Аренда предприятия

Размещено на http:www.allbest.ru/

ГККП «Рудненский социально-гуманитарный колледж имени

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Гражданское право РК

на тему: Аренда предприятия

Выполнил: Утюленов С.Т.

Рудный 2011 год

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Договор аренды предприятий

2. Форма договора аренды предприятий

3. Элементы договора аренды предприятий

4. Содержание договора аренды предприятия

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования.

Актуальность исследования заключается в том, что Казахстанское законодательство содержит подробную регламентацию о договоре имущественного найма, но все же встречаются вопросы, над которыми стоит подумать. Государственной регистрации подлежит право имущественного найма, если иное не установлено законодательством РК. Поэтому, более правильно говорить о регистрации права имущественного найма, которая неизбежно требует регистрации сделки имущественного найма. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права имущественного найма, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

Субъекты отношений, изначально предполагая арендовать недвижимость долгосрочно, заключают договор имущественного найма на срок не более одного года, соблюдая простую письменную форму, но, ежегодно предупредив друг друга о намерении продлить данный договор, продолжают быть его участниками столько, сколько это необходимо. Данная схема не противоречит закону, но, на посторонний взгляд, все-таки необходимо её прописать, дабы при рассмотрении в арбитражных судах дел касающихся заключения и расторжения договоров имущественного найма исключить затягивание процессов для выяснения истинных намерений сторон. имущественный найм арендатор

В последние годы в Казахстане необходимость договора имущественного найма очень возросла. По договору имущественного найма происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности; возмездный характер; срочный характер договора; предметом имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Поэтому над этим вопросом можно работать очень долго. Ведь в нем необходимо рассмотреть такие аспекты как: договор имущественного найма, права кредиторов при имущественном найме, форму государственной регистрации договора имущественного найма, передачу арендованной недвижимости, обязанности арендатора по содержанию недвижимости и оплате расходов на эксплуатацию, возврат арендованной недвижимости и т. д.

Цель работы - дать определение договору имущественного найма, уметь находить отличия от других договоров.

Достижение цели исследования возможно путем постановки задач и последующего их разрешения.

Основные задачи:

1. Дать понятие имущественного найма.

2. Расписать содержание договора имущественного найма.

3. Рассказать о заключении и оформлении договора имущественного найма.

4. Ознакомиться с исполнением и прекращением договора имущественного найма.

Для достижения цели работы и разрешения поставленных задач, работа разбита на четыре главы. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие между субъектами гражданского права, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Предметом исследования являются условия заключения договора имущественного найма.

Научная значимость работы заключается в первую очередь назревшей необходимостью изучения составления договора имущественного найма. Важной представляется и попытка охарактеризовать результативность и эффективность механизма правового регулирования.

Практическая значимость исследования заключается в выработке практических рекомендаций разрешения некоторых проблем современной правоприменительной практики, которые могут быть использованы органами государственной власти в процессе их правотворчества.

Методы исследования.

Традиционным для юридической науки является, прежде всего, формально-юридический метод. Он позволяет наиболее полно описать, обобщить, систематизировать и передать полученное знание ясным, вполне определенным образом.

Социологический метод использован в работе для изучения результативности решений, принимаемых государственно-политическими институтами. Данный метод позволяет не только глубоко, с учетом запросов общественной практики подойдя к решению правовых вопросов, но и поставить ряд новых проблем.

Сравнительно-правовой метод позволяет сопоставить сходные объекты познания, существующие одновременно или разделенные известным периодом времени. С помощью этого метода можно анализировать количественные и качественные стороны объекта познания, теоретические и эмпирические его характеристики. Законодатель всех времен в своей деятельности использовал сравнительное право.

Кроме того, в работе использованы другие методы познания, такие как исторический, системный и другие.

1. Договор аренды предприятий

Договор аренды предприятий и договор аренды зданий и сооружений рассматривается гражданским законодательством в качестве отдельных разновидностей договора имущественного найма аренды. нормы, посвященные им, содержатся соответственно в § 3 и 4 [3]. Общим для них является то, что оба эти договора заключаются по поводу найма недвижимого имущества. вместе с тем предприятие является особым видом недвижимого имущества - имущественным комплексом, назначение предприятия также отличается от назначения других видов недвижимого имущества, соответственно, имеются отличия в содержании указанных договоров.

По договору аренды предприятия - арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение на пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, включая право на фирменное наименование и(или) коммерческое обозначение правообладателя на коммерческую информацию, а также на предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам.

