи нанимателя отвечает самостоятельно, могут, в частности, возникать на основании заключенного им с нанимателем жилого помещения соглашения, в котором такие обязательства конкретизируются. В случае заключения такого соглашения указанными лицами может быть поставлен вопрос о внесении в договор социального найма соответствующих изменений, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств по договору социального найма. «Однако стоит заметить, что для практического осуществления такого изменения договора социального найма в ЖК требуется уточнить порядок заключения соглашения между нанимателем жилого помещения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального найма соответствующих изменений»11 Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма//Жилищное право. 2006г. №7. С.18. .

В целом анализ норм ЖК РФ, касающихся изменения договора социального найма, позволяет сделать следующие выводы:

1) изменение договора социального найма означает, что при сохранении его силы в целом то или иное условие либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора;

2) основания изменения договора социального найма перечислены в ЖК, а также сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма;

3) отдельные основания изменения договора социального найма, являясь правоизменяющими, специально в Кодексе не выделены. А также изменения в договор могут быть внесены как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.

2.3 Основания прекращения отношений по договору социального найма

В ЖК РФ существует статья, обозначающая основания прекращение отношений по договору социального найма. Эта статья содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК). Вместе с тем словосочетание «может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон» применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. «Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст.83 ЖК неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в «любое время». Расторгнуть договор социального найма в «любое время» может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями»11 Крашенинников П.В. К новому Жилищному Кодексу//Жилищное право. 2005г. №5. С. 20..

Расторжение договора найма жилого помещения, как указывает Г.Ф. Шешко,22 Шещко Г.Ф. Возникновение и прекращение отношений по пользованию жилыми помещениями//Жилищное право. 2006г. №7. С.4. следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя. Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно. Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения.

Также расторжение договора социального найма следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самовольно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.

Последствием расторжения договора социального найма является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения. Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи. Как считает В.М. Жуйков, «в ч.2 ст.83 ошибочно указано только на проживающих с нанимателем членов семьи. Необходимо было указать не только проживающих, но и временно отсутствующих»11 Жуйков В.М Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект. 2006г. С. 67.. Норма ст.83 говорит о том, что такое согласие наймодатель должен получить в письменной форме. Однако, наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. «Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи»11 Крашенинников П.В. К новому Жилищному Кодексу//Жилищное право. 2005г. №5. С. 20. .

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными ФЗ, как гласит ч.4 ст.3 ЖК.

По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут если наниматель не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев. «По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что, если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет»22 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект. 2006г. С. 83.. По этим основаниям в ст.90 ЖК говорится о выселении такого нанимателя и членов его семьи в судебном порядке (с уточнением о неуважительности не внесения платы) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. ЖК 1983 г. подобного ограничения не содержал. Кроме того, ранее действовало правило о том, что другое жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории соответствующего местного совета. Кодекс такого рода норм не устанавливает. Эти новеллы свидетельствуют о большей «карательной» направленности Кодекса по сравнению с ЖК 1983 г. по отношению к нарушителям условий договора социального найма жилого помещения. Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии с этой статьей, может не отвечать указанным в ч.1 ст.89 критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

С резкой критикой норм статей 83 и 90 ЖК выступили Г.В. Бойцов и М.Н. Долгова. Формулировки данных норм, по их мнению, следует отнести к числу существенных недостатков Кодекса, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах. В отличии от В.М. Жуйкова, данные авторы считают, что не ясно, что именно включается в срок, обозначенный законодателем как «более шести месяцев». Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась. Также не раскрывается содержание понятия «уважительные причины» применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать «уважительность» причин неоплаты жилья, предположить несложно - это соответствующее должностное лицо наймодателя. А можно ли, например, в местности, где отсутствует сама возможность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считать уважительной причиной невнесения платы за жилье банальную нехватку у нанимателя денежных средств? «Применение ст.90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс. И, тем самым, существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране, где множество из них находится за чертой бедности и лишены надежды на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам длительное время не получают заработную плату»11 Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Комментарии к Жилищному кодексу РФ. М.: ГроссМедиа. 2006г. С.88. .

