Жилищный сектор экономики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Динамика и направления реформирования жилищного сектора экономики

1.1 Жилищно-коммунальное хозяйство и институциональные изменения в жилищном секторе

1.2 Жилищное строительство

1.3 Финансовые механизмы реализации целей жилищной политики

1.4 Права граждан на жилище

2. Основные проблемы и перспективы реформирования жилищной политики в РФ

2.1 Современная жилищная политика в РФ: основные тенденции

2.2 Пути повышения эффективности жилищной политики

Заключение

Список используемой литературы

Введение

С начала перехода к рыночным отношениям основная часть государственного жилья в нашей стране была передана в муниципальную собственность, включая ведомственный жилищный фонд, передававшийся муниципалитетам в процессе приватизации государственных предприятий. Более половины жилья, переданного в муниципальную собственность, было приватизировано, причем бесплатно. Общие объемы жилищного строительства в России резко снизились, в особенности государственного и муниципального жилья. Очередь на получение бюджетного жилья продвигалась крайне медленно. В связи с этим потребовался переход к новой жилищной политике.

Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывается на следующих отправных положениях.

1. Бесплатное жилье в порядке очереди предоставляется только нуждающимся в нем малоимущим и некоторым другим категориям граждан на условиях социального найма. Оно находится преимущественно в муниципальной (в отдельных случаях в государственной) собственности и не подлежит приватизации.

2. Остальные граждане, проживающие в неприватизированных жилых помещениях (кроме специализированного жилищного фонда), могут приватизировать их бесплатно в период до 2007 года или заключить договор коммерческого найма с собственником жилого помещения. В этот же срок малоимущие граждане, ранее приватизировавшие свои жилые помещения, имеют право передать их в муниципальную (в отдельных случаях в государственную) собственность и заключить на них договор социального найма при условии, что они являются для них единственным местом постоянного проживания и свободны от обязательств перед другими лицами.

3. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия и не являющиеся малоимущими, приобретают жилые посещения на рынке жилья с использованием различных кредитных механизмов, для чего в России формируется рынок доступного жилья.

Указанные отправные положения нашли свое отражение в новом Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Из других документов, определяющих жилищную политику в современной России, необходимо отметить Федеральную целевую программу "Жилище" на 2002-2010 годы.

Цель - изучение и рассмотрение результатов и перспектив жилищной политики в России.

Предмет - жилищная политика в России.

Объект - жилищная политика, как элемент современной государственной политики в РФ.

1. Динамика и направления реформирования жилищного сектора экономики

Одним из основных направлений экономических преобразований в России является реформирование жилищного сектора экономики. Жилищный сектор экономики, в котором переплелись важнейшие социально-экономические связи, - это многоотраслевой комплекс, включающий в себя взаимосвязанные, но в то же время и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением потребностей населения в жилье. В общем объеме капитальных вложений жилищное строительство в 1997г. составило около 25%, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято 13% рабочей силы. В Валовом Внутреннем Продукте стоимость товаров и услуг жилищного сектора, предназначенных для конечного потребления составила в 1997г. по оценке порядка 7%. Среди них доля жилищного строительства - 1.9%, а доля жилищно-коммунальных услуг - 5.1%.

Совершенно ясно, что жилищный сектор оказывает огромное влияние на макроэкономическую ситуацию. Прежде всего оно сказывается на бюджетах городов и субъектов Федерации, которые вынуждены нести огромные расходы, с тем, чтобы не ухудшить условия проживания населения. (В бюджетах городов доля расходов на жилищно-коммунальное хозяйство колеблется от 35 до 45%.) Косвенным образом ситуация в жилищном секторе сказывается и на Федеральном бюджете, поскольку нехватка средств на местах требует от властей в регионах отстаивать свои права на все большую долю в налоговом "пироге".

Остаточный принцип финансирования жилищной сферы, запреты на индивидуальное строительство, жесткие ограничения в сфере строительства и улучшения жилищных условий всевозможными нормами и правилами, прописка необычайно обострили жилищную проблему в России к началу 90-х годов. Все это привело к необходимости незамедлительных преобразований в данной сфере хозяйства

Процесс преобразований в жилищной сфере условно можно разбить на два этапа.

Первый этап ознаменовался, прежде всего, началом активной приватизации жилищного фонда в 1992г. В это же время сокращались инвестиции в жилищное строительство. Оплата жилья и коммунальных услуг оставалась на прежнем крайне низком уровне, что являлось своеобразным амортизатором развития негативных социальных процессов. Права граждан на жилище стали носить мифический характер для подавляющего большинства семей вследствие сокращения объемов государственного жилищного строительства и низких доходов большей части населения, что не позволяло им стать активными агентами жилищного рынка.

Исходным пунктом нынешних преобразований стало принятие в 1993г. Государственной целевой программы "Жилище", поставившей во главу угла "преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья". Содержание этих норм было определено Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, стр.35

Целью данной программы являлось определение принципиальных положений долгосрочной государственной жилищной политики и конкретных мер по осуществлению следующих задач:

o преодоление спада в объемах ввода жилья путем обеспечения прав граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;

o изменение структуры жилищного строительства и жилищного фонда по формам собственности, источникам финансирования путем создания экономических предпосылок и стимулов для создания внебюджетных фондов финансирования жилищного строительства, рынка жилья, приватизации жилищного фонда, развития малоэтажного домостроения;

o демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, изменение организации строительства и управления жилищным фондом и т.д.