Договор аренды предприятия консенсуальный, взаимный и возмездный договор. В отличие от общих положений в договоре имущественного найма, предусматривающих возможность предоставления имущества как во владение и пользование, так и лишь в пользование нанимателя, нормы о договоре аренды подразумевают передачу предприятия только во владение и пользование арендатора. Это вызвано тем, что арендатор, будучи предпринимателем, становится целиком и полностью ответственным за сохранность предприятия как имущественного комплекса.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого. Иначе говоря, аренда предприятия есть не что иное, как аренда живого предпринимательского дела - бизнеса. Договор аренды предприятия имеет своей целью, во-первых, получение арендатором в пользование материальных ценностей, составляющих основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения оборудование и т.п., а также материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам предприятия: запасов сырья, материалов, топлива и т.п. Во-вторых, приобретение арендатором возможности осуществления имущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавших арендодателю. Так, арендатору предприятия могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, транспортными средствами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или на другом законном основании. На арендатора предприятия также переводятся права требования и долги, входящие в состав арендуемого предприятия. В-третьих, получение арендатором права на использование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной собственности) на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.) [6, 256].

И наконец, в-четвертых, получение в пользование таких нематериальных активов, как реноме (деловой репутации) предприятия и его клиентелы. Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре.

Арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. При аренде имущества унитарного государственного предприятия арендодателем может быть только орган, ведомственный Министерству РК и соответствующий уполномоченный орган по управлению государственным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.

Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

2. Форма договора аренды предприятий

Данный договор заключается в соответствии с законодательством в простой письменной форме. В отличие других договоров, заключаемых в письменной форме, договор аренды предприятия, как и договор купли-продажи предприятия, заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение требуемой простой письменной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Причем обмен письмами и факсами и др. в соответствии со ст. 575 [3] не будет считаться заключением его в надлежащей форме.

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация. В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям, во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговыми органами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законодательство не оговаривает непосредственность требований к существенным условиям договора аренды предприятий. Вместе с тем, условие о предмете в данном случае является еще более важным, чем в обычных договорах имущественного найма и необходимо конкретизировать все составляющие передаваемого имущественного комплекса. Кроме того, необходимо учитывать действие нормы п. 2 ст. 583 [3], предусматривающего, что правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде предприятий.

Исходя из этого, к существенным условиям договора аренды предприятий следует отнести и размер арендной платы.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет недействительность договора. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Элементы договора аренды предприятий

Сторонами договора аренды предприятия могут являться любые субъекты гражданских прав - физические и юридические лица. Преимущественно в такие отношения вступают субъекты предпринимательской деятельности. Арендодателями могут быть с согласия собственника юридического лица, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления или же доверительный управляющий имущества. В некоторых случаях арендодателями могут быть физические лица - непредприниматели, обладающие предприятием как имущественным комплексом на праве собственности. Государство и административно-территориальные единицы также могут сдавать в аренду предприятия.

Арендаторами являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. Некоммерческие юридические лица могут брать в аренду предприятия для осуществления разрешенной предпринимательской деятельности. Арендатором может быть и физическое лицо, которое только планирует осуществление предпринимательской деятельности. Во всяком случае, субъектный состав договора, особенно со стороны арендатора, будет обусловливаться предпринимательским назначением имущественного комплекса, сдаваемого в аренду. Законодательство не предусматривает дробное предоставление предприятия в аренду нескольким лицам, если это все же имело место, то будут применяться общие положения б имущественном найме, об аренде зданий и сооружений, но не об аренде предприятий. От дробной сдачи в наем предприятия следует отличать множественность лиц со стороны арендатора.

В договоре имеют место:

а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия и индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками);

в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Предметом договора является предприятие. Оно, как уже было рассмотрено ранее (по договору купли-продажи предприятий), включает в свой состав все виды имущества, необходимые для его функционирования: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также право на фирменное наименование, товарные знаки и другую интеллектуальную собственность. Таким образом, в состав предприятий входят две группы объектов гражданских прав:

1) вещи;

2) имущественные права.

Это требует соблюдения при передаче имущества в аренду правового режима вещей и правового режим имущественных прав, в том числе режима осуществления прав на интеллектуальную собственность. Объективно не могут быть предметом аренды родовые потребляемые вещи, входящие в состав имущественного комплекса предприятия. Соответственно в данном случае возникают отношения, комплексно регулируемые договором аренды предприятий, но по содержанию напоминающие заемные отношения. Арендатор приобретает право собственности на родовые вещи и обязан вернуть в обусловленные сроки такое же имущество или его денежный эквиваленту.

Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие той или иной деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не предусмотрено законодательством.

4. Содержание договора аренды предприятия

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Арендодатель, как и по остальным договорам имущественного найма обязан передать имущество арендатору. На арендодателя возлагаются обременения, связанные с подготовкой передачи предприятия в аренду. Его передача осуществляется по передаточному акту. Составление и представление на подписание передаточного акта производится арендодателем за его счет. Если у предприятия имелись долги и кредиторы арендодателя потребовали от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств, то оно может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.

