Методика государственной кадастровой оценки земель поселений на примере городского округа г. Тюмени

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Кадастровая оценка городских земель особенно актуальна в наши дни, ведь земли населенных пунктов самые востребованные среди всех остальных категорий земель.

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Цель курсовой работы - рассмотреть методику государственной кадастровой оценки земель поселений на примере городского округа города Тюмени.

Предметом исследования является государственная кадастровая оценка земель. Объектом исследования является государственная кадастровая оценка земель поселений на примере городского округа г. Тюмени.

Задачи работы:

Проанализировать нормативно-правовые документы, регламентирующие государственную кадастровую оценку земель;

Дать характеристику природно-экономическим условиям города Тюмени;

Изучить методику государственной кадастровой оценки земли поселений.

1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ ПРОВЕДЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

1. Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

2. Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66).

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель".

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

5. Методические указания по определению кадастровой стоимости в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222.

6. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки".

7. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2) "Цель оценки и виды стоимости".

8. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3) "Требования к отчету об оценке".

9. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 4) "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости".

10. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 5) "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения".

1.1 Анализ нормативно-правовых документов государственной кадастровой оценки земли РФ

оценка кадастровый земля россия

1. Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Глава III.1. Государственная кадастровая оценка. Статья 24.11. Понятие государственной кадастровой оценки.

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Статья 24.12. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Статья 24.13. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется заказчику работ по определению кадастровой стоимости по его запросу уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, и включающем в себя, в том числе требования к содержанию такого запроса.

При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

2. Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66).

Глава 10. Статья 65. Платность использования земли.

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 66. Оценка земли.

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель".

В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Государственному комитету Российской Федерации по земельной политике провести в 1999 - 2001 годах государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

2. Государственному комитету Российской Федерации по земельной политике, Министерству экономики Российской Федерации, Министерству сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации, Министерству финансов Российской Федерации, Министерству Российской Федерации по налогам и сборам, Министерству природных ресурсов Российской Федерации, Государственному комитету Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу, Федеральной службе лесного хозяйства России до 1 ноября 1999 г. представить в Правительство Российской Федерации предложения о порядке проведения государственной кадастровой оценки земель.

3. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.

4. Установить, что финансирование работ по государственной кадастровой оценке земель осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов Российской Федерации.

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемые Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. (см. текст в предыдущей редакции)

11. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

12. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

13. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

5. Методические указания по определению кадастровой стоимости в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222.

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744), приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

6. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки".

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

7. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2) "Цель оценки и виды стоимости".

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

 3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

8. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3) "Требования к отчету об оценке".

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

9. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 4) "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости".

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее - Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

- сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

- определение ценообразующих факторов объектов оценки;

- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

- группировка объектов оценки;

- сбор рыночной информации;

- построение модели оценки;

- анализ качества модели оценки;

- расчет кадастровой стоимости;

- составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

10. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 5) "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения".

I. Общие положения

 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки, на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 12, ст. 1093, N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172, N 31, ст. 3456; 2007, N 29, ст. 3482, N 31, ст. 4016; 2009, N 52, ст. 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43) (далее - Федеральный закон) и содержит требования к экспертизе отчетов об оценке.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

3. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.

4. Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.

II. Виды экспертизы отчета об оценке

 5. Настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

- экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

- экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

1.2 Анализ нормативно-правовых документов государственной кадастровой оценки земли городского округа города Тюмени

ТЮМЕНСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА

Решение

от 27.10.2000г. № 101

Об утверждении Правил регулирования земельных отношений в городе Тюмени.

В целях установления в городе Тюмени порядка предоставления и закрепления земельных участков в границах городской черты и на основании действующего законодательства Российской Федерации, статьей 40, 42 Устава города Тюмени, Тюменская городская Дума

РЕШИЛА:

1. Принять Правила регулирования земельных отношений в городе Тюмени в первом чтении (прилагаются).

2. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на постоянную комиссию по экономическому развитию и жизнеобеспечению города.

Правила регулирования земельных отношений в городе Тюмени.