Именно сказанные выше доводы и легли в основание решения Свердловского районного суда г.Красноярска. В октябре 2005г. МУП обратилось в суд с иском к Р о расторжении с ним договора социального найма и выселении его с семьей из занимаемого по вышеуказанному договору жилого помещения по ул.Саянская. Р ссылался на то, что работодатель уже более года не выплачивает ему заработную плату и, в связи с этим он не может исполнять обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. Суд с учетом этих обстоятельств отложил разбирательство дела, предупредив нанимателя о принятии всех возможных мер по устранению препятствий по оплате, а также последствиях повторных нарушений требований Кодекса, договора социального найма. В последствие в связи с тем, что Р начал выплачивать задолженность, иск судом был оставлен без удовлетворения11 Обзор судебной практики по гражданским делам Красноярского Краевого суда за 4 квартал 2005г//Бюллетень Красноярского краевого суда. 2005г. №6..

Но это лишь единичный случай, который говорит о понимании некоторыми судьями реальных проблем многих граждан. Однако, представляется необходимым внесение изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах.

В ст.83 предусмотрено еще три основания расторжения договора социального найма, на основании которых осуществляется и выселение из жилого помещения. Это такие основания как:

- разрушение или повреждение жилого помещение нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещение не по назначению.

По этим основаниям выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения, как установлено в ст.91 Кодекса. Согласно ст.17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Такое нарушение в данном случае может выразиться в поведении, противоречащем общепризнанным (с точки зрения морали) правилам. И.А. Фаршатов считает, что «под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей подразумеваются прежде всего «сборища» шумных молодых компаний ночью в подъездах, сопровождающиеся пьянством, руганью и дракой, поджогами бумаг и почтовых ящиков, засорением мест общего пользования, унизительными и оскорбительными выпадами, угрозами в отношении нанимателей, осмелившихся делать им замечания и так далее»11Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. М.: ОАО издательский дом Городец. 2006г. С.80.. К этому можно также добавить и ночные увеселения в жилых помещениях с включенными на полную мощь колонками музыкальных проигрывателей. С этим, думается, хоть раз в жизни встречался практически каждый.

Как уже не раз отмечалось ранее, жилые помещения должны использоваться по прямому назначению для проживания людей в соответствии с договором найма жилого помещения. Использование жилья не по назначению предполагает, в частности, самовольное его переоборудование под склады, мастерские, офисы. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Действия по бесхозяйственному обращению с жилым помещением, допущение его разрушения должны быть квалифицированы как умышленные, направленные против целостности основных конструктивных элементов и частей жилого помещения: окон, дверей, потолков, крыш, балконов, лоджий, сантехнического оборудования. Умышленные действия чаще всего бывают связаны с переоборудованием, перепланировкой квартир с нарушением действующих правил и без соответствующего разрешения органов местного самоуправления (а также МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства). Неосторожное повреждение, уничтожение, порча частей жилого помещения не могут повлечь за собой выселения без предоставления другого жилого помещения. Но и по ним должны быть приняты конкретные меры ответственности, включая обязанности по возмещению вреда. При этих нарушениях, являющихся неоднократными (систематическими), предупреждение наймодателя о необходимости устранения нарушений, недопущения их впредь должны быть официальными (под роспись в специальной форме о предупреждениях, в присутствии свидетелей, участкового уполномоченного и т.п.). Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. «Когда наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения (достаточно одного официального предупреждения) не прекратят эти нарушения, продолжая их допускать, наймодатель обращается в суд с требованием о выселении виновных лиц (только виновных в указанных нарушениях)»11 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. М.: ОАО издательский дом Городец. 2006г. С.80.. П.В. Крашенинников утверждает, что «судебная практика исходит из того, что очередной факт последующего противоправного и виновного поведения ответчика после применения к нему мер предупреждения свидетельствует об их безрезультатности. Каких-либо сроков, которые должны пройти между предыдущим и последующим противоправными действиями лица, ЖК РФ не устанавливает»22 Крашенинников П.В. К новому Жилищному Кодексу//Жилищное право. 2005г. №5. С. 20. .

