Договора купли-продажи

-- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

-- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Следует упомянуть о том, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила, то есть она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона.

2. Содержание договора купли-продажи жилых помещений

Условия договора купли-продажи жилых помещений.

Договор продажи жилого помещения как сделка. При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным и возмездным.

Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие - передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.

Договор продажи жилого помещения не является в классическом понимании консенсуальным или реальным договором. Данный договор не может быть охарактеризован как консенсуальный, поскольку заключение данного договора не связано исключительно с моментом достижения соглашения сторон по всем его существенным условиям. Договор продажи жилого помещения считается заключенным при соблюдении двух условий: должно быть достигнуто соглашение между сторонами по всем его существенным условиям и договор должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ). Соглашение сторон по всем существенным условиям договора является необходимым условием для его государственной регистрации. В случае если в договоре будут отсутствовать данные условия, то в государственной регистрации такого договора должно быть отказано (п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации). Государственная регистрация договора, в свою очередь, является неотъемлемым условием для приобретения юридической силы самого соглашения сторон. Договор приобретает юридическую силу в момент его государственной регистрации, даже если в нем будет отсутствовать одно или несколько существенных условий, которые необходимы для его заключения. В данном случае думается, что юридическая сила такого договора будет сохраняться до тех пор, пока он не будет признан судом незаключенным.

Особенность договоров, момент заключения которых связан с моментом их регистрации, позволила выделить Е.С. Болтановой ещё один вид договоров - «региструмальные» . Действительно, если для заключения данного договора не достаточно одного волеизъявления сторон по всем его существенным условиям, а классификационным критерием выделения договоров является именно момент их заключения, то думается, выделение в качестве самостоятельного вида региструмальных договоров вполне оправдано. В данном случае научная классификация гражданско-правовых договоров, критерием выделения которых является момент их заключения, дополняется региструмальными договорами.

Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п.1 ст.423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом - передача жилого помещения - предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы.

Форма договора продажи жилого помещения. Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ), и может быть выражено формулой «исключение исключения» .

Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет его недействительность (абз.2 ст.550 ГК РФ).

Гражданское законодательство выделяет два вида форм сделок: нотариальную) и устную (ст.158 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ). До введения в действие Закона о государственной регистрации для договоров купли-продажи жилых домов, части дома или дачи (находящихся в городе или поселке городского типа), если бы одной из сторон являлся гражданин (ст.239 ГК РСФСР), сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ (см. ст.7 Федерального закона от 26.01.96 № 15 «О введение в действие части второй ГК РФ»).

ГК РФ устанавливает обязательную нотариальную форму для договоров ренты (ст.584 ГК РФ) и ипотеки недвижимого имущества (п.2 ст.339 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого гражданско-правового договора признается его предмет. Предметом договора в нашем случае является жилое помещение. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо определить, что понимается под недвижимым имуществом. Общее определение недвижимости содержится сегодня в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации9. Жилищный фонд подразделяется: 1) в зависимости от формы собственности на: 1. частный жилищный фонд; 2. государственный жилищный фонд; 3. муниципальный жилищный фонд; 2) в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1. жилищный фонд социального использования; 2. специализированный жилищный фонд; 3. индивидуальный жилищный фонд; 4. жилищный фонд коммерческого использования.

В ст. 15 ЖК РФ дано определение жилого помещения, им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Ст. 558 ГК РФ к жилых помещениям относит жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 № 14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» говорится, что различного рода хозяйственные постройки являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Также, согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение жилого помещения. При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, конкурсный управляющий ЗАО «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения площадью 150 м2, расположенного в здании по улице Бауманская в г. Москве. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. А именно: договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей. Решением Арбитражного суда г. Москвы требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении искового требования. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения. В протесте первого заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум ВАС РФ считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. По договору купли-продажи, нотариально удостоверенному ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое жилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в п. 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не заключен. Рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В ст. 222 ГК РФ дано определение самовольной постройки, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

То есть самовольная постройка в силу императивного указания закона изъята из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства.

Таким образом, сделки с указанными объектами ничтожны (ст. 168, ст. 169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, решением арбитражного суда отказано Администрации г. Белгорода в удовлетворении иска к ООО ПКФ «Аскон» о признании права муниципальной собственности на самовольную постройку (жилой дом), расположенную по адресу г. Белгород, пр. Б. Хмельницкого, д. 58 площадью 5570,9 кв. метра, инвентарный номер 401, кадастровый номер 31 16 00 00 401\1\23 1004\А1 (далее также - спорный объект).

Иск мотивирован тем, что, разрешение на реконструкцию принадлежащего ответчику спорного объекта не получено, в силу ст. 222 ГК РФ, созданный ответчиком в результате произведенной реконструкции объект недвижимости является самовольной постройкой, права собственности на которую у ответчика нет, а закон предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при условии, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интерес других лиц, не создает угрозу жизни.