Настоящие «Правила регулирования земельных отношений в г.Тюмени» (далее по тексту «Правила») устанавливает порядок предоставления земельных участков прекращения прав на них, регламентируют механизм земельных отношений на землях муниципального образования г. Тюмень в пределах городской черты.

Настоящие правила разработаны в соответствии с Конституцией РФ, Законами РФ, Гражданским, Градостроительным кодексами РФ, Указами Президента РФ. Постановлениями Правительства, а также законодательством Тюменской области, Уставом города Тюмени, нормативными актами органов местного самоуправления и распространяются на граждан и юридических лиц вне зависимости от форм собственности.

8. Оценка земельных ресурсов

8.1. Изучение и оценка земель включает:

- проведение топографо-геодезических и картографических изысканий и кадастровых съемок;

- проведение почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследований;

- проведение инвентаризации земель;

- проведение оценки земель;

- составление, подготовку к изданию и издание кадастровых и тематических карт и атласов состояния и использования земель.

8.2. Оценка земельных ресурсов - определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

8.3. Массовая (кадастровая) оценка - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах города по состоянию на определенную дату.

Массовая (кадастровая) оценка земли производится для целей налогообложения или иных государственных целей.

Проведение массовой (кадастровой) оценки земли является обязательным и проводится периодически (но не реже одного раза в пять лет) по решению администрации города.

Результаты массовой (кадастровой) оценки утверждаются городской Думой по представлению земельного комитета города.

Утвержденные данные о кадастровой стоимости земельных участков применяются при определении платы за землю, осуществлении государственного и муниципального регулирования оборота земли.

8.4. Рыночная (индивидуальная) оценка представляет собой комплекс технических и экономических мероприятий, направленных на определение рыночной или иной стоимости отдельного земельного участка (участков).

8.5. Для проведения оценки земельных ресурсов создаются в установленном порядке оценочные комиссии, в состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии.

Порядок проведения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использование средств от платежей за землю регулируются федеральными законами о плате за землю.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРИРОДНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ ГОРОДА ТЮМЕНИ

2.1 География города

Тюмень - административный центр Тюменской области, крупный экономический и культурный центр Сибири. Город расположен на Западно-Сибирской равнине на реке Туре, притоке Иртыша. Географическое положение - 57°09' с.ш., 65°32' в.д. Площадь - 23.454га (старая граница). Расстояние от Москвы - 2144 км.

Тюмень и ее окрестности расположены вдали от океанов и морей, на западной окраине азиатской части России. Климат здесь континентальный, он зависит от физических свойств воздушных масс Азиатского материка и атмосферных явлений, приходящих из Европы. Тюмень не защищена горами ни с севера - от внезапного вторжения холодного арктического воздуха, ни с юга - от горячего дыхания сухих казахских степей и пустынь Средней Азии. С запада часто прорываются через невысокие Уральские горы теплые, влажные ветры Атлантического океана. В итоге погода в Тюмени неустойчива в любой сезон года.

Город - это "остров тепла", где температура воздуха летом обычно на 4-5°, а зимой на 10-15° выше, чем в пригороде; меньше дней в году с морозами; на 5-7 дней раньше начинается весна, и позднее на 8-16 дней приходит зима; Регулярные метеорологические наблюдения в Тюмени ведутся свыше 100 лет (с 1885г.). За это время установлены все основные параметры местного климата.

Средняя многолетняя годовая температура воздуха в Тюмени +0,3°, но в разные годы она колеблется от -1,8° (1969) до +3,2° (1983).

2.2 Демография

Численность населения города за январь-август 2012 года увеличилась на 11 669 человек и составила 644,3 тыс. человек. За январь-август 2012 года в городе родилось 7 082 ребенка (110,3% к соответствующему периоду 2011 года). Число умерших за январь-август 2012 года составило 4 117 человек (103,2% к соответствующему периоду 2011 года), естественный прирост населения составил 2 965 человек (в 2011 году за этот же период - 2 428 человек).