Договор социального найма прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. В этом случае помещение не подлежит восстановлению. Граждане, проживающие в таких помещениях, обеспечиваются жильем во внеочередном порядке. Но это будет другой договор социального найма жилого помещения, заключенный на основе нового предмета. Смерть одиноко проживающего нанимателя также влечет прекращение договора социального найма. Освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилье, с соблюдением требований ЖК РФ. Расторжение договора социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения, приватизации жилого помещения, обмене жилого помещения, замене жилого помещения. ЖК РФ не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Заключение

жилищный договор социальный наём

В дипломной работе детально рассмотрен такой важный институт жилищных правоотношений, как договор социального найма жилого помещения. Правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран. «Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии, как и в России, обеспечивается нормами гражданского и жилищного законодательства»11 Перепелкина Н.И. Новое жилищное законодательство//Жилищное право. 2006г. №7. С.6.. Однако, в отличии от нашего законодательства, практически во всех иностранных государствах такие отношения являются срочными. В этом компоненте нормы ЖК РФ безусловно заслуживают похвалы. Но нельзя забывать и о том, что в каждой из перечисленных выше стран подавляющее число граждан являются намного более экономически независимыми чем в России.

Изучение и анализ данного института жилищных правоотношений позволили выделить основные особенности договора социального найма, о которых много говорилось в дипломном исследовании. Эти отношения регулируются множеством нормативно-правовых актов, начиная от Конституции РФ, гражданского и жилищного кодексов, и заканчивая различными положениями о нормативах для жилых помещений.

При описании этих правоотношений в дипломной работе подчеркивается их особая значимость. Ведь для миллионов наших сограждан, имея в виду экономическую ситуацию в стране, социальный наем является единственной возможностью реализовать свое конституционное право на жилище. Как уже указывалось ранее в очереди на получение жилья в 2006г стояли 4,5 миллиона семей. При этом следует помнить, что в среднем по РФ муниципальный жилищный фонд составляет, по различным оценкам, от 20 до 25% всего жилого фонда. В то же время за последние пять лет площадь ветхого и аварийного жилья в России фактически удвоилась, при этом, по данным Росстроя, для приведения жилищного фонда в нормативное состояние потребуется не менее 500 млрд. рублей. «Очевидно, что таких средств в местных бюджетах нет»11 Мокрый В.С. О практике применения ЖК РФ//Государственная власть и местное самоуправление. 2006г. №5. С.18.. Таким образом реализовать свое право на жилище представляется крайне затруднительным, так как государство переложило всю ответственность по обеспечению социальным жильем граждан на муниципалитеты. Жилищный кодекс РФ дал свое толкование содержанию статьи 40 Конституции РФ. В ней провозглашается, что все нуждающиеся в жилище обеспечиваются жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату всеми разновидностями жилищного фонда. «ЖК введена новая формула: все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям»22 Литовкин В.Н. Национальный проект, способный вывести людей на улицу//Жилищное право 2006г.№7. С.12.. Государство тем самым освобождено от решения жилищной проблемы как таковой, однако продолжает сохранять и наращивать государственный жилищный фонд под неограниченные цели.

