Договора купли-продажи

Общие положения о договоре купли-продажи жилых помещений. Понятие, юридическая природа и субъективный состав договоров. Государственная регистрация и содержание договоров купли-продажи жилых помещений. Права, обязанности и ответственность сторон.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 14.04.2014
Размер файла 61,8 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

В качестве примера можно указать на многочисленные тяжбы, возникающие между "дольщиками" - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками. По условиям этих договоров, обычно близких по природе купле-продаже (в одном из дел прокурор прямо ссылался на то, что такой договор "прикрывает сделку купли-продажи квартиры" , приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали право требовать от застройщика передачи им в собственность жилых помещений. Очевидно, что это право - обязательственное, а не вещное, и потому соответствующая обязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом, пока он не передал купленных помещений и не утратил собственности. Следуемый отсюда вывод о слабой защищенности прав дольщиков, опирающийся на известное из теории преимущество вещного права перед обязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий, чтобы эти договоры стали расцениваться как довольно ненадежные инструменты.

Конечно, собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи (не будем здесь касаться важнейшего для недвижимости требования точного указания предмета купли-продажи как условия наличия самого договора), поэтому до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое жилое помещение.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

Можно привести еще один пример, подтверждающий что неисполнение (существенное нарушение) договора купли-продажи жилого помещения одной стороной может являться основанием для расторжения договора, а исполненный договор не может быть расторгнут. Нижеуказанный пример интересен как определенностью поставленного вопроса, так и тем, что он вызвал затруднения у судов разных инстанций.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Кокетка" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному частному предприятию Бардина "Лорд" о расторжении договора купли-продажи помещения в связи с невыполнением покупателем обязательств по уплате стоимости здания.

Ранее ТОО "Кокетка" заключило договор купли-продажи помещения с ИЧП Бардина "Лорд". Помещение передано, и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке. В связи с тем, что покупатель не оплатил приобретенную недвижимость, продавец обратился в суд с иском о расторжении договора. Арбитражный суд, поддержанный апелляционной инстанцией, иск удовлетворил и, как можно понять, принял решение о возврате проданной недвижимости продавцу. Решение было отменено в кассационном порядке и в иске было отказано, так как право собственности на предмет договора у покупателя уже возникло, и оснований для расторжения договора нет .

В связи с вышеупомянутой проблемой исполнения договора, возможности его расторжения, связаны некоторые практические трудности с разграничением вещного и обязательственного действия договора.

Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока им не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого в силу того известного правила, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст.453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (т.е. он происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое отнюдь не подразумевается).

Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку купли-продажи жилого помещения резолютивного (отменительного) условия: "Вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть она считается не купленной". При наступлении такого условия "вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояние восстанавливается... наступление резолютивного условия имеет не обязательственное, а вещное действие".

В ГК РФ предусмотрен скорее обязательственный аналог этого средства, что, впрочем, не меняет его направленности: условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, вправе потребовать возврата товара (ст.491 ГК РФ).

Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности. Поэтому они вправе лишь оговорить составление акта передачи недвижимости против платежа (ст.556 ГК РФ). Оказавшееся у покупателя без составления акта владение вещью в этом случае не влечет вещных последствий, поскольку передача вещи имеет юридическую силу, лишь, если совершается с намерением передать собственность.

Если никаких условий в договор включено не было, то суду не остается ничего иного, как подтвердить, что собственность уже возникла у покупателя и отношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену.

В соответствии с общими нормами гражданского законодательства обязательство должника может быть исполнено третьим лицом (п.1.ст.313 ГК РФ). Обязательство по оплате за жилое помещение соответственно может быть произведено другим лицом. Раньше оплата жилого помещения за покупателя (гос. служащего) могла быть произведена за счет государства.

Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267 (на сегодняшний день утратило силу) государственному служащему гарантировалось в случаях, установленных законодательством Российской Федерации - жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома за счет средств республиканского бюджета Российской Федерации.

Письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 1997 г. № 05-7/03-269 "О Федеральном законе "О федеральном бюджете на 1997 год" предусмотрено, что согласно статье 64 Федерального закона в 1997 году финансирование расходов в части приобретения жилой площади в виде отдельной квартиры или дома, предусмотренное Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267, не производится.

Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. указала следующее. Удовлетворяя иск Головенко о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко, суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК "Русская недвижимость" как собственник имущества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Головенко, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки.

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.

    дипломная работа [99,6 K], добавлен 10.03.2011

  • Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимости. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров.

    курсовая работа [74,2 K], добавлен 24.09.2014

  • Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок. Понятие, признаки и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений. Основные участники договора купли-продажи жилья, их права и обязанности. Условия действительности данного договора.

    курсовая работа [62,6 K], добавлен 27.08.2012

  • Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.

    дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013

  • Понятие, классификация, существенные условия договора купли-продажи. Права и обязанности продавца и покупателя. Отличие договора контрактации от договора поставки. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

    курсовая работа [97,1 K], добавлен 06.01.2015

  • Понятие, элементы договора купли-продажи. Классификация договоров купли-продажи. Характеристика некоторых видов договоров купли-продажи. Особенности договоров розничной купли-продажи, поставки товаров для государственных нужд, купли-продажи предприятий.

    дипломная работа [109,7 K], добавлен 01.12.2014

  • Общие положения о купле-продаже. Предмет и формы договора купли-продажи. Содержание. Особенности договоров розничной купли-продажи. Элементы договора. Виды договоров розничной купли-продажи. Осуществление защиты по договору купли-продажи.

    дипломная работа [44,2 K], добавлен 02.11.2003

  • Признаки и виды договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи и правовые последствия его неисполнения. Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений и земельных участков.

    курсовая работа [61,5 K], добавлен 18.11.2023

  • Понятие договора купли-продажи жилого помещения, существенные условиядоговора, виды договоров купли-продажи жилых помещений, особенности договора купли-продажи жилого помещения, процедура заключения договора.

    дипломная работа [66,6 K], добавлен 15.05.2004

  • Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.

    курсовая работа [21,9 K], добавлен 28.05.2005

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.