По мнению истца, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2008 г. правообладателем (собственником) земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, город Белгород, проспект Б. Хмельницкого, д. 58 является городской округ «Город Белгород».

Суд не согласился с доводами истца о том, что земельный участок, где осуществлена постройка спорного объекта, находится у истца в собственности, по следующим причинам.

Истец в исковом заявлении ссылается на выписку из ЕГРП, в которой указан земельный участок с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, площадью 3214 кв.м., а правообладателем (собственником) истец, по состоянию на 04.05.2008 (ст. 7 Закон о госрегистрации).

Судом предложено истцу представить доказательства расположения спорного объекта на территории земельного участка, находящегося в собственности истца.

Как следует из выписки из ЕГРП, представленной в суд на основании запроса арбитражного суда, собственником земельного участка с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, на момент рассмотрения данного спора, действительно является истец, а площадь данного земельного участка составляет 3214 кв.м. Назначение данного земельного участка - эксплуатация жилого здания, правообладателем на праве постоянного (бессрочного) пользования является Муниципальное образовательное учреждение дополнительного образования для детей СДЮСШОР «Спартак», адрес (место нахождения) постоянного действующего исполнительного органа данного юридического лица: Белгородская обл., г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, 61.

Площадь спорного объекта, превышает площадь земельного участка, собственником которого является истец. Являясь собственником, ответчик произвел реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимости, в результате которой возник новый спорный объект площадью 5570,9 кв.м., о чем Городским бюро технической инвентаризации составлен технический паспорт по состоянию на 13.09.2006 г.

Истцом не представлено никаких доказательств того, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021.

Как следует из Постановления Администрации города Белгорода от 19.10.2001 №2073 «О предоставлении земельного участка» изъятый земельный участок площадью 7828,0 квадратных метров, ранее предоставленный Белгородскому областному Совету профсоюзов (свидетельство на землю бессрочного (постоянного) пользования от 03.02.1993, постановление Главы администрации города от 17.01.1994 №75) предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование, в связи с переходом права собственности на жилые помещения ООО производственно-коммерческой фирме «Аскон», по результатам работ по установлению и согласованию границ земельного участка находящегося под фактически существующими жилыми помещениями для их дальнейшей эксплуатации по пр. Б. Хмельницкого, 58.

В соответствие с кадастровой выпиской от 22.12.2008 №16/08-04-8899-С о земельном участке с кадастровым номером 31:16:0116013:4 (предыдущий номер: 31:16:01 16 13:0027), местоположение: Белгородская область, г. Белгород, ул. Б. Хмельницкая, дом 58, площадью 7828 кв.м., сведения о регистрации прав на данный земельный участок отсутствуют.

Таким образом по адресу г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, д. 58, расположены несколько земельных участков, в частности с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, площадью 3214 кв.м. принадлежащем истцу на праве собственности и с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4 площадью 7828 кв.м. права на который в ЕГРП не зарегистрированы.

Учитывая доказательства, указанные выше, судом установлено, что спорный объект расположен на земельном участке, площадью 7828 кв.м., кадастровый номер 31:16:01 16 013:4. Доказательств обратного суду, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено (ст. 9 ГК РФ, ст. 9, ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение неразграниченными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку лица, участвующие в деле, не представили суду документов, подтверждающих право федеральной, областной или муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4, он входит в состав неразграниченных земель.

Также суд посчитал необходимым обратить внимание на то, что в сообщении об отказе в предоставлении запрашиваемой информации на запрос арбитражного суда от 11.12.2008 №С5/1888 из управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области от 18.12.2008 №01/236/2008-302 указано, что в ЕГРП, отсутствуют записи о регистрации прав на земельный участок площадью 7828 кв.м., с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4 расположенным по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, просп. Б. Хмельницкого, д. 58.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актам, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Следовательно, истцом не представлено доказательств того, что у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка спорного объекта, поэтому отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.06.2006 по делу №КГ-А41/2876-06-Б).

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 производство по апелляционным жалобам Администрации города Белгорода, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области на решение арбитражного суда от 31.12.2008 по делу №08-6365/2008-29 - приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Белгородской области по делу по иску Администрации города Белгорода о признании права муниципальной собственности на земельный участок площадью 7828 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0116013:4.

Правовая позиция Арбитражного суда Белгородской области состоит в следующем.

Если истцом не представлено доказательств того, что у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, а судом истцу разъяснены последствия совершения или несовершения им процессуальных действий (ст.8 АПК РФ), а также иные процессуальные права, предусмотренные законом, в том числе, положения ч. 2 ст. 268 АПК РФ, в этой ситуации правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку отсутствуют.