За 8 месяца 2012 года сложился миграционный прирост - 8 704 человека. Численность населения города увеличилась за счет внутри региональной миграции на 3 159 человек, международной миграции - на 4 251 человек и миграции из других регионов России - на 1 294 человека.

Расчетная численность населения города по состоянию на 1 октября составляет 645,7 тыс. человек.

2.3 Транспорт и связь

Общая протяженность автомобильных дорог района составляет 908, 7 км. Из них дороги с твердым покрытием - 843, 8 км (92, 9%). Из 75 населенных пунктов только два (п. Гужевое, д. Пышма) не обеспечены связью по дорогам с твердым покрытием.В границах Тюменского муниципального района организованы пассажирские перевозки автомобильным транспортом общего пользования.

Утверждена маршрутная сеть района - 49 маршрутов, которая обслуживается ЗАО «Пассажирский автотранспорт. Общая протяженность маршрутов составляет 1813, 4 км.

За прошедший год в районе газифицировано 2109 жилых домов, что на 31% выше уровня прошлого года. Планируется газифицировать 1600 жилых домов, что на 30, 99% больше по сравнению с 2006 годом (1610 домов).

В текущем году введено в действие 78 км газовых сетей, что на 28%,что выше показателя 2006 года. Планируется ввести еще порядка 94 км газовых сетей.

До конца 2012 года в Тюменском муниципальном районе произведена 100% газификация жилых домов.

На территории Тюменского района монтированная емкость АТС ТФЭ ОАО «Уралсвязьинформ» составила 20864 абонентских номера. Задействованная емкость составила 19481 номеров.

2.4 Промышленность

Индекс промышленного производства в городе Тюмени (без субъектов малого предпринимательства) за январь-июнь 2009 года составил 78,1%. Для сравнения: индекс промышленного производства в России составил 85,2%, в Тюменской области - 95,1%.

За январь-июнь 2009 года рост промышленного производства свыше 100% отмечен в производстве транспортных средств и оборудования, а также в производстве резиновых и пластмассовых изделий. Менее чем на 5% снизили объемы производства предприятия, осуществляющие деятельность в сфере производства пищевых продуктов, включая напитки, в сфере производства нефтепродуктов и химическом производстве.

Более чем на 50% снизили объемы производства предприятия, осуществляющие деятельность в сфере производства прочих неметаллических минеральных продуктов (36,9% к январю-июню 2008 года), производства кожи, изделий из кожи и обуви (38%), производства электрооборудования, электронного и оптического оборудования (46,0%), обработке древесины и производстве изделий из дерева (46,3%).

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами организаций (без субъектов малого предпринимательства) в 1 полугодии 2009 года составил 24985,5 млн. рублей. Наибольший объем отгруженной продукции приходится на предприятия обрабатывающего производства (69,7%).

Среди предприятий обрабатывающего производства наибольший объем отгруженной продукции приходится на производство машин и оборудования (21,5%), производство нефтепродуктов (20,3%), металлургическое производство и производство готовых металлических изделий (12,1%), производство пищевых продуктов (10,4%), производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования (9%), прочих неметаллических минеральных продуктов (8,3%).

2.5 Архитектурно-планировочное развитие города Тюмени

Территориальное развитие города предусматривает концентрическое территориальное развитие города с формированием кольцевой транспортно-планировочной структуры, обеспечивающее оптимальную коммуникационную доступность районов новой застройки. С учётом градостроительной ценности территории и планировочных особенностей сложившейся городской среды основные направления территориального развития принимаются:

а) северо-западное направление - преимущественно малоэтажная жилая застройка;

б) северо-восточное направление - развитие производственной зоны вдоль Велижанского тракта и сочетание многоквартирной и коттеджной жилой застройки Тобольского тракта;

в) освоение левобережной поймы реки Туры от Бухарской слободы до совмещенного моста под общественный центр областного значения с сопутствующей многоквартирной застройкой;

г) западное направление - преимущественно малоэтажная жилая застройка;

д) южное направление - сочетание общественной, многоквартирной и котеджной застройки;

е) восточное направление - развитие производственных территорий Восточной промзоны, развитие жилой застройки в районе Лесобазы;

ж) выборочная реконструкция малоценного усадебного фонда в центральной и зажелезнодорожной частях города.