В целом новый Жилищный кодекс за два года его существования очень много критиковали и продолжают критиковать, выявляя в нем немало проблем. Однако необходимо обратить внимания на проблемы договора социального найма, которые также существуют. Во-первых, в типовом договоре и нормах ЖК существуют некоторые противоречия, в частности правило о времени информирования нанимателя об изменении тарифов по пользованию жильем. Во-вторых, в нормах жилищного законодательства установлено большое количество обязанностей нанимателя, как минимум в два раза больше чем прав, которые не просто реализовать. К примеру, непонятно как наниматель может осуществить свои законные права на обмен жилого помещения и на сдачу жилья в поднаем. Наймодатель в этих случаях наделен правом давать на подобные действия свое письменное согласие, которое обязательно для нанимателя. Причем перечень оснований для отказа не определен. Таким образом, наймодатель фактически волен в своих решениях, а наниматель находится в серьезной зависимости от него. Подобная ситуация складывается и с правом на вселение в жилое помещение других граждан, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, а также на вселение временных жильцов. У наймодателя в этих случаях есть право, а не обязанность запретить вселение, если после такового, общая площадь жилого помещения на одного человека составит менее учетной нормы. Все это безусловно ущемляет права нанимателя и создает очередное поле для коррупции и несправедливости.

Проблема существует и при предоставлении жилого помещения маневренного фонда в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Такие жилые помещения предоставляются на период осуществления такого ремонта или реконструкции. При этом пределы названных сроков не указаны, что может привести на практике к грубейшим нарушениям прав и законных интересов нанимателей, так как в России, как известно, подобные работы могут производиться несколько лет. Помимо того, что законодатель в новом ЖК существенно сократил круг потенциальных нанимателей, он ввел еще и дополнительный барьер - проблемную статью. Норма этой статьи не позволяет встать на учет в течение 5 лет тем гражданам, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия. В данной статье не раскрывается понятие «намеренные действия». Как и в каких ситуациях применять такое словосочетание совершенно непонятно. При желании под него можно подвести что угодно. Кроме того, неясно кто будет доказывать факт этих намеренных действий. Положения данной статьи создают неограниченные возможности для чиновников, ущемляя тем самым права граждан. Помимо этого они могут вообще блокировать ее применение. Не расшифрованным осталось и словосочетание «уважительные причины», в отношениях по выселению из жилого помещения. Не трудно догадаться, что «уважительность» будет определяться, скорее всего, далеко не объективно. Это также создаст огромное количество проблем, которые, прежде всего, ощутят на себе наниматели.

Решением вышеупомянутых проблем может стать только внесение в ЖК соответствующих изменений и дополнений, без которых нормальное существование в нем института социального найма выглядит весьма затруднительным.

Список использованной литературы

Нормативные акты

1) Конституция РФ от 12.12.1993г.// Российская газета. 25.12.1993г. №237.

2) Всеобщая декларация прав человека 1948г. - М.: БЕК, 1997. - 242 с.

3) Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966г. - М.: Проспект, 1997. - 15 с.

4) Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод. Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ//СЗ РФ. 1998. № 14. С. 1514.

5) Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994г .№51-ФЗ. (в ред. от 15.05.2001г. №54-ФЗ). - М.: Главбух, 2002. - 464с.

6) Жилищный кодекс РФ от 01.03.2005г. №199-ФЗ. (в ред. от 29.12.2006г. №258-ФЗ). - М.: Экзамен, 2007. - 127 с.

7) ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 N 52-ФЗ//СЗ РФ. 2005г. N 19. С. 1752.

8) Закон Красноярского края от 20.06.2006г «О порядке определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими». №19-4833//Вечерний Красноярск. 30.06.2006г. №48.

9) Закон Красноярского края от 23.05.2006г «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма на территории края». №18-4751//Вечерний Красноярск. 01.06.2006г. №45.

10) Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006г №25//Российская газета. 25.01.2006г. N 16.

Специальная литература

11) Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Комментарии к Жилищному кодексу РФ. - М.: ГроссМедиа, 2006г. - 97с.

12) Викторов И.С., Макашева А.Ж. О состоянии законности и типичных нарушениях ЖК РФ в правоприменительной практике государственных и муниципальных органов/И.С. Викторов, А.Ж. Макашева//Жилищное право. 2006г. №11. С.20-28.

13) Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений/Н.А. Волкова// Законодательство и экономика. 2006г. N 1. С.8-15.

14) Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства/Б.М. Гонгало//Актуальные проблемы жилищного права. 2003г. №7. С. 40-47.