Рассмотрим цели реформы и их реализацию в 1994-1997гг. по следующим блокам: жилищное строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, финансово-экономическая политика, обеспечение прав граждан на жилище.

1.1 Жилищно-коммунальное хозяйство и институциональные изменения в жилищном секторе

Основными целями реформы в области жилищно-коммунального хозяйства являлись:

- перевод жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного функционирования;

- приватизация жилищного фонда;

- передача фондов в управление жильцам.

В 1996 г. стало ясно, что население в ближайшее время не сможет полностью оплачивать издержки по содержанию жилья и поставкам коммунальных услуг. В связи с этим переход жилищно-коммунальной сферы в режим бездотационного функционирования, намеченный на 1998г.(Постановление Правительства РФ N 935, 1993г.) был перенесен на 2003 г. жилье муниципальный собственность

Приватизация жилищного фонда до 1994г. развивалась достаточно высокими темпами, так как была хорошо принята большей частью населения. Однако создать вторичный рынок жилья при низкой обеспеченности населения площадями и сравнительно равномерном их распределении между семьями, за исключением, пожалуй, Москвы, не удалось. Негативным следует признать также хаотичность проведения приватизации, а также непроработанность вопросов управления жилым фондом, в домах которого оказались квартиры разных собственников.

Таблица 1. Жилищно-коммунальное хозяйство (в %)

Цели жилищной реформы	Результаты
	1993	1994	1995	1996
1. Приватизация жилищного фонда
доля приватизированного жилищного фонда в общем объеме жилья, подлежащего приватизации (на конец года)	24,0	32,0	36,0
2. Развитие новых форм управления жилищным фондом.
Доля жилых домов, переданных в управление товариществам собственников жилья в городах			0,1	0.1
3. Перевод жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного функционирования
уровень покрытия затрат на содержание и поставку коммунальных услуг платежами населения в городах России		7-10	8-13	до 20

К 1995г. темпы приватизации начали быстро падать и к 1996г. вышли на свой естественный предел.

Опыт передачи домов в управление товариществам домовладельцев в эти годы нельзя было признать успешным. Лишь при активной пропаганде местными администрациями этой формы управления жилым фондом, товарищества собственников жилья были созданы в ряде городов.

Изменение структуры жилищного фонда по формам собственности показано в таблице 2.

Следует иметь в виду, что частный жилищный фонд включает фонд частных предприятий, индивидуальные жилые дома и приватизированные квартиры. Известно, что дома, в которых приватизированы квартиры, остаются в управлении, а значит и на дотациях муниципалитетов и предприятий (в зависимости от того, кому они принадлежали ранее). Таким образом, структура жилищного фонда по формам собственности, как она сегодня рассчитывается Госкомстатом РФ носит явно лукавый характер, поскольку скрывает факт дотационности большей части жилищного фонда и то, что он, по существу, находится в управлении и на дотациях государства и предприятий, а, следовательно, несет основные черты социального жилищного фонда.

Таблица 2.Структура жилищного фонда по формам собственности (в %, на начало года)

	1993	1994	1995	1996	1997
Жилищный фонд - всего, в том числе	100	100	100	100	100
частный	36	47	50	53	55
из него в собственности граждан	30	37	41	44
государственный	38	19	13	10	8
муниципальный	25	26	28	30	31
общественный	1
смешанный		8	8	7	6

1.2 Жилищное строительство

С 1993г. по 1995г. объемы ввода жилья находились приблизительно на одном уровне (см. таблицу 2). Стабильность данного положения и прирост ввода жилья в 1995г. объяснялись, прежде всего, большим заделом прошлых лет, как в малоэтажном, так и в многоэтажном жилищном строительстве.

Вместе с тем в это же время наблюдалось сокращение капиталовложений в жилищное строительство. Спад инвестиций наблюдался не только в государственном, но и в индивидуальном строительстве. Последствия уменьшения инвестиций резко обозначились в 1996г. Объемы ввода жилья заметно уменьшились.

Таблица 3. Жилищное строительство

Цели жилищной реформы	1993	1994	1995	1996
Преодоление спада в объемах строительства
· ввод жилья, млн. кв. м общей площади	41,8	39,2	41,0	34,3
· уменьшение объемов капиталовложений (к предыдущему году), %		15,0	13,0	16,0
Увеличение объемов строительства жилья за счет средств населения
· ввод жилых единиц за счет средств государства, предприятий, организаций, частных лиц, тыс. ед.	653	592	603	474
· в том числе за счет средств населения	64	75	91	93

1.3 Финансовые механизмы реализации целей жилищной политики

Одной из важнейших целей реформы являлось привлечение средств населения к строительству жилья. Однако инфляция и низкие доходы граждан определили снижение инвестиций в индивидуальное жилищное строительство. Высокие риски долгосрочного кредитования заемщиков и в то же время высокая прибыльность краткосрочных кредитов для коммерческих операций, привели к тому, что объемы ссуд, выданных населению для жилищного строительства в 1992-1997 гг., постоянно сокращались. Финансовый рынок отказывался работать на жилищных рынках. Римашевская Н.М. Социально-экономические и демографические проблемы России. //Вестник РАН. Том 74. №3. С.209-212