Основные обязанности арендатора заключаются в пользовании арендованным предприятием в соответствии с условиями договора и назначением имущества, входящего в его состав и вносить арендную плату. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

При прекращении договора аренды предприятие в целом как имущественный комплекс должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 573, 574 и 576 [3]. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

С учетом предпринимательского характера договора аренды предприятия существенно расширили правомочие арендатора по распоряжению имуществом, входящим в состав предприятия. По смыслу ст. 578 [3], (хотя это не конкретизировано) арендатор вправе без согласия арендодателя предоставлять взаймы, продавать, обменивать материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам, поскольку, как уже было отмечено, у него возникает право собственности на такое имущество. При этом требуется, чтобы это влекло уменьшение стоимости предприятия. Основные средства могут быть переданы арендатором во временное пользование, сданы в субаренду или же права арендатора на такое имущество могут быть переданы другому лицу. Такое распоряжение имуществом арендатором не должно приводить к ущемлению прав других лиц. В случае если интересам арендодателя или других лиц будет нанесен ущерб, арендатор будет обязан его возместить. Договором или законодательством права арендатора по распоряжению имуществом могут быть ограничены.

Плата за пользование арендованным имуществом вносится в соответствии с условиями договора, если они в договоре не предусмотрены, то в соответствии с нормами [3], предусматривающими порядок и формы оплаты по договору имущественного найма. Наиболее вероятными формами оплаты будут денежная оплата и оплата путем выделения определенной части продукции. Кроме того, арендатор, произведший улучшения имущества, вправе зачесть их в счет арендной платы.

Арендатор также без согласия арендодателя вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды.

Решения об улучшении имущества, принимаемые арендатором должны быть грамотными, обоснованными, его материальные затраты должны быть оправданными с точки зрения повышения коэффициента производительности, снижения расхода материалов, экономии на заработной плате путем уменьшения требуемого обслуживающего персонала и т.д.

В целом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Улучшение внешнего вида зданий, благоустройство территории, капитальный ремонт офисных помещений не должны относиться к разряду улучшений, дающих арендатору право на возмещение их стоимости.

Специфическим образом распределяется по договору аренды предприятия бремя содержания имущества. Если иное не предусмотрено договором, то оно целиком возлагается на арендатора. Аренлатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его технический и капитальный ремонт. Арендатор должен так же нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества.

При прекращении договора аренды предприятия, а прекращается он в соответствии с общими положениями о прекращении договоров имущественного найма, предприятие в целом как имущественный комплекс должно быть возвращено арендодателю.

Арендатор, являясь субъектом предпринимательской деятельности, несет безвиновную ответственность за сохранность переданного ему имущества и может быть освобожден от ответственности, если докажет, что уничтожение и повреждение имущества явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.119 [3]), в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам.

Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательными актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Права и обязанности по отношению к работникам предприятия переходят от арендодателя к арендатору в порядке, предусмотренном трудовым законодательством Республики Казахстан

О переводе долгов на арендатора арендодатель обязан письменно уведомить своих кредиторов до заключения договора аренды, которые в случае несогласия с таким переводом вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения соответствующих обязательств и возмещения убытков. Если в указанный срок какое-либо из этих требований не предъявлено, кредитор признается давшим согласие на перевод соответствующего долга на арендатора.

Предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами, которые потребовали от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. После передачи предприятия как имущественного комплекса в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Андреева Л. В. Форма договора и последствия ее несоблюдения, - М., 1999 №4.

2. Анисимов А. Л. Честь, достоинство, деловая репутация: Гражданско-правовая защита. М., 1994

3. Гражданский Кодекс Республики Казахстан;

4. Гражданское право Республики Казахстан, (общая и особенная части), Г.А. Жайсин, Алматы-Данекер, 2001;

5. Гражданское право Республики Казахстан, (общая часть), Готв.ред. Тулеугалиев Г.И., Мауленов К.С., Алматы-Данекер, 2002;

6. Елизаров В. А. Гражданско-правовые сделки, М., 1996 № 1.

7. Котин В. Н. Фиктивные сделки в предпринимательской деятельности, - М., 1996 № 10.

8. Право собственности// Под редакцией И. Бачило. М., 1998.

9. Рахманкулов Х.А. новый Граждский Кодекс Республики Узбекистан;

10. Римское частное право: Учебник (под ред. проф.Новицкого И.Б. и проф. Перетерского К.С.)-М.Юрист, 1994.

Размещено на Allbest.ru