15) Гурьев В.В. Вопросы жилищного законодательства/В.В. Гурьев//Российское право. 2005г. №3. С. 21-30.

16) Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. - 98с.

17) Завидов Б.Д. Новации жилищного законодательства России/Б.Д. Завидов//Жилищное право. 2006г. №8. С.10-18.

18) Корнеев С.М. Гражданское право: Учебное пособие. - М.: Юрист, 2004. - 437 с.

19) Крашенинников П.В. К новому Жилищному Кодексу/П.В. Крашенинников//Жилищное право. 2005г. №5. С. 19-27.

20) Крашенинников П.В. Проблемные аспекты/П.В. Крашенинников//Жилищное право. 2005г. №4. С. 18-25.

21) Лазарев М.Н. Социальный наем как выход/М.Н. Лазарев//Жилищное право. 2005г. №5. С. 10-19.

22) Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005г. - 102 с.

23) Литовкин В.Н. Национальный проект, способный вывести людей на улицу/В.Н. Литовкин//Жилищное право 2006г.№7. С.11-21.

24) Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: Апорт, 1996г.-281с.

25) Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения/Е.Н. Могилевская//Российское право. 2006г. №5. С.21-27.

26) Мокрый В.С. О практике применения ЖК РФ/В.С. Мокрый//Государственная власть и местное самоуправление. 2006г. №5. С.13-20.

27) Мокрый В.С. Проблемные моменты ЖК РФ/В.С. Мокрый//Государственная власть и местное самоуправление. 2005г. №11. С.10-15.

28) Перепелкина Н.И. Новое жилищное законодательство/Н.И. Перепелкина//Жилищное право. 2006г. №7. С.22-26.

29) Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма/Т.А. Семина//Жилищное право. 2006г. №7. С.14-21.

30) Семина Т.А. К вопросу о новом ЖК/Т.А. Семина//Жилищное право. 2006г. №6. С.11-20.

31) Сидоров А.В. Договор социального найма в новом ЖК/А.В. Сидоров// Вопросы жилищного права. 2006г. №6. С. 5-12.

32) Савельев В.В. Реализация прав на жилье/В.В. Савельев//Журнал российского права. 2006г. №6. С.10-17.

33) Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. - М.: ОАО издательский дом Городец, 2006г. - 95 с.

34) Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты/А.В. Халдеев//Жилищное право. 2006г. №7. С.18-27.

35)Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ/А.В. Халдеев//Журнал российского права. 2006г. №8. С.12-20.

36) Шешко Г.Ф. Возникновение и прекращение отношений по пользованию жилыми помещениями/Г.Ф. Шешко//Жилищное право. 2006г. №7. С.4-12.

37) Шешко Г.Ф. Жилищные правоотношения/Г.Ф. Шешко//Жилищное право. 2006г. №8. С.6-12.

38) Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения/Е.В. Юрченко//Журнал российского права. 2006г. №5. С.16-22.

39) Яковлев А.А. Вопросы к новому ЖК/А.А. Яковлев//Вопросы жилищного права. 2006г. №7. С. 12-18.

40) Якушева В.Б. «Жилище» и «жилое помещение»: вопросы и ответы./В.Б. Якушева//Журнал российского права. 2006г. №11. С. 3-8.

Юридическая практика

41) Определение КС РФ от 09.04.2002 N 123-О// СЗ РФ. 2002. N 31. Ст. 3159.

42) Постановление КС РФ от 29 января 2004 г. N 2-П//СЗ РФ. 2004. N 6. Ст. 450.

43) Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 17.03.2000 г. по делу N 70В99-2.//Бюллетень ВС РФ. 2000г. №2.

44) Определение ВС РФ от 23.01.2007г по делу №6-В06-38//Бюллетень ВС РФ. 2007г. №4.

45) Обзор судебной практики по гражданским делам Красноярского Краевого суда за 4 квартал 2005г//Бюллетень Красноярского Краевого суда. 2005г. №6.

Размещено на Allbest.ru