Признание факта крайне низких доходов граждан привело к поиску путей и механизмов паритетного финансирования жилищного строительства: населением и государством. В 1993г. было принято Постановление Правительства о жилищных строительных субсидиях. В нем излагался механизм поддержки семей, которые имеют плохие жилищные условия, стоят в очереди на получение квартиры и могут частично профинансировать покупку или строительство жилья. Однако средств на поддержку населения через субсидии было явно недостаточно. Кроме того необходимость первоначального взноса для получения жилищной строительной субсидии исключила из этой системы большую часть семей.

С 1994 г. в России началась реформа оплаты жилья и коммунальных услуг. Характерным для этого процесса было то, что на фоне общего снижения реальных денежных доходов населения доля оплаты жилья в доходах семей выросла в разных регионах от 1,5% в 1993г. до 15% к началу 1997г.

Рост цен на услуги жилищно-коммунальных предприятий привел к росту дотаций, выплачиваемых этим предприятиям, и к сокращению объемов предоставляемых услуг. Практически во всех городах России объем средств, направляемых из бюджета на содержание и ремонт муниципального жилого фонда, был значительно ниже требуемых по нормам.

1.4 Права граждан на жилище

Согласно ст 2 Закона " Об основах федеральной жилищной политики", граждане имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилья в домах государственного, муниципального жилищного фонда. На условиях договора найма, аренды, либо путем приобретения жилья в частную собственность. Государство оказывает помощь в приобретении, строительстве жилья путем предоставления субсидий, используя систему компенсаций и льгот по оплате, содержанию, ремонту жилья. Жилищные права закрепляет в настоящее время и конституция ст.40 КРФ:

-каждый имеет право на жилье;

-никто не может быть произвольно лишен жилья;

-малоимущие, нуждающиеся в жилище вправе получить его бесплатно либо за доступную плату.

В соответствии со ст 10ЖК РФ граждане имеют право:

-получить в установленном законом порядке жилое помещение по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;

-приобрести жилое помещение через жилищные и жилищно-строительные

организации;

-приобрести в частную собственность жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

-построить индивидуальное жилое помещение.

В ст 28-32 ЖК РФ закреплены основания, порядок, особенности реализации прав граждан на жилье. Прежде чем раскрыть их содержание, необходимо уточнить, что их соблюдение в настоящее время крайне затруднено. Но, они не отменены и дают возможность добиваться реализации, обращаясь в различные инстанции, вплоть до Конституционного Суда России.

Право на получение жилья имеют те граждане, которые:

-обеспечены жильем ниже установленных норм (менее 12кв.м);

-проживают в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям санитарии, техническим требованиям;

-имеют в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний;

-проживают в смежных неизолированных комнатах и не связаны семейными отношениями;

-проживают в общежитиях.

Законодательство возлагает на государственные органы обязанности по организации учета жилищного фонда, распределение и предоставление жилья. Создание условий для найма, аренды, кредитной поддержки для приобретения гражданами жилья. Организация жилищного строительства за счет государства, создание условий для безаварийной деятельности жилищной инфраструктуры.

Проанализированные статьи законодательства в части жилищных прав и интересов граждан позволяют подвести итог:

-жилищное законодательство постоянно изменяется и совершенствуется;

-жилищная политика государства, еще не направлена на удовлетворение нужд и потребностей граждан;

-большинство провозглашенных прав остаются только на бумаге;

Общим выводом выступает изменение социальной политики государства, наступление на права граждан в различных сферах, в том числе и жилищной. И как следствие, потребность в защите жилищных прав граждан все более возрастает.

1 В Жилищном кодексе РФ предусмотрено, что государство может обеспечивать своих граждан жильем только по договорам социального найма. Такое жилье до 1 марта 2013 года может быть бесплатно приватизировано.

В российском законодательстве декларировано право на жилье каждого гражданина, нуждающегося в нем. Поскольку за счет текущих доходов или накоплений столь дорогостоящий товар как жилье, купить может далеко не каждый, для приобретения гражданами жилья законом предусмотрены различные способы:

- федеральные и региональные жилищные программы;

- жилищные субсидии и сертификаты;

- долевое строительство;

- накопительная потребительская кооперация;

- покупка жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

- жилищное кредитование (и в особенности его разновидность - ипотека);

- рента жилья с последующим его выкупом. Подузов, Д.К. Кукушкин // Проблемы прогнозирования. 2004. №2. С.115-127

2. Основные проблемы и перспективы реформирования жилищной политики в РФ

Приватизация и проблемы регулирования прав собственности

Мониторинг жилищного фонда по формам собственности фиксирует существенные изменения в соотношении прав собственности, что чрезвычайно важно при принятии решений и разработке правовых документов, способствующих форсированию или приостановке изменений институциональных структур.

Характерным является нежелание собственников квартир активно включиться в процесс управления домом.