Согласно ч. 3 ст. 28 Закона о госрегистрации, копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 №69-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ)

Учитывая то, что в настоящее время органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на территории Белгородской области является управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее - УФРС), рекомендовать судьям Арбитражного суда Белгородской области обязательно направлять в трехдневный срок копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество, независимо от того, привлекалось ли УФРС в данное дело в качестве лица, участвующего в деле.

Еще один пример из практики, доказывающий, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли - продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Так, прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В ст. 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

Наиболее дискуссионен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством жилого объекта. Можно ли рассматривать такой объект в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход права собственности?

Арбитражная практика отвечает на поставленные вопросы положительно. Эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты, но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 2 ст. 25 данного ФЗ допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.

Так и в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» указано, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел не оконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела не оконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. Возможность раздела объекта незавершенного строительства свидетельствует о возможности отчуждения таких объектов.

Выделяется три критерия при определении помещения в качестве предмета договора: 1) помещение должно соответствовать ряду требований (санитарным, техническим и т.п.), то есть пригодность помещения для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ)18; 2) целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ); 3) изолированность жилого помещения (ч.1 п.1 ст. 673 ГК, ст. 15 ЖК РФ). Также дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе.

На рынке недвижимости оценку жилых помещений, как правило, осуществляют профессиональные оценщики.

Оценка жилых помещений - это процедура, сутью которой является расчет вероятной рыночной цены, по которой это жилое помещение может быть реализовано в условиях открытого рынка.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» же под оценочной деятельностью понимает профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Оценочная стоимость определяется местоположением, окружающей застройкой, общем состоянии жилого дома, этажом расположения, площадью помещения, планировкой и другими характеристиками, оказывающими существенное влияние на стоимость жилого помещения. Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. В результате экспертизы составляется отчет, который, содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

Оценка жилых помещений регулируется № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (как уже было сказано выше), ч. 2 ГК РФ, № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Такое условие договора купли-продажи жилого помещения, как цена значительно отличается от общих положений о договорах (ст. 555 ГК РФ).

Положение п. 3 ст. 424 ГК РФ в соответствии с которым в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости.

Договор купли-продажи жилых помещений должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласованная сторонами цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, обычно включает цену передаваемой с этим видом недвижимого имущества соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако это правило диспозитивно. Также законом могут быть установлены другие правила о соотношении цены жилого помещения и цены передаваемой с жилым помещением соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена жилого помещения в договоре купли-продажи данного вида недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение является обязанность по его оплате. Именно сторонами договора самостоятельно определяются форма, порядок и способ. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже жилого помещения в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ данный вид недвижимости признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя жилого помещения или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК. В договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости и сроков промежуточных платежей.

Так как договор купли-продажи жилого помещения требует письменной формы, в связи с чем его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

Так, акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в договор купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства.

В п. 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества19.

Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Истица обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому К. приобрела трехкомнатную квартиру в г. Москве. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.

Решением Лефортовского райсуда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда и президиумом Мосгорсуда) иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генпрокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.

В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. СК ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения пп. 2 п.1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег, но она не сделала этого. Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

Таким образом, для избежания указанных выше проблем необходимо:

1) указывать в договоре реальную рыночную стоимость жилого помещения;

2) подписывать передаточный акт только после передачи денег;

3) осуществлять передачу денег в банке через систему сейфового хранения либо путем расчетов платежными поручениями.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.

3. Права, обязанности и ответственность сторон по договору купли-продажи жилых помещений

Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения - передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ)

Судебная практика подтверждает данное положение законодательства. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" упоминает о следующем деле.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

В договоре должны быть указаны сведения о том, каким образом стороны намерены осуществлять передачу отчуждаемых жилых помещений. Если в соответствии с п.1 статьи 556 ГК РФ передача отчуждаемых помещений будет осуществляться по передаточному акту, в договоре следует отразить, в какие сроки должен быть составлен и подписан сторонами указанный документ о передаче. В случаях, когда сторонами определено, что передача отчуждаемого жилого помещения уже состоялась либо будет производиться без составления документа о передаче, эти условия также необходимо отразить в тексте договора.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК РФ). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация может быть приостановлена на срок до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

Связан с обсуждаемой темой и вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Не приходится говорить, что такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.

Приведем такой пример. Собственница приватизированной квартиры продала по домашней сделке свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора купли-продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ), а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.

Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г. Ф. Шершеневича: "Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения". В. М. Хвостов сформулировал то же правило по-иному: "Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках" .

Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

В судебной практике рассмотренные проблемы обычно становятся предметом обсуждения при предъявлении покупателями требований о признании права собственности, основанных на совершении договоров, обязывающих продавца передать вещь в собственность. Сама возможность такой формулировки требований, обычной в недавнем прошлом, может быть объяснена только неразвитостью юридического быта.