Развитие общественной застройки. В условиях, когда ул. Республики - основная ось общественной застройки - переуплотнена объектами общегородского значения, предусматривается развитие новых комплексов центроформирующих объектов. К основным из них могут быть отнесены:

1) левобережная пойма реки Туры в районе мкр. Заречный - административные и торгово-коммерческие функции (новый административный центр области);

2) левобережная пойма реки Туры в районе оз. Алебашево - образовательный центр (национальный университет) с сопутствующими офисно-деловыми и досуговыми функциями (технопарк);

3) правый берег реки Туры - преимущественно торгово-коммерческие и досуговые функции (формирование речного фасада);

4) район ДОКа - резерв под развитие общегородского центра в продолжение ул. Республики;

5) район к югу от обходной автодороги - развитие торгово-коммерческих функций на основных автотранспортных въездах в город.

Намечается продолжение процесса выноса промышленных предприятий из центра города и береговой зоны реки Туры, в том числе завода пластмасс, овчинно-меховой фабрики, фанерного комбината, ДОК и ряда других.

Развитие системы природоохранных и рекреационных мероприятий, в том числе:

- основная общегородская рекреационная зона предусматривается к формированию в районе оз. Круглое;

- в пределах расчётного срока сохранение пойменных территорий вне центральной части города в качестве озеленённых;

- предусматривается включение озеленённых и обводненных территорий в структуру районов новой застройки.

Сохранение историко-культурного наследия. Наибольшая концентрация памятников истории и культуры приходится на территорию исторического центра города. Предусматривается:

- сохранение ценных в историко-культурном отношении элементов застройки, перенос отдельных объектов из реконструируемых районов в соответствующую градостроительную среду;

- организация историко-культурного комплекса в ядре исторического центра (в районе улиц Челюскинцев - Советской) с пешеходной улицей Дзержинского;

- развитие на базе историко-культурного комплекса туристских и сервисных функций.

3 МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999г. В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 августа 2000г. Эта методика и учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г.

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. Кадастровую стоимость земельных участков определяют с учетом:

- рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимают во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и функционального (разрешенного) использования земельного участка;

факторов местоположения и окружающей среды.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель, которые, в свою очередь, служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель поселений определено, что земли данной категории оценивают на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. При отсутствии достаточного количества рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости проведения кадастровой оценки потребовало сбора и детального анализа большого числа статистических данных, характеризующих социально-экономический уровень развития городских и сельских поселений. Для определения стоимости земель поселений было использовано более 90 ценообразующих факторов, среди которых наличие теплосетей, водопровода, канализации, объектов социально-культурного назначения, уровень преступности, другие показатели, определяющие стоимость земель поселений. Статистические показатели, а также всю имеющуюся информацию о рыночных ценах и рыночных стоимостях земельных участков и иных объектов недвижимости в процессе работы в виде отдельных информационных слоев наносили на электронные кадастровые карты поселений, являющиеся неотъемлемой частью базы данных государственной кадастровой оценки земель. Значительную помощь в оценке земель поселений в условиях отсутствия рынка земель и ограниченности рынка недвижимости оказали эксперты - специалисты в области экономики городского хозяйства, риэлторы, архитекторы, землеустроители.

Результатом работ по государственной кадастровой оценки земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разряде кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

Актуализация показателей кадастровой стоимости земель представляет собой проведение новой (повторной) оценки этих земель, только в более короткие сроки и за несравненно меньшие средства. При этом обязательным условием является постоянный мониторинг информации, содержащейся в фондах данных государственной кадастровой оценки земель, внесение необходимых изменений и дополнений в указанный информационный ресурс. Наличие актуальных современных сведений о земельных участках позволит без больших затрат определять их стоимость по состоянию на начало каждого календарного года, являющегося налоговым периодом.