Это свидетельствует о непонимании того, что они в процессе приватизации квартиры приобрели не только права, но и обязанности собственника. Из этого следует вывод, что в процессе приватизации либо жильцу не объяснили его обязанностей, либо он сознательно не хочет нести обязанности по управлению собственностью. В тех городах, где администрация активно ведет пропагандистскую работу среди населения по разъяснению новой ситуации товарищества собственников создаются (Новгород), в других городах практически отсутствуют.

Практика показывает, что осознание новой социальной, экономической и правовой позиции собственника является сложным процессом. Реально ожидать, что с момента принятия новых законов данные нормы незамедлительно и точно трансформируются в сознание и практические действия людей вряд ли следует и практика показывает, что этого не происходит. Не случайно определение собственности в многоквартирных жилищных объектах считается сложнейшей конструкцией в области права собственности.

Особенно часто встречается со стороны собственников непонимание следующих вопросов.

· Осознание собственниками приватизированных помещений своих прав и обязанностей, которые касаются частей дома, находящихся в общей долевой собственности. Ответственность за эти части дома по распространенному мнению лежит на муниципалитетах или на предприятиях, на балансе которых находятся дома.

· Отсутствие понимания собственниками того, что они должны взаимодействовать между собой по поводу эксплуатации и содержания жилого дома по новым принципам самоуправления. В Законе "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 23.12.92 г., не удалось, к сожалению, всесторонне осмыслить экономическое, социальное и юридическое содержание проблематики жилищной собственности, в особенности это относится к вне квартирным помещениям и инженерному оборудованию зданий

На первом плане была только приватизация, т.е. бесплатная передача жилых помещений. Новая структура отношений собственности на жилье детально не определялась. Приватизация, как известно, являлась разгосударствлением жилья, т.е. переходом из государственной собственности в частную собственность, чему в основном был посвящен Закон о приватизации. Таким образом, вопрос о собственности многоквартирных зданиях остался нерешенным.

Из этого следует, что законодательством как бы допускалось перекрестное владение вне квартирными помещениями и оборудованием. С одной стороны, муниципалитету все еще принадлежит жилищный объект в целом, но без тех помещений, которые переданы в частную собственность. С другой стороны, собственникам жилых помещений в кондоминиуме, которым, собственно, уже является дом после приватизации даже одной квартиры, принадлежат лестницы, лифты, крыши и другие места общего пользования (на основе совместной долевой собственности).

На практике эти противоречия не преодолены до сегодняшнего дня.

Муниципализация жилищного фонда

Конституцией Российской Федерации определено, что жилищно-коммунальное обслуживание - это задача местных органов власти. Муниципализация ведомственного жилья обусловлена необходимостью переключения ресурсов предприятий с непрофильной и экономически нецелесообразной деятельности по его содержанию на производственные задачи. Достижение, казалось бы, теоретически совершенно ясной цели, что необходимо каждому субъекту отношений, в практике хозяйствования отодвигается. Процесс передачи ведомственного жилья в муниципальную собственность в 1996г. замедлился. На примере рассматриваемых нами городов это видно особенно наглядно. Главным препятствием при приеме жилья в муниципальную собственность является опасение местных властей, что они не смогут содержать его в надлежащем состоянии. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ":ИНФРА-М, 2008., стр 177

Известно, что муниципалитеты неохотно принимают ведомственные объекты в муниципальную собственность и опираются в этом на Федеральный Закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в соответствии с которым местные власти могут требовать от федеральных властей компенсации за решения, приводящие к увеличению расходов местных бюджетов. В действительности это справедливое требование, поскольку в подавляющем большинстве случаев дефицит местных бюджетов - это следствие структурной перестройки экономики и ряд других причин макроэкономического и лишь в редких случаях местного характера.

Тем не менее, растянутость во времени передачи жилых домов из государственной собственности в собственность муниципалитетов заставляет еще раз вернуться к рассмотрению вопроса о дополнительных мерах по ускорению передачи данных объектов.

Инвестиции в основной капитал

К концу 1997г. уже стало ясно, что краткосрочный прогноз ввода жилых домов в 1996 и 1997г., согласно Основным направлением нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище" не оправдался. В 1996г. объемы ввода жилья сократились на 5.7 млн. кв. м общей площади и составили 34.3 млн. кв. м по сравнению с 41.0 млн. кв. м в 1995г. В первом полугодии 1997г. объемы ввода жилья сократились по сравнению с тем же периодом 1996г. еще на 16.3%. Государственными предприятиями в первом полугодии сдано 69.1% жилья по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, муниципальными - 79.4%, организациями смешанной российской собственности - 80.7%, предприятиями частной формы собственности - 93.6%.

Падение объемов ввода жилья есть следствие, прежде всего общих макроэкономических тенденций в экономике России, которые в данном секторе экономики в силу особенностей оборота капитала в нем проявились с некоторым запозданием по сравнению с другими отраслями.

Низкий уровень обеспеченности населения жильем, значительная доля жилья в ветхом, аварийном состоянии, крайне плохое состояние инженерных систем городов требуют построения определенной иерархической системы целей в жилищном строительстве, что позволило бы определить важнейшие задачи в системе существующих финансовых ограничений и было подкреплено законодательными и нормативными актами для реализации.

Особенно большие опасения вызывает сокращение объемов строительства и капитального ремонта инженерных сетей и сооружений селитебных территорий. Аварии в инженерных системах населенных мест в условиях суровых климатических условий России выводят задачи стабилизации их работы и обновления на уровень проблем национальной безопасности.

За последние пять лет был разработан внушительный пакет документов, которые были направлены на привлечение к строительству дополнительных финансовых средств и прежде всего средств населения. Кроме того часть документов была направлена на обеспечение завершения строительства уже начатых объектов.

· Указ Президента РФ "О жилищных кредитах", июнь 1994 г., N1180;

· Указ Президента РФ "О выпуске и обращении жилищных сертификатов", июнь 1994 г., N1182.,

· Постановление Правительства РФ "Положение о представлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья", декабрь 1993 г., N 1278.,

· Постановление Правительства РФ "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства", июнь 1994 г.,

· Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, утвержденное Указом Президента от 10 июля 1994г.№1181.

· Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной, платной и срочной основе для строительства жилья при реализации Федеральной целевой программы "Свой дом". Министерство финансов Российской Федерации, Министерство экономики Российской Федерации, 27 января 1997г., №7-07-01-65.

Среди принятых нормативно-правовых актов работали лишь те, которые были адекватны переходному периоду и тонко учитывали его особенности (о поддержке кооперативного строительства, о не завершенных строительством жилых домов).

Главным же, что обеспечило развитие в эти годы индивидуального жилищного строительства, было снятие ограничений на индивидуальное жилищное строительство, а то, что препятствовало - низкие доходы большей части населения.

Существенно ограничивает индивидуальное жилищное строительство отсутствие долгосрочного кредитования населения. Продолжительное рассмотрение проекта Закона об ипотеке в представительных и законодательных органах показало, что он не находил серьезной поддержки. Вряд ли следует считать, что это прежде всего консерватизм законодательной и исполнительной власти. Главное состоит в том, что у Закона не было серьезных проводников среди коммерческих банков. А это свидетельствует уже о том, что они не видят перспектив для ипотеки в ближайшее время. Предложенное в качестве альтернативы субсидирование строительства и покупки жилья оказалось нежизнеспособным. Программа безвозмездных компенсаций 5-70 % стоимости жилья практически не работает (Указ Президента РФ "О выпуске и обращении жилищных сертификатов", 10 июня 1994г. N1182; Постановление Правительства РФ "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья". 03.08.1996г. N937). Причины состоят в том, что, во-первых, средств на субсидирование выделяется недостаточно, во-вторых, семьи, которым дано право на субсидию, не могут накопить сумму на первоначальный взнос.

По причине отсутствия долгосрочного кредитования инвесторов не ведется сегодня и строительство жилья предназначенного для коммерческой аренды. Именно поэтому в России практически отсутствует арендный сектор, который хорошо развит во всех странах с рыночной экономикой. Между тем многие семьи сегодня имеют возможность арендовать жилье по коммерческим ценам. хотя еще не могут позволить приобрести его по коммерческим ценам в собственность.

2.1 Современная жилищная политика в РФ: основные тенденции

На сегодняшний день проблема обеспечения жильем основных социальных групп населения в субъектах Российской Федерации продолжает оставаться одной из наиболее острых социальных проблем.

В сентябре 2001 г. Постановлением Правительства РФ была принята Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы, предполагающая поэтапное решение жилищной проблемы. Национальный проект "Доступное жилье - гражданам России" призван улучшить их жилищные условия.

В ходе реализации основных направлений I этапа (2002 - 2005 годы) федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы [1], были созданы правовые и организационные основы федеральной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

В этот период была сформирована нормативно-правовая база, являющаяся основой регулирования жилищного строительства и обеспечения прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

Следующий этап (2006 - 2010 годы) реализации государственной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы направлен на продолжение реформ в жилищной сфере и на реализацию основных направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

В ходе реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" была сформирована функционирующая на практике модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты основные результаты по улучшению жилищных условий граждан, развитию ипотечного жилищного кредитования и увеличению объемов жилищного строительства.

Мировой финансовый кризис 2008 года оказал существенное неблагоприятное влияние на сложившиеся тенденции на рынке жилья. В прошлом, 2009 году Правительством Российской Федерации реализовывалась система антикризисных мер, направленная, в том числе на поддержку жилищного строительства, ипотечного жилищного кредитования граждан.

Реализация государственной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы предусматривает широкий комплекс мер по стимулированию на территории РФ жилищного строительства жилья эконом-класса, комплексное решение проблемы перехода к стабильному развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для населения, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

В рамках реализации государственной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы планируется проработать комплексный подход при строительстве жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности и комфорта. Ожидается, что реализация программных мероприятий приведет к увеличению объемов строительства жилья эконом-класса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Выполнение намеченных Программой мероприятий с привлечением средств бюджетов всех уровней и внебюджетных источников позволит обеспечить:

1) развитие системы ипотечного жилищного кредитования;

2) привлечение средств населения, кредитных и других организаций в жилищную сферу и повышения доступности жилья;

3) развитие и закрепление положительных демографических тенденций и снижение уровня социальной напряженности в обществе.

В июле 2010 года премьер-министр РФ Владимир Путин подписал "Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года"[2], которая предполагает рост доступности ипотеки с 17% семей в РФ в 2009 году до 60% в 2030-м [3, с.11].Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: построить регионально ориентированную систему ипотечного жилищного кредитования; создать конкурентную среду и инфраструктуру рынка ипотечного кредитования; сформировать устойчивую систему привлечения финансовых ресурсов на российский ипотечный рынок и т.д.

На сегодняшний день социальная ипотека дает возможность семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий с невысоким уровнем дохода решить свои жилищные проблемы.

Социальная политика, осуществляемая современным российским государством, по обеспечению жильем молодых семей решает и демографическую ситуацию. Ведь именно материально-жилищные условия оказывают непосредственное влияние на повышение уровня рождаемости Возведение малоэтажного жилья эконом-класса в рамках программ федерального и регионального уровня ведется на сегодняшний день в 23 регионах России [4, с.18].

В число регионов, в которых получило развитие малоэтажное строительство в рамках различных программ входят республика Башкортостан, Белгородская область, республика Мари-Эл, Ярославская область и Тульская область.

Создание рынка доступного жилья, системы финансирования жилищного строительства и долгосрочного ипотечного кредитования - это различные аспекты основной темы - решение проблемы обеспечения населения жильем.

Государству и основным участникам рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо содействовать повышению уровня финансовой грамотности населения. С этой целью следует разработать примерные образовательные программы, в которых минимально необходимый объем знаний по ипотечному рынку потенциальные заемщики смогут получать в школе, средних и высших учебных заведениях. Кроме того, следует также сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредитных организаций информировать заемщика до выдачи кредита обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В итоге принимаемые заемщиками решения будут более взвешенными, существенно повысится качество ипотечного портфеля. Повышение эффективности и надежности инфраструктуры рынка ипотечных кредитов приведут к увеличению скорости оборота средств, снижению издержек и повышению эффективности наряду с улучшением качества предоставляемых на рынке услуг.

Для более эффективного решения проблемы улучшения жилищных условий граждан должна быть достаточно четко определена стратегия такого решения, что, позволит, в конечном счете, более эффективно решать различные аспекты данной проблемы.

По мнению автора статьи, следует на законодательном уровне сформулировать конкретные и четкие правила обеспечения жильем российских граждан. Данные правила могут выглядеть следующим образом:

Для имеющих достаточный доход - путем приобретения в собственность за счет ипотечного кредитования. Для не имеющих достаточного дохода - путем аренды или найма государственного жилья.

Отметим, что установление минимального уровня доходов, выше которого семья будет признаваться как семья, имеющая достаточный доход, является проблематичным. С одной стороны, снижение этого уровня дает возможность уменьшить число граждан, нуждающихся в социальном жилье, однако при этом из-за невысоких доходов заемщиков возрастает риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. С другой стороны, повышение этого уровня может привести к росту числа граждан, нуждающихся в социальном жилье. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2008., стр 321

Поэтому, автор статьи считает, что можно было бы остановиться на минимальном уровне совокупного месячного дохода семьи, равном 50% от двух средних заработных плат для данного региона (например, в США в качестве такого уровня принят доход, равный 30% от среднего для данного региона).

2.2 Пути повышения эффективности жилищной политики

Проводимая на территории страны реформа ЖКХ направлена на преобразование отрасли из убыточной в инвестиционно-привлекательную.

Комплексной программой модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства предусматривается реализация следующих мероприятий "Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 - 2020 годы". Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 2. 02.2010 № 102-р // Консультант Плюс. :

- привлечение на конкурсной основе предприятий и организаций, различных организационно-правовых форм для управления объектами ЖКХ и его обслуживания;

- формирование системы заключения долгосрочных договоров с инвесторами с целью привлечения внебюджетных инвестиций в развитие жилищно-коммунального комплекса;

- развитие системы тарифного регулирования коммунальных предприятий, в том числе предприятий - естественных монополистов, осуществление контроля за обоснованностью тарифов и взаимоувязка процесса их установления с бюджетным процессом;

- контроль за целевым использованием инвестиционной составляющей тарифа на коммунальные услуги;

- кадровая политика;

- участие в мероприятиях, направленных на повышение эксплуатационной надежности объектов жизнеобеспечения;

- развитие современных систем инженерного обеспечения коммунального хозяйства с применением новых технологий и материалов, модернизация экологически опасных объектов;

- модернизация и капитальный ремонт объектов ЖКХ с применением новых технологий, материалов, оборудования, соответствующих запросам населения;

- переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, улучшение жилищных условий граждан;

- совершенствование дорожных условий и организации дорожного движения, улучшение эстетического вида города;

- сохранение экологически благоприятной ситуации в районах Крайнего Севера;

- возмещение убытков в связи с созданием равных условий по оплате населением услуг электроснабжения, вырабатываемую дизельными электростанциями;

- компенсация выпадающих доходов организаций ЖКК, возникших в связи с применением предельных индексов изменения размера платы граждан за жилищно-коммунальные услуги;

- повышение собираемости платежей с населения за начисленные жилищно-коммунальные услуги;

- информирование населения о состоянии, основных направлениях развития жилищно-коммунального хозяйства, об участии граждан в жилищных отношениях;

- обеспечение топливно-энергетическими ресурсами населения, учреждений социальной сферы и жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.

Повышение роли органов местного самоуправления в формировании эффективной системы муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством. Исходя из своих конституционных полномочий, органы местного самоуправления самостоятельно выбирают формы и методы управления муниципальной собственностью, в том числе объектами муниципального ЖКХ и его инфраструктурного обеспечения (объекты теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения). Поэтому вполне естественным выглядит стремление администраций муниципальных образований создать систему наиболее эффективного управления муниципальной недвижимостью. Построение этой системы невозможно без понимания того, на каких уровнях управления или в каких случаях необходимы (целесообразны) экономические методы управления, а в каких - административные. Очень важно также разумное сочетание экономических и административных методов управления, поскольку без последних именно в системе органов государственной власти и органов местного самоуправления просто не обойтись. Однако в деятельности непосредственно по управлению объектами ЖКХ экономические методы управления должны заменить административные и внедрить элементы конкуренции в те подотрасли жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно.

Необходимость и неизбежность формирования рыночных отношений в жилищном хозяйстве обусловлены следующими обстоятельствами:

· Ликвидируется государственная (муниципальная) монополия на объекты ЖКХ путем приватизации жилья и создания объединений собственников - товариществ собственников жилья. Этот процесс предполагает равные правовые и нормативные возможности для управления как муниципальными объектами ЖКХ, так и объектами ЖКХ, находящимися в другой форме собственности

· Крепнет понимание того, что многоквартирные объекты ЖКХ не будет иметь "эффективного" собственника ни в лице муниципалитета, ни в лице объединения собственников жилья, и обеспечение высокого уровня обслуживания многоквартирных объектов ЖКХ - это прежде всею задача развития профессионального конкурентного управления жилищной недвижимостью. Оптимальная схема управления объектами ЖКХ будет создана тогда, когда каждый из собственников (будь то муниципалитет или ТСЖ) будет выбирать ту организацию, которая реализует поставленные перед ней цели при минимальных финансовых ресурсах. Практическая реализация целей осуществляется управляющей организацией путем заключения договоров с другими организациями, а также собственными силами. Мировая и российская практика показывает, что именно реализация данной схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество.

Реализация такой схемы требует решения на муниципальном уровне многих задач. Вот лишь некоторые из них: развитие конкуренции в тех подотраслях жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно (при этом потенциально конкурентными видами деятельности являются как работа по управлению объектами ЖКХ, так и деятельность подрядных организаций по предоставлению жилищных услуг); создание эффективной системы тарифного регулирования; формирование реальных договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве; повышение привлекательности товариществ собственников жилья.

Добиться профессионального конкурентного управления многоквартирными объектами ЖКХ - насущная задача, представляющая собой суть преобразований в жилищном секторе. Прототипом организации по управлению объектами ЖКХ должны стать муниципальные службы заказчика, которые, являясь балансодержателем муниципальных объектов ЖКХ, отвечают перед собственником и населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг. Процесс становления и развития служб заказчика идет непросто. Часто они создаются не как хозяйствующие субъекты, а как органы управления в виде муниципальных учреждений с финансированием их деятельности из местного бюджета. Анализ практики создания и деятельности служб заказчика - тема следующего раздела. Так же, для успешного становления системы профессионального управления недвижимостью в жилищной сфере службы заказчика должны:

- создаваться как хозяйствующие субъекты - муниципальные унитарные предприятия;

- иметь право самостоятельно планировать работы но управлению объектами ЖКХ;

- заключать договоры с другими хозяйствующими субъектами, участвующими в предоставлении жилищно-коммунальных услуг;

- финансироваться из стоимости жилищно-коммунальных услуг, но иметь материальные стимулы к ее снижению и повышению качества услуг. Сегодня существует много проблем как нормативного, так и методического характера, затрудняющих нормальное развитие деятельности по управлению объектами ЖКХ, которая по своей сути является предпринимательской. Для устранения этих проблем важно принимать такие решения, которые будут совпадать со стратегией развития отрасли, а не противоречить ей.

В настоящее время с целью увеличить влияние органов местного самоуправления на управление объектами ЖКХ в отдельных муниципальных образованиях вводится муниципальный заказ на все виды жилищно-коммунальных услуг.

При формировании муниципального заказа муниципалитет выступает заказчиком жилищно-коммунальных услуг для населения. Он берет на себя ответственность перед подрядчиками за финансирование предоставляемых ими жилищно-коммунальных услуг и ответственность перед населением за их качество и объемы. Большинство подрядных организаций, предоставляющих услуги населению, являются муниципальными предприятиями, и администрация осуществляет административное руководство этими предприятиями. Весьма вероятно, что договорные отношения между администрацией города и муниципальными предприятиями (учреждениями) будут иметь фиктивный характер. В сущности, происходит возврат к административному руководству жилищно-коммунальным хозяйством под прикрытием новых экономических условий.

Введение муниципального заказа возвращает монополию муниципалитета на предоставление жилищно-коммунальных услуг, приводит к ущемлению прав собственников и нанимателей жилья, монополизирует сферу управления объектами ЖКХ, снижает эффективность использования средств, направляемых в жилищно-коммунальное хозяйство.

Все вышесказанное отнюдь не свидетельствует о том, что администрации муниципальных образований не должны участвовать в формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Органы местного самоуправления обязаны создавать правовое пространство, обеспечивающее эффективное формирование договорных отношений. Многие администрации муниципальных образований постановлением главы администрации утверждают положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. В утвержденном положении представляются формы договоров, рекомендуемых к заключению. Дальнейшая деятельность администрации заключается в контроле за договорными отношениями. Если отдельный потребитель жилищно-коммунальных услуг добился через суд или иным образом пересмотра условий договора, администрация должна настоять на пересмотре условий договора для всех других потребителей. Это соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к публичным договорам, а большая часть договоров, заключаемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства, относится именно к публичным договорам. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2008., стр 100-115

Преобразования, проводимые органами местного самоуправления, не должны ограничиваться только принятием компетентных и последовательных решений. Не секрет, что в некоторых муниципальных образованиях все еще сохраняется монопольное положение муниципальных жилищных трестов. Затратные механизмы формирования стоимости жилищно-коммунальных услуг устраивают, прежде всего, жилищно-коммунальные предприятия. В условиях жесткого бюджетного дефицита муниципалитеты просто не имеют права позволять себе такую роскошь. Однако руководители многих жилищных трестов являются депутатами представительных органов местного самоуправления, и сломить их сопротивление порой весьма трудно. А без реорганизации жилищных трестов эффективную систему управления не создать. Поэтому, если органы местного самоуправления не проявят волю и настойчивость, преобразования просто невозможны.

Замену исторически сложившихся административных правоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве на экономические можно осуществить путем формирования конкурентных отношений во всех секторах, где это возможно, и создания общедоступных механизмов регулирования деятельности естественных монополистов. Важно только максимально корректно выделить те подотрасли жилищно-коммунального хозяйства, где возможно развитие конкуренции, и те подотрасли, где для этого нет необходимых условий. Как правило, естественные монополии в пределах муниципального образования, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, определяются исходя из технологических, иногда экологических особенностей процесса предоставления услуг. Так, коммунальные услуги, предоставляемые по присоединенным сетям (отопление, горячая и холодная вода, электричество, газ), являются услугами, поставляемыми естественными монополистами, и это определено технологией оказания услуг.

В то же время есть и экономические ограничения развития конкуренции. Так, если размер финансовых ресурсов, связанных с выполнением тех или иных работ, недостаточен или сам объем работ настолько мал, что не вызывает интереса у потенциальных исполнителей, то в таких условиях конкуренция будет выглядеть надуманной и экономически не оправданной. Таким образом, масштаб муниципального образования и, как следствие, объем оказываемых жилищно-коммунальных услуг являются важными критериями при определении стратегии реформирования жилищно-коммунального хозяйства того или иного муниципального образования. Особенно сложно этот процесс проходит в малых городах, которые отличаются множеством специфических особенностей и к которым менее всею применим какой-либо стандартный алгоритм реформирования.

Тем не менее, есть некоторые опорные точки, которые представляются значимыми при определении стратегии и тактики преобразований в жилищном секторе малых городов.

Очень важно, чтобы реформирование жилищно-коммунального хозяйства определялось экономической целесообразностью и не превратилось в политическую акцию, когда жажда рапортовать о достигнутом опережает понимание происходящего. Поскольку такие тенденции уже появляются, остановимся подробнее на наиболее дискуссионных, структурных и организационных вопросах реформы системы управления объектами ЖКХ, возникающих именно в малых муниципальных образованиях.

Потенциально конкурентными видами деятельности являются как работа по управлению объектами ЖКХ, так и работа подрядных организаций по предоставлению жилищных услуг. Конкуренция - лучший способ снижения цены и повышения качества. Однако следует признать, что развитие конкуренции на уровне юридических лиц, свойственное средним и крупным городам, в малых городах и муниципальных образованиях ограничено. Чтобы развивать конкуренцию в сфере текущего обслуживания, необходимо обеспечить некоторый минимальный объем работ.

Заключение

Проблема улучшения жилищных условий в настоящее время одна из наиболее острых в России. Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражают степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

Очевидно, что сегодня наступил тот момент, когда активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России становится одной из важнейших задач государственной политики.

Жилище не только является продуктом труда и потребительским товаром, но и выполняет комплекс специфических, присущих только ему функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования. Оно обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности, являясь той материальной основой, на которой развивается и строится семья. Только человек, который имеет достойные условия проживания, способен производительно трудиться, создавая базу, как своего благосостояния, так и всех своих сограждан.

Экономические и политические факторы, обусловливающие прямое вмешательство государства в жилищную систему, часто перевешивают социальные. Жилищная политика является важным средством государственного участия в решении жилищной проблемы.

Оптимальная стратегия государства на рынке жилья состоит в создании и стимулировании максимально благоприятных условий жизни для социально и экономически активных слоев населения, содействии в формировании среднего класса, с одновременной поддержкой социально незащищенных слоев населения, то есть уменьшением бедности.